２００９該不該買房

房地產(chǎn)市場的觀望氛圍愈演愈烈，無論是專家還是開發(fā)商，對2009年的房地產(chǎn)形勢都樂觀不起來，那么今年該不該出手買房呢?尤其是即將到來的“五一”期間。

春節(jié)后的樓市依然蕭殺?？磥?，去年整個房地產(chǎn)行業(yè)的久旱無雨直接導致了今春的樓市缺乏綠意。

根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)的統(tǒng)計，春節(jié)前一周(1月19日至1月25日)，北京市住宅成交量為865套，環(huán)比下跌過半；春節(jié)期間(1月26日至2月1日)，北京市房屋成交量更是跌至37套，環(huán)比下跌九成。

上海樓市則是量價齊跌。有數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)長假7天上海全市商品房成交面積為1.86萬平方米，相比上一周減少了87％；成交均價為11654元／平方米，相比上一周下跌了15％；中心城區(qū)新建商品住宅則幾乎“零成交”。

廣州和深圳的銷售情況同樣不樂觀。廣州市今年春節(jié)期間總成交量為283套，同比去年春節(jié)下降了12.5％。深圳在春節(jié)7天內商品住宅成交總套數(shù)為77套，環(huán)比減少83.65％，其中1月26至28日三天成交量為零。

除上述城市外，杭州、南京、長沙、合肥等省會城市在春節(jié)期間的住宅成交量也只有兩位數(shù)，天津、濟南、東莞、包頭等城市甚至交出了個位數(shù)的成績單。唯有重慶和成都情況稍微良好，成交量分別達到418和179套。

就看地方政府的了

在2008年年底“國三條”出臺之后，2009年1月23日，北京市也選擇在舊歷除夕之前發(fā)布了第二輪樓市新政。該新政包括：徹底松綁購買二套普通住房的貸款限制、暫停對外國人在京購房的相關限制等較大力度的刺激政策。

其中，營業(yè)稅和契稅的多項減免措施，使得二手房交易成本大幅下降，以一套年滿2年價值100萬元的普通住宅而言，按此政策在年內轉讓將節(jié)省7萬元稅款。

2008年12月18日，重慶市政府出臺的“刺激房產(chǎn)消費”意見，明確“從2008年12月1日起，市內購買住房的個人按揭貸款本息，可抵扣產(chǎn)權人個人所得稅的地方提留部分”。雖然該政策在出來伊始就遭多方面的質疑之聲，但這至少也說明了地方政府救市之急。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長朱中一在接受《小康·財智》記者采訪時認為，中央政府這些措施的力度是比較大的。而且去年12月20日國務院辦公廳《關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的意見》有兩個明顯的特點：一是充分考慮房地產(chǎn)區(qū)域性差異大的特點，強化了地方人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)的政策，允許地方政府在中央統(tǒng)一政策的前提下，可以結合當?shù)氐膶嶋H進一步采取一些政策措施；二是實行減免稅政策。

朱中一說，“過去國家的調控文件往往是強調了中央的文件要求地方要堅決執(zhí)行，這次則強調了地方可以根據(jù)自己的情況出臺更加有利于促進市場發(fā)展的措施?！?/p>

但是，朱中一也同時表示，國家層面的政策已經(jīng)出的差不多了，接下來應該是地方政府因地制宜采取措施。

朱中一告訴《小康·財智》記者，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，要充分認識房地產(chǎn)市場的調整是市場客觀規(guī)律的表現(xiàn)。有了這個認識就應該主動順應市場，順應形勢，從內部找原因；抓住政府出臺政策的機遇，以合理的價格和高的質量促進商品房的銷售。

在采訪中，美國龍安集團行政總裁、前美國紐約市規(guī)劃局局長饒及人(James Jao)告訴《小康·財智》記者，國家雖然承認房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)。在未來，至少在09年政府不會再有更多利好的消息刺激房地產(chǎn)行業(yè)的成長，而主要精力是在防止失業(yè)人群的上升。因為，在中國最大的挑戰(zhàn)就是就業(yè)問題?！八裕夜烙嫿衲甑姆康禺a(chǎn)業(yè)，中央政府應該不會有更多利好的消息。”

