房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)探析

摘 要：分析了我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀，提出了尋求房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范的方法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融;房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)

中圖分類號：F12文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1672-3198（2008）10-0250-02

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，在經(jīng)濟(jì)體系中屬于基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的行業(yè)。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)具有投資規(guī)模大、周期長和商品價(jià)值大的特點(diǎn)，所以房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售等活動都是在金融部門的支持下進(jìn)行的，房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中不可替代的重要支持和保障因素。防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，不僅是房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展的需要，對整個(gè)金融業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和發(fā)展也至關(guān)重要。

1 房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)概述

房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，指經(jīng)營房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，由于決策失誤、管理不善或客觀環(huán)境變化等原因?qū)е缕滟Y產(chǎn)、收益或信譽(yù)遭受損失的可能性。就房地產(chǎn)資金融通業(yè)務(wù)而言，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)主要有信用風(fēng)險(xiǎn)、流動性風(fēng)險(xiǎn)、系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)金融中的其它風(fēng)險(xiǎn)。

2 我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀

2.1 個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)

2.1.1 欺詐風(fēng)險(xiǎn)

截止目前，我國人民銀行信用體系雖已建立起個(gè)人信用評級機(jī)制，但還不夠完善，只能依據(jù)已在冊的信用記錄狀況來進(jìn)行評定和審核，加上個(gè)人收入的不透明和個(gè)人征稅機(jī)制的不盡完善，銀行在發(fā)放個(gè)人貸款時(shí)，很難對借款人的資信狀況做出正確判斷。在這樣的情況下，借款人或擔(dān)保人就很容易采取捏造事實(shí)、隱瞞真相等不正當(dāng)手段，致使貸款人本息受損，加大銀行金融風(fēng)險(xiǎn)。如果借款人的個(gè)人收入一旦出問題，雖可以通過處置抵押物來獲得清償，但這是在借款人另有住處的前提下才可以強(qiáng)制執(zhí)行拍賣抵押物以清償債務(wù)，同時(shí)加大了執(zhí)行的難度。此外還有通過虛擬抵押、虛立存款賬戶或保證金等方式來騙取銀行貸款。

2.1.2 提前償還貸款風(fēng)險(xiǎn)

因?yàn)榻鹑诠ぞ叩牧鲃有耘c收益率之間有一定的關(guān)系，提前還款發(fā)生后，銀行將因此遭受服務(wù)成本不能得到補(bǔ)償、提前收回資金閑置、預(yù)期收益減少等三種經(jīng)濟(jì)損失風(fēng)險(xiǎn)。2007年12月21日中國人民銀行已經(jīng)連續(xù)六次上調(diào)人民幣利率，其中五年期的商業(yè)貸款利率提高到了7.74%，上調(diào)了1.35個(gè)百分點(diǎn)；五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率提高到5.22%，上調(diào)了0.64個(gè)百分點(diǎn)。利率對房貸借款人來說是最重要的財(cái)務(wù)指標(biāo)，因?yàn)樗苯佑绊懙浇杩钊说默F(xiàn)金流。利率的提高直接增加了房貸借款人的還款數(shù)量，有可能使一部分目前有資金閑置的還款人提前還貸，減少利息支出成本，從而使銀行面臨提前還貸的風(fēng)險(xiǎn)。

2.2 房地產(chǎn)企業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)

2.2.1 假按揭

因?yàn)閭€(gè)人住房貸款比項(xiàng)目開發(fā)貸款手續(xù)較為簡單，利率也比較低，速度快。為了獲取開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的資金，開發(fā)商會使用“假按揭”的方法來籌集建設(shè)資金。而這些“購房者”往往與開發(fā)商有協(xié)議在先，約定只“落名”而不負(fù)責(zé)還款供樓。如果這些房屋有真正的買家時(shí)，開發(fā)商則要提前向銀行還貸，到房管局注銷抵押登記后轉(zhuǎn)讓給購房者。可是一旦樓盤銷售情況欠佳，這些按揭貸款就將成為又一筆房地產(chǎn)不良貸款。即使銀行發(fā)現(xiàn)有“假按揭”的嫌疑，開發(fā)商也總能夠拿出各種材料和理由證明個(gè)人住房的合理性，或者索性將“假按揭”貸款一次性償還。這樣，房地產(chǎn)的不良貸款的幾率會更大。“假按揭”的危害性很大，一方面它使銀行信貸資金以流動資金貸款之外的形式諸如房地產(chǎn)行業(yè)，誘導(dǎo)大量住房投資資金涌入房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)通過這種欺詐行為來獲得資金，必然導(dǎo)致銀行個(gè)人住房貸款質(zhì)量惡化，形成房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。目前我國的“假按揭”情況比較嚴(yán)重，在北京地區(qū)，僅2006年9月份先后就有“盛鑫嘉園”和“立恒名苑”兩起假按揭案件曝光，合計(jì)涉案金額達(dá)2. 2億元。

2.2.2 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)信息“失真”

