影響城市居住用地布局的相關(guān)因素探析

摘 要：居住用地布局是住房建設(shè)規(guī)劃的重要內(nèi)容，主要影響因素有人與土地、形勢與政策、經(jīng)營與管理、環(huán)境與景觀等，其具體要求是“優(yōu)化發(fā)展方向，建設(shè)緊湊城市；居住用地優(yōu)先，堅(jiān)持以人為本；居住鄰近就業(yè)，縮短通程時(shí)間；遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律，合理利用土地；保證地塊規(guī)模，方便經(jīng)營管理；關(guān)心弱勢群體，優(yōu)先保障用地；分散弱勢群體，促進(jìn)社會(huì)融合；考慮建筑檔次，改善城市景觀；附屬居住用地，嚴(yán)格控制規(guī)模；挖掘空間資源，適應(yīng)市場需求。”

關(guān)鍵詞：居住用地布局； 相關(guān)因素； 規(guī)律

Abstract:The layout of living space is an important part of house-building plan. The main influence factors are humans and land， situation and policy， management and administration， environment and landscape， and so on. Its concrete requirements are as follows: Better the orientation of development and build a compact city; Satisfy the need of the layout of living space first and insist on putting the benefits of people in the first place; work near one lives and shorten the traveling time; keep the economy law and make use of the land reasonably; ensure the scale of the land and make the management and administration convenient; care for the weak group and give priority to safeguard the land; scatter and help the weak group and make the society get together; consider different degrees of building and improve the urban landscape; attached living space should be strictly controlled; find different space resources and adjust to the market requirement.

Keywords:the layout of living space； relevant factors； law

中圖分類號(hào)：TU984.1

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1008-0422（2009）06-0078-04

安居樂業(yè)是人民生活的基本需求，安居才能樂業(yè)，樂業(yè)才能發(fā)揮人的創(chuàng)造力，進(jìn)而推動(dòng)人類社會(huì)的發(fā)展和進(jìn)步。城市是人類聚居地，是人們生活和工作的空間，現(xiàn)代文明社會(huì)既要求人盡其才、人盡其力，也應(yīng)以人為本，為人們提供良好的生存條件。作為人類日常生活中體量最大的生活物資，住房建設(shè)需要耗費(fèi)巨大的資源和財(cái)富，在我國當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平仍不高的前提下，政府尚無法完全滿足人們的住房需求。然而，執(zhí)政為民的理念與建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)的目標(biāo)，要求黨和政府盡最大努力，滿足人們最基本的居住需求。

近年來，黨和政府高度重視住房問題，先后出臺(tái)了一系列的住房政策，目的就是要建立完善的住房保障體系，滿足人們最基本的住房需求?？紤]到我國人多地少、資源不足的基本國情，我國的住房建設(shè)必須走資源節(jié)約型和環(huán)境友好型道路。為此，國務(wù)院辦公廳于2006年5月轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》（國辦發(fā)[2006]37號(hào)），特別指出要制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃，發(fā)揮規(guī)劃對資源配置的宏觀調(diào)控作用，科學(xué)指導(dǎo)城市住房建設(shè)。而在編制城市住房建設(shè)規(guī)劃中，研究影響城市居住用地布局的相關(guān)因素，充分掌握居住用地布局的基本規(guī)律，創(chuàng)建和諧的城市居住模式是決定規(guī)劃成功與否的關(guān)鍵。

