談商業(yè)建筑空間與業(yè)態(tài)的統(tǒng)一

摘 要：由于體量大、投資高、回報(bào)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，大型商業(yè)設(shè)計(jì)是特殊專業(yè)中的專業(yè)領(lǐng)域，完全不同于底層商業(yè)和配套商業(yè)概念。商業(yè)長(zhǎng)期的良性發(fā)展依賴于其功能、商品及業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)所產(chǎn)生的整體效應(yīng)，科學(xué)的商業(yè)規(guī)劃可以促進(jìn)效益的不斷提高， 使地產(chǎn)不斷增值。本文通過(guò)對(duì)匯龍購(gòu)物中心設(shè)計(jì)的分析說(shuō)明科學(xué)布局、合理規(guī)劃能夠在有限的條件下使商業(yè)建筑發(fā)揮最大效益。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)； 商業(yè)空間； 可持續(xù)發(fā)展

Abstract:Owing to the large capacity， huge investment and long-runcapital-recycleing， the big commercial design is a particular project in special industries. The commercial idea is rather different from bottom layers and self-contained ones. A long-term development of of commerce depends on its function， commodities， the integral efffect caused by the structure of its industry. A scientific commercial strategy may constanly upgrade efficiency. It may also increase the value of real estate. A pragmatic business plan can maximize the profit of Huilong Shopping Mall after the analysis of risk and scientific placement of the item.

Keywords:Commercial real estate； Business possibilities； Sustainable development

中圖分類號(hào)：TU984.13

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1008-0422（2009）06-0124-03

1總論

近年來(lái)，隨著改革開(kāi)放和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，中國(guó)社會(huì)進(jìn)入快速的國(guó)際化和市場(chǎng)自由化進(jìn)程。眾多知名商家紛至沓來(lái)，國(guó)內(nèi)消費(fèi)者的需求也隨之增大。我國(guó)商業(yè)建筑的面積日趨增大，大賣場(chǎng)已成為現(xiàn)代零售業(yè)最主要的商業(yè)形態(tài)，尤其是成了消費(fèi)者購(gòu)買日用消費(fèi)品的主要場(chǎng)所。大賣場(chǎng)客流量大、輻射范圍廣，產(chǎn)品銷量大，同時(shí)也是很好的展示企業(yè)形象的窗口。面對(duì)一個(gè)如此龐大的市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商無(wú)不希望把握機(jī)遇，建造出自己的大型購(gòu)物中心和商業(yè)帝國(guó)。匯龍購(gòu)物中心正是在這樣的背景之下開(kāi)發(fā)建設(shè)的。

匯龍購(gòu)物中心位于上海市奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)，用地面積：14399.80m²，地上總建筑面積：23906m²?；乇编從贤す?，東鄰環(huán)城西路，西鄰奉賢區(qū)自來(lái)水廠。作為一個(gè)大賣場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商希望該項(xiàng)目建成后大大地完善南橋鎮(zhèn)的商業(yè)服務(wù)設(shè)施，提高城區(qū)居民的購(gòu)物環(huán)境品質(zhì)，同時(shí)其建筑形式有力的提升南橋鎮(zhèn)的城市建設(shè)形象，成為當(dāng)?shù)貥?biāo)志性商業(yè)建筑。

接到這個(gè)任務(wù)后，我們與業(yè)主充分溝通，了解業(yè)主需求，意識(shí)到如何塑造與購(gòu)物中心相適應(yīng)的整體空間環(huán)境和人文環(huán)境，提升地段環(huán)境質(zhì)量，創(chuàng)造宜人的購(gòu)物環(huán)境同時(shí)追求外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境的互動(dòng)，通過(guò)空間組合的流動(dòng)和滲透，體現(xiàn)出環(huán)境的均好性原則，形成多元化與多樣化的功能布局是我們?cè)O(shè)計(jì)的主要任務(wù)。

隨后在設(shè)計(jì)中確定了如下設(shè)計(jì)原則：

1.整體性原則：新建工程的用地、道路系統(tǒng)、景觀環(huán)境要與周遍環(huán)境相協(xié)調(diào)，并符合城市總體規(guī)劃要求。

