房貸細(xì)則似空中樓閣

現(xiàn)在看來(lái)，銀行會(huì)在房貸優(yōu)惠上對(duì)新老客戶一視同仁，只是二套房貸政策仍在從緊之中。

面對(duì)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，有人說(shuō)就算30年后中國(guó)面臨美國(guó)今天的局面也要救房地產(chǎn)。盡管面臨諸多非議，政府還是沒(méi)有放棄這個(gè)處在調(diào)控風(fēng)浪尖的行業(yè)。央行放松了房貸政策，房貸新政將給購(gòu)房人帶來(lái)一定的優(yōu)惠空間。

有趣的是新政并沒(méi)有迎來(lái)商業(yè)銀行房貸細(xì)則跟隨，購(gòu)房人可享受的優(yōu)惠空間有點(diǎn)像空中樓閣。11月24日，建設(shè)銀行公布了房貸新政細(xì)則，對(duì)首次貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的居民，給予優(yōu)惠房貸支持，最低首付比例20%，最低貸款利率為基準(zhǔn)利率的0.7倍。而首次貸款購(gòu)買(mǎi)非普通自住房，視首付比例不同，利率下限介于基準(zhǔn)利率的0.7-0.8倍之間。

建行的這個(gè)細(xì)則與此前農(nóng)業(yè)銀行、光大銀行、招商銀行的細(xì)則相比沒(méi)有多大突破。農(nóng)業(yè)銀行在新政實(shí)施的第二天就公布了房貸細(xì)則，但當(dāng)日晚上就緊急收回，據(jù)稱是與央行宣布降息有關(guān)。

降息的確是個(gè)問(wèn)題，在各家商業(yè)銀行發(fā)布的房貸細(xì)則中，對(duì)降息后已發(fā)放個(gè)人住房貸款的新利率起征時(shí)間有不少分歧。從現(xiàn)在實(shí)際操作情況來(lái)看，今年三次降息后借款人新的利率計(jì)征時(shí)間，仍然按照以前央行規(guī)定的從下一年度的1月1日起執(zhí)行。10月29日，央行宣布不對(duì)稱降低存貸款利率，5年期存款利率降0.45個(gè)百分點(diǎn)至5.13%，仍高于打7折后的5年以上貸款利率0.09個(gè)百分點(diǎn)。

光大、招行是緊隨農(nóng)行之后公布細(xì)則的商業(yè)銀行。光大銀行對(duì)第二套房、第三套房的利率、首付進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定，但目前光大銀行的房貸細(xì)則已暫停實(shí)施。招行新房貸細(xì)則已實(shí)施，首次購(gòu)房且購(gòu)房面積在90平方米以下的購(gòu)房人，首付比例為20%，且可獲得30%的優(yōu)惠利率；第二套房的利率優(yōu)惠則要根據(jù)各支行的審貸規(guī)定自行決定執(zhí)行。交行的規(guī)定則與央行的房貸新政內(nèi)容無(wú)二。目前其他銀行的房貸細(xì)則遲遲沒(méi)有現(xiàn)身。

中歐陸家嘴國(guó)際金融研究院院長(zhǎng)吳曉靈認(rèn)為，之所以各家商業(yè)銀行不肯出手細(xì)則，是因?yàn)榕鲁雠_(tái)嚴(yán)格的細(xì)則后，把客戶擠走，如果細(xì)則太松，又不符合新政策規(guī)定。

雖然現(xiàn)在央行、銀監(jiān)會(huì)尚未要求各商業(yè)銀行的貸款利率下限幅度按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，但不論各商業(yè)銀行的貸款利率下限幅度各自調(diào)整為多少，總歸是在新房貸政策綱領(lǐng)中的范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)控。而為了留住客戶，一些銀行開(kāi)始通知部分符合條件的借款人申請(qǐng)7折利率優(yōu)惠。據(jù)介紹，對(duì)老客戶的貸款，只要沒(méi)有不良記錄，還款正常，基本上都可以申請(qǐng)7折優(yōu)惠利率。

其實(shí)，從商業(yè)銀行的角度來(lái)看，大多數(shù)銀行應(yīng)該會(huì)對(duì)新老客戶一視同仁地實(shí)行優(yōu)惠利率。因?yàn)槿绻碌膬?yōu)惠政策不適用于老客戶，那么就會(huì)面臨競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手搶走老客戶的可能。比如，銀行可以向客戶承諾，先向其提供貸款把原銀行的貸款全部還掉，再向客戶提供本銀行的優(yōu)惠利率貸款。

二套房貸政策的分歧則是第二個(gè)焦點(diǎn)。在央行的房貸新政出臺(tái)后，各商業(yè)銀行對(duì)二套房貸“松口”的消息不時(shí)傳出，但改善型住房該如何定義，權(quán)威部門(mén)至今沒(méi)有表態(tài)，銀行如何據(jù)此來(lái)確定房貸利率優(yōu)惠幅度和首付比例成了最大的問(wèn)題。

在許多人看來(lái)，此次房貸新政的理解有分歧，有的認(rèn)為這是對(duì)二套房貸政策的部分修正，有的則認(rèn)為沒(méi)有觸及二套房貸政策。央行、4大國(guó)有銀行及各商業(yè)銀行均未有正面表態(tài)。只是，對(duì)此銀監(jiān)會(huì)的態(tài)度很明確，指出二套房貸決不能放松，并已下發(fā)通知要求各商業(yè)銀行加強(qiáng)個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)管理，強(qiáng)調(diào)二套房貸政策仍然按照去年央行下發(fā)的“9.27（359號(hào)文件）/12.11（452號(hào)文件）”政策執(zhí)行。

除了房貸新政，目前交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)也有所下降，0.05%的印花稅和1%的土地增值稅已經(jīng)減免，契稅下調(diào)至1%。但要滿足三個(gè)條件，即個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)住房且面積在90平方米以下；住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上；實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。在滿足這三個(gè)條件的前提下，購(gòu)房人還需簽署一份《首套住房確認(rèn)單》，之后方可過(guò)戶。