城市房地產(chǎn)電子商務(wù)發(fā)展問題研究

[摘 要] 本文從電子商務(wù)在城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的可能性和必要性分析入手，對現(xiàn)代城市房地產(chǎn)電子商務(wù)發(fā)展中存在的問題進(jìn)行了探討，并在此基礎(chǔ)上提出了城市房地產(chǎn)電子商務(wù)發(fā)展問題的對策。

[關(guān)鍵詞] 電子商務(wù) 城市房地產(chǎn) 發(fā)展問題

隨知識經(jīng)濟(jì)時代的發(fā)展，以計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)和信息技術(shù)為支撐的城市房地產(chǎn)電子商務(wù)逐步發(fā)展起來，它不僅關(guān)系到城市房地產(chǎn)經(jīng)營與管理業(yè)務(wù)的動態(tài)發(fā)展，同時涉及房地產(chǎn)業(yè)的信息化進(jìn)程，從本質(zhì)上改變了房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營管理模式和行為準(zhǔn)則，促進(jìn)“規(guī)?；?、產(chǎn)業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局形成。如何發(fā)揮電子商務(wù)在房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)價值鏈條中的作用，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，正逐步成為人們?nèi)找骊P(guān)注的課題。

一、城市房地產(chǎn)電子商務(wù)發(fā)展的必要性和可能性

1.必要性

(1)城市房地產(chǎn)開發(fā)的有力工具。將政府房地產(chǎn)管理部門、房地產(chǎn)開發(fā)及代理商、物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)客戶有效聯(lián)系，將經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、稅收金融等政策及經(jīng)營運作的法規(guī)條例和優(yōu)惠政策信息化，為城市房產(chǎn)開發(fā)商準(zhǔn)確預(yù)測未來房地產(chǎn)市場，確定投資開發(fā)的方向提供重要依據(jù)。

(2)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要技術(shù)手段。將市域范圍內(nèi)及異地房地產(chǎn)資源信息共享，直接建立房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)、開發(fā)商、投資業(yè)主的信息溝通渠道，發(fā)揮市場媒介的作用，使產(chǎn)品銷售服務(wù)更加專業(yè)化。房產(chǎn)企業(yè)信息發(fā)布、交易雙方合同簽訂及收繳款額、登記備案、房產(chǎn)證的核發(fā)等程序，通過房地產(chǎn)電子商務(wù)系統(tǒng)將大大簡化工作流程，縮短業(yè)務(wù)周期，工作效率得到大幅提高。

(3)城市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新方向和新動力。城市房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，與政府的民生問題息息相關(guān)，近期房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢看，房地產(chǎn)資源需求量已經(jīng)基本處于自發(fā)需求拉動增長的時期，增幅趨緩，要想啟動新一輪的住房消費需求增長，電子商務(wù)的有效利用無疑是最有效的措施之一，而發(fā)展電子商務(wù)對城市房地產(chǎn)業(yè)的信息化技術(shù)增長更顯得尤其重要。

(4)符合消費者消費心理的商務(wù)形式。房產(chǎn)作為一種特殊的商品，具有位置固定性、使用耐久性、商品開發(fā)周期長、生產(chǎn)非連續(xù)性、等待現(xiàn)金收益時間長等特性。消費者對房產(chǎn)商品選擇異常小心謹(jǐn)慎，房源信息以文字、圖片、錄相等形式通過網(wǎng)絡(luò)發(fā)布，消費者通過網(wǎng)上查詢、瀏覽，選擇性租賃或購買自己所需要的房產(chǎn)，房地產(chǎn)電子商務(wù)在房地產(chǎn)市場營銷方面具有其他媒體不可替代的獨特作用。

2.可能性

(1)技術(shù)基礎(chǔ)條件成熟。計算機(jī)硬軟件、網(wǎng)絡(luò)傳輸技術(shù)的發(fā)展已經(jīng)使商品的網(wǎng)上商務(wù)活動成為現(xiàn)實，網(wǎng)上交易資格認(rèn)證、合同的簽訂、貨幣支付等功能在技術(shù)上已經(jīng)相當(dāng)成熟。網(wǎng)絡(luò)新技術(shù)：虛擬現(xiàn)實技術(shù)、模擬技術(shù)、三維全景技術(shù)等，為購房者通過網(wǎng)絡(luò)平臺進(jìn)行房屋虛擬的全方位感受，作出房產(chǎn)對象的功能價值評估和購買認(rèn)可。

