舊城商業(yè)街區(qū)改造的和諧之路

摘 要：本文在前人研究的基礎(chǔ)上，系統(tǒng)地總結(jié)了舊城商業(yè)街區(qū)改造的理論和實(shí)踐過程，提出舊城商業(yè)街區(qū)改造的分析和定位應(yīng)該考慮哪些因素，才能科學(xué)地確定其合理的容量和規(guī)模，并制定相應(yīng)的更新策略。文章提出要科學(xué)地確定商業(yè)街區(qū)的容量及建設(shè)規(guī)模，另外還從開發(fā)模式、交通體系的優(yōu)化和空間環(huán)境的構(gòu)筑進(jìn)行闡述。

關(guān)鍵詞：商業(yè)街區(qū)； 功能定位； 商業(yè)容量； 建設(shè)規(guī)模； 開發(fā)模式

Abstract:Based on previous study， the study systematically summarized the theories and practical process， and proposed which factors we should consider when transformating the old city commercial district， so we can determine scientifically proper capacity and scale， then formulate corresponding renewal strategy. The article put forward how to definite the commercial capacity and the building scale scientifically， more over， The article also elaborate the contents about development mode， transit system and space environment.

Keywords:commercial distrct； function； commercial capacity； building scale； development mode

中圖分類號(hào)：TU981.11+4

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1008-0422（2009）06-0100-05

商業(yè)街區(qū)作為城市中最為活躍、最富有活力的一個(gè)縮影，是反映城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和文化發(fā)展的敏感區(qū)域，它的改造與再開發(fā)成為城市內(nèi)部空間調(diào)整一個(gè)舉足輕重的熱點(diǎn)。舊城商業(yè)街區(qū)更是如此，一般來說，舊城商業(yè)街區(qū)見證了城市發(fā)展歷史的滄桑，如北京的王府井和上海的南京路。

中山市長(zhǎng)堤路商業(yè)街區(qū)地處曾經(jīng)的商貿(mào)中心，但隨著新區(qū)的開發(fā)建設(shè)，城市中心逐漸向東部轉(zhuǎn)移，以孫文路和長(zhǎng)堤路為商業(yè)中心的單核心城市結(jié)構(gòu)向多核心的方向轉(zhuǎn)變，逐漸削弱了孫文路和長(zhǎng)堤路的吸引輻射能力。因此，對(duì)長(zhǎng)堤路傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)進(jìn)行改造更新是城市發(fā)展的必然。目前中山市長(zhǎng)堤路正在進(jìn)行改造工作，商業(yè)街區(qū)改造如何恢復(fù)其生機(jī)又能保護(hù)其傳統(tǒng)的特色呢？中山市先后也進(jìn)行過一些商業(yè)街區(qū)的更新，如孫文步行街、逢源商業(yè)街和大信新都匯，可以說，孫文步行街改造是相當(dāng)成功的，無論從空間尺度還是改造成本上都為我們做出了一定的榜樣。步行街的成功塑造仿佛帶給了我們希望，但是實(shí)際上步行街“一層皮”的改造，在帶來希望的同時(shí)也給我們帶來了交通隱患。舊城中心地帶的主要交通被切斷卻無法找到新的替代，南北交通缺乏應(yīng)有的順暢貫通。另一條商業(yè)街區(qū)逢源商業(yè)街的改造也已經(jīng)完成，其中有90%的居民原地回遷，但由于周邊的舊城居住區(qū)人口結(jié)構(gòu)趨于老年化和大部分是出租戶，消費(fèi)能力不高，加上新區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的完善尤其是商業(yè)，以及人的消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變和需求檔次的提高，逢源商業(yè)街雖然更新得不錯(cuò)，但并沒有預(yù)期中的那么理想和繁榮。

因此，我們不得不深思這些原因何在？舊城商業(yè)街區(qū)到底應(yīng)該考慮那些因素？如何才能精益求精呢？我們希望以長(zhǎng)堤路商業(yè)街區(qū)為主要對(duì)象，針對(duì)其商業(yè)街區(qū)在城市發(fā)展與更新過程中所存在的問題，從功能定位、規(guī)模容量和交通改善等方面提出改造更新的具體解決對(duì)策和設(shè)計(jì)方法，籍此為探討舊城商業(yè)街區(qū)改造與更新尋求和諧的整合之路。

