談房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計(jì)前期工作

摘要：本文提出了房地產(chǎn)設(shè)計(jì)前期工作的內(nèi)容，具體表現(xiàn)以及存在的問題和改進(jìn)措施，希望為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)：設(shè)計(jì)前期；改進(jìn)措施

中圖分類號(hào)：F293.3

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1008-0422(2009)05-0174-01

1 前言

設(shè)計(jì)前期工作是指一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目從提出開發(fā)的設(shè)想，到作出最終投資決策的工作階段。這一階段主要是受開發(fā)商委托，獨(dú)立或與開發(fā)商一起對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的啟動(dòng)進(jìn)行必要的準(zhǔn)備工作，包括以書面的形式評(píng)估項(xiàng)目的可行性，提出項(xiàng)目建議書，完成可行性研究報(bào)告并獲得批準(zhǔn)，最終作出項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告。除了要達(dá)到最終建筑立項(xiàng)目標(biāo)外，設(shè)計(jì)前期工作還包括根據(jù)國家有關(guān)的各項(xiàng)政策為開發(fā)商擬定一份具有較高的可靠性、較為完備的具體指標(biāo)、較為明確的建設(shè)周期的文件，以便對(duì)設(shè)計(jì)和施工等各個(gè)階段進(jìn)行必要的指導(dǎo)。

對(duì)于設(shè)計(jì)前期工作，首先必須要有符合實(shí)際的可操作性。它需要有較強(qiáng)的政策性、較完善的技術(shù)性以及較為合理的經(jīng)濟(jì)性，才有可能與預(yù)期的開發(fā)目標(biāo)相吻合，保證開發(fā)進(jìn)程的順利進(jìn)行。

2 房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)前期工作的主要內(nèi)容

根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展長遠(yuǎn)規(guī)劃，結(jié)合行業(yè)和所在地區(qū)發(fā)展規(guī)劃的要求，提出項(xiàng)目建議書。在勘察、試驗(yàn)、調(diào)查研究及詳細(xì)技術(shù)論證的基礎(chǔ)上編制可行性研究報(bào)告。根據(jù)項(xiàng)目的咨詢?cè)u(píng)估情況，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行決策。根據(jù)可行性研究報(bào)告編制設(shè)計(jì)文件。具體內(nèi)容有：場地選擇：市政資金投入；項(xiàng)目任務(wù)書上報(bào)；建設(shè)用地申請(qǐng)：申請(qǐng)規(guī)劃要點(diǎn)條件：規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)；報(bào)送規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書：領(lǐng)取用地規(guī)劃許可證；領(lǐng)取劃撥土地證；建筑設(shè)計(jì)方案認(rèn)可；建筑設(shè)計(jì)合同簽定。

3 房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)前期工作的具體表現(xiàn)

3.1 場地選擇與分析的失誤。對(duì)場地現(xiàn)狀、地理位置及周邊環(huán)境等缺少深入的調(diào)查和分析。如：在一些自然景觀很好和城市中心位置，建造了普通的低檔產(chǎn)品，對(duì)土地資源造成浪費(fèi)，土地的級(jí)差效益沒有充分地顯現(xiàn)出來。這種選址錯(cuò)誤是最為典型的缺乏良好的設(shè)計(jì)前期工作，對(duì)區(qū)域因素缺乏考慮的結(jié)果。

3.2 對(duì)目標(biāo)客戶群缺乏全面深入的分析。例如：不少的小區(qū)對(duì)本項(xiàng)目的客戶群缺乏全面深入的調(diào)查和研究，而是參照別的項(xiàng)目產(chǎn)品，甚至照搬，出現(xiàn)了許多產(chǎn)品趨同化想象，滿足不了客戶的需求，給產(chǎn)品的銷售帶來了很大的壓力。

3.3 對(duì)動(dòng)態(tài)的市場缺乏分析。市場是動(dòng)態(tài)的、變化的。不少的小區(qū)建設(shè)周期較長，如果產(chǎn)品定位僅考慮了開發(fā)初期的市場，不預(yù)見銷售階段的市場，也會(huì)給產(chǎn)品的銷售帶來較大的壓力。一場突然的美國金融危機(jī)給中國房地產(chǎn)市場帶來很大的沖擊。國際市場經(jīng)濟(jì)變化如此快，要準(zhǔn)確預(yù)見市場的變化，這給房地產(chǎn)設(shè)計(jì)前期工作帶來了很大的難度。

3.4 對(duì)國家及地方規(guī)范、規(guī)定缺乏深入分析了解。國家及地方規(guī)范、規(guī)定及其執(zhí)行也是變化的。如：國家出臺(tái)的房地產(chǎn)“90/70”調(diào)控規(guī)定，對(duì)設(shè)計(jì)前期工作提出了新的要求。

4 房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)前期工作存在的問題

4.1 房地產(chǎn)市場方面。

中國房地產(chǎn)業(yè)不合理的開發(fā)主體結(jié)構(gòu)，使設(shè)計(jì)前期缺乏賴以生存的思想基礎(chǔ)。開發(fā)企業(yè)普遍不成熟。建設(shè)的規(guī)模化程度較低，數(shù)量增長過快過猛。企業(yè)過多、規(guī)模過小必然引起惡性競爭，盲目開發(fā)。

