“５．１２”汶川大地震對我國房價趨勢的影響

[摘 要] 自2003年建設部出臺的18號文件把經濟適用房由“住房供應主體”改成“具有保障性質的政策性商品住房”開始，保障性住房被商品房所取代——盡管它帶有“保障性質”，但畢竟落腳點在“商品住房”上，自此，拉開了我國房價上漲的大趨勢。雖從2005年3月開始，政府為了打擊炒房，平抑房屋價格，出臺了一系列“政策組合拳”，但事與愿違，全國各地房價在一片“降”聲中直線上升，時至2008年，各地房價在嚴厲的宏觀經濟政策調控下“降”聲一片，“拐”聲四起，漲跌端倪未現(xiàn)之際，5.12汶川大地震突發(fā)，對我國房價上升趨勢會發(fā)生那些影響?房價又將會走向何方？

[關鍵詞] 市場需求 房價 趨勢 人口

在2007年7月我國居民消費價格指數(shù)(CPI)加速上行之后，特別是與城鄉(xiāng)居民安居樂業(yè)息息相關的住房銷售價格漲幅達到7.5%，超過(CPI)的5.6%漲幅，從中央政府部、委、局領導到國務院總理溫家寶日之所思、夜不能寐的事情恐怕都是如何調控房價問題，使房價降低到一個百姓能承受的位置。8月13日，《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》發(fā)布，要求“加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系”，確立住房保障制度的政策框架，強調擴大廉租住房資金來源，使得保障性住房的供應變得更有保障；9月27日，我國實施了房貸新政和貸款規(guī)模調控政策，決定房價走勢“生命之源”的資金，銀行向房地產領域輸入的流量在迅速減少。11月30日，建設部等七部門又聯(lián)合發(fā)布了《經濟適用住房管理辦法》。辦法指出，“經濟適用住房供應對象要與廉租住房保障對象相銜接”。于是，經濟適用房向下與廉租房銜接，向上又與“限價房”實現(xiàn)了鏈接，“三房”無縫對接，不僅使社會保障性住房有了一個系統(tǒng)的體系，也使得從經濟適用房到商品房的過渡因為“限價房”的作用而有機銜接在了一起，這種對接弱化了商品房的作用，因為經濟適用房和限價房對商品房都具有替代作用，這意味著開發(fā)商完全主導市場的時代走向終點。但房地產開發(fā)商不為所動、地價屢創(chuàng)新高，房價直線上漲，據國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市房價調查數(shù)據顯示，自2007年8月至12月，我國房價漲幅分別是8.2%、8.9%、9.5%、10.5%、10.5%，全年上漲7.6%，整體呈現(xiàn)直線上升之勢。2008年初期，建設部為落實黨的十七大提出的“住有所居”的目標，以切實關注中低收入家庭改善住房條件的需求為方向，采取切實措施，抓出成效，房價問題，作為民生熱點問題再一次受到全社會關注。歲末年初，各地房價在中央政府的嚴厲政策調控下，部分城市房價出現(xiàn)下跌現(xiàn)象，據國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市房價調查數(shù)據顯示，12月全國70個大中城市中，房價環(huán)比漲幅為負的城市從10個增加到22個，其中包括廣州、深圳、西安、沈陽、長春等，最大跌幅西安為3%，平均跌幅為0.6％。并自2008年1月至4月，我國房價漲幅分別是11.3%、10.9%、10.7%、10.1%，整體呈現(xiàn)直線下降之勢。房價下跌有似乎蔓延之勢，國人驚呼，房價“拐點”將顯，地產大亨也頻談“拐點”。一時間，房地產市場這個與民生息息相關的市場，房價這個牽扯億萬民眾的商品價格，似乎在2008年里將會峰回路轉，呈現(xiàn)下降之端倪，房價會從“天價”而步入下降的“征途”，就在漲跌互現(xiàn)之際，5月12日在我國四川省汶川地區(qū)發(fā)生了不以人們意志為轉移的八級特大地震，傷亡百姓近10萬之眾，倒塌房屋無數(shù)，眾生談高樓而色變，購房者投機、投資住房一震而“血本無歸”，住房信貸無力償還，銀行貸款成為“呆賬”，影響住房消費陷入困境，房價的下跌視乎變得難以避免，地震真能改變我國房價的發(fā)展趨勢嗎？我認為任何一種突發(fā)性自然災害都會對一個國家的宏觀經濟產生或多或少的影響，對某種市場消費品的市場預期消費會帶來一點的影響，但汶川大地震不會對我國住房市場的房價趨勢產生根本性動搖。