1城市居住用地的概念和類型

城市居住用地有廣義、中義、狹義三種概念，各有其相應(yīng)的城市用地類型。

1.1廣義的城市居住用地

廣義的城市居住用地是指城市中所有為人們提供居住（包括長期、中期、短期）空間的建設(shè)用地。長期居住即是常住，其人員主要是城市常住人口（包括城市戶籍居民和城中村村民），居住場所主要是住宅；中期居住是指非城市戶籍人口連續(xù)居住3個(gè)月以上，人員包括城市中的外交人員、駐軍、學(xué)生、農(nóng)民工（主要在建筑工地、工業(yè)企業(yè)、服務(wù)行業(yè)）、囚犯等，居住場所主要是宿舍；短期居住是指非城市戶籍人口因公務(wù)、商務(wù)、會(huì)議、旅游等活動(dòng)而在城市中短暫住宿，其居住場所主要是各類旅館。廣義的城市居住用地包括《城市用地分類和建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》(GBJ 137-90)中的城市居住用地（R）、村鎮(zhèn)居住用地（E61）、商住混合用地（C2-R）、旅館用地（C25）和各單位附屬的宿舍用地（尚無統(tǒng)一代號(hào)）等。從建設(shè)和諧社會(huì)目標(biāo)出發(fā)，需要城市總體規(guī)劃進(jìn)行科學(xué)的統(tǒng)籌與安排。

1.2中義的城市居住用地

中義的城市居住用地是指用于建設(shè)居住設(shè)施（包括住宅、宿舍等），其資源配置主要依賴市場調(diào)節(jié)，但有時(shí)又需要政府直接引導(dǎo)與控制的建設(shè)用地，其范圍包括城市居住用地（R）、村鎮(zhèn)居住用地（E61）、商住混合用地（C2-R）和部分單位（工業(yè)企業(yè)、商業(yè)、市政基礎(chǔ)設(shè)施等）附屬的宿舍用地（尚無統(tǒng)一代號(hào)）等。中義的城市居住用地就是城市住房建設(shè)規(guī)劃的調(diào)整范疇。旅館建設(shè)完全可通過市場配置，政府不用直接插手，而外交人員居住的使領(lǐng)館、軍隊(duì)的營房、學(xué)校的學(xué)生宿舍、囚犯居住的監(jiān)獄宿舍等建設(shè)完全由政府掌控，根本不存在市場調(diào)節(jié)，因此也不需要城市住房建設(shè)規(guī)劃來指導(dǎo)與控制。

1.3狹義的城市居住用地

狹義的城市居住用地就是指《城市用地分類和建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》(GBJ 137-90)中的城市居住用地，按標(biāo)準(zhǔn)分為一、二、三類居住用地（R1、R2、R3），而在實(shí)際運(yùn)作中常按擋次不同分為別墅用地、多層商品住宅用地、二類高層商品住宅用地、一類高層商品住宅用地、廉租住房用地、經(jīng)濟(jì)適用住房用地。許多城市在編制住房建設(shè)規(guī)劃時(shí)，僅考慮狹義的城市居住用地的規(guī)模預(yù)測和規(guī)劃布局，由于對城市規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的村民安置建房沒有考慮，導(dǎo)致征地拆遷阻力大，規(guī)劃實(shí)施困難。另外，許多城市農(nóng)民工數(shù)量龐大，農(nóng)民工的居住問題形勢嚴(yán)峻，需要住房建設(shè)規(guī)劃引導(dǎo)與控制。

2影響城市居住用地布局的相關(guān)因素

編制城市住房建設(shè)規(guī)劃，首先要科學(xué)預(yù)測各類居住用地的需求量，其次就是進(jìn)行各類居住用地的合理布局，為此必須研究影響城市居住用地布局的各種因素，分析其特點(diǎn)和要求。

2.1人的因素

（1）階層：人們的經(jīng)濟(jì)狀況和收入水平?jīng)Q定其社會(huì)地位，即階層歸屬。不同的社會(huì)階層因其經(jīng)濟(jì)實(shí)力不同，住房要求也不一樣。目前，我國將城市居民分為高收入階層、中高收入階層、中低收入階層、低收入階層和最低收入階層。高收入階層一般要求住大套型住宅，甚至是別墅；中高收入階層一般要求住較大套型住宅；中低收入階層則面向中小套型住宅（單戶建筑面積90平方米以下）；低收入階層只能購買經(jīng)濟(jì)適用住房；最低收入階層則只有靠政府提供廉租住房。各類房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)定位，實(shí)質(zhì)上是階層因素決定的。

