拯救樓市

出手救市的9000億元保障房投資可能是把雙刃劍，在拉動(dòng)內(nèi)需，刺激房地產(chǎn)業(yè)回暖的同時(shí)，也將對商品房市場產(chǎn)生嚴(yán)重沖擊。2009年的中國房地產(chǎn)市場，日子并不好過。

一邊是市場上濃重的觀望氛圍，一邊是政府接連不斷的利好新政，這個(gè)寒冬，中國的房地產(chǎn)業(yè)注定要在喜憂參半中度過了。

政府救市“重拳”

2008年12月20日，國務(wù)院辦公廳正式下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（以下簡稱《意見》）。被標(biāo)榜為政府救市信號(hào)的該《意見》稱，除了要加大保障性住房建設(shè)力度外，政府將進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)，對二套房房貸進(jìn)行松綁，以及對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。

該《意見》將現(xiàn)行個(gè)人購買普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅，改為超過2年（含2年）轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅；將個(gè)人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價(jià)的差額征收營業(yè)稅。

按照上述細(xì)則，以一套50萬元的二手房交易為例，營業(yè)稅為：成交價(jià)格×5.5%=2.75萬元，這也就意味著購房者可以節(jié)約2.75萬元；而如果購買期限不足2年轉(zhuǎn)讓的，假如原購入價(jià)是30萬元，那么根據(jù)新政細(xì)則，營業(yè)稅為：（成交價(jià)格50萬元-原先購入價(jià)30萬元）×5.5%=1.1萬元。

從上述實(shí)惠的對比可以看出，政府力求刺激房地產(chǎn)市場回暖的態(tài)度已十分明朗。該《意見》也指出，“對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。”

此前，中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長顧云昌在接受《小康#8226;財(cái)智》記者專訪時(shí)已呼吁，政府應(yīng)對二套房政策進(jìn)行調(diào)整（詳細(xì)報(bào)道見《小康#8226;財(cái)智》2008年10月號(hào)《樓市抄底》一文），到今天政策的出臺(tái)，政府已表明了對二套房貸進(jìn)行解禁的立場。

中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究室主任倪鵬飛在接受《小康#8226;財(cái)智》記者采訪時(shí)稱，從這一政策看，2007年出臺(tái)的旨在抑制房地產(chǎn)市場投機(jī)行為的“第二套房貸”政策有所放松?！霸诋?dāng)前市場背景下，政府對二套房放松限制是有必要的，將更有助于刺激消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需。因?yàn)槟壳俺捶客稒C(jī)的需求在市場上已基本不存在，更多的是真實(shí)的自住需求?！?/p>

而中國社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員牛鳳瑞則認(rèn)為，政府對二套房的放開力度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。牛鳳瑞告訴《小康#8226;財(cái)智》記者，“真正要激活市場，必須徹底取消對二套房貸的若干硬性限制，比如取消國務(wù)院《意見》中的二套房貸必須符合‘人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄健倪@一條款?！?/p>

這一建議已經(jīng)在上海得以實(shí)際驗(yàn)證。相比中央政府的謹(jǐn)慎，2008年12月28日，上海市政府公布的《促進(jìn)樓市健康發(fā)展的八條意見》(以下簡稱“新八條”)，明確放松第二套房的貸款政策，突破了12月20日中央政府《意見》中關(guān)于申請第二套房貸款時(shí)對第一套房的人均住房面積標(biāo)準(zhǔn)的限制。

按照上?！靶掳藯l”，已貸款購買一套住房的居民，為改善居住條件，再貸款購第二套普通住房，可比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。中央政府《意見》對第一套房的限制條件是“人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄健保虾！靶掳藯l”雖提及“為改善居住條件”，但僅是一個(gè)有彈性的表述。

而更現(xiàn)實(shí)的意義還在于，上海的試水將為全國其他地方變通執(zhí)行國務(wù)院《意見》帶來借鑒作用。

百日五次降息

從2008年12月23日起，中國人民銀行下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各0.27個(gè)百分點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。同時(shí)，下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)利率。

這已是年內(nèi)央行第五次降息，距離2008年9月16日該年度首次降息不足百日。至此，中國一年期存款基準(zhǔn)利率已下調(diào)至2.25%，一年期貸款基準(zhǔn)利率累計(jì)下調(diào)216個(gè)基點(diǎn)至5.31%。