2.三統(tǒng)一原則：科學(xué)合理地分配土地資源，提高土地集約使用的綜合效益，做到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益的三統(tǒng)一。

3.注意城市設(shè)計(jì)：創(chuàng)造宜人的購(gòu)物環(huán)境的同時(shí)，注意與外部環(huán)境的對(duì)話，共同構(gòu)筑城市整體形象。

4.高效的原則：強(qiáng)調(diào)資源的綜合利用，創(chuàng)造高效有益的內(nèi)部空間和外部空間。

5.可實(shí)施性原則：充分考慮規(guī)劃設(shè)計(jì)的可實(shí)施性、易操作性及經(jīng)濟(jì)性。

2總平面設(shè)計(jì)

本項(xiàng)目用地面積緊湊，開(kāi)發(fā)商希望能占用最大的面積以發(fā)揮最大的商業(yè)價(jià)值。而大賣場(chǎng)的性質(zhì)又決定了要有相當(dāng)面積的停車卸貨人流集散廣場(chǎng)等用地，其經(jīng)營(yíng)發(fā)展與周圍地區(qū)交通狀況及市場(chǎng)需求息息相關(guān)，是無(wú)法回避的矛盾，解決了這一矛盾才能進(jìn)一步談規(guī)劃和建筑，忽視這些問(wèn)題將對(duì)商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)生無(wú)法彌補(bǔ)的影響。我們從購(gòu)物中心的整體環(huán)境、空間形態(tài)、建筑構(gòu)成為出發(fā)點(diǎn)，結(jié)合室外廣場(chǎng)、道路、景觀、綠化、照明等布置，經(jīng)反復(fù)修改比較，最終形成現(xiàn)設(shè)計(jì)的總平面，使建筑的整體品質(zhì)符合城市規(guī)劃的要求。

基地位于南亭公路和環(huán)城西路交叉口，主要人流來(lái)自這兩條道路，故底層主入口設(shè)置在南亭公路與環(huán)城西路交叉口，設(shè)計(jì)為圓弧形，與道路交叉口圓弧相融合，在滿足城市規(guī)劃需要的前提下盡可能的吸引交叉口的人流。同時(shí)在南亭公路和環(huán)城西路上設(shè)置商業(yè)中心的次入口。

在道路系統(tǒng)的設(shè)計(jì)中，將人流、車流和物流等動(dòng)線分開(kāi)，減少車輛對(duì)人行的干擾，保證購(gòu)物人群的安全性和交通的高效便捷性。人行道路沿南亭公路和環(huán)城西路布置。在基地西邊和南側(cè)用地邊界處設(shè)置內(nèi)部貨運(yùn)通道并兼做消防車道，靠近建筑西南角設(shè)卸貨區(qū)，控制物流出入口方向，使物流路線更加暢順。

購(gòu)物中心設(shè)計(jì)充分考慮到未來(lái)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)停車設(shè)施的要求，在滿足現(xiàn)有規(guī)范的要求下，考慮遠(yuǎn)期的停車使用需求，同時(shí)為了將更多的地面面積還給商家，設(shè)地下停車和屋面停車2個(gè)停車庫(kù)，和一個(gè)地下自行車停庫(kù)。屋面及地下停車庫(kù)均設(shè)一進(jìn)一出雙車道與地面連通，同時(shí)均設(shè)置一上一下自動(dòng)人行坡道連接商場(chǎng)和車庫(kù)，方便顧客通行。地下車庫(kù)出入口和屋頂停車場(chǎng)出入口設(shè)在南亭路上，靠近基地西側(cè)，與物流道路通過(guò)綠化分隔。各動(dòng)線互不干擾，提高了交通設(shè)施的運(yùn)行效益。符合人流物流分流，路線短捷順暢、安全、準(zhǔn)時(shí)的原則。