1合理界定商業(yè)街區(qū)的發(fā)展定位

現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)應(yīng)該是多功能的，具體有購(gòu)物、休閑、文化、娛樂、餐飲、旅游等六個(gè)方面的功能。商業(yè)街區(qū)必須先對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群體進(jìn)行透徹的調(diào)查研究，根據(jù)消費(fèi)群的大小規(guī)劃商業(yè)街區(qū)的規(guī)模，以及根據(jù)消費(fèi)群的結(jié)構(gòu)和市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)狀況規(guī)劃商業(yè)街區(qū)的行業(yè)構(gòu)成，也就是哪些產(chǎn)品應(yīng)該是主流，哪些是次要但又應(yīng)該有的，哪些是可有可無的。在此基礎(chǔ)上確定商業(yè)街區(qū)的布局，形成建筑規(guī)劃。對(duì)于商業(yè)街區(qū)改造來說，前期的發(fā)展定位在整個(gè)過程中是至關(guān)重要的，在界定商業(yè)街區(qū)發(fā)展定位之時(shí)一般要考慮規(guī)劃建設(shè)要求、環(huán)境特色、消費(fèi)需求、商業(yè)性質(zhì)和建筑風(fēng)貌等因素，根據(jù)區(qū)域優(yōu)勢(shì)明確發(fā)展定位，避免無差別定位造成的資源浪費(fèi)，可以形成城市各商業(yè)街區(qū)的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。

1.1城市規(guī)劃建設(shè)因素的考慮

從中山市城市規(guī)劃建設(shè)對(duì)商業(yè)街區(qū)的要求來說，中山政府部門也充分認(rèn)識(shí)到商業(yè)街區(qū)對(duì)于提升城市形象，加強(qiáng)城市競(jìng)爭(zhēng)力的重要作用。由于現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)的多功能性，它的建成不僅有利于實(shí)現(xiàn)中山商貿(mào)中心和旅游中心的功能定位，還有利于吸引更多的投資者、消費(fèi)者、旅游者，對(duì)于中山未來的發(fā)展無疑會(huì)帶來更多的建設(shè)資源。因此中山現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)的建設(shè)可以說是和中山城市建設(shè)息息相關(guān)，改造后的商業(yè)街區(qū)一定要在各個(gè)方面都能體現(xiàn)中山的風(fēng)采。

從《中山市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃》對(duì)商業(yè)街區(qū)的要求來看，中山市商業(yè)中心體系由市級(jí)商業(yè)中心、高級(jí)區(qū)級(jí)商業(yè)中心、一般區(qū)級(jí)商業(yè)中心和社區(qū)級(jí)商業(yè)中心組成。目前這四級(jí)體系雖已基本成型，但稱得上市級(jí)商業(yè)中心區(qū)的只有一個(gè)，就是以孫文西路為中心的商業(yè)圈。大信新都匯與益華商業(yè)圈在規(guī)模、人流、交通條件等方面都具備成為市級(jí)商業(yè)中心的條件，但其在步行街、相鄰區(qū)域特色街、以及城市廣場(chǎng)等配套設(shè)施方面發(fā)展空間不足，近期內(nèi)難以成為具有全市影響的綜合性商業(yè)中心，且大信新都匯與益華商業(yè)中心與孫文西路商業(yè)中心的距離較近。故將大信新都匯和益華商業(yè)中心分別作為市級(jí)商業(yè)中心的東西兩翼，成為孫文西路商業(yè)中心的有益補(bǔ)充和有機(jī)組成部分，形成以孫文西路商業(yè)核心區(qū)為主體、大信新都匯和益華商業(yè)區(qū)為兩翼的“一體兩翼”市級(jí)商業(yè)中心結(jié)構(gòu)。

1.2環(huán)境特色因素

商業(yè)街區(qū)的環(huán)境特點(diǎn)是各種各樣的，具體的環(huán)境是展現(xiàn)商業(yè)街區(qū)特色的基礎(chǔ)。每個(gè)商業(yè)街區(qū)總是處于特定的空間位置，它是區(qū)別于其他商業(yè)街區(qū)的天然條件。充分利用不同的地理環(huán)境，不同的空間特點(diǎn)，營(yíng)造建筑群體與不同空間環(huán)境的和諧統(tǒng)一，體現(xiàn)商業(yè)街區(qū)面貌的環(huán)境特色。舊城商業(yè)街區(qū)改造要立足于發(fā)揮自身的優(yōu)勢(shì)，挖掘潛在的文化內(nèi)涵，其更新改造作為城市更新的一部分，不能只做一個(gè)獨(dú)善其身的孤立系統(tǒng)，也不能只是對(duì)現(xiàn)有城市結(jié)構(gòu)形態(tài)的刻意模仿與呆板延續(xù)。相反，現(xiàn)代城市中的舊城商業(yè)街區(qū)應(yīng)該成為綻放于城市環(huán)境大系統(tǒng)中的一朵奇葩，生于斯長(zhǎng)于斯，雖年代久遠(yuǎn)卻依然有著旺盛的生命力，璀璨奪目。