而持續(xù)降息也使得消費(fèi)者購房成本大大降低，有利于推動(dòng)前期積累的剛性購房需求得到釋放。

從2008年9月16日開始的連續(xù)5次降息，讓購房者的實(shí)惠顯而易見。

比如2008年首次置業(yè)的購房者，購買了一套80平方米的商品房，在某銀行辦理30萬元個(gè)人住房貸款，20年等額本息還款，按照9月16日調(diào)整前5年以上7.83%的貸款年利率計(jì)算，每月支付本息2477.67元，還款總額594641.62元。

經(jīng)過連續(xù)5次降息后，5年以上貸款年利率調(diào)整至5.85%，每月支付本息2123.41元，還款總額509619.21元。由此測算，2008年以來，30萬元20年貸款一個(gè)月省了354.26元，20年能省8.5萬元。

百日降息不但降低了消費(fèi)者的購房成本，也使得儲(chǔ)蓄意愿降低，推動(dòng)部分資金流向樓市，從而緩解房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈的緊繃。

2008年以來，商業(yè)銀行出于風(fēng)險(xiǎn)控制，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的態(tài)度愈發(fā)謹(jǐn)慎。再加之商品房銷售陷入低谷，回款困難，某些開發(fā)商資金鏈極度緊張。北京師范大學(xué)金融研究中心教授鐘偉提交的一份“房地產(chǎn)行業(yè)資金供求缺口分析報(bào)告”曾預(yù)測，全行業(yè)今年資金缺口達(dá)到近7000億元，而實(shí)際還遠(yuǎn)不止這個(gè)數(shù)字（詳細(xì)報(bào)道見《小康#8226;財(cái)智》2008年12月號(hào)《樓市何時(shí)見底》一文）。

似乎一切都是利好的消息。但北京天正中廣集團(tuán)副董事長李煒并沒有表現(xiàn)出樂觀。天正中廣集團(tuán)原本是甘肅當(dāng)?shù)匾患抑姆康禺a(chǎn)企業(yè)，位于北京東北四環(huán)望京橋附近的中廣#8226;宜景灣是其在北京開發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目。作為相對高檔的住宅樓盤，其每平方米均價(jià)已從2008年7月的19000元調(diào)整至目前的16800元。在接受《小康#8226;財(cái)智》記者采訪時(shí)李煒表示，雖然政府已經(jīng)出臺(tái)了諸多對策，但市場的觀望氛圍依然凝重，市場并沒有明顯回暖跡象。

作為刺激樓市措施的一部分，存量房貸可申請七折利率優(yōu)惠的消息也確實(shí)能夠讓人歡欣鼓舞、信心大振。雖然各大銀行反應(yīng)過于滯后，細(xì)則出臺(tái)緩慢。但截止目前，部分銀行已開始接受存量房貸利率7折優(yōu)惠申請。

《小康#8226;財(cái)智》記者了解到，建設(shè)銀行、工商銀行、中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行四大銀行關(guān)于存量房貸優(yōu)惠利率措施規(guī)定：只要2008年10月27日前執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍優(yōu)惠，無不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶，原則上都可以申請七折優(yōu)惠利率。

但是，由于各地、各家銀行的門檻高低不一，對是否首套房、貸款余額、信用記錄等均有自己的一套相關(guān)要求，該政策在執(zhí)行的時(shí)候也未免會(huì)參差不齊；加之各商業(yè)銀行對存量房貸客戶利率打七折的執(zhí)行力度“有松有緊”，也引發(fā)出各銀行間爭搶客戶進(jìn)行“轉(zhuǎn)按揭”的競爭。上述因素都可能影響到這一救市刺激手段的執(zhí)行力度。

倪鵬飛認(rèn)為，在當(dāng)前環(huán)境下，樓市仍處于調(diào)整期。房市如同股市，都是買漲不賣跌，現(xiàn)在看來雖然樓市回暖，但是信心仍顯不夠。此次政策放寬了對‘第二套房貸’的限制，在一定程度上減輕了購房者的負(fù)擔(dān)，但是市場完全回暖仍要觀察。