21世紀(jì)是追求生態(tài)的世紀(jì)，尋求可持續(xù)發(fā)展是人類的共識(shí)，良好的生態(tài)景觀有助于提升整個(gè)區(qū)域環(huán)境的檔次，作為服務(wù)于大眾的公共商業(yè)設(shè)施更應(yīng)該體現(xiàn)這一點(diǎn)。由于基地被大體量的建筑所覆蓋，所以盡可能的提高基地的綠化率是擺在建筑師面前的重要任務(wù)。沿南亭公路和環(huán)城西路是展示建筑形象的兩個(gè)主要景觀界面，同時(shí)又是人行系統(tǒng)融匯的區(qū)域，該區(qū)域雖然沒(méi)有大片的集中綠化，但通過(guò)延長(zhǎng)綠化帶，合理的植物搭配等綠化、景觀設(shè)計(jì)手段使得建筑形態(tài)、綠化系統(tǒng)、人行系統(tǒng)有機(jī)地整合到一起。

3建筑設(shè)計(jì)

本購(gòu)物中心項(xiàng)目是一個(gè)大型商業(yè)建筑，作為區(qū)域性的大型商業(yè)中心要求建筑造型應(yīng)體現(xiàn)時(shí)代感和超前性，力求建成奉賢區(qū)標(biāo)志性建筑。我們?cè)诔浞肿鹬噩F(xiàn)有環(huán)境的基礎(chǔ)上，處處體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計(jì)原則。在滿足商業(yè)運(yùn)作提出的各類技術(shù)要求和指標(biāo)前提下盡量體現(xiàn)商業(yè)建筑的外部特質(zhì)。商業(yè)建筑除投入資金大、周期長(zhǎng)之外，另一特點(diǎn)是建筑設(shè)計(jì)在后，商業(yè)規(guī)劃在前。由于不同商家對(duì)建筑形態(tài)要求不同，不同商家對(duì)建筑尺寸、層高、外立面、平面布局乃至裝修風(fēng)格都有不同要求，在商家還未明確前，建筑設(shè)計(jì)就無(wú)法深入進(jìn)行。本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商對(duì)此有明確的態(tài)度，在設(shè)計(jì)初期就要求商家介入，對(duì)平面布局提出具體而詳盡的要求，使得本設(shè)計(jì)能順利進(jìn)行。

按照商家需要及規(guī)劃部門的要求，本購(gòu)物中心地下一層，地上三層。按照功能性質(zhì)，在本工程的區(qū)域功能可以分為三大類，其一是商業(yè)功能區(qū)域，其二是倉(cāng)儲(chǔ)配套設(shè)施及設(shè)備區(qū)域，其三是停車區(qū)域。這三大功能區(qū)域大致以豎向結(jié)合平面做區(qū)域分隔：地下室和屋面為停車區(qū)域及設(shè)備用房，地面一至三層為商業(yè)功能區(qū)及倉(cāng)儲(chǔ)配套區(qū)。

地下室設(shè)計(jì)為停車區(qū)域及設(shè)備區(qū)域，設(shè)有地下汽車庫(kù)、自行車庫(kù)、設(shè)備用房及約600m²人防區(qū)域，在地下室設(shè)計(jì)中采用無(wú)梁樓蓋的結(jié)構(gòu)形式，盡量贏得更多的使用空間。

購(gòu)物中心首層為整體式商場(chǎng)，主要以出租商鋪為主。通過(guò)自動(dòng)人行坡道與地下車庫(kù)連接起來(lái)，方便駕車人員到達(dá)商業(yè)區(qū)。底層布置充分考慮到沿街人流創(chuàng)造的商業(yè)價(jià)值，在沿南亭公路和環(huán)城西路側(cè)均布置獨(dú)立商鋪，使沿街人流可從商鋪直接進(jìn)入購(gòu)物中心。二層及三層為超市賣場(chǎng)，通過(guò)自動(dòng)人行坡道將人流引致設(shè)于三層的超市進(jìn)口，待采購(gòu)?fù)戤吅?，又有自?dòng)人行坡道將人流引致設(shè)于二層的出口，顧客購(gòu)物流線清晰，避免進(jìn)出人流交叉干擾，同時(shí)最大限度地延長(zhǎng)人流在賣場(chǎng)內(nèi)部的停留時(shí)間，給賣場(chǎng)盡可能帶來(lái)效益。賣場(chǎng)內(nèi)部通過(guò)區(qū)內(nèi)兩部自動(dòng)人行坡道進(jìn)行聯(lián)系，把人流帶至需要到達(dá)的樓層。

