城市房屋拆遷中各主體行為的博弈分析

摘要：房地產(chǎn)市場是一個(gè)博弈的市場。文章運(yùn)用博弈論的基本理論，根據(jù)城市房屋拆遷過程中各利益主體的行為及目的，對(duì)拆遷中經(jīng)常出現(xiàn)的糾紛問題進(jìn)行分析，以期在政府、開發(fā)商和被拆遷人之間找到利益的平衡點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)“多贏”，保障拆遷主體的各方利益，并針對(duì)現(xiàn)有的問題提出建議。

關(guān)鍵詞：舊城改造；房地產(chǎn)市場；房屋拆遷；博弈

近年來，我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，帶動(dòng)了各地方的新城建設(shè)和舊城改造，使得我國的房屋拆遷量大幅度增長。拆遷中各利益主體間的沖突愈演愈烈，受到人們廣泛關(guān)注。本文主要討論拆遷中的三個(gè)利益主體“政府、開發(fā)商和被拆遷方”，進(jìn)行兩兩之間的博弈分析，力求找出糾紛的根源，并提出相關(guān)改進(jìn)措施。

一、政府與被拆遷方之間的博弈

政府與被拆遷方之間的博弈多見于公益性的拆遷中。所謂公益性拆遷是指以政府和拆遷方作為拆遷法律關(guān)系的主體，以實(shí)現(xiàn)公共利益為目的的房屋拆遷。是地方政府為實(shí)現(xiàn)公共利益而制定的城市建設(shè)規(guī)劃，親自實(shí)施或交由開發(fā)商實(shí)施的，依法拆除建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋和附屬物，將該范圍內(nèi)的單位和居民重新安置，并對(duì)其所受損失予以補(bǔ)償?shù)姆申P(guān)系。

在公益性的拆遷中是存在博弈關(guān)系的。政府的行為策略有很多種，至于選用何種策略視具體情況而定。被拆遷方的可選策略有服從、拖延后服從和不服從3種。在博弈信息方面，政府在土地價(jià)格、拆遷成本、法律政策等方面有優(yōu)勢(shì)。被拆遷方對(duì)自己的各種選擇所帶來的得益也是清楚的。所以博弈中，政府會(huì)想方設(shè)法使被拆遷方盡早完成拆遷，讓工程如期竣工。被拆遷方也會(huì)利用自身的信息優(yōu)勢(shì)從政府方獲得較多的拆遷補(bǔ)償。實(shí)際中的一個(gè)例子就是，大多數(shù)被拆遷方結(jié)成同盟，選擇拖延時(shí)間好讓自己獲得較多的收益。而政府則常常會(huì)采取各個(gè)擊破的方式。如可以制定這樣的規(guī)則：對(duì)不同時(shí)間搬遷的被拆遷方實(shí)施不同的獎(jiǎng)勵(lì)，越是提前搬遷的，獎(jiǎng)勵(lì)金額就越大。在政府的這種策略下，被拆遷人的最優(yōu)策略就是盡早搬遷，因?yàn)橥涎又荒転樽约簬頁p失。同盟的成員在沒有強(qiáng)有力的約束下不可能統(tǒng)一行為。再者，成員對(duì)彼此的信息掌握也不充分，相互之間會(huì)產(chǎn)生不信任。又由于拆遷是必然的，所以在政府的這種策略下，同盟會(huì)被瓦解。納什均衡的結(jié)果是政府能在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成拆遷。

在私益性的拆遷中，政府與被拆遷方則不存在博弈關(guān)系。所謂私益性拆遷是指以開發(fā)商和被拆遷人作為拆遷法律關(guān)系的主體，以獲取私人利益為目的的拆遷。實(shí)際中政府和被拆遷人之間的利益博弈是不成立的。真正的博弈方是開發(fā)商和被拆遷人。而政府只能作為博弈規(guī)則的制定者參與其中，并對(duì)房屋拆遷過程實(shí)施監(jiān)督和管理。但實(shí)際上并非如此，任何一級(jí)行政機(jī)構(gòu)都是有其自身利益的。一個(gè)理性的人追求的是自身利益的最大化，代表政府的集團(tuán)或個(gè)人也是一樣。所以在私益性的拆遷中，為了從開發(fā)商那里獲得土地使用權(quán)出讓金和房地產(chǎn)開發(fā)帶來的高稅收，一些地方政府打著公共利益的旗號(hào)大搞賣地拆遷，將原來居民的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，并給予被拆遷人很低的補(bǔ)償，嚴(yán)重?fù)p害被拆遷人的利益。所以地方政府在房屋拆遷中要分清自己所要扮演的角色，退出博弈，制定公正的博弈規(guī)則并督促規(guī)則的實(shí)施，維護(hù)社會(huì)公正。

二、政府與開發(fā)商之間的博弈

政府行政能力是指為完成政府職能規(guī)定的目標(biāo)和任務(wù)，擁有一定公共權(quán)力的政府組織所具有的維持本組織的穩(wěn)定存在和發(fā)展，有效地治理社會(huì)的能量和力量的總和。但是，一個(gè)地方政府也有著自身利益，它也會(huì)在拆遷中盡量地考慮自身利益的最大化。理性的地方政府會(huì)追求高效的政績，開發(fā)商則會(huì)最大化自己的經(jīng)濟(jì)利益。從這兩個(gè)目的出發(fā)，都有助于順利推行拆遷。