他表示，“現(xiàn)在有這樣一種大眾心理，市場對政府出臺(tái)政策的預(yù)期強(qiáng)烈，反而還強(qiáng)化了觀望意識(shí)，越出臺(tái)政策，越有預(yù)期，形成了購房者與政策的博弈?！?/p>

而在諸多業(yè)內(nèi)專家看來，導(dǎo)致消費(fèi)者進(jìn)一步觀望的一個(gè)最大的因素還在于政府9000億元保障房的威力。

保障房的雙刃劍

作為擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的重要措施之一。2008年11月上旬，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥透露，三年時(shí)間，政府將增加200多萬套廉租住房、400多萬套經(jīng)濟(jì)適用住房，另外還有220多萬戶林業(yè)、農(nóng)墾、礦區(qū)的棚戶區(qū)的改造，這樣總的投資可能達(dá)到9000億元，平均下來每年有3000億元的投入。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹告訴《小康#8226;財(cái)智》記者，通過加大財(cái)政支出用于保障性住房力度，可以彌補(bǔ)房地產(chǎn)市場的缺口，帶來上下游產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展。“根據(jù)我們對房地產(chǎn)投資的研究，每年3000億元的投資，大約可以帶動(dòng)相關(guān)投資6000億元，僅建筑業(yè)可以提供200多萬個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)?！?/p>

秦虹透露，而在此之前，不可否認(rèn)的是，從2007年第四季度開始，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)開始低迷，2008年全年成交量開始嚴(yán)重下滑?！罢怯捎陂_發(fā)企業(yè)對未來市場預(yù)期信心不足，導(dǎo)致2008年下半年房地產(chǎn)投資下降比較快。2008年9月、10月，單月房地產(chǎn)投資已經(jīng)達(dá)到個(gè)位數(shù)?！?/p>

房地產(chǎn)市場投資的下滑，可能導(dǎo)致今后一段時(shí)間房地產(chǎn)投資總的萎縮。政府顯然不愿看到這一切，這也許便是政府出手9000億元投資的初衷。

中國發(fā)展和改革研究院院長鄒東濤教授在接受《小康#8226;財(cái)智》記者采訪時(shí)認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為政府財(cái)政收入的重要來源。通過出讓土地使用權(quán)，政府能獲得大量的財(cái)政收入?！吧虾?、北京、深圳等發(fā)達(dá)地區(qū)的土地收益占每年財(cái)政收入的比重高達(dá)25%，部分地區(qū)甚至超過50%，成為名符其實(shí)的‘第二財(cái)政’。”

在該院向社會(huì)發(fā)布的《改革開放30年中國地產(chǎn)研究報(bào)告》中披露，房地產(chǎn)業(yè)稅收已成為地方政府稅收收入的重要來源。粗略計(jì)算，2006年我國房地產(chǎn)業(yè)稅收收入占當(dāng)年各項(xiàng)稅收的5.98%。

國內(nèi)外一系列經(jīng)濟(jì)形勢的新變化，促使中國不得不由長期以來依靠出口拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長方式逐步轉(zhuǎn)移到依靠內(nèi)需上來，擴(kuò)大國內(nèi)消費(fèi)需求成為重中之重。而房地產(chǎn)行業(yè)作為中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，可以帶動(dòng)住房消費(fèi)、建材消費(fèi)和耐用消費(fèi)品的消費(fèi)以及建筑工人特別是進(jìn)城務(wù)工人員的日常消費(fèi)，因此，此次房地產(chǎn)9000億的投資對啟動(dòng)中國國內(nèi)消費(fèi)的意義不言自明。

但9000億的投資也將是把雙刃劍。其對房地產(chǎn)業(yè)的影響也將是深遠(yuǎn)的，甚至是致命的。這使人不能不聯(lián)想到香港十年前的“八萬五政策”。1997年香港回歸之后，香港特區(qū)政府只宣布了一個(gè)要建8.5萬套政府補(bǔ)貼公屋（相當(dāng)于國內(nèi)的保障性住宅）的建屋計(jì)劃，兩年之后香港房價(jià)下跌了近50%。

據(jù)估算，2009年，保障性住房占商品房銷售面積的比例預(yù)計(jì)將達(dá)到24.7%。無疑，這將對國內(nèi)現(xiàn)有房地產(chǎn)市場格局產(chǎn)生重大影響。