（2）職業(yè)：城市勞動(dòng)人口的職業(yè)按所從事的產(chǎn)業(yè)劃分，可分為第一產(chǎn)業(yè)人員、第二產(chǎn)業(yè)人員、第三產(chǎn)業(yè)人員。一般地，第三產(chǎn)業(yè)位于城市中心，因此第三產(chǎn)業(yè)人員緊鄰城市中心居?。坏诙a(chǎn)業(yè)主要指工業(yè)，常集中成為工業(yè)區(qū)，第二產(chǎn)業(yè)人員多近工業(yè)區(qū)居住；第一產(chǎn)業(yè)主要為城市提供肉、蛋、奶、蔬菜等副食品，常位于城市郊區(qū)，而且大多為郊區(qū)農(nóng)民承擔(dān)，因此第一產(chǎn)業(yè)人員多鄰居在城市邊沿地帶。另外，從事第三產(chǎn)業(yè)的人員中，職業(yè)差別也很大，不同的職業(yè)甚至就分屬不同的社會(huì)階層，因此也影響到住房需求。一些壟斷型經(jīng)濟(jì)部門，員工享受企業(yè)變相的住房補(bǔ)貼，常通過團(tuán)購建設(shè)集中居住的小區(qū)。一些黨和國家機(jī)關(guān)則通過建設(shè)所謂公務(wù)員小區(qū)，享受政策優(yōu)惠。

（3）年齡：不同年齡階段的人有著不同的住房要求。青年人由于工作時(shí)間不長，收入一般不高，購買力普遍較低，大多只能購買中小套型商品住宅。青年人工作任務(wù)重，為了方便工作，居住地宜靠近工作地。中年家庭因子女在父母身邊，甚至還有老人，人口相對較多，對居住面積要求較高。老年家庭因子女已分戶，而且大套型住宅保潔勞動(dòng)強(qiáng)度大，又適宜居住中小套型住宅。老年生活的主要目的是頤養(yǎng)天年，其居住用地最強(qiáng)調(diào)生態(tài)環(huán)境質(zhì)量。由于城市中心就業(yè)機(jī)會(huì)多，而城市郊區(qū)環(huán)境質(zhì)量好，因此隨著年齡的增長，人們的居住地有遠(yuǎn)離城市中心的趨勢。

（4）姓氏與宗族：我國的農(nóng)村大多為同姓宗親聚族而居，村民有著共同的血緣聯(lián)系紐帶，這是難以割舍的。隨著城市的發(fā)展和擴(kuò)張，城市邊沿的村莊被不斷地并入城市，成為城中村。城中村是一個(gè)特殊的社區(qū)，雖然置身城市，但仍保持著濃厚的農(nóng)村色彩。村莊是祖居地，故土難離，村民一般不愿離村獨(dú)居。祖?zhèn)鞯呐f居即使不適應(yīng)現(xiàn)代生活，也要保留以示敬祖。村莊布局保持原有格局，建筑密度大，以多層和低層住宅為主，整體容積率并不高。由于村民從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，為了方便生產(chǎn)，生產(chǎn)與生活設(shè)施較為混雜，總體居住質(zhì)量不高。由于農(nóng)民整體素質(zhì)不高，一些陳舊觀念影響村莊布局。

（5）民族和宗教：我國實(shí)行民族平等政策，不存在民族歧視，民族因素對居住的影響較小。我國雖然實(shí)行宗教信仰自由，但倡導(dǎo)無神論，宗教對人民價(jià)值取向和消費(fèi)觀念的影響也較小，對住房建設(shè)的影響也較小。

2.2土地因素

（1）區(qū)位條件：住宅價(jià)格構(gòu)成中的一個(gè)重要項(xiàng)目就是土地成本，而地價(jià)又是土地成本的核心。城市地理學(xué)中B·W·伯吉斯（B·W·Burgess）的同心圓模式、H·霍伊特（Homer Hoyt）的放射扇形模式、哈里斯（Harris）和烏曼(Ullman)的多核心模式解釋了地價(jià)和區(qū)位的基本關(guān)系。一般地，城市中心地價(jià)較高，適宜于商業(yè)；城市邊沿則地價(jià)較低，從降低住房價(jià)格考慮，城市居住用地宜布局在城市邊沿地帶。對于與外界交往活動(dòng)較少的老年人，其居住用地（如老年公寓）最好是遠(yuǎn)離鬧市，選址在環(huán)境優(yōu)美的遠(yuǎn)郊地帶。