以長(zhǎng)堤路商業(yè)街區(qū)為例，該地塊處于舊城區(qū)，是中山市商業(yè)起源的地方，其區(qū)別于一般的城市區(qū)域，它擁有唯一的歷史文化資源，位于舊城風(fēng)貌區(qū)的核心位置，街區(qū)周邊面水背山，其商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)不僅僅只是考慮商業(yè)因素，與城市其他片區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)對(duì)比，具有更多競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的就是它的自然環(huán)境和文化底蘊(yùn)，在未來的發(fā)展中對(duì)自己的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)要敢于重新定位，振興街區(qū)的商業(yè)活力。

1.3消費(fèi)需求因素

從消費(fèi)者因素考慮，首先以孫文西路為中心，包括長(zhǎng)堤路、鳳鳴路在內(nèi)的商業(yè)街區(qū)客流量來看，近幾年來，該商業(yè)街區(qū)的客流量處于下降的趨勢(shì)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，長(zhǎng)堤路商業(yè)街區(qū)附近的步行街平均日流量為1~2萬人次，近幾年節(jié)假日的日流量一般維持在10萬人次左右。而新出現(xiàn)的大信新都匯目前平均日流量是4~7萬人次，節(jié)假日高達(dá)18萬人次。從客流構(gòu)成角度看，長(zhǎng)堤路商業(yè)街區(qū)以及周邊的消費(fèi)者中青年人的比例很大，他們可謂是消費(fèi)的前衛(wèi)群體，追求時(shí)尚新潮，希望通過特色化的商品顯示出個(gè)人的特色，因此他們對(duì)新品、特色品的需求較大。而一些家庭收入較高、事業(yè)上較成功的消費(fèi)群體則是希望能夠有一個(gè)可以匯集休閑和精品名牌的地方。

1.4交通環(huán)境因素

交通是一個(gè)復(fù)雜的巨系統(tǒng)，包括動(dòng)靜態(tài)交通、設(shè)施、交通需求、交通工具政策、交通管制、公共交通和土地利用等方方面面。舊城商業(yè)街區(qū)往往是城市物流、人流匯集的核心地區(qū)，是城市中交通出行總量最大、密集度最高、高峰時(shí)間強(qiáng)度最大的區(qū)域。中心商業(yè)區(qū)內(nèi)部及其周圍地區(qū)人車混雜、交通阻塞、停車位緊缺等現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生，交通條件的便利與否直接影響商業(yè)街區(qū)的形成和發(fā)展定位。舊城的商業(yè)街區(qū)開發(fā)必須適應(yīng)城市的發(fā)展，在規(guī)劃設(shè)計(jì)的協(xié)調(diào)配合下，與整個(gè)城市的交通體系結(jié)構(gòu)緊密相連。商業(yè)街區(qū)的定位必須要考慮該街區(qū)的交通容量，在交通負(fù)荷允許的情況下合理地確定其發(fā)展和功能定位，其開發(fā)建設(shè)應(yīng)考慮其所在的區(qū)域，區(qū)域的交通情況、停車的難易、路面的寬窄和居民意向等因素。

2科學(xué)確定商業(yè)街區(qū)的容量及建設(shè)規(guī)模

商業(yè)區(qū)或商業(yè)建筑在建成以后，顧客稀少，則達(dá)不到設(shè)計(jì)的目的和預(yù)期的效益；相反商業(yè)區(qū)或商業(yè)建筑長(zhǎng)期處于飽和狀態(tài)或超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)，既影響了消費(fèi)者消費(fèi)活動(dòng)的質(zhì)量，也對(duì)經(jīng)濟(jì)效益有較大的負(fù)面影響。因此，在城市建設(shè)中，商業(yè)容量的規(guī)劃和確定是城市規(guī)劃和商業(yè)建筑設(shè)計(jì)過程中的關(guān)鍵性環(huán)節(jié)，如廣州作為南中國(guó)的大門，北京路和上下九路的步行街每天吸引著50、60萬的旅客，北京路的商鋪，平均月租金就能達(dá)到2000元/m²。這種人潮和物業(yè)興旺的情況也不是一朝一夕形成的，它是整個(gè)珠江三角洲城市群消費(fèi)業(yè)態(tài)金字塔結(jié)構(gòu)的頂尖。反之，如果在常住人口只有幾十萬或一百來萬的非旅游型中小城市里做商業(yè)街區(qū)，就不能照搬照抄大城市的做法。因?yàn)樵谥行〕鞘械南M(fèi)者，外來人口的比例一般情況下只占極小的比例，目標(biāo)消費(fèi)人群以本地居民為主，居民的購(gòu)物習(xí)慣并沒有因?yàn)樯虡I(yè)街區(qū)的出現(xiàn)而產(chǎn)生根本性的變化。因此商業(yè)街區(qū)的建設(shè)，必須以市場(chǎng)為導(dǎo)向，“在什么山上唱什么歌”。

