低迷中的機(jī)會(huì)

衰退中往往蘊(yùn)藏著新機(jī)遇，房地產(chǎn)市場(chǎng)也一樣。

近期房地產(chǎn)業(yè)的低迷對(duì)房主來說或許是壞消息，但對(duì)聰明的創(chuàng)業(yè)者來說卻意味著商機(jī)。為了找到能在經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)期仍能繼續(xù)發(fā)展的細(xì)分市場(chǎng)，我們求助于兩位房地產(chǎn)專家：曾經(jīng)創(chuàng)作了《富爸爸》系列叢書的羅伯特·清琦(Robert Kiyosaki)，以及房地產(chǎn)數(shù)據(jù)提供商RealtyTrac公司的營(yíng)銷副總裁瑞克-夏戈(Rick Sharga)。他們有很多好創(chuàng)意，我們只能挑選一部分刊登出來。

下面是我們整理出來的他們關(guān)于2008年房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的10大創(chuàng)意(不分排序先后)。你不必是個(gè)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，也不需要接受任何專門訓(xùn)練，這里的大部分細(xì)分市場(chǎng)都適合普通人。你甚至不需要準(zhǔn)備很多啟動(dòng)資金，其中只有一種需要你購(gòu)買房地產(chǎn)。很多業(yè)務(wù)也不需要你進(jìn)入這個(gè)已經(jīng)深受貸款危機(jī)打擊的市場(chǎng)。抓住這些好機(jī)會(huì)，聰明的創(chuàng)業(yè)者就能在市場(chǎng)低迷時(shí)期獲得成功。

1.REO外包商：貸款人無法繼續(xù)還款后，銀行就會(huì)收回抵押的房產(chǎn)——在業(yè)內(nèi)稱為自有房地產(chǎn)(real estate－owned，“REO”)。由于銀行里沒有專業(yè)人士來修理房屋或維護(hù)房產(chǎn)，因此在這些房產(chǎn)售出前，他們只能把這些房屋交給REO外包商(也稱房產(chǎn)維護(hù)專家)來打理，讓它們更便于出售。任何人都能開房產(chǎn)維護(hù)公司，有時(shí)連房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也會(huì)插一腳進(jìn)來，希望借此能爭(zhēng)取到相關(guān)銀行的銷售代理權(quán)。

加利福尼亞塔斯汀市的美國(guó)最佳維修公司(U.S.Best Repairs)創(chuàng)始人兼COO泰勒·德魯(Tvler Drew，24歲)認(rèn)為，近期信貸機(jī)構(gòu)收回的房屋很多，意味著這一細(xì)分市場(chǎng)有大量機(jī)會(huì)。很多被收回的房屋都看起來破破爛爛，需要經(jīng)過修整后才更便于重新出售。即使是那些狀況很好的房屋也需要定期的庭院保養(yǎng)和清理，這樣才能隨時(shí)吸引到買家的青睞。

德魯曾在銀行做過經(jīng)理助理，在2006年末和一名合資格承包商馬克·澤沃爾(Mark Zaverl，47歲)合伙創(chuàng)立了這家公司。在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)上，他們最初為四家銀行提供相關(guān)房屋的草坪修整服務(wù)。

德魯說，消息傳播得很快，現(xiàn)在公司已經(jīng)在整個(gè)加州、阿拉斯加州和夏威夷提供服務(wù)。他還增加了“封鎖”(10ckout)服務(wù)，即趕走先前的房主并換上新鎖，這類工作通常都令人不愉快。一開始，公司每天只能做1－2單“封鎖”服務(wù)，現(xiàn)在每天則有35單之多。德魯預(yù)計(jì)今年的營(yíng)業(yè)額將達(dá)到500萬美元，“我們覺得公司在未來三年內(nèi)會(huì)有很大發(fā)展空間?！?/p>

2.房屋修理：許多收回的房屋必須經(jīng)過修理后，才能為銀行帶來好價(jià)錢，難怪房屋修理公司也在經(jīng)歷一個(gè)上升期。在紐約州布法羅(Buffalo)，CP粉刷公司(CertaPro Painters)特許經(jīng)營(yíng)加盟商多米尼克·文特瑞斯卡(Dominic Ventresca，24歲)說，房貸緊縮令房屋粉刷業(yè)務(wù)大增，有的是為了出售，有的是為了改造。不管房主是打算繼續(xù)住下去還是要賣掉房子，他們都需要重新裝修。

