物業(yè)稅拿商業(yè)地產“開刀”?

從風生水起到漸漸沉寂再到重出水面，這些年來，“物業(yè)稅”時隱時現(xiàn)般出現(xiàn)在公眾面前。但物業(yè)稅何時開征，迄今仍是一個難解的謎。

5月25日，物業(yè)稅再次被提上議事日程——國務院通過并對外正式公布《關于2009年深化經濟體制改革工作的意見》，其中提出由財政部、稅務總局、發(fā)改委、建設部四部門負責，年內研究開征物業(yè)稅。

分析人士指出，物業(yè)稅最早將于2009年正式推出，征收對象將主要是面積在144平方米以上的房屋。由于商業(yè)地產牽涉面比較少，在相關研究討論中對此方面的爭議也是最少的，所以物業(yè)稅可能最先從商業(yè)地產開征，繼而將征稅對象擴展到擁有多套住宅的業(yè)主，逐步實現(xiàn)只要擁有房產都應該納稅。

然而，看似平坦的物業(yè)稅開征之路卻并不平坦。物業(yè)稅出臺帶來的將是房地產行業(yè)的全面稅制改革，是對現(xiàn)有住房管理體系的挑戰(zhàn)。而要實現(xiàn)對大多數(shù)房產的全面征稅，非一朝一夕所能及。

事實上，輿論界對于開征物業(yè)稅的預期過于樂觀，都是從技術層面上來看物業(yè)稅，低估了這一法規(guī)出臺的難度以及物業(yè)稅開征環(huán)境上的不足。而住房城鄉(xiāng)建設部則表示，目前物業(yè)稅尚處在探索階段，具體何時開征尚沒有明確的時間表。

商業(yè)地產或首先征稅

沉寂近兩年時間之后，5月25日，國務院辦公廳批轉國家發(fā)改委《關于2009年深化經濟體制改革工作的意見》中提出:“深化房地產稅制改革，研究開征物業(yè)稅?！?/p>

始于2003年的新一輪稅制改革，其中的重要一項便是對現(xiàn)有房地產稅費進行整合。出臺物業(yè)稅，完善以財產稅為主體的地方稅收體系。

2003年10月召開的中共十六屆三中全會上，物業(yè)稅首次出現(xiàn)在《中共中央關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決議》中。隨后，財政部、國稅總局官員不斷發(fā)布物業(yè)稅進展，這一稅種遂走入公眾視野。

2007年1月25日，國稅總局下發(fā)的《2007年全國稅收工作要點》將“研究物業(yè)稅方案”列入是年工作范圍。2007年“兩會”期間，提交十屆全國人大五次會議審議的財政預算報告草案，也提及“研究開征物業(yè)稅的實施方案”。

2006年10月，物業(yè)稅開始模擬(空轉)評稅試點，第一批試點省市圈定北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶;2007年10月，國家稅務總局和財政部批準安徽、河南、福建、天津為第二批試點省市。至此，已有10省市物業(yè)稅“空轉”運行。

所謂“空轉”是指虛擬意義上的資金循環(huán)，雖然沒有實際征稅，但一切步驟和真實收稅流程相同，由財政部門、房產部門以及土地管理部門共同參與，統(tǒng)計物業(yè)的數(shù)量，并進行評估和稅收統(tǒng)計。也正是第二批試點的推出，讓業(yè)界普遍認為，開征物業(yè)稅已是箭在弦上。

有關專家表示，中國不會從一開始就全面征收物業(yè)稅，而將采用漸進征收策略，不會因此而使房地產業(yè)的景氣周期發(fā)生逆轉，因此短期內全面征收的可能性不大。

業(yè)內人士預計，先試點后推廣、先高檔后普通、先增量后存量的差異化實施比較符合現(xiàn)實。因此，今年開征物業(yè)稅最先從商業(yè)地產開始。

由于商業(yè)地產、寫字樓等牽涉面積比較少，所以物業(yè)稅最先從商業(yè)地產開征。繼而將征稅對象擴展到擁有多套住宅的業(yè)主，逐步實現(xiàn)只要擁有房產都應該納稅。目前，財政部門已經在對如何評估不動產、物業(yè)稅稅基和稅率等問題進行研究。

“北京今年已提出進行物業(yè)稅‘實轉’的申請，目前正在等待國家稅務總局的批準?！北本皟蓵逼陂g，北京市政協(xié)委員、市地稅局局長王紀平對媒體的表態(tài)，立刻在北京房地產市場中掀起了波瀾。