本文所說的商業(yè)容量就是該商業(yè)區(qū)或商場(chǎng)在某一時(shí)間內(nèi)，依據(jù)其環(huán)境等條件，可吸引顧客購(gòu)物及相關(guān)活動(dòng)的能力，國(guó)內(nèi)學(xué)者曾經(jīng)做過相關(guān)方面的研究。商業(yè)容量概念與客流量概念相比，研究的側(cè)重點(diǎn)在于空間環(huán)境對(duì)客流量的影響，具有明確的空間界定，也可從顧客的心理感知角度、基本服務(wù)設(shè)施供給能力等方面進(jìn)行研究。而客流量并無嚴(yán)格的空間界定，主要與時(shí)間和人數(shù)有關(guān)。

商業(yè)容量Q=（1）

Q——該商業(yè)區(qū)或商場(chǎng)在某一時(shí)間內(nèi)，依據(jù)其環(huán)境等條件，可吸引顧客購(gòu)物及相關(guān)活動(dòng)的能力；

α——日變化系數(shù)（α≥1）；

β——輻射區(qū)內(nèi)常住和暫住人口平均年出行至該商業(yè)區(qū)或商場(chǎng)的次數(shù)（次/人·年；）

P——輻射區(qū)內(nèi)常住人口和暫住人口的總數(shù)（人）；

1+n——流動(dòng)人口修正系數(shù)，n為到該商業(yè)區(qū)或商場(chǎng)的流動(dòng)人口占總客流量的百分率。

商業(yè)的建設(shè)規(guī)模則是依據(jù)城市商業(yè)容量、城市規(guī)劃要求及設(shè)計(jì)任務(wù)書確定的商業(yè)區(qū)或商業(yè)建筑總營(yíng)業(yè)面積或建筑面積，可以由以下公式表示：

S= （2）

式中：S——可開發(fā)的營(yíng)業(yè)面積，S=K·S1 ；其中K是營(yíng)業(yè)面積利用率（%），S1 是開發(fā)的總建筑面積（m²）；

P——每m²營(yíng)業(yè)面積日均客流量（人次/ m²·日）；

Q——商業(yè)區(qū)與商業(yè)建筑的商業(yè)容量（人次/日）

使用這些公式求得準(zhǔn)確商業(yè)容量的關(guān)鍵在于合理確定各個(gè)參數(shù)，在深入調(diào)查研究的基礎(chǔ)上分析研究影響這些參數(shù)的各因子狀態(tài)。以長(zhǎng)堤路商業(yè)街區(qū)為例，公式的參數(shù)結(jié)合舊城的相關(guān)項(xiàng)目和《中山市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃》的調(diào)查而確定，具有一定的適用性。計(jì)算公式測(cè)算的建設(shè)規(guī)模為67000m²，長(zhǎng)堤路商業(yè)街區(qū)開發(fā)方案實(shí)際確定的總建筑規(guī)模是56067m²，這個(gè)規(guī)模通過交通影響評(píng)價(jià)也可以證明是可行的，因此，無論對(duì)環(huán)境容量還是交通容量來說，從公式中推算出來的規(guī)模是具有一定的指導(dǎo)意義。

3選擇恰當(dāng)?shù)纳虡I(yè)街區(qū)開發(fā)模式

對(duì)一個(gè)城市而言，舊城商業(yè)街區(qū)的改造更具有代表性。舊城一般都是商業(yè)的最初發(fā)源地，也形成了較多具有特色的街區(qū)。但是隨著時(shí)間的推移，這些街區(qū)非但不復(fù)往日的繁華，更面臨衰敗的危險(xiǎn)。自20世紀(jì)80年代末以來，各地都開始對(duì)城市進(jìn)行改造。但是，最初改造的模式卻千篇一律，都是由政府安排拆遷計(jì)劃，交由商業(yè)企業(yè)進(jìn)行開發(fā)。隨著舊城改造的深入，無論是政府還是人們都對(duì)舊城改造的開發(fā)模式產(chǎn)生了質(zhì)疑，什么樣的改造才是最佳的呢？為何要對(duì)舊城進(jìn)行改造？如何處理好保護(hù)與改造的關(guān)系？能否讓開發(fā)商介入其中？政府扮演著何種角色？公眾參與是否必要？中外歷史表明，對(duì)于這些命題的作答，都曾或多或少地走過一些彎路。從國(guó)內(nèi)外商業(yè)街改造的情況來看，可分為不同的類型，例如從改造的范圍來講分為（街區(qū)）整體改造與（街道自身）局部改造兩種；從改造的力度可分為大規(guī)模成片再開發(fā)、小規(guī)模漸進(jìn)式與項(xiàng)目梯度為主的三種模式；從開發(fā)主要參與者來看有政府主導(dǎo)；政府與開發(fā)商合作開發(fā)；政府、開發(fā)商、市民共同參與等模式。