僅就北京為例，可見一斑。2007年北京市“兩會(huì)”期間，北京市市委書記劉淇稱，政府要在3年內(nèi)，建1000萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房、1000萬平方米限價(jià)房。2007年7月，北京市規(guī)劃委公布了《北京市“十一五”保障性住房及“兩限”商品住房用地布局規(guī)劃》（下稱“規(guī)劃”）。“規(guī)劃”顯示，2008年至2010年保障性住房及“兩限”商品住房規(guī)劃總建設(shè)規(guī)模約1800萬平方米，總套數(shù)將達(dá)到25萬套。

“十一五”期間，北京要建的保障性住房和兩限房，占同時(shí)期住房總量的24.4%，在今后幾年，北京每新建4平方米的住宅中，就有1平方米保障性住房和“兩限房”。預(yù)計(jì)2009年底政策性住房在施面積可以達(dá)到2000萬平方米，約占全市住房在施工面積的30%。

目前，在北京，上述保障房的陸續(xù)上市已經(jīng)開始對該區(qū)域周邊的商品房市場銷售產(chǎn)生沖擊（詳情圖表）。

在保障房的咄咄相逼之下，加劇了信心不足在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的蔓延之勢。今年的各地土地出讓在不斷地上演流拍、拍改掛等景象。土地市場基本上沒有出現(xiàn)過去群雄逐鹿的情況，甚至還有多次的因投標(biāo)公司不足而被迫退市，以及土地拍賣底價(jià)不斷降低的情況。

2008年11月上旬，北京昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)地塊招標(biāo)結(jié)束。據(jù)了解，僅3家開發(fā)商參與招標(biāo)，其中只有一家報(bào)價(jià)超過底價(jià)。該地塊規(guī)劃建筑面積約為24萬平方米，招標(biāo)底價(jià)約為8.29億元。北京銘嘉地產(chǎn)投標(biāo)報(bào)價(jià)超過該價(jià)格，報(bào)價(jià)約為8.42億元。如果按照該報(bào)價(jià)計(jì)算的話，該地塊的樓面地價(jià)約為3508元/平方米。而目前該區(qū)域在售的北一街8號(hào)在售均價(jià)為9000元／平方米。

行業(yè)面臨洗牌

對于全國的房地產(chǎn)業(yè)來說，不平靜的2008年轉(zhuǎn)眼已過，但各地年終盤點(diǎn)的結(jié)果并不樂觀。

北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布最新數(shù)據(jù)顯示，北京2008年1～11月住宅銷售面積738.9萬平方米，同比下降52.4％，其中期房住宅銷售面積608.6萬平方米，同比下降50.5％。一半的成交量跌幅帶來的是難以消化的“庫存”。

同時(shí)，《小康#8226;財(cái)智》記者從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)獲取的數(shù)據(jù)顯示，截至2008年12月底，北京新建商品期房可售房屋套數(shù)為188013套，尚未簽約銷售的現(xiàn)房套數(shù)為174290套。兩項(xiàng)相加，北京市2008年滯銷住宅套數(shù)近36萬套。即使按照2007年全年12萬套的銷售速度賣，要消化掉也需要3年時(shí)間。

上海、南京和杭州等地的情況也同樣糟糕。據(jù)上海佑威房地產(chǎn)研究中心發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，2008年上海商品住宅成交897萬平方米，成交均價(jià)1.37萬元/平方米。同比成交面積下跌56.88%。

南京市網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示：2008年銷售面積為444萬平方米，供銷比約為1.46：1。2008年南京市剩余的待售商品住宅為51658套，按照2008年銷售速度，大約可賣15個(gè)月；另最新統(tǒng)計(jì)表明：2008年杭州商品住宅共成交約208萬平方米，這比2007年同比減少約五成。截至2008年年末，杭州市商品房存量約合3.2萬套，這遠(yuǎn)超過2007年年末可售房源的一倍。

鄒東濤認(rèn)為，從短期來看，2009年將延續(xù)2008年房市的低迷，需求方短期內(nèi)難以走出觀望，部分改善型需求和投資型需求的購買行為將向后推遲，炒房者將因投機(jī)能力下降而不同程度地退出市場，首次購房的自住性需求將更為謹(jǐn)慎?！霸谛枨箅y以啟動(dòng)，供給方資金鏈緊張的情況下，短期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格下調(diào)已成定局?！?/p>