（2）交通條件：居住、工作、交通、游憩是城市的四大活動(dòng)，居住與工作之間必須通過交通才能實(shí)現(xiàn)位置的轉(zhuǎn)移，因此，交通便利程度是居住用地選址科學(xué)性的關(guān)鍵。居住用地與工作地點(diǎn)接近，縮短交通距離，能大幅節(jié)省交通成本，這是居住用地選址的優(yōu)先方向。如果居住用地與工作地點(diǎn)位置已定，則應(yīng)改善交通條件。高收入階層可依賴私家車出行，因此面向高收入階層的別墅、大套型商品房用地可選址在遠(yuǎn)郊。中低收入階層出行則只能依靠公共交通，因此中小套型住宅、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房用地均應(yīng)有方便的公共交通。

（3）公共服務(wù)設(shè)施配套：多彩而有序的城市生活，需要有多種為之服務(wù)的公共設(shè)施來支持。城市公共設(shè)施的內(nèi)容和規(guī)模，在一定程度上反映出城市的文化生活和物質(zhì)生活水平，特別是商業(yè)、教育、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施更是人們?nèi)粘Ｉ畋夭豢缮俚膬?nèi)容，因此居住用地宜盡量靠近各級城市公共服務(wù)中心，否則要加強(qiáng)公共服務(wù)設(shè)施的配套建設(shè)。

（4）環(huán)境與安全：近山、臨水的城市用地環(huán)境質(zhì)量較高，適宜人們居住，因此宜盡可能規(guī)劃為居住用地。而大氣污染、噪聲、水污染較嚴(yán)重的地方則不適宜居住，盡量不要規(guī)劃為居住用地。另外，靠近殯儀館、墓地等具有不良心理作用的設(shè)施用地，也不宜規(guī)劃為居住用地。存在安全隱患（包括地質(zhì)災(zāi)害）的地段，則更不能規(guī)劃為居住用地。

（5）地形與地質(zhì)：地形坡度較大的用地不適宜布置條形住宅，而適宜布置點(diǎn)式住宅，為了提高土地利用率，可考慮建設(shè)點(diǎn)式高層住宅。如果坡度再大，點(diǎn)式高層住宅可能導(dǎo)致地基不穩(wěn)，則只能布置低層的別墅建筑。地質(zhì)狀況的影響大致相同，如果基礎(chǔ)投入過大不經(jīng)濟(jì)，可考慮建設(shè)低層的別墅。如果地質(zhì)隱患嚴(yán)重，則不能規(guī)劃為居住用地。

2.3形勢與政策

（1）統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展

科學(xué)發(fā)展觀要求城鄉(xiāng)規(guī)劃要統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，即要改變城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)以城帶鄉(xiāng)、以工促農(nóng)、城鄉(xiāng)互動(dòng)、協(xié)調(diào)發(fā)展。為此，城市規(guī)劃要充分考慮服務(wù)農(nóng)村社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，特別要為進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民（即農(nóng)民工）提供必要的生產(chǎn)與生活條件。2007年12月，建設(shè)部等五部門《關(guān)于改善農(nóng)民工居住條件的指導(dǎo)意見》（建住房[2007]276號(hào)）提出要“把改善農(nóng)民工居住條件作為解決城市低收入家庭住房困難工作的一項(xiàng)重要內(nèi)容”來抓。因此城市住房建設(shè)規(guī)劃必須安排為農(nóng)民工居住服務(wù)的用地。另外，城市周邊的村莊即將劃入城市規(guī)劃建設(shè)范圍，從保護(hù)失地農(nóng)民切身利益出發(fā)，要求進(jìn)行合理安置，也就要安排必要的村民居住用地。