不同的模式存在不同的問題，在經(jīng)濟(jì)能力與客源市場(chǎng)有限，又無法回避自身種種問題，怎樣實(shí)現(xiàn)舊城商業(yè)街區(qū)的改造？從可持續(xù)發(fā)展的角度來看，商業(yè)街改造的社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益同等重要，因此本文研究更加傾向于保護(hù)與開發(fā)、形式與內(nèi)容、局部與整體并重的“復(fù)合型”開發(fā)與改造模式。

復(fù)合開發(fā)是一種宜居生活方式的載體，整合了商業(yè)、旅游、生態(tài)、體育、教育等各類產(chǎn)業(yè)，將舒適便捷的生活方式完整地鑲嵌到城市的生活區(qū)之中，滿足人們對(duì)于文化休閑更高的理解與追求，因此復(fù)合開發(fā)模式將成為最有效的模式之一。然而復(fù)合開發(fā)在國(guó)內(nèi)的現(xiàn)狀卻并不樂觀，許多人將其理解為將各類功能簡(jiǎn)單拼裝到一起。正確的復(fù)合開發(fā)模式首先需要確立經(jīng)營(yíng)主題，明確項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，然后再圍繞這一中心，進(jìn)行擴(kuò)散式功能開發(fā)。復(fù)合開發(fā)不僅僅是結(jié)合各類功能，最重要的是要能夠融合這些功能，不僅僅是把復(fù)合開發(fā)作為一個(gè)標(biāo)牌，應(yīng)該是在規(guī)劃設(shè)計(jì)之時(shí)，將復(fù)合開發(fā)的理念融合到每一個(gè)環(huán)節(jié)中去。復(fù)合開發(fā)模式運(yùn)做成功的前提是不采取短期行為、應(yīng)采取適當(dāng)?shù)淖馐劢Y(jié)合比例，接受相對(duì)于住宅地產(chǎn)項(xiàng)目長(zhǎng)的投資回收周期。其中開發(fā)范圍、開發(fā)步驟、改造力度及改造模式是復(fù)合開發(fā)應(yīng)注意的幾個(gè)方面。

以長(zhǎng)堤路商業(yè)街區(qū)為例，為了建議加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商、管理者與經(jīng)營(yíng)者的選擇，保證改造該片區(qū)投資主體的實(shí)力，政府在委托項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的同時(shí)，應(yīng)該要求開發(fā)商委托有名的策劃公司對(duì)片區(qū)未來的商業(yè)發(fā)展進(jìn)行專業(yè)策劃，探索新型的運(yùn)營(yíng)策劃模式。然后政府的開發(fā)建設(shè)單位尋找一家具有雄厚實(shí)力的商業(yè)管理公司，將約定40年或70年的期限整體委托其進(jìn)行運(yùn)營(yíng)和收益，達(dá)到建設(shè)資金的回收。項(xiàng)目的規(guī)劃思想、原則與要求就轉(zhuǎn)化為政府的政策與要求，規(guī)定開發(fā)商的開發(fā)行為。同時(shí)將規(guī)劃內(nèi)容轉(zhuǎn)化技術(shù)指標(biāo)與要求，輔助開發(fā)業(yè)主的招商或者招標(biāo)。從長(zhǎng)堤路商業(yè)街區(qū)的區(qū)域位置來看，該街區(qū)處于最能代表中山歷史的核心風(fēng)貌區(qū)，成片大規(guī)模的開發(fā)不可能進(jìn)行，全部采用小規(guī)劃摸漸進(jìn)式的開發(fā)又會(huì)進(jìn)展不大，因此綜合考慮諸多因素的影響，建議將改造片區(qū)中由鳳鳴路、長(zhǎng)堤路、光明路和孫文西路所圍合的區(qū)域劃為核心的商業(yè)街區(qū)，這部分區(qū)域大部分屬于公房，又是危房，建議其作為一期開發(fā)，采取大規(guī)模開發(fā)的做法，對(duì)其進(jìn)行整體開發(fā)，核心區(qū)域東面的街區(qū)則采用小規(guī)模漸進(jìn)式進(jìn)行，由居民或公眾作為改造的主體，對(duì)建筑立面和區(qū)內(nèi)的景觀環(huán)境進(jìn)行改造。核心商業(yè)街區(qū)以整體性原則進(jìn)行設(shè)計(jì)，即規(guī)劃、建筑、景觀、交通、市政等多專業(yè)統(tǒng)一設(shè)計(jì)，然后采用公用資產(chǎn)或政府旗下的企業(yè)或公司作為投資主體，這樣可以保證核心區(qū)的完整性和開發(fā)進(jìn)度。