去年文特瑞斯卡所屬粉刷店的收入已經(jīng)翻了一番，他估計(jì)2008年的銷售額可達(dá)到150萬美元，“人們會(huì)直接打電話給我們，讓我們把房子弄得越干凈越好。現(xiàn)在正是最好的黃金期?！?/p>

3.零售鋪面重新處置：零售商關(guān)掉店面后，業(yè)主就需要尋找新承租人來接手，這其中就蘊(yùn)藏著服務(wù)商機(jī)。在房地產(chǎn)業(yè)，這種服務(wù)被稱為重新處置，業(yè)務(wù)范圍包括原承租人轉(zhuǎn)租或安排現(xiàn)有承租人退出后由新承租人與房東重新簽約。重新處置專家會(huì)從業(yè)主或現(xiàn)承租人那里收取一定費(fèi)用，作為尋找新承租人的報(bào)酬。

雖然你不必是專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，但你需要與一名經(jīng)紀(jì)人合作，這樣才有資格參與重新處置協(xié)議的商討，TKO／房地產(chǎn)顧問集團(tuán)(TKO／Real EstateAdvisory Group)總裁安·奧尼爾(Ann O’Neal)說，這家公司提供區(qū)域性的重新處置連鎖服務(wù)。她說，對(duì)于那些有能力處理這些麻煩問題的人，完全可以從這一細(xì)分市場(chǎng)中找到好機(jī)會(huì)，通常你需要獲得業(yè)主的認(rèn)可： “我估計(jì)今年全美國(guó)大約會(huì)有6，000家商店關(guān)門?！?/p>

4.收回房產(chǎn)的信息銷售：現(xiàn)在人們對(duì)銀行收回的抵押房產(chǎn)越來越感興趣，或許你可以從收集并出售這類信息中挖到寶藏。在全美國(guó)提供服務(wù)的RealtyTrac公司的報(bào)告稱，從2004年以來，其相關(guān)信息的付費(fèi)訂閱量已經(jīng)增加了一倍多，它們甚至已經(jīng)提高了服務(wù)的價(jià)格。即使專注于某個(gè)區(qū)域市場(chǎng)，提供這類信息服務(wù)也可以大有作為。36歲的房地產(chǎn)投資人麥金尼(T.J.McKinney)4年前創(chuàng)立了伊利諾依州收回房屋信息服務(wù)公司(Illinois Foreclosure Listing Service)，主要是為了幫助自己和搭檔皮特·喬治(Peter George)尋找投資機(jī)會(huì)。

在過去兩年里，隨著越來越多的投資者和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人發(fā)現(xiàn)了這種服務(wù)，這家公司的年收入從僅僅15萬美元預(yù)計(jì)今年將達(dá)到100萬美元。麥金尼說，付費(fèi)者主要是那些每月支付79.95美元特殊會(huì)費(fèi)的會(huì)員。

這家公司目前有22名員工，主要是通過全面檢索政府部門來收集所需信息，目前服務(wù)覆蓋芝加哥及附近的八個(gè)縣郡。麥金尼說，以現(xiàn)在的市場(chǎng)情況，出售這種信息是從房地產(chǎn)業(yè)的低潮中獲利的毫無風(fēng)險(xiǎn)的方式，就像“在淘金熱中賺錢最多的是賣鏟子的人”。

5.批發(fā)轉(zhuǎn)手買賣：這種業(yè)務(wù)模式需要你以明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的固定折扣買進(jìn)銀行收回的房產(chǎn)，通常采用“賣空”(short sale)方式，你必須說服銀行降低價(jià)格。房地產(chǎn)投資人沃恩(J.P.Vaughan)也是創(chuàng)新房地產(chǎn)在線公司(Creative Real Estate Online)的聯(lián)合創(chuàng)始人，他認(rèn)為關(guān)鍵是，你要在買入前就找到一批對(duì)此感興趣的投資者，然后快速脫手獲利。

