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    影響城市居住用地布局的相關(guān)因素探析

    2009-01-01 00:00:00曾正茂
    中外建筑 2009年6期

    摘 要:居住用地布局是住房建設(shè)規(guī)劃的重要內(nèi)容,主要影響因素有人與土地、形勢與政策、經(jīng)營與管理、環(huán)境與景觀等,其具體要求是“優(yōu)化發(fā)展方向,建設(shè)緊湊城市;居住用地優(yōu)先,堅(jiān)持以人為本;居住鄰近就業(yè),縮短通程時(shí)間;遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律,合理利用土地;保證地塊規(guī)模,方便經(jīng)營管理;關(guān)心弱勢群體,優(yōu)先保障用地;分散弱勢群體,促進(jìn)社會(huì)融合;考慮建筑檔次,改善城市景觀;附屬居住用地,嚴(yán)格控制規(guī)模;挖掘空間資源,適應(yīng)市場需求。”

    關(guān)鍵詞:居住用地布局; 相關(guān)因素; 規(guī)律

    Abstract:The layout of living space is an important part of house-building plan. The main influence factors are humans and land, situation and policy, management and administration, environment and landscape, and so on. Its concrete requirements are as follows: Better the orientation of development and build a compact city; Satisfy the need of the layout of living space first and insist on putting the benefits of people in the first place; work near one lives and shorten the traveling time; keep the economy law and make use of the land reasonably; ensure the scale of the land and make the management and administration convenient; care for the weak group and give priority to safeguard the land; scatter and help the weak group and make the society get together; consider different degrees of building and improve the urban landscape; attached living space should be strictly controlled; find different space resources and adjust to the market requirement.

    Keywords:the layout of living space; relevant factors; law

    中圖分類號(hào):TU984.1

    文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

    文章編號(hào):1008-0422(2009)06-0078-04

    安居樂業(yè)是人民生活的基本需求,安居才能樂業(yè),樂業(yè)才能發(fā)揮人的創(chuàng)造力,進(jìn)而推動(dòng)人類社會(huì)的發(fā)展和進(jìn)步。城市是人類聚居地,是人們生活和工作的空間,現(xiàn)代文明社會(huì)既要求人盡其才、人盡其力,也應(yīng)以人為本,為人們提供良好的生存條件。作為人類日常生活中體量最大的生活物資,住房建設(shè)需要耗費(fèi)巨大的資源和財(cái)富,在我國當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平仍不高的前提下,政府尚無法完全滿足人們的住房需求。然而,執(zhí)政為民的理念與建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)的目標(biāo),要求黨和政府盡最大努力,滿足人們最基本的居住需求。

    近年來,黨和政府高度重視住房問題,先后出臺(tái)了一系列的住房政策,目的就是要建立完善的住房保障體系,滿足人們最基本的住房需求??紤]到我國人多地少、資源不足的基本國情,我國的住房建設(shè)必須走資源節(jié)約型和環(huán)境友好型道路。為此,國務(wù)院辦公廳于2006年5月轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》(國辦發(fā)[2006]37號(hào)),特別指出要制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃,發(fā)揮規(guī)劃對資源配置的宏觀調(diào)控作用,科學(xué)指導(dǎo)城市住房建設(shè)。而在編制城市住房建設(shè)規(guī)劃中,研究影響城市居住用地布局的相關(guān)因素,充分掌握居住用地布局的基本規(guī)律,創(chuàng)建和諧的城市居住模式是決定規(guī)劃成功與否的關(guān)鍵。