4采用適度的土地混合使用及空間復(fù)合組織

一般我們?cè)谶M(jìn)行土地利用規(guī)劃時(shí)，都會(huì)將不同的地塊劃分為各種各樣的功能，每個(gè)地塊的功能都是較為單一，相互補(bǔ)充的。但是對(duì)于商業(yè)街區(qū)來說，越來越多的商業(yè)街區(qū)改造采用混合用途土地開發(fā)的概念?；旌嫌猛镜纳虡I(yè)區(qū)模擬城鎮(zhèn)中心區(qū)的功能模式，將不同功能的內(nèi)容和建筑，以街道、公園、廣場(chǎng)公共空間為主軸展開。一般來說，商業(yè)街區(qū)應(yīng)由多幢建筑和街道所組成，其用途可以包括零售、公寓、辦公、酒店、電影院、娛樂、餐飲等。在舊城中心區(qū)改建時(shí)，保留某些舊建筑，利用原有的空間和格局，再加上新的建筑和內(nèi)容，會(huì)取得較好的效果。其不同用途功能內(nèi)容可以是水平劃分的，即不同用途的建筑在平面布置上解決；也可以垂直方向劃分，即在同一幢建筑中安排不同用途，如底層為商場(chǎng)，上面數(shù)層為居住或辦公。建筑物之間用露天街道、步行通道、公園和廣場(chǎng)來組織和聯(lián)系，在開發(fā)程序上也較為靈活，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。這樣的一種混合使用的土地開發(fā)，可以避免建設(shè)單一的商業(yè)功能，盡量減少對(duì)區(qū)域外的依賴，減少步行時(shí)間和距離。

對(duì)于長(zhǎng)堤路商業(yè)街區(qū)來說，土地的混合使用主要體現(xiàn)在建筑功能上，建筑功能以商業(yè)、文化娛樂、餐飲及居住多功能混合。因此，長(zhǎng)堤路片區(qū)改造采用適度的土地混合使用，垂置方向由下到上布置有商店、酒吧、餐廳、辦公和旅館等，充分利用商業(yè)的空隙優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的多樣化。

5優(yōu)化舊城商業(yè)街區(qū)的交通體系

交通條件的改善是舊城商業(yè)街區(qū)改造與更新最關(guān)鍵的內(nèi)容。從國(guó)外商業(yè)環(huán)境更新的成功經(jīng)驗(yàn)看來，步行化改造是舊城商業(yè)環(huán)境發(fā)展的必然選擇。人車分流是當(dāng)前舊城商業(yè)街區(qū)交通優(yōu)化和調(diào)整的主要內(nèi)容。但是由于目前舊城商業(yè)街區(qū)的交通問題多屬結(jié)構(gòu)性失調(diào)，其次才是道路本身，故必須從城市或區(qū)域整體結(jié)構(gòu)入手，并與城市規(guī)劃密切配合，才有可能從根本上解決。優(yōu)化舊城商業(yè)街區(qū)的交通體系主要從三大方面著手考慮：

5.1交通組織上的優(yōu)化策略

5.1.1公交優(yōu)先與交通換乘站

以公共交通為主導(dǎo)，鼓勵(lì)居民出行采用公共汽車這些公共交通設(shè)施，減少商業(yè)街區(qū)的私車交通量。另外，對(duì)于外來的機(jī)動(dòng)交通，采用在商業(yè)街區(qū)的中心適宜地段設(shè)置交通換乘站。

5.1.2停車

停車因素對(duì)于環(huán)境質(zhì)量的有兩個(gè)直接的影響：一是對(duì)城市形體結(jié)構(gòu)的視覺形態(tài)產(chǎn)生影響；二是促進(jìn)舊城商業(yè)街區(qū)的生存。因此提供足夠的、具有最小視覺干擾的停車場(chǎng)地是舊城商業(yè)街區(qū)改造與更新成功的基本保證。通常可采用以下四種途徑：

① 在商業(yè)街區(qū)的外圍對(duì)外的主要通道處，結(jié)合交通換乘站設(shè)置一定數(shù)量的停車面積。人們的出行方式，由“駕車直達(dá)”轉(zhuǎn)向“停車一換乘”。

