經(jīng)濟(jì)適用房上市交易問題淺析

[摘 要] 經(jīng)濟(jì)適用房作為一種政策性住房，其價(jià)格包含國家財(cái)政補(bǔ)貼，帶有社會(huì)福利性質(zhì)，是一種有限產(chǎn)權(quán)的房屋，因此其上市交易將面臨一系列問題，如房屋所有者有沒有享受政策性住房增值所得的權(quán)利？政府回購制度是否合理？本文對此進(jìn)行了探討，認(rèn)為政府回購的方式有可能減弱經(jīng)濟(jì)適用房所有者的出售欲望，應(yīng)該加快退出進(jìn)入機(jī)制的形成以提高經(jīng)濟(jì)適用房覆蓋的效率，探索新的內(nèi)循環(huán)方式并且打通經(jīng)濟(jì)適用房和普通商品房之間的轉(zhuǎn)換才是解決問題的關(guān)鍵。

[關(guān)鍵詞] 有限產(chǎn)權(quán) 上市交易的成本 進(jìn)入退出機(jī)制

經(jīng)濟(jì)適用房作為政府關(guān)心低收入家庭住房困難而推出的一種價(jià)格低廉的政策性住房，體現(xiàn)了和諧社會(huì)的精神，但由于其實(shí)質(zhì)上包含了國家財(cái)政補(bǔ)貼，帶有社會(huì)福利性質(zhì)，是一種有限產(chǎn)權(quán)的房屋，因此上市交易流通將會(huì)面臨一系列問題，本文對此進(jìn)行了剖析，并對解決途徑進(jìn)行了探討。

一、 經(jīng)濟(jì)適用房與一般商品房的區(qū)別

完整意義上的商品房，其價(jià)格有兩個(gè)特點(diǎn)，一是從構(gòu)成來看，房價(jià)里包括地價(jià)。房地產(chǎn)是由房產(chǎn)和地產(chǎn)組成的，其中土地可以形成單獨(dú)的地產(chǎn)，而具有單獨(dú)的地價(jià)，而房產(chǎn)總是建立在地產(chǎn)的基礎(chǔ)上的，所以說到房價(jià)總要包含地價(jià)。二是，從價(jià)格的形成機(jī)制來講，房價(jià)的形成取決于供求關(guān)系，在市場機(jī)制下，房價(jià)體現(xiàn)了價(jià)值規(guī)律和供求關(guān)系。但經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格構(gòu)成和形成機(jī)制與一般商品房有很大的差別，一是其價(jià)格中不包括土地使用費(fèi)，二是價(jià)格的制定是計(jì)劃性的，價(jià)格的形成不能反映供求關(guān)系。經(jīng)濟(jì)適用房和一般商品房同時(shí)作為房地產(chǎn)市場的供給方，由于政策覆蓋了地租級差，就會(huì)很自然的形成不合理的價(jià)格差價(jià)關(guān)系，造成價(jià)格的雙軌制。

二、政府回購政策對經(jīng)濟(jì)適用房流通的影響

隨著部分城市第一批經(jīng)濟(jì)適用房上市交易期限的到來，這種不合理的價(jià)格差所帶來的弊端就顯現(xiàn)出來，由于當(dāng)時(shí)簽訂的協(xié)議上沒有對產(chǎn)權(quán)和交易加以限制，也沒有就能否享受房產(chǎn)升值的利益進(jìn)行說明，實(shí)際也就肯定了經(jīng)濟(jì)適用房所有者在上市交易期限以后交納綜合地價(jià)款(遠(yuǎn)比不上房價(jià)的漲幅）就擁有完整產(chǎn)權(quán)，經(jīng)濟(jì)適用房開始出現(xiàn)在三級市場上，二手經(jīng)濟(jì)適用房交易也初現(xiàn)端倪，這種現(xiàn)象從形式上來說是不合理的，相當(dāng)于中央和地方財(cái)政放棄了追索由于房屋升值而產(chǎn)生的收益，但實(shí)際上大多數(shù)二手經(jīng)濟(jì)適用房的交易是家庭收入水平變動(dòng)的動(dòng)態(tài)特征，是實(shí)現(xiàn)高收入者退出， 低收入者進(jìn)入的主要途徑之一。

