溫州“農(nóng)房貸”

在溫州，農(nóng)房再次實現(xiàn)抵押變現(xiàn)，農(nóng)戶貸款難的問題有望由此而改觀。

“農(nóng)房抵押貸款再次啟動，來我們行貸款的農(nóng)民朋友比以往多了！”農(nóng)行溫州分行信貸管理部工作人員管先生說。來自基層的聲音顯示：兩年后，溫州農(nóng)房抵押貸款的生命力旺盛如初——雖然在“兩證”（銀行認(rèn)可的農(nóng)房房產(chǎn)證+房屋宅基地使用權(quán)證書）的基礎(chǔ)上，抵押條件附加了“具備兩處以上的住所或其抵押房產(chǎn)變賣處置后仍有安居之地”。

樂清小樣本

經(jīng)濟活躍，城市化加速，強烈的融資欲望使得溫州農(nóng)民渴望盤活自家農(nóng)房，讓“不動產(chǎn)”動起來。據(jù)溫州市法院農(nóng)村宅基地課題組調(diào)查報告，私下賣房或抵押農(nóng)家房獲得借款資金，這已成為當(dāng)?shù)剞r(nóng)村一大普遍現(xiàn)象。私人交易脫韁于法律之外，適逢地價攀升，毀譽賴賬的事情時有發(fā)生，官司也并非鮮見。

終于，溫州的農(nóng)房抵押貸款“棄暗投明”。2007年，公開的政府試驗進(jìn)入興奮期，樂清樣本至今仍為人們津津樂道。樂清市農(nóng)村合作銀行關(guān)于農(nóng)房抵押貸款的探索起步于2003年。當(dāng)時的抵押物為：銀行認(rèn)可農(nóng)房房產(chǎn)證+房屋宅基地使用權(quán)證書，貸款額度是房屋市場評估價60%至80%的資金。

沒有法律的撐腰，這種行動也只能是試探。因為，農(nóng)房是一種特殊的財富。房屋是屬于農(nóng)民的私有財產(chǎn)，但農(nóng)房“腳下”的“宅基地”是集體土地，按法律規(guī)定不能抵押和流轉(zhuǎn)：《土地法》規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬“農(nóng)民集體所有”；《擔(dān)保法》規(guī)定農(nóng)村的宅基地不能抵押；《物權(quán)法》明確禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)進(jìn)行抵押。

農(nóng)民抵押貸款的時刻，房子和土地這種唇齒相依的關(guān)系變得矛盾至極。

2007年4月1日，溫州市法院和國土部門聯(lián)合發(fā)出《協(xié)助人民法院辦理集體土地使用權(quán)變更登記暫行規(guī)定》：抵押的“農(nóng)民房”經(jīng)法院作為被執(zhí)行物處置(拍賣)后，可直接辦理農(nóng)民集體土地使用權(quán)的變更登記。雖然該地方規(guī)定仍與國家法律相沖突，但在溫州范圍內(nèi)，宅基地在保留集體土地身份的基礎(chǔ)上，跨過了“變更難”和“執(zhí)行難”的問題。

有了一定的法律依據(jù)，樂清農(nóng)村合作銀行開始全面辦理農(nóng)房抵押貸款業(yè)務(wù)。據(jù)溫州銀監(jiān)分局樂清辦事處統(tǒng)計資料，2007年6月，樂清市發(fā)放農(nóng)村房屋抵押貸款達(dá)37.6億元，其中樂清農(nóng)村合作銀行為13億元。不只在樂清，也不只在樂清農(nóng)村合作銀行。管先生說：“這一年，農(nóng)行溫州分行也參與了試驗，收獲了不錯的效果”。

未能幸免，游走在法律邊緣的溫州農(nóng)房抵押貸款還是“觸雷”。當(dāng)年7月1日，《房屋登記辦法》正式施行，其規(guī)定村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓只能在本村范圍內(nèi)進(jìn)行。溫州房管部門隨即決定，7月1日起不再受理集體土地農(nóng)民自建房抵押和流轉(zhuǎn)登記。溫州火辣辣的夏天，農(nóng)房抵押業(yè)務(wù)隨即冰封。

牛年再破冰

2009年，金融危機帶來的“錢荒”在每個角落瘋長。第一個月里，擱置了半年的農(nóng)房貸款再次被拾起，溫州市委市政府制定相關(guān)政策，全面推行農(nóng)房抵押貸款。溫州的領(lǐng)導(dǎo)層高屋建瓴地指出，這是“解決‘三農(nóng)’問題的有效措施”，還“有利于緩解農(nóng)民貸款難，有利于提高農(nóng)民的融資能力，促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)”，農(nóng)民則將暫時擺脫“集體土地”的法律魔咒，將不動的宅子換成了實在的票子。

經(jīng)歷了2007年的冰封，再次啟動農(nóng)房抵押貸款的行動兼具開拓和審慎的雙重特征。

新年伊始即全面推行農(nóng)房抵押貸款，4月份少量報道見諸媒體。市政府金融辦的一位工作人員表示，政府并未出臺“紅頭文件”，對于全面推進(jìn)農(nóng)房抵押貸款的“相關(guān)政策”，目前還不便透露。同時，申請農(nóng)房抵押貸款的籌碼也被加重了：除了已領(lǐng)取房屋所有權(quán)證和集體土地使用證，申請農(nóng)房抵押貸款的農(nóng)戶還要具備兩處以上的住所或抵押房產(chǎn)變賣處置后仍有安居之地。管先生認(rèn)為，新增的條件將保障農(nóng)民的安身立命之所，保障溫州農(nóng)村社會的穩(wěn)定，將會促進(jìn)農(nóng)房抵押貸款市場健康持續(xù)地發(fā)展。貸款數(shù)額仍按照房屋估價的60%-80%執(zhí)行。

農(nóng)房抵押貸款重新啟動，核心問題依舊是“宅基地”抵押的合法性。對此，溫州市政府更加注重相關(guān)部門的協(xié)調(diào)與配合。執(zhí)行規(guī)定為：處置抵押權(quán)的授讓對象可以為土地所在縣（市、區(qū)）的農(nóng)業(yè)戶口人員。當(dāng)需對農(nóng)房處置時，房管部門應(yīng)支持并協(xié)助法院對抵押的農(nóng)房進(jìn)行裁決。農(nóng)房被處置后，國土資源部門應(yīng)給予辦理農(nóng)房宅基地使用權(quán)的變更登記，房管部門應(yīng)給予辦理農(nóng)房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。銀行業(yè)和金融機構(gòu)在農(nóng)房抵押出現(xiàn)不良貸款時，不能追溯相關(guān)登記機構(gòu)的登記行為。

目前，溫州全市10多家銀行發(fā)放農(nóng)房抵押貸款余額為100多億元，惠及3萬多農(nóng)戶，貸款率不良僅0.8%。其中樂清市共為4950戶農(nóng)民提供農(nóng)房抵押貸款，貸款余額12.5億元。

經(jīng)歷了2007年和2009年溫州兩次全面發(fā)展農(nóng)房抵押貸款，業(yè)內(nèi)人士非?？春迷摌I(yè)務(wù)的市場潛力，對于這項業(yè)務(wù)的未來，他們也充滿了擔(dān)憂，希望立法機構(gòu)能夠及時解決“宅基地”抵押和流轉(zhuǎn)的合法性問題。