“從長期來看，未來5至10年內(nèi)，房地產(chǎn)價(jià)格將保持基本穩(wěn)定或偏熱的增長態(tài)勢?！编u東濤分析，隨著國家實(shí)施新的住房政策，加大宏觀調(diào)控力度，住房供給將由單一的市場化供給變?yōu)槭袌龉┙o和保障性供給兩種主要來源，“房地產(chǎn)市場將步入適度調(diào)整期，進(jìn)入更加理性的發(fā)展階段，價(jià)格漲幅將繼續(xù)回落，房地產(chǎn)市場也將逐漸回歸理性。”

牛鳳瑞稱，“中國房地產(chǎn)幾十年飛速發(fā)展的形勢還沒有過去，我們面對不是嚴(yán)冬而是倒春寒?！?/p>

開發(fā)商更能體會(huì)到這場倒春寒的涼意。作為北京知名豪宅NAGA上院的開發(fā)者、北京御嘉置地有限公司的總裁李建國告訴《小康#8226;財(cái)智》記者，“整個(gè)房地產(chǎn)市場2009年上半年都不會(huì)太景氣。下半年會(huì)逐漸有所回升。政府諸項(xiàng)救市措施還需要幾個(gè)月的過程才能顯現(xiàn)。”目前均價(jià)已達(dá)48000元的NAGA上院其銷售群體雖然不是一般的消費(fèi)者。但李建國也表示，“銷售速度還是較過去慢了些?！?/p>

李建國認(rèn)為，對于一些建設(shè)中的開發(fā)企業(yè)來講，最困難的時(shí)期將是2009年。一批實(shí)力不夠的公司將會(huì)遭到淘汰，爛尾現(xiàn)象也不會(huì)稀奇。

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副會(huì)長、中國中鐵股份有限公司副總裁段秀斌在接受《小康#8226;財(cái)智》記者采訪時(shí)稱，在當(dāng)前面臨的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢下談?wù)撝袊康禺a(chǎn)，并不是一個(gè)輕松的話題。

“時(shí)至今日，我們應(yīng)該清醒地認(rèn)識(shí)到，靠土地升值賺錢的時(shí)代已經(jīng)終結(jié)了；靠低水平產(chǎn)品重復(fù)開發(fā)建設(shè)，以速度賺錢的時(shí)代已經(jīng)終結(jié)了；靠信息不對稱，欺騙消費(fèi)者賺錢的時(shí)代也已經(jīng)終結(jié)了?！倍涡惚笳f，房地產(chǎn)行業(yè)要獲得新生，必須重塑一個(gè)理性、規(guī)范、全新的市場規(guī)則。

王金英是北京瑞雪春堂房地產(chǎn)公司的副總經(jīng)理，雖然也深切感受到目前市場的低迷，但她還算有信心。瑞雪春堂位于房山良鄉(xiāng)衛(wèi)星城，在周邊樓盤都在瘋漲的時(shí)候，她慶幸自己的樓盤沒有降低品質(zhì)，跟風(fēng)漲價(jià)。由于瑞雪春堂的均價(jià)還仍然保持在第一期開盤時(shí)的均價(jià)，也就沒有了降價(jià)的苦惱。

段秀斌分析，造成現(xiàn)今房市低迷的重要原因之一，就是房價(jià)超出了大部分人的承受能力，特別是樓盤價(jià)格普遍靠近市場均價(jià)，以某一類人的承受能力來確定所有樓盤的價(jià)格?！斑@在‘臺(tái)風(fēng)來時(shí)，豬也能飛上天’，爛尾樓都可以賣出去的年代還有一定市場，但是現(xiàn)在不行了，以后更不行了。未來的房地產(chǎn)市場競爭，必然是產(chǎn)品品質(zhì)與價(jià)格的競爭?！?/p>

“重塑房地產(chǎn)市場規(guī)則，廣大消費(fèi)者的作用也不容忽視。面對高房價(jià)，許多人罵政府、罵開發(fā)商、罵銀行，但是一旦自己買了房，巴不得一夜之間房價(jià)就能暴漲。”段秀斌認(rèn)為，廣大消費(fèi)者這種不理性、不健康的消費(fèi)心態(tài)和觀念也推動(dòng)了高房價(jià)的形成。