一、地震對于房地產市場影響是間接的，對消費者心態(tài)影響是直接的

地震對房地產總體市場沒有太大的影響，因為汶川大地震發(fā)生的川北地區(qū)基本上屬于農村地區(qū)的鄉(xiāng)村和山區(qū)，大地震雖然對該地區(qū)房屋造成毀滅性破壞，但受災群眾多數(shù)不屬于商品房的有效消費群體。地震不但對于既定的宏觀性房地產緊縮性金融政策不會造成根本性影響使其日益趨緊，相反因抗震救災工作的需要，國家宏觀經濟緊縮政策還可能出現(xiàn)趨緩跡象。對于房地產市場、房地產企業(yè)也都不會造成根本性的不利影響，雖然購房者短期觀望情緒加重、購房意愿減弱對市場會有影響，個別企業(yè)業(yè)績會由于停工造成工期延誤而受到影響，但災后重建，安置災民必定會“大興土木”，據財政部報告，截至6月17日12時，各級政府共投入抗震救災資金539.31億元，如果災后重建與城市化過程相結合，此次受災地區(qū)1000多萬農村地區(qū)的居民將來會成為城鎮(zhèn)住房的消費者，使得住房消費群體擴大，雖然他們需要的是低價房與政府有所補貼的限價房，房價未必會大幅上升，但隨著自住性住房需求的進一步加大和對房屋抗震能力要求的提高，必然會導致對建筑材料需求量的增加和需求結構的變化，對原有國內市場的建筑材料供求產生影響，繼而引起開發(fā)商建筑成本的上升，從而引發(fā)房價繼續(xù)攀升。而在大地震中身居高層樓宇、寫字間親身感受到“物體震蕩”、“房屋飄移”之感的潛在購房消費者購房心態(tài)必發(fā)生重大變化，有媒體調查顯示，受地震影響，有超過60%的購房計劃延緩，汶川大地震也讓更多消費者關注一些低密度、樓間距寬敞的次新房。因此，次新房在商品房市場典型區(qū)域供應下降、價格畸高、整體觀望以及地震所產生的購房消費心理預警意識增強等因素的共同作用下受到市場的追捧。 購房者對房屋建筑質量、結構等會更加關注，多會傾向于選擇多層而非高層建筑，而土地的不可再生性和土地供應的有限性，必然導致土地成本上升，引領房價走高。

二、地震影響房地產市場是暫時的，住房消費需求則是永恒的

房價是否上漲取決于兩點：如果是自住性住房需求，取決于供求關系；如果是投資性住房消費，取決于房價上漲預期。 目前房價到底是否出現(xiàn)了因地震而“拐”性下降呢？答案是否定的。根據國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局調查數(shù)據顯示，5月份，我國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.8%，漲幅比上月高0.2個百分點；70個大中城市新建商品住房銷售價格同比上漲6.1%，漲幅比上月回落0.3個百分點；普通住宅銷售價格上漲5.7%，漲幅比上月提高0.2個百分點。在70個大中城市二手住房銷售價格同比上漲6.7%，漲幅比上月提高0.9個百分點；非住宅商品房銷售價格同比上漲4.4%，漲幅比上月提高0.5個百分點。 從上述數(shù)據可知，房價依然保持穩(wěn)定，多空雙方處于膠著階段。從自住消費來看，剛性需求仍然存在，我國未來15年仍是經濟社會發(fā)展的“人口紅利期”。建國后，我國共出現(xiàn)過三次“嬰兒潮” 。而與未來15年房地產市場發(fā)展息息相關的是1963年～1974年的第二次“嬰兒潮”和上世紀80年代后期出生的第三次“嬰兒潮”，據國家統(tǒng)計局的抽樣調查數(shù)據顯示，保守地估計，25歲～45歲群體是購買商品房的主要群體，理論上講25歲～35歲人員處于會婚齡期，而年1600萬進城人員和年1000萬對成婚家庭而形成的家庭分裂需求，則形成對住房的剛性需求，全國平均2.81%的空屋率即使全部能投入租賃之中，也無法滿足城市不斷擴張的人口增長，年新增住房的建設速度尤其是年產商品房400萬套遠遠不能滿足這一需求，2007年全國商品房竣工面積58236萬平方米，比上年增長4.3%，而商品房銷售面積76193萬平方米，比上年增長23.2%，其中商品住宅69104萬平方米，比上年增長24.7%則充分說明商品房住宅市場供不應求。除非國家宏觀經濟出現(xiàn)重大波動，導致劇烈的貨幣政策緊縮，否則在2010年前，35歲～45歲群體的住房改善需求和投資需求仍將會刺激房地產市場的發(fā)展，房價仍會持續(xù)上漲；城鎮(zhèn)居民平均每戶家庭的人口數(shù)從2003年的3.01下降為2006年的2.95，這意味著家庭分化速度在不斷加劇，住房的剛性需求仍在持續(xù)的擴大。而投資性房產則面臨兩大風險，一是政策風險，二是國際市場下挫所造成的心理影響。政策風險毋庸置疑，政府繼續(xù)收緊銀根、地根，同時稅收政策等對于投資性住房不利，成本的增加會導致收益下降，而限價房進入市場會對房價預期產生負面影響。當預期收益無法彌補風險的時候，投資性住房會大幅下挫。以美、英為主的房地產市場大幅下挫，會對我國房地產市場產生心理影響，而不是實質影響。但鑒于我國房地產市場嚴格控制外資流入，國際房地產市場下降不會對中國房地產市場造成直接沖擊。大地震后，對自主購房和投資性購房都會產生一定的影響，但從住房市場的自住性來分析，買房是大事，大地震是震不倒消費需求的，但有可能讓購房者將買房時間推遲而已； 投資性或投機性購房因為大地震并沒有改變人們的投資或投機渠道，只會使投資者的心理產生一些微妙的變化，使人們對建筑形態(tài)和樓層的高低有了新的要求，如更喜歡選擇樓層低的房子和抗震性能較強的現(xiàn)澆工藝的房子，而引發(fā)住房市場的消費結構，房價會因為房屋建筑中抗震技術和工藝的應用而提高5%左右的初始造價成本，而建筑成本的提高，只會使房價提高。