沃恩說，如果你很了解所在區(qū)域的房地產(chǎn)，而且知道哪些物業(yè)真的有價(jià)值，你就能做得很好。她補(bǔ)充道，通常你甚至不需要有很多錢——你可以用10美元就簽下銷售合同，然后直接賣給下一個(gè)投資者。但你要怎樣才能找到投資者來接手呢?沃恩認(rèn)為現(xiàn)在很容易，因?yàn)樵S多對(duì)股市失去信心的投資者正在尋找其他機(jī)會(huì)。她說：“周圍總能找到手握現(xiàn)金的投資者，在報(bào)紙或網(wǎng)絡(luò)上登廣告，或去當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)俱樂部。然后就列出一長(zhǎng)串買家名單，這樣就能及時(shí)脫手了?！?/p>

6.物業(yè)調(diào)查：如果你不敢直接進(jìn)入批發(fā)買賣領(lǐng)域，或許有一種相關(guān)工作能幫你試試水。物業(yè)調(diào)查員會(huì)為投資者收集信息，尋找交易機(jī)會(huì)，進(jìn)行相關(guān)調(diào)查以賺取酬金。從事地產(chǎn)投資多年的史蒂夫-庫(kù)克(Steve Cook)曾經(jīng)就是從物業(yè)調(diào)查員起家，最后成為了一名地產(chǎn)投資人，“這是學(xué)習(xí)市場(chǎng)的好方法，還能賺到錢?！?/p>

當(dāng)你從調(diào)查工作中培養(yǎng)出足夠自信后，你就可以開始參與進(jìn)那些你為投資者尋找到的地產(chǎn)交易中。庫(kù)克提醒說，一定和你的投資者簽署協(xié)議，在美國(guó)某些州，物業(yè)調(diào)查行為可能被認(rèn)為是非法的無證地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。

7.出租物業(yè)管理：房屋銷售減緩，價(jià)格降低，一些物業(yè)管理者希望能有房主或投資者租賃房屋，等待市場(chǎng)回暖。這意味著出租物業(yè)管理商機(jī)大增。

查普曼物業(yè)公司(Chapman Properties)的第二代擁有者P.J.查普曼(R.J.Chapman，33歲)表示，“通常，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)好的則對(duì)我們意味著不妙，反之亦然?！彼趷圻_(dá)荷州的出租物業(yè)管理公司只有四名員工，但每年經(jīng)手的租金約為150萬美元。查普曼預(yù)期在房地產(chǎn)低迷時(shí)期營(yíng)業(yè)額還會(huì)持續(xù)穩(wěn)定上升。愛達(dá)荷州是少數(shù)幾個(gè)對(duì)出租物業(yè)管理領(lǐng)域不加管制的州之一，查普曼表示有很多競(jìng)爭(zhēng)者涌入，爭(zhēng)先恐后地與那些剛開始租賃的公寓或住宅簽約。

8.REO經(jīng)紀(jì)：這一細(xì)分市場(chǎng)可以為那些業(yè)務(wù)銳減的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人帶來新的收入渠道，但你必須明白這通常需要一定的現(xiàn)金。REO經(jīng)紀(jì)人與那些需要盡快處理收回房屋的銀行合作，經(jīng)紀(jì)人負(fù)責(zé)在市場(chǎng)上推銷房屋，在售出前通常需要支付水電和其他維護(hù)成本，這些開支只有在成功售出房屋后銀行才會(huì)償付。在美國(guó)REO經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)(National REO Brokers Association)上，集團(tuán)總裁麥克·克雷恩(Mike Krein)說，現(xiàn)在的很多經(jīng)紀(jì)人都有興趣成為認(rèn)證的REO專家，也就是業(yè)界頂尖的REO經(jīng)紀(jì)人。一年前，該協(xié)會(huì)每月會(huì)收到約100份申請(qǐng)，整個(gè)認(rèn)證程序需要300美元：到了2008年初，協(xié)會(huì)每月收到的申請(qǐng)達(dá)到了三、四百份。

前兩次地產(chǎn)低谷期間，從業(yè)很久的REO經(jīng)紀(jì)丹納·格蘭特(Dana Crant)就曾為銀行推銷收回的房產(chǎn)。他認(rèn)為成為優(yōu)秀REO經(jīng)紀(jì)人的秘訣在于你是否有能力與銀行REO經(jīng)理建立起良好關(guān)系。交易量同樣很重要，因?yàn)镽EO經(jīng)紀(jì)人的傭金通常低于行業(yè)平均水平。丹納認(rèn)為這個(gè)行業(yè)現(xiàn)在很值得做，因?yàn)樗献鞯臋C(jī)構(gòu)手中積壓的收回房產(chǎn)是兩年前的3倍。