(2)在城市房地產(chǎn)領(lǐng)域的巨大發(fā)展?jié)摿?。電子商?wù)的最主要功能是極大地簡化商品貿(mào)易環(huán)節(jié)，使交易過程簡單化。對其它商品的而言，電子商務(wù)作的最大不足是難以解決其物流問題。而對于具有特殊屬性的房地產(chǎn)商品而言，物流問題不存在，主要是信息流和貨幣流。因此，電子商務(wù)在房地產(chǎn)交易中發(fā)展?jié)摿薮?，?yōu)勢明顯。

（3)城市房地產(chǎn)業(yè)與電子商務(wù)的共同發(fā)展趨勢。二者同屬城市的朝陽產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有力促進(jìn)作用和在人們生活水平提高中的日益重要的地位，使其越來越受到人們的重視，電子商務(wù)作為一項新技術(shù)，在推動商貿(mào)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面可以發(fā)揮重要的作用，越來越多的企業(yè)在經(jīng)營中開始利用電子商務(wù)技術(shù)。二者的發(fā)展趨勢相一致，可相互借用共同發(fā)展。

（4)有利的社會環(huán)境條件。面對網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，政府管理部門認(rèn)識到開展電子商務(wù)對提高管理水平和保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的重大意義，提出了大力發(fā)展電子商務(wù)的措施。在國家房地產(chǎn)業(yè)管理工作會議上，確定將發(fā)展電子商務(wù)作為管理上層次和臺階的重要措施。各級政府部門對發(fā)展房地產(chǎn)電子商務(wù)給予資金和政策上的充分的支持。

二、 城市房地產(chǎn)電子商務(wù)發(fā)展存在的主要問題

1.發(fā)展程度不高，功能利用有限。從企業(yè)網(wǎng)站數(shù)量看，建有獨立網(wǎng)站的企業(yè)不到總數(shù)的3%，電子商務(wù)業(yè)務(wù)總量的比重小，功能應(yīng)用方面，多用于房產(chǎn)信息發(fā)布和電子郵件，真正的電子交易極少，距離實現(xiàn)交易、后續(xù)服務(wù)等過程一體化和市場價值網(wǎng)絡(luò)化有相當(dāng)大的差距。對其重要性的認(rèn)識不足，網(wǎng)上營銷的觀念還沒有被企業(yè)完全接受。

2.應(yīng)用不夠豐富。目前現(xiàn)行的房地產(chǎn)電子商務(wù)網(wǎng)站無論是門戶網(wǎng)站、企業(yè)站點、網(wǎng)上銷售及中介代理還是物業(yè)管理，從總體上看，大多數(shù)還處于初級探索階段，經(jīng)營思路模式單一、功能設(shè)計雷同、缺乏品牌號召力等。大多集中在北京、上海等經(jīng)濟(jì)相對發(fā)達(dá)的地區(qū)，其它地區(qū)相對較少。

3.電子商務(wù)本身的不足及消費者的信任問題。由于網(wǎng)絡(luò)技術(shù)發(fā)展本身的不完善，許多網(wǎng)上交易業(yè)務(wù)的保密性和網(wǎng)上交易法律關(guān)系的確立難以得到保證，影響到電子商務(wù)的發(fā)展，房地產(chǎn)電子商務(wù)也不例外。此外，房地產(chǎn)市場信息不對稱，消費者對網(wǎng)絡(luò)信息的信任度較低。再加上電子商務(wù)初期各方面服務(wù)還不規(guī)范、不完善，網(wǎng)上信息時效性差、有效信息少，服務(wù)差，使消費者信心不足。

4.社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境不完善，市場需求不足。據(jù)互聯(lián)網(wǎng)信息中心統(tǒng)計，在中國網(wǎng)民中，68%的用戶年齡在30歲以下，學(xué)生占13%左右，中低收入者占大多數(shù)。網(wǎng)民的購買力不高，對于一般商品尚且如此，更何況動輒數(shù)萬元的房產(chǎn)，從而大大限制了電子商務(wù)的發(fā)展空間。