2007年8月7日中央關(guān)于《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》的出臺明確了“有限產(chǎn)權(quán)”，對于這些“有限產(chǎn)權(quán)”的房屋，若干意見規(guī)定，未滿5年的不能上市交易。北京市規(guī)定購買經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭未住滿五年， 不允許按市場價(jià)格出售， 但可以不高于購買時(shí)的單價(jià)出售給符合經(jīng)濟(jì)適用住房購買條件的家庭; 已住滿5 年的， 可以按市場價(jià)格出售， 出售人須按成交額的10%補(bǔ)交 綜合地價(jià)款。2007年6月7日，北京市建委出臺的《北京市經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法（試行）》（下稱《辦法》）征求意見稿，明確規(guī)定了經(jīng)適房只能自住，不得上市轉(zhuǎn)讓、出租或出借以及從事居住以外的任何活動(dòng)，但可向申請人戶口所在區(qū)縣住房管理部門申請回購，回購價(jià)格按照屆時(shí)同地段新建經(jīng)濟(jì)適用房住房重置價(jià)格重新確定。這一政策立即在相關(guān)二手房市場掀起波瀾，數(shù)據(jù)顯示，以北京為例，未滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房最先開始削價(jià)拋售。2007年8月份后半個(gè)月，未滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房掛牌出售量增加了12%，不少房主開始主動(dòng)打出價(jià)格折扣。但是，由于購買未滿5年的二手經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)手后仍然屬于“有限產(chǎn)權(quán)”的經(jīng)濟(jì)適用房，還可能被政府回購，因此購買并不踴躍。有70%原來打算購買二手經(jīng)濟(jì)適用房的購房者取消了購買計(jì)劃。8月份的后半個(gè)月，二手經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)際成交量下降了23%。

經(jīng)濟(jì)適用房有限產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)決定了個(gè)人不具有完整的處置房產(chǎn)的權(quán)利，個(gè)人話語權(quán)由此可能變得弱化。政府回購的產(chǎn)生正是基于國家對經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)中所擁有的地權(quán)，但對于不滿五年卻又有交易需求的居民來說，由于政府回購價(jià)格和市場價(jià)格的雙軌制，居民可能用腳投票，空置等到五年期滿再轉(zhuǎn)為商品房交易，從而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量減小，減慢經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)入退出的循環(huán)速度。政府回購制從本意上來說是好的，但由于回購價(jià)格和再出售價(jià)格息息相關(guān)，政府的出價(jià)必然導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓者無法享受升值的收益，在可以選擇市場定價(jià)的前提下，大部分人會(huì)選擇收益相對較高的后者，這樣可能出現(xiàn)即使存在的合格經(jīng)濟(jì)適用房購買者愿意花高于政府定價(jià)購買經(jīng)濟(jì)適用房，也會(huì)應(yīng)為缺少供給而不能如愿，從而產(chǎn)生排擠效應(yīng)。

三、調(diào)節(jié)綜合地價(jià)款對經(jīng)濟(jì)適用房流通的影響

《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》中同時(shí)提到購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購；購買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，購房人可轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房，但應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等價(jià)款，具體交納比例由城市人民政府確定，政府可優(yōu)先回購。

這一政策使經(jīng)濟(jì)適用房的交易由地下走到地上，并承認(rèn)了二手經(jīng)濟(jì)適用房交易需求的存在。2007年8月31日，北京傳出了“滿5年上市的二手經(jīng)濟(jì)適用房需繳納的綜合地價(jià)款將提升至20%”的消息。購房滿5 年的二手經(jīng)濟(jì)適用房掛牌出售量應(yīng)聲驟增?！拔覑畚壹摇北本┨焱ㄔ泛突佚堄^（較大的經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)）的門店里，9月1日起滿5年的二手經(jīng)濟(jì)適用房掛牌量較往常一下子增加了三成多。政策前的瘋狂一方面反映了人們政策實(shí)施前加緊出售套利的心理，另一方面反映了變化綜合地價(jià)款是調(diào)節(jié)二手經(jīng)濟(jì)適用房供給的有效政策。