北京市統(tǒng)計局2月5日發(fā)布2008年北京市房地產(chǎn)市場運行情況數(shù)據(jù)。去年，北京市銷售住宅套數(shù)下降32.5％，政策性住房占銷售套數(shù)的三成。新建房價格連續(xù)四個月環(huán)比下降。

北京市統(tǒng)計局專家分析，去年下半年以來，在國內外宏觀經(jīng)濟下行的背景下，北京市房地產(chǎn)市場進入全面下調的深度調整期：開發(fā)投資下行，建設步伐放緩，開發(fā)面積全面下降，市場觀望情緒濃厚。

北京市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，去年北京市商品房銷售面積為1335.4萬平方米，比上年下降38.6％。銷售商品住宅面積1031.4萬平方米，同比下降40.4％。其中住宅期房銷售面積下降39.6％。

2D09年房價將繼續(xù)回落

2007年的時光已經(jīng)一去不復返了。

與2007年上半年購房者狂熱的非理性購房的火爆場面相比，2008年排長隊買房，托人找關系買房的現(xiàn)象已經(jīng)不復存在。在政府調控、開發(fā)商大幅降價等眾多因素的影響下，購房者的觀望情緒與日俱增。

盡管開發(fā)商挖空心思的打折、降價促銷，但是也不能讓購房者心動。購房者對樓市的預期發(fā)生了改變，樓市也從賣方市場轉向了買方市場，這種情況下，購房者的購房行為變得越來越理性化。

2009年樓市供大于求的基本面不會發(fā)生明顯的變化，交易量回暖的節(jié)奏比較緩慢。從市場規(guī)律來看，在樓市預期不發(fā)生變化的前提下，只有價格降低到接近消費者的心理價位的時候，樓市的消費才會真正的調動起來，而這就需要開發(fā)商大幅降低產(chǎn)品的價格。

然而，2009年入市的項目大多是開發(fā)商2006、2007年高價拿地的項目，如果市場銷量仍未復蘇，一旦部分開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂，將可能出現(xiàn)大量低價拋售的現(xiàn)象，加重市場悲觀預期，市場仍會處于相持階段，整體的交易量自然也難迅速回升。

根據(jù)《福布斯》雜志2007年7月綜合官方數(shù)據(jù)對美國房價收入比最高地區(qū)的排名，當時美國房價收入比最高的3個城市分別是加州洛杉磯、加州舊金山和加州圣地亞哥，房價收入比分別為10.1、9.4和8.3。而加州正是美國此次房價下跌最嚴重的區(qū)域，也是銀行貸款壞賬率最高的區(qū)域——2006年次級貸款發(fā)放規(guī)模最大的10家美國企業(yè)有7家注冊在加州。

對比中國的情況，有統(tǒng)計數(shù)字表明：截至2008年3月，中國平均房價收入比約為7.3，大城市中房價收入比最高的前三位分別是深圳(16)、北京(14.2)、杭州(12.4)，遠高于合理水平?？紤]到居民其他消費支出和房地產(chǎn)貸款利息支出，在上述城市一個普通家庭平均需要20至30年的儲蓄才能購買一套住宅。住房消費明顯過度占有社會積累的大部分財富，極大地擠壓了其他消費需求。

另一方面，通過不同收入人群的房價收入比的分類別分析，可以很好地解釋2003年開始的房價加速上漲趨勢。2003年之后，“高收入”和“最高收入”人群房價收入比分別約為4和6.8。他們比較寬松的房價收入比和充實的購買力成為這幾年房地產(chǎn)消費的主要人群，也快速抬高了近年來房地產(chǎn)交易的邊際價格。而目前這部分人群的需求已經(jīng)得到了基本滿足。