據(jù)介紹，北京有望在6月份獲批并開征物業(yè)稅，向工業(yè)企業(yè)、寫字樓等商業(yè)地產征收。而對于包括住宅在內的各種物業(yè)類型全面征收物業(yè)稅，則是未來必然趨勢。

據(jù)稱，物業(yè)稅在國際上通常被稱為房地產稅或不動產稅，主要是每年根據(jù)房產的評估值或接近市場價值來征稅，而目前中國實行的房地產稅是按照房產原值征稅，土地稅是按照土地的面積來征稅，這種做法與國際上有很大差距。

得到共識的是，物業(yè)稅的開征將是我國房地產稅的必然趨勢。那么為什么要從商業(yè)地產首先開刀呢?

中央財經大學稅收學院副院長劉桓表示:房源的最終認定，是征收物業(yè)稅最大的難點，也是從商業(yè)地產開始“小試牛刀”的原因之一。

盡管北京市已經對全市房屋情況進行了數(shù)年的摸底調查，但房屋最終房源的認定仍有很大難度，房屋產權登記情況也不準確、不完善。

但相比于情況錯綜復雜的住宅市場，企事業(yè)單位所使用的商業(yè)物業(yè)房源認定還是容易很多。因此，也就具備了征收物業(yè)稅的基本條件。

此外，劉桓表示，從企事業(yè)單位開始征收物業(yè)稅的好處還包括，在短時間內并不會實際增加房地產相關稅負，可以形成平穩(wěn)過渡。原來，對于商業(yè)物業(yè)開征的物業(yè)稅，是將原企事業(yè)單位交納的城市房產稅、土地使用稅等平移過來，改變稅種進行征收。

當然，不同的是，以前對企事業(yè)單位城市房產稅、土地使用稅是通過捆綁收入進行征收的，現(xiàn)在則是另外征收。很多企事業(yè)單位并未有自己的房產，而是租房辦公，對于這類租用辦公物業(yè)，需查清最終房源，對房源進行征收物業(yè)稅。

種種跡象表明，物業(yè)稅征收已經漸行漸近。近日國稅總局有關負責人表示正在積極穩(wěn)妥地進行開征物業(yè)稅的準備工作，此舉再次引起市場的高度關注。

從國際范圍來看，房地產的保有環(huán)節(jié)稅是發(fā)達國家地方財政收入的主要來源之一，開征物業(yè)稅符合國際潮流。中國物業(yè)稅經過幾年的空轉(模擬征收)，隨著物權法的出臺，正式開征只是時間問題。

商業(yè)地產有走低趨勢

近日有消息稱物業(yè)稅的開征將率先從商業(yè)地產“開刀”。對此，業(yè)內人士表示，這對商業(yè)地產發(fā)展將造成比較大的影響。

業(yè)內人士表示，如若在商業(yè)地產征收物業(yè)稅，那對行業(yè)的發(fā)展將造成比較大的影響。之前國家對樓市的調控主要集中在對住宅方面，而商業(yè)地產很少涉及，像房貸新政對住宅的規(guī)定，商業(yè)地產就不受限制。正因為如此，商業(yè)地產也成了很多投資者的“避風港”，如若國家在商業(yè)地產領域征收物業(yè)稅，或許會將投資者嚇跑。

5月25日，國務院公布《關于2009年深化經濟體制改革工作的意見》，提出深化房地產稅制改革，研究開征物業(yè)稅。

全景證券分析師系統(tǒng)的實時監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，受開征物業(yè)稅消息打擊，截至5月26日10時12分，房地產開發(fā)經營板塊凈流出3.14億元，僅次于煤炭采選板塊，居第二位。

大概從2003年開始，人們投資物業(yè)的視野逐漸擴大，以商鋪和小戶型酒店式公寓為代表的商業(yè)地產受到市場歡迎，尤其是商鋪，升值超過人們的預期。

2004年以來，商業(yè)地產競爭已經很激烈。主要原因是，作為新利潤空間的大量商業(yè)地產希望出售，特別是大量新建小區(qū)的配套社區(qū)商鋪，增加了這部分產品的供應量。過去很多商戶找個經營場所不容易，現(xiàn)在是開發(fā)商求他們進來，希望用商鋪拉動住宅的增值，帶來新的利潤空間。因此，一方面商業(yè)地產市場在未來幾年內將持續(xù)繁榮;另一方面，這種繁榮也意味著商業(yè)地產市場對投資者的回報會降低，甚至會出現(xiàn)投資失敗的例子。