    1城市居住用地的概念和類型

    城市居住用地有廣義、中義、狹義三種概念,各有其相應(yīng)的城市用地類型。

    1.1廣義的城市居住用地

    廣義的城市居住用地是指城市中所有為人們提供居住(包括長期、中期、短期)空間的建設(shè)用地。長期居住即是常住,其人員主要是城市常住人口(包括城市戶籍居民和城中村村民),居住場所主要是住宅;中期居住是指非城市戶籍人口連續(xù)居住3個(gè)月以上,人員包括城市中的外交人員、駐軍、學(xué)生、農(nóng)民工(主要在建筑工地、工業(yè)企業(yè)、服務(wù)行業(yè))、囚犯等,居住場所主要是宿舍;短期居住是指非城市戶籍人口因公務(wù)、商務(wù)、會(huì)議、旅游等活動(dòng)而在城市中短暫住宿,其居住場所主要是各類旅館。廣義的城市居住用地包括《城市用地分類和建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》(GBJ 137-90)中的城市居住用地(R)、村鎮(zhèn)居住用地(E61)、商住混合用地(C2-R)、旅館用地(C25)和各單位附屬的宿舍用地(尚無統(tǒng)一代號(hào))等。從建設(shè)和諧社會(huì)目標(biāo)出發(fā),需要城市總體規(guī)劃進(jìn)行科學(xué)的統(tǒng)籌與安排。

    1.2中義的城市居住用地

    中義的城市居住用地是指用于建設(shè)居住設(shè)施(包括住宅、宿舍等),其資源配置主要依賴市場調(diào)節(jié),但有時(shí)又需要政府直接引導(dǎo)與控制的建設(shè)用地,其范圍包括城市居住用地(R)、村鎮(zhèn)居住用地(E61)、商住混合用地(C2-R)和部分單位(工業(yè)企業(yè)、商業(yè)、市政基礎(chǔ)設(shè)施等)附屬的宿舍用地(尚無統(tǒng)一代號(hào))等。中義的城市居住用地就是城市住房建設(shè)規(guī)劃的調(diào)整范疇。旅館建設(shè)完全可通過市場配置,政府不用直接插手,而外交人員居住的使領(lǐng)館、軍隊(duì)的營房、學(xué)校的學(xué)生宿舍、囚犯居住的監(jiān)獄宿舍等建設(shè)完全由政府掌控,根本不存在市場調(diào)節(jié),因此也不需要城市住房建設(shè)規(guī)劃來指導(dǎo)與控制。

    1.3狹義的城市居住用地

    狹義的城市居住用地就是指《城市用地分類和建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》(GBJ 137-90)中的城市居住用地,按標(biāo)準(zhǔn)分為一、二、三類居住用地(R1、R2、R3),而在實(shí)際運(yùn)作中常按擋次不同分為別墅用地、多層商品住宅用地、二類高層商品住宅用地、一類高層商品住宅用地、廉租住房用地、經(jīng)濟(jì)適用住房用地。許多城市在編制住房建設(shè)規(guī)劃時(shí),僅考慮狹義的城市居住用地的規(guī)模預(yù)測和規(guī)劃布局,由于對城市規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的村民安置建房沒有考慮,導(dǎo)致征地拆遷阻力大,規(guī)劃實(shí)施困難。另外,許多城市農(nóng)民工數(shù)量龐大,農(nóng)民工的居住問題形勢嚴(yán)峻,需要住房建設(shè)規(guī)劃引導(dǎo)與控制。

    2影響城市居住用地布局的相關(guān)因素

    編制城市住房建設(shè)規(guī)劃,首先要科學(xué)預(yù)測各類居住用地的需求量,其次就是進(jìn)行各類居住用地的合理布局,為此必須研究影響城市居住用地布局的各種因素,分析其特點(diǎn)和要求。

    2.1人的因素

    (1)階層:人們的經(jīng)濟(jì)狀況和收入水平?jīng)Q定其社會(huì)地位,即階層歸屬。不同的社會(huì)階層因其經(jīng)濟(jì)實(shí)力不同,住房要求也不一樣。目前,我國將城市居民分為高收入階層、中高收入階層、中低收入階層、低收入階層和最低收入階層。高收入階層一般要求住大套型住宅,甚至是別墅;中高收入階層一般要求住較大套型住宅;中低收入階層則面向中小套型住宅(單戶建筑面積90平方米以下);低收入階層只能購買經(jīng)濟(jì)適用住房;最低收入階層則只有靠政府提供廉租住房。各類房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)定位,實(shí)質(zhì)上是階層因素決定的。