事實上，2008年北京房價已經(jīng)進入了周期性調整期，受此影響，2009年北京房價仍將是下行趨勢，而且，短期內不會出現(xiàn)反彈的跡象。

在全國范圍內，乃至一些二三線城市房價也均在有所再行。廈航地產(chǎn)總工室主任、項目經(jīng)理羅立波在接受《小康·財智》記者采訪時說，在廈門島內，絕大多數(shù)樓盤已經(jīng)在降價，但這應該還不是最低點。目前均價在7000到8000元，至少還有10％的空間。

亞豪房地產(chǎn)服務機構營銷總監(jiān)朱曉東向《小康·財智》記者分析，房價自2003年以來一直呈上漲的態(tài)勢，特別是2006、2007兩年，上漲的速度非常快，已經(jīng)遠遠偏離了價值本身，這必然會導致價格向相反的方向變化。而北京的房價到2008年下半年才出現(xiàn)實質性的下降，一旦行通道打開將很難扭轉，預計2009年總體房價水平將會繼續(xù)回落。

地價是房價的風向標

2007年，許多大中城市出現(xiàn)土地拍賣樓面價高于附近在售房產(chǎn)價格的瘋狂情況。這種“面粉比面包貴”的情況往往發(fā)生在房地產(chǎn)泡沫的瘋狂期。這一時期土地拍賣價格屢屢出現(xiàn)短時間內翻番，各種類型的“地王”層出不窮。

而在2008年以來，土地拍賣價格回調明顯，屢屢出現(xiàn)流拍和底價成交的情況；深圳有的成交地塊價格回落到2005至2006年的水平；同時各地的退地風波不斷。

土地拍賣價格對于房地產(chǎn)價格有指導作用，特別是新成交的低價土地逐步進入開發(fā)后對附近的高價樓盤銷售有較明顯的沖擊作用。1988年12月日本地價提前房價約兩年見頂。

2008年6月，北京市國土局等三部門發(fā)布了《北京市2008年度土地供應計劃》，該計劃內容包括：2008年計劃供應住宅用地1700公頃，其中：廉租住房及經(jīng)濟適用住房類用地400公頃，限價商品房用地300公頃，其他商品房用地1000公頃。但是，10個月過去了，京城共成交的住宅用地僅為709.7公頃，僅占總供應計劃的41.7％，而限價房、經(jīng)濟適用房等保障性住房用地僅成交了18宗，與公布的供應計劃更是差距甚大。

2008年由于開發(fā)商資金緊張、對保障性住房建設熱情不高導致了土地成交量的低迷，不可能消化大量土地儲備，所以，2009年的土地供應將十分充足。

此外，2009年成交土地的樓面價將出現(xiàn)回落。一方面是因為，開發(fā)商面對低迷的市場，投資開發(fā)將更加理性，爭奪地王的現(xiàn)象不會再現(xiàn)。另一方面，保障性住房用地的不斷推出，對周邊商品房用地的樓面價格也會產(chǎn)生影響。

朱曉東認為，如果周邊商品房用地的樓面成本過高，面對低迷的市場環(huán)境，周邊保障性住房的競爭壓力，開發(fā)商將無利可圖，因此不會過高競價。在低迷的市場環(huán)境下，高樓面價已經(jīng)喪失了存在的基石。

同時，流動性的緊縮對房地產(chǎn)市場也有較大影響。房地產(chǎn)開發(fā)是一個高資金杠桿的行業(yè)，流動性的緊縮會使房地產(chǎn)企業(yè)獲得開發(fā)貸款的難度增加，財務成本上升。證券市場的大幅下跌也使得上市融資的道路基本上被堵死。

因此，很多房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率和現(xiàn)金流不容樂觀，特別是一些2007年高價拿地、快速擴張的房地產(chǎn)企業(yè)。

面對行業(yè)洗牌，在去留問題上，饒及人認為，如果你有足夠的糧草可以撐過去的話，你不用轉行。對于有實力的房地產(chǎn)開發(fā)商，低買高賣是勝利的黃金定律。所以在這個時候應該抄底，大膽進場。對于實力不夠的人，則考慮暫時隱退江湖是一個好選擇。

現(xiàn)在該不該出手?