4.2 開發(fā)商存在的問題。

開發(fā)商不重視深入、系統(tǒng)地市場調(diào)查，許多開發(fā)企業(yè)缺少成熟的產(chǎn)品研發(fā)機(jī)構(gòu)，使設(shè)計(jì)前期工作缺乏現(xiàn)實(shí)、科學(xué)的市場導(dǎo)向。開發(fā)商對(duì)設(shè)計(jì)前期工作僅僅立足于主觀臆斷或片面的市場信息，必然導(dǎo)致決策失誤，盲目投資。開發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位、類型、檔次和配套設(shè)施等脫離市場需求，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不合理。開發(fā)商缺乏應(yīng)有的規(guī)劃和環(huán)境意識(shí)，往往造成設(shè)計(jì)前期的實(shí)施過程失控。由于片面追求投資回報(bào)，開發(fā)商常常在項(xiàng)目進(jìn)行過程中，一味提高項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中容積率、建筑密度、建筑高度等指標(biāo)，其結(jié)果使相關(guān)城市基礎(chǔ)設(shè)施符合過大或失衡，導(dǎo)致項(xiàng)目的整體環(huán)境下降。

4.3 建筑師存在的問題

在現(xiàn)行設(shè)計(jì)體制下，過細(xì)的專業(yè)分工使建筑師的專業(yè)事業(yè)日漸狹隘，缺乏設(shè)計(jì)前期及場地分析所需的廣博知識(shí)。在實(shí)踐中盲從開發(fā)商，逐步喪失建筑學(xué)在人居環(huán)境建設(shè)中主導(dǎo)專業(yè)的作用。目前從事設(shè)計(jì)前期工作的有不少是非建筑師，他們雖然對(duì)市場有一定的了解，但因缺少扎實(shí)的建筑專業(yè)知識(shí)，很難抓住市場的本質(zhì)，把市場與產(chǎn)品有機(jī)的結(jié)合。建筑師遠(yuǎn)離市場，缺乏對(duì)市場科學(xué)、深入的認(rèn)識(shí)，無法在設(shè)計(jì)前期中找到現(xiàn)實(shí)、準(zhǔn)確的立足點(diǎn)。

5 解決房地產(chǎn)設(shè)計(jì)前期問題的主要途徑

5.1 要深入分析研究房地產(chǎn)發(fā)展變化的規(guī)律

從宏觀的角度，要研究中國乃至世界，城市及區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展變化的規(guī)律。從微觀的角度，要研究項(xiàng)目及周邊地區(qū)市場發(fā)展變化的趨勢。

5.2 要深入分析國家及地方規(guī)范、規(guī)定

要避免因違反國家及地方規(guī)范、規(guī)定而影響開發(fā)項(xiàng)目的正常運(yùn)行，造成不必要的浪費(fèi)。

5.3 要對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的深入研究

從宏觀的角度，要研究項(xiàng)目所在城市及區(qū)域發(fā)展變化的狀況。從微觀的角度，要研究項(xiàng)目場地及周邊地形、地貌特征，地理位置，水文地質(zhì)，道路交通，基礎(chǔ)設(shè)施等。

5.4 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要建立成熟完善的設(shè)計(jì)前期工作體制

目前不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺少專門負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)前期工作的部門。不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托營銷代理公司作市場調(diào)研及策劃，從事市場調(diào)研及策劃大多數(shù)是非建筑師，市場調(diào)研及策劃的成果浮于表面，很難深入下去，有些營銷代理公司按照開發(fā)商的意圖整理了一下資料，這樣讓開發(fā)商很難真正控制市場調(diào)研及策劃成果，設(shè)計(jì)前期工作難以達(dá)到理想的效果。

由于設(shè)計(jì)前期工作中存在許多不確定的因素。因此能否較好的完成這一工作，在很大程度上依賴于建筑師所積累的設(shè)計(jì)和管理經(jīng)驗(yàn)。在具體工作中，必須從大處著眼，小處著手。從宏觀的角度去預(yù)測和判斷項(xiàng)目的必要性和可行性。從微觀的角度對(duì)項(xiàng)目的細(xì)節(jié)問題包括規(guī)模、周期乃至設(shè)計(jì)和施工中可能會(huì)出現(xiàn)的主要問題等進(jìn)行細(xì)致的分析和預(yù)測，并提出相應(yīng)的解決措施，盡可能將影響項(xiàng)目正常運(yùn)行的不利因素減到最少，為項(xiàng)目的成功開發(fā)和正常運(yùn)行提供必要的保證。

眼下房地產(chǎn)市場已經(jīng)供大于求，市場的“拐點(diǎn)”已經(jīng)到來，房地產(chǎn)市場的暴利時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返。美國國際金融危機(jī)給中國房地產(chǎn)市場帶來了巨大的沖擊，這讓中國的房地產(chǎn)企業(yè)雪上加霜，房地產(chǎn)設(shè)計(jì)前期工作的重要地位日益突出，這也給我們的建筑師帶來了非凡的挑戰(zhàn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]萬俐娟，顧志明，略論房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃論文天下論文網(wǎng)。

[2]住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)中心網(wǎng)，設(shè)計(jì)前期與場地設(shè)計(jì)。