    (2)職業(yè):城市勞動(dòng)人口的職業(yè)按所從事的產(chǎn)業(yè)劃分,可分為第一產(chǎn)業(yè)人員、第二產(chǎn)業(yè)人員、第三產(chǎn)業(yè)人員。一般地,第三產(chǎn)業(yè)位于城市中心,因此第三產(chǎn)業(yè)人員緊鄰城市中心居?。坏诙a(chǎn)業(yè)主要指工業(yè),常集中成為工業(yè)區(qū),第二產(chǎn)業(yè)人員多近工業(yè)區(qū)居住;第一產(chǎn)業(yè)主要為城市提供肉、蛋、奶、蔬菜等副食品,常位于城市郊區(qū),而且大多為郊區(qū)農(nóng)民承擔(dān),因此第一產(chǎn)業(yè)人員多鄰居在城市邊沿地帶。另外,從事第三產(chǎn)業(yè)的人員中,職業(yè)差別也很大,不同的職業(yè)甚至就分屬不同的社會(huì)階層,因此也影響到住房需求。一些壟斷型經(jīng)濟(jì)部門,員工享受企業(yè)變相的住房補(bǔ)貼,常通過團(tuán)購建設(shè)集中居住的小區(qū)。一些黨和國家機(jī)關(guān)則通過建設(shè)所謂公務(wù)員小區(qū),享受政策優(yōu)惠。

    (3)年齡:不同年齡階段的人有著不同的住房要求。青年人由于工作時(shí)間不長,收入一般不高,購買力普遍較低,大多只能購買中小套型商品住宅。青年人工作任務(wù)重,為了方便工作,居住地宜靠近工作地。中年家庭因子女在父母身邊,甚至還有老人,人口相對較多,對居住面積要求較高。老年家庭因子女已分戶,而且大套型住宅保潔勞動(dòng)強(qiáng)度大,又適宜居住中小套型住宅。老年生活的主要目的是頤養(yǎng)天年,其居住用地最強(qiáng)調(diào)生態(tài)環(huán)境質(zhì)量。由于城市中心就業(yè)機(jī)會(huì)多,而城市郊區(qū)環(huán)境質(zhì)量好,因此隨著年齡的增長,人們的居住地有遠(yuǎn)離城市中心的趨勢。

    (4)姓氏與宗族:我國的農(nóng)村大多為同姓宗親聚族而居,村民有著共同的血緣聯(lián)系紐帶,這是難以割舍的。隨著城市的發(fā)展和擴(kuò)張,城市邊沿的村莊被不斷地并入城市,成為城中村。城中村是一個(gè)特殊的社區(qū),雖然置身城市,但仍保持著濃厚的農(nóng)村色彩。村莊是祖居地,故土難離,村民一般不愿離村獨(dú)居。祖?zhèn)鞯呐f居即使不適應(yīng)現(xiàn)代生活,也要保留以示敬祖。村莊布局保持原有格局,建筑密度大,以多層和低層住宅為主,整體容積率并不高。由于村民從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn),為了方便生產(chǎn),生產(chǎn)與生活設(shè)施較為混雜,總體居住質(zhì)量不高。由于農(nóng)民整體素質(zhì)不高,一些陳舊觀念影響村莊布局。

    (5)民族和宗教:我國實(shí)行民族平等政策,不存在民族歧視,民族因素對居住的影響較小。我國雖然實(shí)行宗教信仰自由,但倡導(dǎo)無神論,宗教對人民價(jià)值取向和消費(fèi)觀念的影響也較小,對住房建設(shè)的影響也較小。

    2.2土地因素

    (1)區(qū)位條件:住宅價(jià)格構(gòu)成中的一個(gè)重要項(xiàng)目就是土地成本,而地價(jià)又是土地成本的核心。城市地理學(xué)中B·W·伯吉斯(B·W·Burgess)的同心圓模式、H·霍伊特(Homer Hoyt)的放射扇形模式、哈里斯(Harris)和烏曼(Ullman)的多核心模式解釋了地價(jià)和區(qū)位的基本關(guān)系。一般地,城市中心地價(jià)較高,適宜于商業(yè);城市邊沿則地價(jià)較低,從降低住房價(jià)格考慮,城市居住用地宜布局在城市邊沿地帶。對于與外界交往活動(dòng)較少的老年人,其居住用地(如老年公寓)最好是遠(yuǎn)離鬧市,選址在環(huán)境優(yōu)美的遠(yuǎn)郊地帶。