自2007年下半年24號令出臺以后，政府對保障性住房的建設力度明顯加強，而且，未來以大力發(fā)展保障性住房為主體的房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向已經(jīng)確立。這種轉變從根本上改變了京城樓市的發(fā)展格局。

2009年北京樓市兩極分化的現(xiàn)象會更加明顯，高檔項目由于資源稀缺、抗跌性較強、消費群體較為明確，仍然會受到開發(fā)商的青睞。而另一端的保障性住房在政府的大力推進下，建筑的規(guī)模也將進一步加大。而位于中間部分的普通住宅市場則會面臨著諸多的考驗。

2008年不僅銷售同比下降明顯，開發(fā)商開盤入市的力度也明顯下降，尤其是奧運會后的8、9、10三個月，開盤項目個數(shù)同比下降了近五成。供應減少、銷售下降，市場的供需雙方處于僵持局面，不僅僅是購房人，包括開發(fā)企業(yè)也對后市的預期較為悲觀，市場的艱澀、資金鏈的緊繃令開發(fā)企業(yè)放緩了新盤供應的節(jié)奏，2009年上半年，如果市場仍未出現(xiàn)回暖，新盤上市量將進一步減少。

沿海地產(chǎn)集團副總裁成實在接受《小康·財智》記者采訪時認為，在目前情況下，所有開發(fā)商就三件事第一?，F(xiàn)金流；第二放緩開發(fā)速度；第三減緩開發(fā)面積。

“現(xiàn)在這么多存量，大約24億的施工面積，現(xiàn)在每年消耗大概5億，要4、5年才消耗完，再盲目開發(fā)肯定不行。”成實說。

成實告訴《小康·財智》記者，沿海的策略主要是保證三年滾動開發(fā)的土地儲備，買多了也沒有用，買多了我們資金壓力也比較大?！皬默F(xiàn)在的形勢來看，大家都知道整個市場不是特別好。所以，在這樣的情況下，在開發(fā)規(guī)模上肯定要做一些調整，不可能市場這么差的情況下你還造那么多房子?！?/p>

成實認為，開發(fā)商現(xiàn)在要苦練內功，把產(chǎn)品做上去，把質量做上去。“我認為企業(yè)轉型再不要有暴利的幻想，企業(yè)要轉向，你整個經(jīng)營模式不像以前那樣一下子可以收到很多錢。要轉型到提高服務，因為房地產(chǎn)在中國是一個很粗放型的行業(yè)。因此要向產(chǎn)品創(chuàng)新發(fā)展，要從產(chǎn)品本身向服務轉型?！?/p>

“今年‘五一’之前房地產(chǎn)行業(yè)會比較黑暗。”饒及人認為，買房子是有周期與季節(jié)性的。在任何一個地方，冬天都是老百姓不太想買房子的時候，因為景觀不好，氣候不好導致心情不好。買房子不是今天看了，明天就買了，它需要跑好幾次，來回商量。

饒及人舉了，個例子，就美國來說，每年的數(shù)據(jù)從12月份開始到第二年3月份任何的數(shù)據(jù)都是不可采信的。而春天來的第一個節(jié)日——“五一”是一個關口?！拔艺J為房價到“五一”之前是最低點了。追根究底，中國人口對房產(chǎn)的硬性需求還是非常大的。只是現(xiàn)在買方氣氛受到大環(huán)境的影響，受到失業(yè)率的影響，就是不下手，想買的人還想再看明年。”

“現(xiàn)金流是最重要的。一個企業(yè)倒閉并不是因為沒有生意，而是因為沒有現(xiàn)金流，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)，所以我認為在‘五一’之前是一個分水嶺?！别埣叭苏f，“作為我們房地產(chǎn)從業(yè)人員來講，我希望在年底的時候能夠回升，但是就今年整個房地產(chǎn)的成交量，還有整個市場情況來預測，基本上是比較悲觀的。”

對于“五一”是分水嶺的說法，成實卻表示出自己的不同見解。他認為，“現(xiàn)在預測‘五一’將回暖幾乎就是瞎猜，到底有沒有回暖，主要還是要看2～3月的真實交易量后才能做出正確的判斷?！?/p>