值得關注的是，如同住宅供應需要合理結構，商業(yè)地產的開發(fā)也需要注重結構和供應量的配置。在一些社區(qū)商鋪中，由于開發(fā)商要快速銷售，快速變現(xiàn)，造成商業(yè)布局缺乏系統(tǒng)的規(guī)劃和策劃，已經出現(xiàn)不同程度的空置。

盡管征收物業(yè)稅的時間還沒有最后定論，但一些投資者已計劃伺機“撿漏”拋售的中小商業(yè)地產。業(yè)內人士則認為物業(yè)稅對養(yǎng)鋪期的物業(yè)影響較大，并建議物業(yè)稅收要根據(jù)不同類型物業(yè)區(qū)別對待。

2007年12月18日，王先生在多方咨詢后，做出了這樣的決定——2008年將對商業(yè)地產采取觀望的態(tài)度。

2006年以前王先生通過商業(yè)地產投資，手中有了億元資金，之后進入股市，今年在高位退出后，正在考慮是否出手投資一些商業(yè)物業(yè)。最近有人推薦給王先生一個帶租約的商業(yè)地鋪，投資回報率約11%。對于商業(yè)地產投資而言，這是一個比較可觀的回報率，但因為最近聽到了物業(yè)稅要出臺的傳聞，他表示政策不明確，暫時不出手。

王先生的判斷是:如果2009年真的開始征收物業(yè)稅，在資金緊縮的大背景下，將會對中小開發(fā)商的持有物業(yè)產生較大影響，這些商業(yè)地產難免會出現(xiàn)因為資金鏈緊張而拋售的狀況，到時“抄底撿漏”會是更好的選擇。所以今年只持有現(xiàn)金，不參與投資，等到明年再出手。

北京匯博行董事總經理潘好龍對王先生的決定表示理解。2007年是北京商業(yè)地產集中放量的一年，今年北京的商業(yè)地產放量達500萬平方米，這些商業(yè)地產在2-3年的時間內將逐步進入養(yǎng)鋪期。與住宅不同的是，進入養(yǎng)鋪期的商業(yè)地產基本難以收到較好的租金回報，如果再加上物業(yè)稅，其養(yǎng)鋪期的壓力將會更大。

而商業(yè)地產持有者最主要的利益來源就是租賃。但是，在成熟的商業(yè)地產投資市場，物業(yè)轉手的價格會與租金有著比住宅更加緊密的聯(lián)系，業(yè)內人士指出，對于正常的商業(yè)地產交易，尤其是現(xiàn)房類商業(yè)物業(yè)的交易，一直存在著以租金倒推售價的慣例，很多熱點區(qū)域的寫字樓和商鋪因為租金上不去，導致出售的價格很低。

業(yè)內人士表示，商業(yè)地產的物業(yè)稅基本可以理解為減少了租金收益，這也就直接影響了倒推的銷售定價。對于投資者而言，其投入資本的價值回報也會在轉售過程中受到影響。

鑒于目前優(yōu)質的商業(yè)地產項目出租率持續(xù)提升，處于優(yōu)勢地位的商業(yè)地產開發(fā)商和投資者會將增加的成本部分轉嫁給承租方;而處于弱勢地位的商業(yè)地產持有者為了盡快出租，不會將這一成本轉稼給租戶，這將會使商業(yè)地產價值兩極分化。因此建議商業(yè)地產的物業(yè)稅收一定要根據(jù)不同類型、不同收益狀況、不同階段的物業(yè)進行區(qū)別對待。

無獨有偶，合富輝煌房地產集團發(fā)展策劃商業(yè)總監(jiān)林仕飛也持同樣的觀點。不過，他表示，任何的宏觀調控都不會對市場產生長期的影響，更多的是短期效應。所以，物業(yè)稅短期之內會引起很大的影響，但是長期來看一定是價值的回歸。

物業(yè)稅仍在“吹風”階段

沉寂近兩年時間之后，隨著國務院公布的一紙公告，物業(yè)稅再次成為各方關注的焦點。而住房城鄉(xiāng)建設部則表示，目前物業(yè)稅尚處在探索階段，具體何時開征尚沒有明確的時間表。

事實上，輿論界對于開征物業(yè)稅的預期過于樂觀，都是從技術層面上來看物業(yè)稅，低估了這一法規(guī)出臺的難度以及物業(yè)稅開征環(huán)境上的不足。

物業(yè)稅開征的討論早已開始。十六屆三中全會對此已有說法，“在條件具備時對不動產開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”。不過，什么情況才算條件具備了呢?