按人民銀行規(guī)定開發(fā)企業(yè)自有資金達(dá)到30%以后才能申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款。由于我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過分依賴銀行的信貸資金，為了取得商業(yè)銀行信貸支持，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往利用財(cái)務(wù)手段，制造虛假報(bào)表來虛增自有資金的比例。

因?yàn)楫?dāng)前商業(yè)銀行信貸分析的主要內(nèi)容是基于客戶財(cái)務(wù)報(bào)表的財(cái)務(wù)比率分析，而在實(shí)際操作中，銀行信貸人員很難判斷自有資金是資本金還是借款資金，多頭貸款、拆東墻補(bǔ)西墻是開發(fā)企業(yè)的一貫做法。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)超越自身資金實(shí)力搞滾動式開發(fā)。一旦企業(yè)融資渠道不暢，“資金鏈”斷裂，就會造成項(xiàng)目停工，已投入的信貸資金就會遭受毀滅性的損失。

3 我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范措施

3.1 政府要加強(qiáng)對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控

政府要加強(qiáng)對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控的前瞻性和科學(xué)性，改善對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理，完善調(diào)控手段，提高調(diào)控能力，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康、穩(wěn)定、有序的均衡發(fā)展，防止大起大落，避免房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。為此必須首先加強(qiáng)房地產(chǎn)市場統(tǒng)計(jì)工作，完善全國房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，建立健全房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報(bào)體系。通過全面、準(zhǔn)確、及時(shí)地采集房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、公布，政府可以全面及時(shí)、準(zhǔn)確的掌握我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控和指導(dǎo)，以實(shí)現(xiàn)對我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況的預(yù)警和對房地產(chǎn)投資、消費(fèi)的引導(dǎo)。其次政府要設(shè)計(jì)合理、嚴(yán)密的房地產(chǎn)稅制，引導(dǎo)土地持有者合理提高土地使用效益，抑制土地的過度投機(jī)。比如對土地空(閑)置征稅，以鼓勵(lì)持有人積極投資開發(fā)，以刺激土地供給等。

3.2 加快住房按揭貸款證券化進(jìn)程，降低銀行按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)

隨著我國住房商品化加快，個(gè)人住房貸款將迅速增加。當(dāng)?shù)揭欢ㄒ?guī)模時(shí)，商業(yè)銀行會面臨較大的資金缺口，以及資金來源的短期性與住房貸款資金需求長期性矛盾，這無疑會帶來新的金融風(fēng)險(xiǎn)。從國際經(jīng)驗(yàn)看，一旦經(jīng)濟(jì)不景氣，呆壞比例容易升高，而實(shí)施住房貸款證券化，可以分散該業(yè)務(wù)面臨的金融風(fēng)險(xiǎn)。通過實(shí)施住房貸款證券化，使整個(gè)住房金融市場與資本市場有機(jī)互動，可以擴(kuò)大商業(yè)銀行的融資規(guī)模，同時(shí)還會帶來良性的連鎖效應(yīng)，提高銀行資產(chǎn)的流動性，降低銀行開展住房貸款業(yè)務(wù)成本。

3.3 商業(yè)銀行自身應(yīng)加強(qiáng)管理，提高風(fēng)險(xiǎn)防范能力

首先商業(yè)銀行要建立和完善房地產(chǎn)市場分析、預(yù)測和監(jiān)測指標(biāo)體系，建立和擴(kuò)大房地產(chǎn)市場信息來源，及時(shí)關(guān)注各地房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化情況，提高對房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢的分析預(yù)測能力;要加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)政策研究，制定與產(chǎn)業(yè)政策相互協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)信貸政策;要加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)周期波動的研究，防范市場風(fēng)險(xiǎn)于未然。其次信貸從業(yè)人員必須牢固樹立風(fēng)險(xiǎn)意識和良好的職業(yè)道德意識，在調(diào)查環(huán)節(jié)盡職盡責(zé)，認(rèn)真做好貸前調(diào)查工作，及時(shí)分析信貸業(yè)務(wù)的客戶風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，研究信貸風(fēng)險(xiǎn)防范措施。

3.4 建立和完善個(gè)人信用制度

從今后我國房地產(chǎn)抵押貸款的發(fā)展方向來看，住房抵押貸款無疑是發(fā)展的重點(diǎn)，在房地產(chǎn)抵押貸款中的比重會不斷提高。因此建立和完善我國的個(gè)人信用制度，對降低我國房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)具有重要的意義。鑒于我國國情和個(gè)人信用制度行業(yè)的特殊性，目前單靠民間很難在較短時(shí)間內(nèi)培育出比較成熟的個(gè)人信用聯(lián)合征信公司。我國應(yīng)該走歐美模式二者結(jié)合的，采取政府推動、征信公司市場化運(yùn)作的模式。

4 結(jié)語

近年來我國房地產(chǎn)價(jià)格增長過快，房地產(chǎn)投資過熱，使得我國政府不得不采取相應(yīng)的宏觀調(diào)控措施，目的在于降低不斷增加的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，本文只是簡要分析了我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀和如何進(jìn)行房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范。

參考文獻(xiàn)

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