（2）“兩型”社會(huì)建設(shè)

我國是一個(gè)人多地少、人均資源貧乏的國家，為了實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，中央提出了建設(shè)“資源節(jié)約型、環(huán)境友好型”社會(huì)的目標(biāo)，在城市建設(shè)中提出了“節(jié)水、節(jié)地、節(jié)能、節(jié)材”要求。城市規(guī)劃中，相對集中布局和緊湊發(fā)展，同時(shí)適度地提高土地開發(fā)建設(shè)的強(qiáng)度，可以在滿足一定的環(huán)境質(zhì)量的前提下，實(shí)現(xiàn)“四節(jié)”目標(biāo)，因此宜適度地緊湊布局，建設(shè)“緊湊型”城市。城市居住用地布局必須有利于“緊湊型”城市發(fā)展，推進(jìn)“兩型”社會(huì)建設(shè)。

（3）和諧社會(huì)建設(shè)

許多社會(huì)現(xiàn)象和事件表明，貧窮是社會(huì)矛盾和沖突的主要根源。低收入階層由于生活艱難，社會(huì)地位較低，往往存在心理不平衡，容易滋生不滿情緒，如果受到挑動(dòng)，可能引起社會(huì)沖突。另外，低收入階層往往受教育較少，道德水準(zhǔn)和法制觀念也相對較差，發(fā)生違法犯罪行為的幾率相對較高。而當(dāng)?shù)褪杖腚A層大范圍集中，形成所謂“貧民窟”，則更會(huì)增加社會(huì)矛盾和沖突的幾率。為此城市居住用地布局時(shí)，服務(wù)低收入階層和最低收入階層的經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房用地不宜過于集中。小規(guī)模的低收入階層和最低收入階層社區(qū)，有利于實(shí)施社會(huì)幫扶與救助，促進(jìn)社會(huì)和諧。

2.4經(jīng)營與管理

城市的居住小區(qū)建成后，為了保證環(huán)境質(zhì)量與安全，必須實(shí)行物業(yè)管理，為此必須引進(jìn)市場機(jī)制的物業(yè)公司進(jìn)行經(jīng)營。從方便物業(yè)管理考慮，城市居住小區(qū)以同一階層聚居為佳，因?yàn)橥浑A層的居民在經(jīng)濟(jì)能力、文化水平、價(jià)值觀念等方面接近，便于思想溝通和意見統(tǒng)一。差距太大的階層聚于同一小區(qū)，將帶來管理不便。近年來，湖南省有關(guān)部門下文要求各地在普通商品住宅開發(fā)中附帶建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，開發(fā)商普遍不愿接受，因?yàn)榛祀s在普通商品住宅中的廉租房的住戶，連繳納物業(yè)管理費(fèi)都有困難，給物業(yè)管理帶來障礙。

2.5環(huán)境與景觀

城市居住用地占據(jù)城市規(guī)劃建設(shè)總用地的相當(dāng)比率（一般為20~32%），對城市環(huán)境與景觀的影響巨大。城市中各類住房因服務(wù)對象不同，消費(fèi)能力各異，因此建設(shè)檔次也各不相同。為高收入階層和中高收入階層服務(wù)的別墅、高檔住宅，建設(shè)檔次較高，對改善城市景觀有極大的促進(jìn)作用。而為低收入階層和最低收入階層服務(wù)的經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房，為節(jié)省成本，建設(shè)檔次自然較低，對城市景觀可能有負(fù)面影響。而城中村村民自建住宅，因經(jīng)濟(jì)能力有限，建設(shè)水平普遍不高，往往有損城市景觀。

3城市居住用地布局的基本要求

城市居住用地布局實(shí)質(zhì)上就是城市社會(huì)形態(tài)的構(gòu)建過程，科學(xué)布局有利于提升人民生活質(zhì)量與促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定，為此城市居住用地布局應(yīng)充分考慮其相關(guān)影響因素，滿足其基本要求。