② 在時(shí)間維度上建立一項(xiàng)“綜合停車”規(guī)劃，發(fā)揮停車場(chǎng)地的最大效率。

③ 停車盡量不占用商業(yè)街區(qū)地面空間，停車設(shè)施應(yīng)立體開發(fā)使用，建立多層停車庫(kù)、屋頂和地下停車場(chǎng)。

④ 建立高效、協(xié)調(diào)的停車場(chǎng)管理體制，如停車誘導(dǎo)系統(tǒng)。

5.2區(qū)域道路系統(tǒng)的整合

由于商業(yè)街區(qū)的前身往往都是城市“心臟”部分的一根“主動(dòng)脈”，原本依靠交通便利形成的商業(yè)優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)在又要以限制交通來實(shí)現(xiàn)新的發(fā)展。對(duì)于商業(yè)環(huán)境的發(fā)展而言，步行化無疑是一種明智的選擇，然而對(duì)于城市原有的結(jié)構(gòu)而言，街道性質(zhì)的脫胎換骨，宛若割去一段動(dòng)脈，對(duì)其所承擔(dān)職能的重新分配，將改變整個(gè)區(qū)域一貫的自平衡系統(tǒng)和本地塊長(zhǎng)期存在人們心中的印象。因而商業(yè)街區(qū)的改造與更新，首要的一個(gè)問題就是要對(duì)區(qū)域的交通重新分配與整合。

5.3步行空間的系統(tǒng)化

建立系統(tǒng)化的步行空間是激發(fā)商業(yè)街區(qū)環(huán)境活力的有效手段。步行空間系統(tǒng)化是指用步行化的方式將傳統(tǒng)商業(yè)街道、街區(qū)、水系、歷史建筑、公園與市民的生活空間聯(lián)系在一起，形成一個(gè)良好的購(gòu)物、交往、休憩、娛樂、感受歷史文化的步道系統(tǒng)。同時(shí)商業(yè)街區(qū)的步行系統(tǒng)與城市整體環(huán)境產(chǎn)生內(nèi)在有機(jī)的聯(lián)系，在舊城中心區(qū)范圍內(nèi)形成涵蓋廣泛的由歷史、文化和自然景觀系統(tǒng)構(gòu)成的由微觀到宏觀的城市步道系統(tǒng)。

6精心構(gòu)筑商業(yè)街區(qū)步行化的空間環(huán)境

6.1步行化空間環(huán)境改善的主要內(nèi)容

6.1.1拆除違章建筑，完善基礎(chǔ)設(shè)施。兩者是改善商業(yè)街區(qū)環(huán)境的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，是創(chuàng)造積極外部空間的前提。

6.1.2組織綠地系統(tǒng)及開敞空間的序列，增加休閑區(qū)、小廣場(chǎng)、小公園等空間節(jié)點(diǎn)，為人們提供宜人的休閑停留空間。

6.1.3增加雕塑、水景、座椅、花壇、指示牌等小品和街道公共服務(wù)設(shè)施和無障礙設(shè)施。同時(shí)通過顏色、比例、尺度、形狀、連貫性等風(fēng)格和形式設(shè)計(jì)產(chǎn)生良好的視覺效果。

6.1.4對(duì)公共空間界面的整修、清潔、粉刷和立面改造，去除對(duì)公眾視覺產(chǎn)生不良影響的因素，對(duì)于與周圍環(huán)境不協(xié)調(diào)的建筑可以通過添加構(gòu)件、符號(hào)、粉刷等措施進(jìn)行立面改造。對(duì)于新建建筑要從商業(yè)街區(qū)的整體特色和天際輪廓線的角度，控制其高度，風(fēng)格特色等。

6.1.5廣告牌匾的清理。調(diào)整雜亂無章的廣告牌。廣告位的設(shè)計(jì)盡量減少對(duì)建筑物的遮擋，強(qiáng)調(diào)秩序感和整體性。

6.1.6建筑色彩控制。色彩是提高環(huán)境質(zhì)量的重要因素之一。色彩的控制可以創(chuàng)造統(tǒng)一感，同時(shí)利用色彩的分區(qū)亦可以形成節(jié)奏感，突出環(huán)境的主題。

6.1.7夜景照明設(shè)計(jì)。夜景設(shè)計(jì)的重要性是毋庸置疑的，燈光往往更能烘托商業(yè)中心的繁華，成了商業(yè)中心形成特色的標(biāo)志。夜景照明設(shè)計(jì)，要注意建筑、街道、廣場(chǎng)以及綠化等不同部位的燈光設(shè)計(jì)特點(diǎn)，對(duì)燈飾的位置、種類及色彩等有一個(gè)總體的控制。