    (2)交通條件:居住、工作、交通、游憩是城市的四大活動(dòng),居住與工作之間必須通過交通才能實(shí)現(xiàn)位置的轉(zhuǎn)移,因此,交通便利程度是居住用地選址科學(xué)性的關(guān)鍵。居住用地與工作地點(diǎn)接近,縮短交通距離,能大幅節(jié)省交通成本,這是居住用地選址的優(yōu)先方向。如果居住用地與工作地點(diǎn)位置已定,則應(yīng)改善交通條件。高收入階層可依賴私家車出行,因此面向高收入階層的別墅、大套型商品房用地可選址在遠(yuǎn)郊。中低收入階層出行則只能依靠公共交通,因此中小套型住宅、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房用地均應(yīng)有方便的公共交通。

    (3)公共服務(wù)設(shè)施配套:多彩而有序的城市生活,需要有多種為之服務(wù)的公共設(shè)施來支持。城市公共設(shè)施的內(nèi)容和規(guī)模,在一定程度上反映出城市的文化生活和物質(zhì)生活水平,特別是商業(yè)、教育、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施更是人們?nèi)粘I畋夭豢缮俚膬?nèi)容,因此居住用地宜盡量靠近各級城市公共服務(wù)中心,否則要加強(qiáng)公共服務(wù)設(shè)施的配套建設(shè)。

    (4)環(huán)境與安全:近山、臨水的城市用地環(huán)境質(zhì)量較高,適宜人們居住,因此宜盡可能規(guī)劃為居住用地。而大氣污染、噪聲、水污染較嚴(yán)重的地方則不適宜居住,盡量不要規(guī)劃為居住用地。另外,靠近殯儀館、墓地等具有不良心理作用的設(shè)施用地,也不宜規(guī)劃為居住用地。存在安全隱患(包括地質(zhì)災(zāi)害)的地段,則更不能規(guī)劃為居住用地。

    (5)地形與地質(zhì):地形坡度較大的用地不適宜布置條形住宅,而適宜布置點(diǎn)式住宅,為了提高土地利用率,可考慮建設(shè)點(diǎn)式高層住宅。如果坡度再大,點(diǎn)式高層住宅可能導(dǎo)致地基不穩(wěn),則只能布置低層的別墅建筑。地質(zhì)狀況的影響大致相同,如果基礎(chǔ)投入過大不經(jīng)濟(jì),可考慮建設(shè)低層的別墅。如果地質(zhì)隱患嚴(yán)重,則不能規(guī)劃為居住用地。

    2.3形勢與政策

    (1)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展

    科學(xué)發(fā)展觀要求城鄉(xiāng)規(guī)劃要統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展,即要改變城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu),實(shí)現(xiàn)以城帶鄉(xiāng)、以工促農(nóng)、城鄉(xiāng)互動(dòng)、協(xié)調(diào)發(fā)展。為此,城市規(guī)劃要充分考慮服務(wù)農(nóng)村社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,特別要為進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民(即農(nóng)民工)提供必要的生產(chǎn)與生活條件。2007年12月,建設(shè)部等五部門《關(guān)于改善農(nóng)民工居住條件的指導(dǎo)意見》(建住房[2007]276號(hào))提出要“把改善農(nóng)民工居住條件作為解決城市低收入家庭住房困難工作的一項(xiàng)重要內(nèi)容”來抓。因此城市住房建設(shè)規(guī)劃必須安排為農(nóng)民工居住服務(wù)的用地。另外,城市周邊的村莊即將劃入城市規(guī)劃建設(shè)范圍,從保護(hù)失地農(nóng)民切身利益出發(fā),要求進(jìn)行合理安置,也就要安排必要的村民居住用地。