三、地震對“棚戶區(qū)”是毀滅性的，對住房質量的預期是永生的

隨著住房和城鄉(xiāng)建設部對四川、甘肅、陜西災區(qū)對口建設的25萬套一期過渡安置房的竣工，表示過渡安置房建設第一階段已經順利完成。這次汶川大地震致使汶川、北川、綿竹、都江堰、彭州等地的建筑物遭受嚴重破壞，很多房屋倒塌、損毀，汶川縣八個鎮(zhèn)被夷為平地，大多數(shù)人也是因為房屋倒塌而遇難，造成了重大的人員傷亡及財物損失，房屋損毀嚴重，房屋結構安全、抗震性能等問題，再次受到廣泛關注。根據地震發(fā)生地的局部照片發(fā)現(xiàn)，當?shù)卮u混結構的房屋較多，鋼筋使用較少，而這類結構的房屋在地震中抗震性較弱，也容易倒塌。框架結構的房屋則一般裂開程度嚴重，但不至于倒塌，而框架結構房屋現(xiàn)澆樓板，這種樓板是用鋼筋混凝土澆筑在一起，樓板與墻、梁是連成一體的，在晃動的時候拉結力強，比磚混結構房屋抗震整體性能好，抗震能力較強，是很不容易破壞的。人們?yōu)榱藵M足自身需求的多元化和舒適度的不斷提高，對住房結構以及配套與房屋品質的需求也日益提高，期望更多的新建商品房在生態(tài)環(huán)境、綠化、人文景觀及配套的城市公共設施如地鐵、輕軌、學校、商場、公園的建設也越來越完善；人們?yōu)榱嗽谧匀粸暮Πl(fā)生時求的生存，勢必會用鋼筋、水泥澆灌使住房由磚混結構向立體、點式的多層框架空間發(fā)展，但其建筑成本伴隨著國際市場2008年5月（年同比，下同）鐵礦石84.73%的價格漲幅和焦炭價格上漲95.32%、鐵合金價格上漲63.9%等因素影響使之鋼材價格上漲37.14%，攤到房價里，將導致成本每平方米上漲2%～3%，鋁材、銅材、水泥等原材料漲價，將導致成本每平方米上漲10%；電梯的使用和公攤面積的擴大、地下車房的設置、新型建材的大量采用以及智能化管理程度的逐步提高，小區(qū)環(huán)境的改善，樓盤的景觀裝扮，都將要求房屋布局更科學和人性化，集“人文、教育、生態(tài)、運動”等優(yōu)美居家環(huán)境及優(yōu)秀的建筑設計于一體。但更科學和人性化的設計與建設使投資成本加大，而加大的投資成本則會轉嫁給房屋的購買者承受，也必將促使房價持續(xù)走高。

隨著城市現(xiàn)代化進程的開發(fā)和建設，社會經濟的發(fā)展、人民生活水平的提高，創(chuàng)造生活、享受生活、品味生活也越來越多的成為人們工作之余追求的生活目標。大災之后，人們更加珍惜生命，更加重視親情和享受“天倫之樂”，而這一切取決于“居者有其屋”的實現(xiàn)。汶川大地震對我國社會、經濟發(fā)展的影響是巨大的，帶給災區(qū)人民的創(chuàng)傷在短期內是不可愈合的，但對我國房價趨勢影響是短期而有限的，房價走勢在中央宏觀調控下會去其“虛幻”泡沫還其本來面目，也必將根據供需關系和制約因素而呈現(xiàn)自然發(fā)展。

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