6.2長(zhǎng)堤路商業(yè)街區(qū)步行化空間環(huán)境的構(gòu)筑

由于地塊比較狹長(zhǎng)，不宜做內(nèi)院式建筑，也不宜做成商業(yè)街的形式。根據(jù)現(xiàn)有地形，與周邊的建筑、歧江以及煙墩山結(jié)合，使建筑能很好地從立面以及剖面都能融入到原有環(huán)境中。初步確定做成文化商業(yè)的綜合體，地塊上布置若干50m×30m或50m×50m的建筑單體，沿鳳鳴路比較規(guī)整，沿江可以做得比較豐富，部分建筑甚至可以向江邊延伸，使人沿江邊活動(dòng)時(shí)能在室外跟室內(nèi)兩種空間中交替穿梭。立面設(shè)計(jì)上主要結(jié)合當(dāng)?shù)亟ㄖ牧线\(yùn)用現(xiàn)代建筑的設(shè)計(jì)手法，注重把分離的若干建筑用特殊的手法形成一個(gè)整體性較強(qiáng)的建筑綜合體。設(shè)計(jì)特別注重挖掘地塊及周邊的原有肌理，使基地建筑環(huán)境既能融入于整個(gè)區(qū)域之中，又能突顯自身個(gè)性。

地塊建筑大致為2-6層（包括地下和地上），地下為1-2層，具體層數(shù)根據(jù)停車量靈活安排，功能為停車場(chǎng)或一些零售商業(yè)；地上為2-4層，一二層為酒吧、餐廳和零售商業(yè)；三四層為一些文化設(shè)施如影院、博物館、文化館，除此還安排一些中小型辦公空間和居住空間，其基本原則按照基地周圍需求量來安排具體功能。

沿鳳鳴路繼續(xù)用現(xiàn)代的手法延續(xù)原地塊騎樓街的風(fēng)格，保留鳳鳴路的街道整體性和歷史記憶，而地塊西側(cè)則著重于建筑與歧江河的關(guān)系，一是需要加強(qiáng)東西向空間和交通聯(lián)系，二要保持基地南北向三地塊的整體性。

南北向三地塊地下空間貫通，根據(jù)建筑規(guī)模需要實(shí)行全開發(fā)或半開發(fā)，交通成系統(tǒng)，人流不通過地面可從地下直接進(jìn)入目標(biāo)地塊；地下一層除布置停車場(chǎng)之外，還可開發(fā)部分商業(yè)，來客停車之后在地下一層可直接進(jìn)入地下或地上功能區(qū)。

西部濱水區(qū)空間是整個(gè)改造的重點(diǎn)，基本原則是外部濱水環(huán)境與建筑之間相互交融，根據(jù)周圍建筑肌理和功能需要設(shè)置開敞空間，盡可能保護(hù)好原有道路行道樹，并豐富駁岸形式，如根據(jù)水位線設(shè)計(jì)1-3層駁岸空間，加強(qiáng)親水性。臨歧江河一側(cè)的空間在設(shè)計(jì)與組織上具有豐富靈活、多層次的特點(diǎn)，例如適當(dāng)增加一、二層甚至三層的觀景休閑平臺(tái)；局部創(chuàng)造出更多的面向歧江河開敞而舒適的觀景休閑平臺(tái)，使室外活動(dòng)空間與室內(nèi)空間形成自然過渡；提供多層次近距離的觀景休閑場(chǎng)所。這類平臺(tái)空間雖是半開敞的公共空間，但對(duì)游客而言，觀景視廊是通暢的，既豐富了觀景的空間與層次，又增添了片區(qū)的活力。

對(duì)舊城商業(yè)街區(qū)改造的研究興趣，源于工作中一些關(guān)于舊城的項(xiàng)目，使我們對(duì)其日新月異的發(fā)展產(chǎn)生一種感性認(rèn)識(shí)?，F(xiàn)代社會(huì)多種多樣的新型商業(yè)組織和商業(yè)形式不斷涌現(xiàn)，而作為城市商業(yè)重要組成部分的舊城商業(yè)街區(qū)，它應(yīng)該如何來應(yīng)對(duì)這不斷發(fā)展變化的形式？如何在現(xiàn)代生活中再次煥發(fā)出光彩和活力？這是一個(gè)值得我們關(guān)注的問題，希望通過總結(jié)該商業(yè)街區(qū)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，從而可以為下一個(gè)舊城片區(qū)的改造開發(fā)提供依據(jù)，也對(duì)今后的舊城商業(yè)街區(qū)改造研究起到拋磚引玉的作用。

參考文獻(xiàn)：

[1] 曹昌谷.商業(yè)容量與建設(shè)規(guī)模的探討.華中建筑，2002（2）：48.

[2] 曹昌谷.商業(yè)容量與建設(shè)規(guī)模的探討.華中建筑，2002（2）：48.