對于政策出臺后進(jìn)入的經(jīng)濟(jì)適用房所有者來說，簽訂合約時(shí)應(yīng)該注意的兩點(diǎn):一是五年后經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)為商品房所需繳納的綜合土地金比例，二是未滿五年轉(zhuǎn)讓價(jià)格的說明，根據(jù)現(xiàn)行的政策，未滿五年確實(shí)有交易需求的經(jīng)濟(jì)適用房所有者可以選擇轉(zhuǎn)手給有經(jīng)濟(jì)適用房申購資格的人，或者選擇等五年期滿轉(zhuǎn)成商品房上市交易。在所有者擁有選擇權(quán)的前提下，政府如何激勵(lì)所有者選擇內(nèi)循環(huán)道路就尤為重要。例如政府在建設(shè)內(nèi)循環(huán)制度時(shí)可采用一些激勵(lì)機(jī)制，適當(dāng)提高經(jīng)濟(jì)適用房交易最高限價(jià)，如果能讓出讓者享受部分房屋升值帶來的收益，那么因?yàn)榉慨a(chǎn)空置需要成本，未來房價(jià)走勢和政策很難預(yù)測，出讓者會(huì)更愿意選擇內(nèi)循環(huán)的退出方式，從而帶來更多內(nèi)循環(huán)的房源。

四、盡快完善經(jīng)濟(jì)適用房的進(jìn)入退出機(jī)制

經(jīng)濟(jì)適用房是解決低收入住房困難家庭問題的主要途徑之一，土地是一種稀缺資源，所以政策的基本思路還是要從打擊利用保障性住房投機(jī)獲利的角度出發(fā)。但是不能否認(rèn)的是，隨著部分經(jīng)濟(jì)適用房所有者收入的提高和資質(zhì)的喪失，經(jīng)濟(jì)適用房上市交易的趨勢不可避免，政府回購必然面對價(jià)格雙軌制帶來的交易積極性的缺乏，所以在當(dāng)今供應(yīng)遠(yuǎn)小于需求的情況下如何建立合理的經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)入退出機(jī)制尤為重要，隨著經(jīng)濟(jì)適用房供給量的增大，新的情況也將不斷出現(xiàn)。在新一輪經(jīng)濟(jì)適用房推出前夕，探索如何確定綜合地價(jià)款的繳納比例和內(nèi)循環(huán)最高定價(jià)有其現(xiàn)實(shí)意義，只有使經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)入退出機(jī)制完善了，才能增加政府的公信力和政策的連貫性。內(nèi)循環(huán)制度的完善將減少經(jīng)濟(jì)適用房的投資功能，同時(shí)滿足正常的交易需要。合理進(jìn)入退出機(jī)制的設(shè)計(jì)對于促進(jìn)住房產(chǎn)權(quán)的順暢流轉(zhuǎn)和住房市場的供需匹配具有特殊重要的意義， 也是協(xié)調(diào)住房交易一次完成的靜態(tài)特征與家庭收入水平變動(dòng)的動(dòng)態(tài)特征的關(guān)鍵所在。從國際經(jīng)驗(yàn)看， 構(gòu)建經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、商品房相互間的交易流轉(zhuǎn)機(jī)制， 保證不同類型住房的供需匹配往往是推動(dòng)住房市場平穩(wěn)發(fā)展的基本制度支撐。

我國在這一方面的改革重點(diǎn)應(yīng)放在兩個(gè)層面的具體交易輪轉(zhuǎn)機(jī)制構(gòu)建上，逐步改變現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用房一次性交易和產(chǎn)權(quán)永久轉(zhuǎn)移的政策設(shè)計(jì)， 通過縮短經(jīng)濟(jì)適用房土地使用權(quán)年限等措施提高經(jīng)濟(jì)適用房的流動(dòng)性能， 完善經(jīng)濟(jì)適用房購買者身份的確定機(jī)制， 全力促成“高收入者退出， 低收入者進(jìn)入”的動(dòng)態(tài)循環(huán)， 推動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用房保障功能的全面發(fā)揮。

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