3.1優(yōu)化發(fā)展方向，建設(shè)緊湊城市

城市居住用地的發(fā)展方向應(yīng)與城市總體規(guī)劃確定的城市發(fā)展方向保持一致。城市居住用地盡量依托城市建成區(qū)，保證城市用地布局的緊湊。集中型形態(tài)的城市，居住用地可向四周逐漸延伸。分散型形態(tài)的城市，居住用地宜向各組團(tuán)的幾何中心發(fā)展，以促進(jìn)城市集中和緊湊。城市居住用地不宜跳躍式發(fā)展，否則將增加公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)投入。

3.2堅(jiān)持以人為本，居住用地優(yōu)先

市民是城市的主人，城市規(guī)劃中應(yīng)將用地條件最好的土地規(guī)劃為居住用地?？拷鞘械母骷壒卜?wù)中心的用地能方便人們生活，交通便捷的地段應(yīng)能方便人民出行，近山臨水或鄰近公園綠地的用地生態(tài)質(zhì)量較好，地形和工程地質(zhì)條件較好的用地可以減少基礎(chǔ)建設(shè)投資，宜規(guī)劃為居住用地。反之，存在安全隱患的地段，則不得規(guī)劃為居住用地。

3.3居住鄰近就業(yè)，縮短通程時(shí)間

城市居住用地應(yīng)盡量鄰近居住人口的就業(yè)地點(diǎn)，以方便人們上下班，因此城市中心的邊沿應(yīng)布置居住用地，城市工業(yè)區(qū)的邊沿應(yīng)考慮生活配套用地。城市中心和工業(yè)區(qū)的邊沿缺少理想用地的，則應(yīng)通過改善交通條件，以縮短通程時(shí)間。對于以公交為主要出行方式的低收入階層，為其服務(wù)的經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房用地必須緊鄰公交干線，最好是依托交通樞紐。

3.4遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律，合理利用土地

市場經(jīng)濟(jì)條件下，土地既是資源也是商品，取得土地使用權(quán)必須付出代價(jià)，因此土地使用必須慎重考慮經(jīng)濟(jì)性，應(yīng)充分發(fā)揮其經(jīng)濟(jì)效益。環(huán)境質(zhì)量和建設(shè)條件較好的地段是城市的稀有資源，應(yīng)充分加以開發(fā)與利用，宜建設(shè)高層住宅，以提高開發(fā)效益。隨著城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)，土地資源日益稀缺，建設(shè)高層住宅是大勢所趨。對于一些建設(shè)條件較差（如坡度大于25%或地耐力小于6 t/m2）但環(huán)境質(zhì)量較好的土地，可考慮發(fā)展別墅區(qū)。

3.5保證地塊規(guī)模，方便經(jīng)營管理

從考慮公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)的投資效益、物業(yè)管理的成本與效益出發(fā)，城市住宅開發(fā)以小區(qū)規(guī)模為佳，絕對不宜小于組團(tuán)規(guī)模。住宅開發(fā)規(guī)模過小，公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)不經(jīng)濟(jì)，將影響投資熱情，從而影響生活舒適度，另外物業(yè)管理成本將隨之提高。因此城市居住用地地塊面積宜為10~35hm2，不宜小于4hm2。小于4hm2的零星用地可規(guī)劃為經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房用地。

3.6關(guān)心弱勢群體，優(yōu)先保障用地

城市低收入階層、最低收入階層、城中村的村民和農(nóng)民工均屬城市弱勢群體。弱勢群體難以通過自身力量改善居住條件，只有依靠政府和社會(huì)救助。為了緩和社會(huì)矛盾，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保障其居住用地。

（1）經(jīng)濟(jì)適用住房的廉租房用地：宜“大分散小集中”，盡量使居住與就業(yè)地點(diǎn)鄰近，以縮短出行距離?？紤]居民出行主要依賴公共交通，地址宜靠近公交站點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)宜盡量利用一些地價(jià)較低的土地，以降低成本。破產(chǎn)或改制企業(yè)，宜利用現(xiàn)有土地建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房或廉租住房，有效安置職工。政府直管公房應(yīng)盡可能改作廉租房。