    (2)“兩型”社會(huì)建設(shè)

    我國是一個(gè)人多地少、人均資源貧乏的國家,為了實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展,中央提出了建設(shè)“資源節(jié)約型、環(huán)境友好型”社會(huì)的目標(biāo),在城市建設(shè)中提出了“節(jié)水、節(jié)地、節(jié)能、節(jié)材”要求。城市規(guī)劃中,相對集中布局和緊湊發(fā)展,同時(shí)適度地提高土地開發(fā)建設(shè)的強(qiáng)度,可以在滿足一定的環(huán)境質(zhì)量的前提下,實(shí)現(xiàn)“四節(jié)”目標(biāo),因此宜適度地緊湊布局,建設(shè)“緊湊型”城市。城市居住用地布局必須有利于“緊湊型”城市發(fā)展,推進(jìn)“兩型”社會(huì)建設(shè)。

    (3)和諧社會(huì)建設(shè)

    許多社會(huì)現(xiàn)象和事件表明,貧窮是社會(huì)矛盾和沖突的主要根源。低收入階層由于生活艱難,社會(huì)地位較低,往往存在心理不平衡,容易滋生不滿情緒,如果受到挑動(dòng),可能引起社會(huì)沖突。另外,低收入階層往往受教育較少,道德水準(zhǔn)和法制觀念也相對較差,發(fā)生違法犯罪行為的幾率相對較高。而當(dāng)?shù)褪杖腚A層大范圍集中,形成所謂“貧民窟”,則更會(huì)增加社會(huì)矛盾和沖突的幾率。為此城市居住用地布局時(shí),服務(wù)低收入階層和最低收入階層的經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房用地不宜過于集中。小規(guī)模的低收入階層和最低收入階層社區(qū),有利于實(shí)施社會(huì)幫扶與救助,促進(jìn)社會(huì)和諧。

    2.4經(jīng)營與管理

    城市的居住小區(qū)建成后,為了保證環(huán)境質(zhì)量與安全,必須實(shí)行物業(yè)管理,為此必須引進(jìn)市場機(jī)制的物業(yè)公司進(jìn)行經(jīng)營。從方便物業(yè)管理考慮,城市居住小區(qū)以同一階層聚居為佳,因?yàn)橥浑A層的居民在經(jīng)濟(jì)能力、文化水平、價(jià)值觀念等方面接近,便于思想溝通和意見統(tǒng)一。差距太大的階層聚于同一小區(qū),將帶來管理不便。近年來,湖南省有關(guān)部門下文要求各地在普通商品住宅開發(fā)中附帶建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房,開發(fā)商普遍不愿接受,因?yàn)榛祀s在普通商品住宅中的廉租房的住戶,連繳納物業(yè)管理費(fèi)都有困難,給物業(yè)管理帶來障礙。

    2.5環(huán)境與景觀

    城市居住用地占據(jù)城市規(guī)劃建設(shè)總用地的相當(dāng)比率(一般為20~32%),對城市環(huán)境與景觀的影響巨大。城市中各類住房因服務(wù)對象不同,消費(fèi)能力各異,因此建設(shè)檔次也各不相同。為高收入階層和中高收入階層服務(wù)的別墅、高檔住宅,建設(shè)檔次較高,對改善城市景觀有極大的促進(jìn)作用。而為低收入階層和最低收入階層服務(wù)的經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房,為節(jié)省成本,建設(shè)檔次自然較低,對城市景觀可能有負(fù)面影響。而城中村村民自建住宅,因經(jīng)濟(jì)能力有限,建設(shè)水平普遍不高,往往有損城市景觀。

    3城市居住用地布局的基本要求

    城市居住用地布局實(shí)質(zhì)上就是城市社會(huì)形態(tài)的構(gòu)建過程,科學(xué)布局有利于提升人民生活質(zhì)量與促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定,為此城市居住用地布局應(yīng)充分考慮其相關(guān)影響因素,滿足其基本要求。