結(jié)合總體布局，本工程物流入口設(shè)于建筑西面，并設(shè)有三臺(tái)貨梯；每層相應(yīng)部位均設(shè)計(jì)一定面積倉(cāng)儲(chǔ)空間，最大限度的避免物流流線在豎向上的重復(fù)，有效的利用資源。

局部四層為設(shè)備用房，屋面為屋頂綠化及停車場(chǎng)。

由于本工程為大型商業(yè)建筑，因此我們?cè)谌诵曰O(shè)計(jì)上也有充分考慮：駕車顧客進(jìn)入設(shè)于室內(nèi)的地下車庫(kù)或屋頂停車場(chǎng)停車后，均可通過(guò)自動(dòng)人行坡道迅速到達(dá)商場(chǎng)各層。在環(huán)城西路與南亭公路建筑主入口處設(shè)置兩處供輪椅通行的無(wú)障礙坡道，在建筑主入口旁邊設(shè)置一臺(tái)無(wú)障礙專用電梯，在地上每層男女衛(wèi)生間各設(shè)置一個(gè)無(wú)障礙廁位，這些設(shè)計(jì)充分體現(xiàn)了以人為本的設(shè)計(jì)原則。

根據(jù)商業(yè)建筑的能耗調(diào)查統(tǒng)計(jì)，設(shè)有空調(diào)系統(tǒng)的商業(yè)建筑每年的能源消耗費(fèi)用接近150元/m²，現(xiàn)有商業(yè)建筑的每年的能源消耗費(fèi)用就高達(dá)225億元人民幣。商業(yè)建筑消耗的能源主要用于空調(diào)、照明、熱水供應(yīng)以及其它動(dòng)力設(shè)備等方面。其中空調(diào)能耗是商業(yè)建筑的能耗的主要部分，占總能耗的50～60％。中國(guó)的商業(yè)建筑具有巨大的節(jié)能潛力，技術(shù)手段的推廣和合理利用是商業(yè)建筑節(jié)能的關(guān)鍵。我們?cè)谠O(shè)計(jì)中充分考慮到節(jié)能的要求，減少開(kāi)窗面積，玻璃采用中空LOW-E玻璃，框料為斷熱材料，屋面及墻體采用板材外保溫，提高空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行管理，使建筑的節(jié)能落實(shí)到實(shí)處。

在充分研究基地特征和景觀條件的基礎(chǔ)上，通過(guò)建筑造型的處理，力求以體現(xiàn)時(shí)代氣息和商業(yè)中心的視覺(jué)特征為基準(zhǔn)，融流暢、現(xiàn)代、活潑為一體，將獨(dú)特的建筑形象展示給城市及公眾。商業(yè)建筑形象塑造有其固定的標(biāo)準(zhǔn)模式：雍容華貴、較封閉的外墻，沿街配以大玻璃的櫥窗，成為顧客的導(dǎo)購(gòu)指南。本項(xiàng)目結(jié)合以上特點(diǎn)，根據(jù)建筑巨大的體量并結(jié)合功能，在立面處理中對(duì)建筑材料進(jìn)行了重新的組合。建筑造型上滿足購(gòu)物中心對(duì)立面上廣告設(shè)計(jì)的實(shí)際要求，又突出時(shí)代感、標(biāo)志性，現(xiàn)代感極強(qiáng)。外墻材料及極具視覺(jué)效果的玻璃幕墻通過(guò)細(xì)致的設(shè)計(jì)給人以全新的視覺(jué)感受。建筑材料以現(xiàn)代材料為主，突出商業(yè)建筑的自有特色，給人耳目一新的感覺(jué)。

4結(jié)束語(yǔ)

在設(shè)計(jì)過(guò)程中，我們從分析問(wèn)題，到解決各項(xiàng)技術(shù)上的障礙，最終得到投資方的高度評(píng)價(jià)而感到無(wú)比欣慰！我們深信，我們完成的不僅是一個(gè)單項(xiàng)的課題，我們從中積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。我們深感一個(gè)設(shè)計(jì)師，一個(gè)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)只有貼近社會(huì)、研究市場(chǎng)、勤于積累，才會(huì)創(chuàng)造出時(shí)代的精品，才能真正為我們的城市不斷創(chuàng)造出靚麗的城市風(fēng)景。