后奧運(yùn)時(shí)代樓市五大預(yù)測(cè)

樓市觀望短期內(nèi)不會(huì)消退，觀望將延續(xù)到2010年；房?jī)r(jià)價(jià)格大戰(zhàn)將從幕后正式走向前臺(tái)，開(kāi)發(fā)商降房?jī)r(jià)不再遮遮掩掩；土地市場(chǎng)因樓市而“退燒”；政府調(diào)控房?jī)r(jià)的決心不會(huì)改變，“救市”政策不會(huì)出臺(tái)；二手房市場(chǎng)深度“洗牌”，公司倒閉為市場(chǎng)常態(tài)。

隨著北京奧運(yùn)的結(jié)束，大眾的眼球重新回歸樓市，面對(duì)金九銀十，沉迷了太久的樓市能否在此期間回暖顯得異常關(guān)鍵。后奧運(yùn)時(shí)代開(kāi)發(fā)商作何表現(xiàn)，是堅(jiān)持高房?jī)r(jià)還是降價(jià)？與之對(duì)應(yīng)的購(gòu)房者是繼續(xù)觀望還是選擇購(gòu)買，都決定了未來(lái)樓市的走向。

截止到2008年7月，以北京地區(qū)為例，根據(jù)北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)：1—6月份北京商品房成交量同比減少40%，其中7月份商品房銷售環(huán)比6月份減少了50%。北京奧運(yùn)會(huì)的召開(kāi)，由于單雙號(hào)的限行、建筑工程停車，加上大眾把眼球集中在比賽上，更是讓樓市“雪上加霜”。因此8月份的商品房銷售創(chuàng)歷史最低，周均銷售不到100套，眾多樓盤創(chuàng)造了8月“零”銷售的尷尬紀(jì)錄。

如今奧運(yùn)會(huì)塵埃落定，樓市正式進(jìn)入后奧運(yùn)時(shí)代，那么樓市是反彈上行還是繼續(xù)下墜，房?jī)r(jià)是漲是跌，我們不妨在這里大膽預(yù)測(cè)一下。

購(gòu)房者繼續(xù)觀望，且有可能延續(xù)到2010年

從去年底延續(xù)到現(xiàn)在的這輪次樓市觀望，時(shí)間之長(zhǎng)超出了所有人的預(yù)期，根據(jù)往年經(jīng)驗(yàn)，因調(diào)控政策出臺(tái)引發(fā)的購(gòu)房者觀望觀望時(shí)間一般不會(huì)超過(guò)半年。而如今大半年時(shí)間已經(jīng)過(guò)去，購(gòu)房者的觀望情緒不減反增，開(kāi)發(fā)商在資金嚴(yán)重短缺的壓力下，從今年5月份開(kāi)始，被迫采取各種折扣措施，這讓處于觀望徘徊中的購(gòu)房者看到房?jī)r(jià)下降的曙光，因此更加堅(jiān)定了房?jī)r(jià)下跌的信心。實(shí)踐證明，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商雖然采取了較大折扣賣房，并沒(méi)有取得預(yù)期效果，銷售速度和成交量并沒(méi)有呈現(xiàn)明顯增加的趨勢(shì)，反而陷入了“樓盤越打折，購(gòu)買者越無(wú)人問(wèn)津”的怪圈。

下半年，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)并不樂(lè)觀，股市繼續(xù)低迷，CPI依然處在高位，因此我們有理由相信，樓市的觀望還將繼續(xù)，買賣雙方的博弈遠(yuǎn)未到結(jié)束之時(shí)，樓市的最困難時(shí)期即將到來(lái)，也許開(kāi)發(fā)商在準(zhǔn)備打“持久戰(zhàn)時(shí)”，應(yīng)該把困難考慮得更充分一些，如果說(shuō)觀望要持續(xù)到2010年，應(yīng)該是意料之中的事情。

樓市價(jià)格戰(zhàn)將從“幕后”走向“前臺(tái)”

在奧運(yùn)會(huì)之前，由于資金鏈日趨緊張，開(kāi)發(fā)商被迫采取了打折促銷等手段，同時(shí)宣稱：“我們的項(xiàng)目促銷，只是季節(jié)性或節(jié)日性促銷，房?jī)r(jià)絕對(duì)不會(huì)下降?！?/p>

如果說(shuō)奧運(yùn)前開(kāi)發(fā)商打折及促銷是“猶抱琵琶半遮面”，有幾分不好意思的成分在里面，那么奧運(yùn)會(huì)之后，開(kāi)發(fā)商的打折促銷就有點(diǎn)“赤裸裸”了，8月底，地產(chǎn)界的老大萬(wàn)科公司在全國(guó)的項(xiàng)目率先降價(jià)（北京地區(qū)除外），折扣幅度大都達(dá)到8折甚至7.5折，開(kāi)發(fā)商降價(jià)從“幕后”徹底走向“前臺(tái)”。

土地市場(chǎng)將隨樓市一同“退燒”

