基于卡諾模型構(gòu)造住宅商品房的質(zhì)量屋

[摘 要] 為了提高住宅商品房的開發(fā)質(zhì)量和客戶的滿意度，本文運用卡諾模型找出購房者對住宅商品房的期望需求項和魅力需求項，構(gòu)造購房者的需求識別體系，找出重點開發(fā)的項目；然后勾踐住宅商品房的質(zhì)量屋，將購房者的聲音反映到實際的開發(fā)之中。

[關(guān)鍵詞] 住宅商品房 QFD 卡諾模型

一、質(zhì)量功能概述

質(zhì)量功能展開(Quality Function Deployment，簡稱QFD)是把客戶對產(chǎn)品的需求進行多層次演繹分析，轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品設(shè)計要求、零部件特性、工藝要求、生產(chǎn)要求的質(zhì)量策劃、分析、評估的工具，可用來指導(dǎo)產(chǎn)品的健壯設(shè)計和質(zhì)量保證。這是日本學(xué)者YojiAkao于1966年提出的，QFD的核心部分是質(zhì)量屋(Quality Chart），主要包括六個部分:①顧客的需求及重要度;②技術(shù)要求;③關(guān)系矩陣;④技術(shù)相關(guān)矩陣;⑤相關(guān)矩陣;⑥市場競爭能力評估矩陣(如圖1)。

二、用戶滿意的卡諾模型

卡諾模型(Kano Model)是在1984年由日本著名的質(zhì)量專家狩野紀昭教授提出的，他引申二因子理論，對質(zhì)量的認知也采用二維的模式，反映到購房者和房屋之中，形成了對房屋產(chǎn)品的二維認識，即基本需求、期望需求、魅力需求 (如圖2)。

三、根據(jù)QFD理論和卡諾模型構(gòu)建質(zhì)量屋

1.客戶質(zhì)量需求的獲取

杭州市對居民購房需求和決策因素進行了調(diào)查分析，該調(diào)查表提供了九個因素：住宅價格、建筑和戶型設(shè)計、房屋質(zhì)量、物業(yè)管理、開發(fā)商的品牌和信譽、居住區(qū)社會環(huán)境、地理位置和交通情況、小區(qū)自然環(huán)境、治安和社會環(huán)境。結(jié)果顯示， 60.6%對房屋質(zhì)量項目非常的擔(dān)心，之后，我們將這九個因素分為三個等級：第一個等級重要程度最高，分別為房屋質(zhì)量、住宅價格和社會環(huán)境；第二個等級分別為建筑戶型、配套設(shè)施、地理位置和交通狀況；第三個等級分別為物業(yè)管理、開發(fā)商品牌和信譽、住宅所處自然環(huán)境。

2.基于卡諾模型構(gòu)建購房者的需求體系

本文根據(jù)卡諾模型將客戶的需求進行分項，現(xiàn)將購房者的需求分為七個方面，即住房質(zhì)量、房屋價格、建筑戶型、小區(qū)配套設(shè)施、交通狀況、物業(yè)管理、小區(qū)環(huán)境，建立客戶需求識別體系，對與期望需求、魅力需求相關(guān)的項目實施重點開發(fā)。避免了無目的開發(fā)，可以節(jié)省大量的開發(fā)成本(如表1)。

3.構(gòu)建住宅商品房的質(zhì)量屋

重點開發(fā)不但能幫開發(fā)商節(jié)省成本，還能提高客戶對產(chǎn)品的滿意度，本文所指的重點開發(fā)主要是指找出消費者的期望需求項和魅力需求項，然后采用質(zhì)量功能展開原理將這些項目進行專業(yè)化和技術(shù)化，最后建立住宅商品房的質(zhì)量屋(如表2)，為實施房屋的重點開發(fā)提供依據(jù)。

四、結(jié)論

本文運用卡諾模型建立客戶需求體系，找出產(chǎn)品的重點開發(fā)項，然后通過構(gòu)建住宅商品房質(zhì)量屋，將客戶的需求分層次的反映到產(chǎn)品的生產(chǎn)過程中，這種開發(fā)可以使開發(fā)商更加準確的定位客戶的需求，從而節(jié)省開發(fā)成本，提高開發(fā)效果和客戶對產(chǎn)品的滿意度。

參考文獻:

[1]李 龑 劉 敏:QFD方法與應(yīng)用研究理論綜述[J].上海管理科學(xué)，2007(2)

[2]趙生輝 湯志偉:卡諾模型在政府公共服務(wù)中的應(yīng)用[J].河南社會科學(xué)，2005（S1）

[3]王 眾 匡建超:基于質(zhì)量功能展開(QFD)的住宅小區(qū)項目模糊綜合評價[J].建筑經(jīng)濟，2007（S2）

[4]中國房地產(chǎn)資源網(wǎng)（http://www.realzy.com/index.html）