（2）村民居住用地：宜以村組為單位集中布置，盡可能在本村組集體土地范圍內(nèi)安置。城中村改造時(shí)，要考慮農(nóng)民工的居住需要，在符合城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的前提下，集中建設(shè)向農(nóng)民工出租的集體宿舍，建設(shè)用地不得采取以租代征方式供應(yīng)，建設(shè)項(xiàng)目不得變相搞房地產(chǎn)開發(fā)。

（3）農(nóng)民工居住用地：農(nóng)民工集體宿舍宜靠其工作場所，以縮短上班距離。招用農(nóng)民工較多的企業(yè)，應(yīng)在依法取得的企業(yè)用地范圍內(nèi)建設(shè)集體宿舍。農(nóng)民工集中的開發(fā)區(qū)和工業(yè)園，應(yīng)按照集約用地的原則，集中建設(shè)集體宿舍，由用工單位承租后向農(nóng)民工提供，或由農(nóng)民工直接承租，但不得按商品住房標(biāo)準(zhǔn)出售或出租。

3.7分散弱勢群體，促進(jìn)社會(huì)融合

經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房用地規(guī)模過大，讓社會(huì)弱勢群體過于集中，如同成為“貧民窟”，導(dǎo)致社會(huì)隔閡和社會(huì)沖突，可能滋生嚴(yán)重的社會(huì)問題，不利于社會(huì)和諧與穩(wěn)定，因此經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)用地宜“大分散小集中”。在全市范圍內(nèi)宜相對分散，以避免社會(huì)隱患，而在以城市街道辦事處為單位的范圍內(nèi)宜相對集中，既可提高土地利用率，降低建設(shè)成本，也有利于增進(jìn)社會(huì)交流與互助。

3.8考慮建筑檔次，改善城市景觀

城市的不同地段對景觀要求各不相同，總體來說，城市人流、車流密集的公共場所（城市中心區(qū)、城市廣場周邊、城市主干道兩側(cè)、城市主要出入口附近），景觀要求相對較高，而一些城市人流、車流密度較低的區(qū)域（如城市邊沿、支道兩側(cè)，則相對低一些）。因此城市中心區(qū)、城市廣場周邊、城市主干道兩側(cè)、城市主要出入口附近宜布置高檔住宅用地（包括別墅區(qū)），而城市邊沿、支道兩側(cè)等到處則可布置經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房用地和村民居住用地。

3.9附屬居住用地，嚴(yán)格控制規(guī)模

城市工業(yè)企業(yè)和市政基礎(chǔ)設(shè)施要求全天候作業(yè)，一般實(shí)行一天三班制，其作息制度具有特殊性。為了方便員工上下班和合理休息，一般需要在廠區(qū)或車間附近建設(shè)供員居住的宿舍。為了節(jié)約用地，國家規(guī)定工業(yè)企業(yè)的生活配套用地不超出總用的7%，而且不得建設(shè)成套的住宅。對于市政基礎(chǔ)設(shè)施，可以參照工業(yè)企業(yè)的規(guī)定實(shí)施，以利于強(qiáng)化規(guī)劃管理與控制。

3.10挖掘空間資源，適應(yīng)市場需求

商業(yè)用地不屬于城市住房建設(shè)規(guī)劃的規(guī)范范圍，但其上空常配建住宅，因此住房建設(shè)規(guī)劃應(yīng)對配建住宅提出指導(dǎo)意見。在國家對城市住房結(jié)構(gòu)基本限定的條件下，商業(yè)用地配建住宅是對城市商品住宅市場的有益補(bǔ)充。商業(yè)用地配建住宅的套型可根據(jù)市場需求自由調(diào)節(jié)，可緩解住房建設(shè)規(guī)劃關(guān)于住房結(jié)構(gòu)的剛性規(guī)定可能造成的市場沖擊。對于商住用地規(guī)模過大的城市，必要時(shí)應(yīng)適當(dāng)壓縮居住用地規(guī)模。

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