樓市冷清，尤其是部分項(xiàng)目通過(guò)折扣降房?jī)r(jià)，讓不少已購(gòu)房者感覺(jué)買房上當(dāng)，因此選擇退房。與購(gòu)房者退房相比，開(kāi)發(fā)商退地潮也在全國(guó)各地涌現(xiàn)，同時(shí)土地市場(chǎng)交易量創(chuàng)下歷史新低，土地流拍現(xiàn)象嚴(yán)重。奧運(yùn)會(huì)之前，上海出現(xiàn)了全國(guó)第一例開(kāi)發(fā)商退地現(xiàn)象；而在北京，去年開(kāi)發(fā)商熱捧的限價(jià)地今年卻成為開(kāi)發(fā)商的“棄兒”，2008年新推出的兩塊限價(jià)地全部流拍。

銷售不暢，資金回收緩慢讓今天的開(kāi)發(fā)商頭痛不已，國(guó)家實(shí)施緊縮貨幣政策，開(kāi)發(fā)貸款壓力無(wú)門，同時(shí)在資本市場(chǎng)對(duì)開(kāi)發(fā)商大門緊閉。因此可以預(yù)見(jiàn)下半年的資金緊張將成為開(kāi)發(fā)商能否度過(guò)樓市“寒冬”的關(guān)鍵。為了活命，部分開(kāi)發(fā)商不得不選擇“賣兒賣女”，選擇退地，或?qū)⒆约菏种械耐恋睾晚?xiàng)目轉(zhuǎn)讓出去。至于土地儲(chǔ)備中心新推出的地塊，除了有資金實(shí)力的大開(kāi)發(fā)商，中小開(kāi)發(fā)商是無(wú)力購(gòu)買的。而大開(kāi)發(fā)商一般都有特殊渠道獲取土地資源，或者前期已經(jīng)儲(chǔ)備了大量土地資源。因此，后奧運(yùn)樓市土地市場(chǎng)出現(xiàn)無(wú)人問(wèn)津的場(chǎng)面就不足為奇了。

政府調(diào)控政策不變，“救市”舉措難現(xiàn)

中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)數(shù)10年的發(fā)展，給中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、城市形象改善起到了至關(guān)重要的作用，因此在地方政府和開(kāi)發(fā)商眼中，房地產(chǎn)一直是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，這也是開(kāi)發(fā)商最引以自豪和敢于與地方政府叫板的重要資本。因此樓市持續(xù)了近一年之后，不少開(kāi)發(fā)商在奧運(yùn)會(huì)之前，宣稱政府不會(huì)永遠(yuǎn)讓樓市冷清，在奧運(yùn)之后一定會(huì)采取行動(dòng)“救市”。

然而這一次開(kāi)發(fā)商的如意算盤極有可能要落空，因?yàn)閵W運(yùn)結(jié)束之后，央行和銀監(jiān)會(huì)在第一時(shí)間發(fā)布了關(guān)于“限房貸”的通知，無(wú)疑當(dāng)頭給正處于等待救市政策的開(kāi)發(fā)商澆了一瓢涼水，徹底讓開(kāi)發(fā)商對(duì)于政府救市“死心”。房地產(chǎn)業(yè)只是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)行業(yè)而已，在國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)面前，最多只是一個(gè)重要“棋子”而已，絕對(duì)不是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“統(tǒng)帥”，國(guó)家不可能在壓通漲為首要任務(wù)的今天，去采取措施刺激樓市發(fā)展。因此后奧運(yùn)的樓市，開(kāi)發(fā)商期待政府“救市”無(wú)異于天方夜譚。

二手房市場(chǎng)深度“洗牌”二手房公司倒閉為市場(chǎng)常態(tài)

如果細(xì)心的人一定會(huì)發(fā)現(xiàn)，在北京的街頭，社區(qū)底商中就數(shù)二手房門店的數(shù)量多。在市場(chǎng)好的時(shí)候，一條繁華的數(shù)百米街道上，就有5-6家的二手房門店，而且大多數(shù)是比鄰而居。但是此輪次的調(diào)整，對(duì)二手房的公司打擊可謂最大，經(jīng)常閱讀報(bào)紙的人就能發(fā)現(xiàn)：最近二手房中介門店轉(zhuǎn)讓的消息頻出，二手房公司倒閉的消息也層出不窮。

如果說(shuō)開(kāi)發(fā)商在樓市調(diào)整時(shí)可以選擇做“豬堅(jiān)強(qiáng)”，支撐個(gè)二三年沒(méi)有什么大問(wèn)題，而對(duì)于二手房中介公司，能支撐個(gè)半年就非常不容易了。買房觀望，賣方堅(jiān)持高價(jià)，這基本上就要了二手房公司的命。如果樓市真如前面預(yù)測(cè)的那樣，觀望會(huì)延續(xù)到2010年，那么中介公司倒閉潮將在今年年底和明年之初達(dá)到最高潮。