    3.1優(yōu)化發(fā)展方向,建設(shè)緊湊城市

    城市居住用地的發(fā)展方向應(yīng)與城市總體規(guī)劃確定的城市發(fā)展方向保持一致。城市居住用地盡量依托城市建成區(qū),保證城市用地布局的緊湊。集中型形態(tài)的城市,居住用地可向四周逐漸延伸。分散型形態(tài)的城市,居住用地宜向各組團(tuán)的幾何中心發(fā)展,以促進(jìn)城市集中和緊湊。城市居住用地不宜跳躍式發(fā)展,否則將增加公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)投入。

    3.2堅(jiān)持以人為本,居住用地優(yōu)先

    市民是城市的主人,城市規(guī)劃中應(yīng)將用地條件最好的土地規(guī)劃為居住用地??拷鞘械母骷壒卜?wù)中心的用地能方便人們生活,交通便捷的地段應(yīng)能方便人民出行,近山臨水或鄰近公園綠地的用地生態(tài)質(zhì)量較好,地形和工程地質(zhì)條件較好的用地可以減少基礎(chǔ)建設(shè)投資,宜規(guī)劃為居住用地。反之,存在安全隱患的地段,則不得規(guī)劃為居住用地。

    3.3居住鄰近就業(yè),縮短通程時(shí)間

    城市居住用地應(yīng)盡量鄰近居住人口的就業(yè)地點(diǎn),以方便人們上下班,因此城市中心的邊沿應(yīng)布置居住用地,城市工業(yè)區(qū)的邊沿應(yīng)考慮生活配套用地。城市中心和工業(yè)區(qū)的邊沿缺少理想用地的,則應(yīng)通過改善交通條件,以縮短通程時(shí)間。對于以公交為主要出行方式的低收入階層,為其服務(wù)的經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房用地必須緊鄰公交干線,最好是依托交通樞紐。

    3.4遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律,合理利用土地

    市場經(jīng)濟(jì)條件下,土地既是資源也是商品,取得土地使用權(quán)必須付出代價(jià),因此土地使用必須慎重考慮經(jīng)濟(jì)性,應(yīng)充分發(fā)揮其經(jīng)濟(jì)效益。環(huán)境質(zhì)量和建設(shè)條件較好的地段是城市的稀有資源,應(yīng)充分加以開發(fā)與利用,宜建設(shè)高層住宅,以提高開發(fā)效益。隨著城市化進(jìn)程不斷推進(jìn),土地資源日益稀缺,建設(shè)高層住宅是大勢所趨。對于一些建設(shè)條件較差(如坡度大于25%或地耐力小于6 t/m2)但環(huán)境質(zhì)量較好的土地,可考慮發(fā)展別墅區(qū)。

    3.5保證地塊規(guī)模,方便經(jīng)營管理

    從考慮公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)的投資效益、物業(yè)管理的成本與效益出發(fā),城市住宅開發(fā)以小區(qū)規(guī)模為佳,絕對不宜小于組團(tuán)規(guī)模。住宅開發(fā)規(guī)模過小,公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)不經(jīng)濟(jì),將影響投資熱情,從而影響生活舒適度,另外物業(yè)管理成本將隨之提高。因此城市居住用地地塊面積宜為10~35hm2,不宜小于4hm2。小于4hm2的零星用地可規(guī)劃為經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房用地。

    3.6關(guān)心弱勢群體,優(yōu)先保障用地

    城市低收入階層、最低收入階層、城中村的村民和農(nóng)民工均屬城市弱勢群體。弱勢群體難以通過自身力量改善居住條件,只有依靠政府和社會(huì)救助。為了緩和社會(huì)矛盾,應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保障其居住用地。

    (1)經(jīng)濟(jì)適用住房的廉租房用地:宜“大分散小集中”,盡量使居住與就業(yè)地點(diǎn)鄰近,以縮短出行距離??紤]居民出行主要依賴公共交通,地址宜靠近公交站點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)宜盡量利用一些地價(jià)較低的土地,以降低成本。破產(chǎn)或改制企業(yè),宜利用現(xiàn)有土地建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房或廉租住房,有效安置職工。政府直管公房應(yīng)盡可能改作廉租房。