三、 城市房地產(chǎn)電子商務(wù)發(fā)展的策略

1.政府積極引導(dǎo)，扶持房地產(chǎn)電子商務(wù)運作。構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的宏觀框架和計劃，組織協(xié)調(diào)房地產(chǎn)經(jīng)營與開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)行政管理部門、相關(guān)部門等之間的關(guān)系，為它們的有效合作提供條件和政策支持，切實解決電子商務(wù)發(fā)展過程中存在的關(guān)鍵性問題，充分發(fā)揮城市房地產(chǎn)電子商務(wù)系統(tǒng)中各參與實體的作用。

2.組織協(xié)調(diào)好各方面關(guān)系，共同構(gòu)建城市房地產(chǎn)電子商務(wù)市場總體框架。政府房產(chǎn)管理部門、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)、電子商務(wù)運營公司和金融機(jī)構(gòu)等幾方面構(gòu)成房地產(chǎn)電子商務(wù)市場的總體框架。房產(chǎn)經(jīng)營管理企業(yè)要利用商務(wù)網(wǎng)絡(luò)，與行政管理部門與市場媒體等方面建立廣泛的聯(lián)系，盡可能擴(kuò)大業(yè)務(wù)信息渠道范圍和業(yè)務(wù)量，真正體現(xiàn)其主體作用；電子商務(wù)運營公司要充分發(fā)揮自己的技術(shù)保障作用和開發(fā)作用；銀行等金融機(jī)構(gòu)在市場運作中，主要起信用擔(dān)保和中介結(jié)算作用。

3.以信息化發(fā)展為先導(dǎo)，積極探索房地產(chǎn)電子商務(wù)發(fā)展模式。優(yōu)先發(fā)展商務(wù)信息服務(wù)基礎(chǔ)與平臺建設(shè)，鼓勵和引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)營與管理企業(yè)開展信息化建設(shè)和投入，讓他們能夠真切感受到電子商務(wù)帶來的效率和便捷，通過信息的獲得來把握更多的商機(jī)，房產(chǎn)經(jīng)營與銷售的過程逐步商務(wù)化發(fā)展到網(wǎng)上交易，其發(fā)展模式是一個循序漸進(jìn)的發(fā)展過程，應(yīng)該積極探索，建立企業(yè)經(jīng)營試點，不斷探索和改進(jìn)。

4.強(qiáng)調(diào)企業(yè)發(fā)展實效，開展宣傳與普及。在設(shè)計和建設(shè)房地產(chǎn)電子商務(wù)系統(tǒng)時，首先應(yīng)該充分考慮到企業(yè)的商務(wù)需求和商務(wù)目標(biāo)，再選用開發(fā)技術(shù)手段和工具加以實現(xiàn)，對營銷企業(yè)來說，電子商務(wù)的實際作用，關(guān)鍵是看它給企業(yè)帶來的人財物和資金的節(jié)約、經(jīng)濟(jì)效益和管理效率，這才是電子商務(wù)技術(shù)應(yīng)用的目的。同時應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)房地產(chǎn)電子商務(wù)普及利用的宣傳，讓更多的消費者和企業(yè)經(jīng)營者認(rèn)可和掌握電子商務(wù)手段。

在網(wǎng)絡(luò)技術(shù)飛速發(fā)展和電子商務(wù)技術(shù)應(yīng)用領(lǐng)域不斷拓寬的環(huán)境下，城市房地產(chǎn)行業(yè)通過使用電子商務(wù)技術(shù)，改善行業(yè)經(jīng)營運作方式，提高管理水平和工作效率，能夠顯著提高管理效率及企業(yè)的市場競爭能力，使城市房地產(chǎn)業(yè)得到進(jìn)一步的發(fā)展。房地產(chǎn)與電子商務(wù)的完美結(jié)合將在現(xiàn)代城市發(fā)展過程中創(chuàng)造新的奇跡，帶來更為誘人的發(fā)展前景。

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