有關專家表示，物業(yè)稅的開征并非容易，必須具備四個條件。首先，就是物業(yè)稅征收要求各種產權清晰。政府要向業(yè)主、向產權所有者征稅，尤其是物業(yè)稅，它是一種財產稅，而不能向租用者征。現(xiàn)在中國土地產權有兩種形式:一是國有，二是集體所有。目前問題比較突出的是集體土地，隨便占用農民的土地，隨便改變土地用途的現(xiàn)象十分突出。其原因就是產權不清晰，誰是集體土地產權的法人代表處于模糊狀態(tài)。第二，要理順各種產權關系。國有土地和集體土地應該并軌，因為目前集體土地倒賣現(xiàn)象嚴重?，F(xiàn)在從土地使用形式上看，有出讓和劃撥兩種，這兩種不同形式最終在房地產產品價值體現(xiàn)上差別很大，兩種形式混雜對于征稅工作難度更大。第三，要有公平、公正的評估機構。第四，房地產稅費體系要完整。

由此可見，房地產稅費體系改革，是一次整體不動產稅費的改革，應從稅基、稅種、稅率及減免范圍上統(tǒng)籌考慮。依據(jù)中國的國情，物業(yè)稅的調節(jié)主體應放在房地產炒作、高檔住房與富裕階層及二套住房以上的群體。對于自住房應給予優(yōu)惠和減免，以控制貧富差距的繼續(xù)擴大。

“物業(yè)稅開征將對目前房地產市場存在的問題起到根本性治理作用，但目前要開征物業(yè)稅可謂困難重重?！币晃环康禺a專家這樣評價。

開征物業(yè)稅的四個條件之一就是進行土地產權合并。這涉及到國家土地制度的改革，難度很大。目前土地公有制的兩種方式是國家所有和集體所有。但事實上有大量集體土地被囤積，并成為各區(qū)、縣負責人謀取利益的籌碼。

與此同時，開征物業(yè)稅，首先要對不動產進行評估，但當前面臨的問題是:誰來評估?評估費誰來出?目前國內有三個主管部門的評估機構，一是建設部為主的房地產評估機構;二是國土資源部所屬以土地評估為主的評估機構;三是國資局所屬的資產評估機構。這三個不同屬性的評估機構，對同一個不動產的評估，可能將得出三個不同的價值。這種情況下，如何能開征物業(yè)稅?

其次，評估費由誰來出?如果讓業(yè)主自己出錢評估自己的不動產，還要以此向國家交稅，恐怕很難以理服眾;如果國家出錢來評估每個家庭的不動產(在國外都是政府做的，不收任何費用)，國家財政有沒有這筆預算?需花多大的成本?這些都有待研究。

因此，要開征物業(yè)稅，首先要整頓清理現(xiàn)行的評估機構，使其均脫離主管部門，割斷部門利益關系，使評估機構真正成為不以盈利為目的公正、公平的中介機構，老百姓才能信得過。

而決定開征物業(yè)稅成敗的另一個關鍵，就是確定物業(yè)稅調節(jié)的主體定位。如果物業(yè)稅把調節(jié)的主體定位在多數(shù)工薪階層的不動產(因為大多數(shù)人都購買了房改房)上，這些中低收入階層大都是辛苦大半輩子才購買了住宅，最后不但要交物業(yè)費，還得交物業(yè)稅，恐怕大多數(shù)居民難以承受。事實上，應該把調節(jié)主體定位在房屋炒作者(投資者)和富裕階層，以抑制房地產的炒作和投機，調節(jié)貧富差距的進一步拉大。

當前開征物業(yè)稅涉及到范圍很廣的各個領域，不論是在理論上還是在實踐上，都將遇到相當多的問題，這將阻礙物業(yè)稅的改革進程。雖然物業(yè)稅開征的大方向已定，但要真正落實，還是長路漫漫，需要等待，需要改革。

據(jù)了解，雖然目前征收不動產物業(yè)稅的具體實施細則和措施還未出臺，但基本框架已明確。即將現(xiàn)行房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉化為房產保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。據(jù)透露，目前物業(yè)稅的稅賦水平雖尚未確定，但基本原則是科學測算現(xiàn)行的房地產稅和房地產開發(fā)建設環(huán)節(jié)收費總體規(guī)模，令物業(yè)稅與之基本相當。

有關專家表示，開征物業(yè)稅仍停留在“吹風”階段，從試點到全國統(tǒng)一實施，物業(yè)稅開征還有相當一段路要走。但無論是與國際接軌，還是完善中國城鎮(zhèn)建設與房地產開發(fā)，開征物業(yè)稅都將是大勢所趨。