    (2)村民居住用地:宜以村組為單位集中布置,盡可能在本村組集體土地范圍內(nèi)安置。城中村改造時(shí),要考慮農(nóng)民工的居住需要,在符合城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的前提下,集中建設(shè)向農(nóng)民工出租的集體宿舍,建設(shè)用地不得采取以租代征方式供應(yīng),建設(shè)項(xiàng)目不得變相搞房地產(chǎn)開發(fā)。

    (3)農(nóng)民工居住用地:農(nóng)民工集體宿舍宜靠其工作場所,以縮短上班距離。招用農(nóng)民工較多的企業(yè),應(yīng)在依法取得的企業(yè)用地范圍內(nèi)建設(shè)集體宿舍。農(nóng)民工集中的開發(fā)區(qū)和工業(yè)園,應(yīng)按照集約用地的原則,集中建設(shè)集體宿舍,由用工單位承租后向農(nóng)民工提供,或由農(nóng)民工直接承租,但不得按商品住房標(biāo)準(zhǔn)出售或出租。

    3.7分散弱勢群體,促進(jìn)社會(huì)融合

    經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房用地規(guī)模過大,讓社會(huì)弱勢群體過于集中,如同成為“貧民窟”,導(dǎo)致社會(huì)隔閡和社會(huì)沖突,可能滋生嚴(yán)重的社會(huì)問題,不利于社會(huì)和諧與穩(wěn)定,因此經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)用地宜“大分散小集中”。在全市范圍內(nèi)宜相對分散,以避免社會(huì)隱患,而在以城市街道辦事處為單位的范圍內(nèi)宜相對集中,既可提高土地利用率,降低建設(shè)成本,也有利于增進(jìn)社會(huì)交流與互助。

    3.8考慮建筑檔次,改善城市景觀

    城市的不同地段對景觀要求各不相同,總體來說,城市人流、車流密集的公共場所(城市中心區(qū)、城市廣場周邊、城市主干道兩側(cè)、城市主要出入口附近),景觀要求相對較高,而一些城市人流、車流密度較低的區(qū)域(如城市邊沿、支道兩側(cè),則相對低一些)。因此城市中心區(qū)、城市廣場周邊、城市主干道兩側(cè)、城市主要出入口附近宜布置高檔住宅用地(包括別墅區(qū)),而城市邊沿、支道兩側(cè)等到處則可布置經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房用地和村民居住用地。

    3.9附屬居住用地,嚴(yán)格控制規(guī)模

    城市工業(yè)企業(yè)和市政基礎(chǔ)設(shè)施要求全天候作業(yè),一般實(shí)行一天三班制,其作息制度具有特殊性。為了方便員工上下班和合理休息,一般需要在廠區(qū)或車間附近建設(shè)供員居住的宿舍。為了節(jié)約用地,國家規(guī)定工業(yè)企業(yè)的生活配套用地不超出總用的7%,而且不得建設(shè)成套的住宅。對于市政基礎(chǔ)設(shè)施,可以參照工業(yè)企業(yè)的規(guī)定實(shí)施,以利于強(qiáng)化規(guī)劃管理與控制。

    3.10挖掘空間資源,適應(yīng)市場需求

    商業(yè)用地不屬于城市住房建設(shè)規(guī)劃的規(guī)范范圍,但其上空常配建住宅,因此住房建設(shè)規(guī)劃應(yīng)對配建住宅提出指導(dǎo)意見。在國家對城市住房結(jié)構(gòu)基本限定的條件下,商業(yè)用地配建住宅是對城市商品住宅市場的有益補(bǔ)充。商業(yè)用地配建住宅的套型可根據(jù)市場需求自由調(diào)節(jié),可緩解住房建設(shè)規(guī)劃關(guān)于住房結(jié)構(gòu)的剛性規(guī)定可能造成的市場沖擊。對于商住用地規(guī)模過大的城市,必要時(shí)應(yīng)適當(dāng)壓縮居住用地規(guī)模。

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