想要打入這一行，首先找到銀行經(jīng)理，想辦法拿到經(jīng)紀(jì)價(jià)格評(píng)估工作。銀行需要快速估價(jià)來驗(yàn)證全面評(píng)估的準(zhǔn)確度，只要檢查房子是否被占用，為REO房產(chǎn)確定銷售價(jià)格。你不大可能從這些工作中賺到很多錢，因?yàn)橐恍┙?jīng)紀(jì)人甚至提供免費(fèi)服務(wù)，但這能幫助你建立與銀行間的聯(lián)系。

9.培訓(xùn)：如果你有購(gòu)買收回房產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)在是時(shí)候把知識(shí)變成金錢了，你可以開設(shè)課程、寫電子書或做網(wǎng)站，供有興趣了解收回房產(chǎn)市場(chǎng)的投資者購(gòu)買、學(xué)習(xí)。房地產(chǎn)投資人庫(kù)克不僅賣書和磁帶，還會(huì)組織授課，課程費(fèi)用接近1，500美元。他說自己看到許多新人加入了這一行，利用大眾對(duì)收回房屋的興趣和其他房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)賺錢。他表示：“我曾經(jīng)教過的一些人現(xiàn)在也開始開培訓(xùn)班了?！?/p>

10.房屋裝飾：StageHome.com網(wǎng)站的CEO兼國(guó)際房屋裝飾專家聯(lián)合會(huì)(International Association of Home Staging Professionals)的創(chuàng)始人巴布·舒爾茨(Barb Schwarz)認(rèn)為，市場(chǎng)衰退意味著房屋裝飾業(yè)的春天，房屋裝飾專家會(huì)美化房屋，讓買家能實(shí)際居住效果。房屋裝飾業(yè)通常是家庭工作室形式，特別適合具有室內(nèi)裝潢天賦的人。如果裝飾專家從顧客現(xiàn)有的家具著手，經(jīng)營(yíng)的成本會(huì)很低。通常新入行者會(huì)發(fā)現(xiàn)頭幾年中業(yè)務(wù)幾乎年年翻番，因?yàn)槿藗儠?huì)通過口碑認(rèn)識(shí)到房屋裝飾的好處(該協(xié)會(huì)研究表明，裝飾過的房屋比沒有裝飾過的房子售出速度快5倍)。

39歲的詹妮·諾里斯(Jennje Norris)是加州薩克拉曼多市WSS裝飾公司(We Stage Sacramento)的老板，她發(fā)現(xiàn)2008年3月當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)上售出的房子有一半是銀行收回的物業(yè)，她手下的團(tuán)隊(duì)里有7名優(yōu)秀的裝飾專家。在激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)上，需要與低價(jià)的收回房屋競(jìng)爭(zhēng)的房主們開始尋求房屋裝飾公司的幫助，希望能讓自己的房子與眾不同，盡快售出。

諾里斯發(fā)現(xiàn)空置房屋裝飾的市場(chǎng)需求極大，因?yàn)榭帐幨幍姆孔雍茈y引起買家的興趣。她的公司最近剛剛完成了一間70年代殘舊大屋的裝飾，四天后這間老房子以150萬美元的價(jià)格被售出。她說：“裝飾工作絕對(duì)能突出房間的優(yōu)點(diǎn)和個(gè)性，讓買家感受到老房子配合現(xiàn)代裝潢的魅力?！斌@人的銷售速度令房東立刻決定將同一街區(qū)內(nèi)另一棟長(zhǎng)期閑置的70年代老房交給她打理。諾里斯認(rèn)為，投資者們購(gòu)入收回房屋后，在其轉(zhuǎn)售這些房產(chǎn)時(shí)還將帶動(dòng)另一輪發(fā)展。去年該公司的收入為25萬美元。

不論你的背景或興趣是什么，房地產(chǎn)低迷時(shí)期帶來了一系列的新商機(jī)。RealtyTrac公司的瑞克·夏戈說，他知道一家銀行在2006年收回了2，000棟房屋，2007年則是21，000棟，“我認(rèn)為在各個(gè)具體的區(qū)域市場(chǎng)上，還有很多我沒有想到的細(xì)分市場(chǎng)。”