在政府與開發(fā)商之間的博弈中，政府有兩種策略：先供地后拆遷和先協(xié)商拆遷后供地。開發(fā)商也有兩種策略：選擇接受或不接受。矩陣如圖1所示：

若政府選先供地后拆遷開發(fā)商選接受，政府的得益會(huì)表較大，其主要來源就是，原本歸被拆遷人所有的土地使用權(quán)，被政府以土地使用權(quán)出讓金的形式讓渡給開發(fā)商，以及房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中的各種稅費(fèi)和開發(fā)完成后的各種管理費(fèi)用。但這一策略的行政成本很大，主要是由被拆遷方的訴訟等行為造成。開發(fā)商的得益也會(huì)很大。首先，這種策略給開發(fā)商帶來的交易成本低，再加上后期的開發(fā)利潤，使得開發(fā)商會(huì)很樂意接受這一策略組合。若政府選擇先供地后拆遷開發(fā)商選不接受，這種情況是不可能出現(xiàn)的。因?yàn)槲覀兯懻摰氖遣┺男袨槭墙⒃诶硇缘慕?jīng)濟(jì)人基礎(chǔ)之上的。再看第三種策略組合：政府選這先協(xié)商拆遷后供地而開發(fā)商選擇接受。這一策略組合下雖然政府的行政成本小，但其利益空間消失，并會(huì)帶來低效的政績。對(duì)開發(fā)商來講，則交易成本高，機(jī)會(huì)成本和社會(huì)成本小。最后一種策略：政府先協(xié)商拆遷后供地開發(fā)商不接受。兩博弈方在這一策略組合的得益均為零。

從上述四種策略中可以看到，如果政府從公共利益出發(fā)，多考慮被拆遷人的利益，則會(huì)出現(xiàn)第三種策略所帶來的結(jié)果?，F(xiàn)實(shí)中就不會(huì)出現(xiàn)各種拆遷事故和糾紛。城市拆遷管理政策的出臺(tái)過程是政府從公眾利益出發(fā)，與開發(fā)商進(jìn)行博弈的結(jié)果。其目的是為了維護(hù)被拆遷人的利益。但現(xiàn)實(shí)中代表政府的利益集團(tuán)或個(gè)人，為了追求高效的政績和私人利益，往往導(dǎo)致第一種策略組合的出現(xiàn)。因?yàn)闊o論是對(duì)政府還是開發(fā)商，偏離這種策略組合都不可能增大自己的得益。所以這種策略組合是本博弈的納什均衡。其博弈的結(jié)果就是政府和開發(fā)商實(shí)現(xiàn)雙贏，而被拆遷人的利益則受到損害。

三、開發(fā)商與被拆遷方之間的博弈

開發(fā)商與被拆遷方是拆遷博弈中的兩個(gè)主要博弈方。開發(fā)商出于商業(yè)目的看中了某地塊，想對(duì)其實(shí)施開發(fā)并獲利。因此他會(huì)同該地段的被拆遷人進(jìn)行談判，和被拆遷人簽訂拆遷合同。合同的簽訂過程就是一個(gè)博弈的過程。本博弈有一個(gè)假設(shè)前提：即開發(fā)商可以通過較低的成本從政府那里獲得土地使用權(quán)和拆遷許可。這個(gè)假設(shè)在現(xiàn)實(shí)中基本上都是成立的。

假定拆遷人（開發(fā)商）為博弈方1，被拆遷人為博弈方2。由于拆遷中一般都是先由拆遷人對(duì)被拆遷人提出一個(gè)安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，被拆遷人選擇接受與否。最后再由拆遷人決定是否實(shí)施強(qiáng)制拆遷。所以這是一個(gè)兩博弈方三階段的動(dòng)態(tài)博弈。假設(shè)開發(fā)商對(duì)被拆遷人的得益是了解的，因?yàn)樗梢晕性u(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷人的房地產(chǎn)做出評(píng)估，再結(jié)合自己提出的安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，被拆遷人的得益也就一清二楚了。對(duì)被拆遷人來說，雖然對(duì)拆遷人的得益不是很清楚，但也有個(gè)大致的了解。所以本博弈是一個(gè)完全信息動(dòng)態(tài)博弈。

先讓博弈方1提一個(gè)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，如果博弈方2認(rèn)為補(bǔ)償太低則可以選擇不接受，若認(rèn)為補(bǔ)償正常則可以接受，博弈宣告結(jié)束。我們可以認(rèn)為在開發(fā)商提出一個(gè)正常價(jià)被拆遷人選接受時(shí)，開發(fā)商的得益為5，其中包括了其在后期的開發(fā)利潤。而對(duì)被拆遷人來說，開發(fā)商提出的安置補(bǔ)償一般不會(huì)大于原來的生活標(biāo)準(zhǔn)，故在開發(fā)商提出的安置補(bǔ)償正常的情況下，可認(rèn)為被拆遷人的得益為0。在拆遷中，會(huì)出現(xiàn)開發(fā)商與評(píng)估機(jī)構(gòu)勾結(jié)壓低房地產(chǎn)價(jià)格的現(xiàn)象。所以當(dāng)博弈方1提出較低價(jià)時(shí)，博弈方2可選擇接受與否。若接受，博弈結(jié)束，博弈方1和2的得益分別為6和-1。在博弈方2選擇不接受時(shí)博弈方1又面臨兩種選擇。一種是放棄，結(jié)束博弈，雙方得益都為0；另一選擇是向政府申請(qǐng)實(shí)施強(qiáng)制拆遷。實(shí)施強(qiáng)制拆遷兩博弈方均會(huì)付出額外的成本。整個(gè)博弈的擴(kuò)展形如圖2所示。

本博弈的第三階段中，由于博弈方是理性的，故博弈方1一定會(huì)選強(qiáng)制拆遷。因?yàn)閺?qiáng)制拆遷是相對(duì)于放棄的占優(yōu)策略。逆推回第二階段，博弈方2的接受是相對(duì)于不接受的占優(yōu)策略，所以他一定會(huì)選擇接受。在第一階段中，由于提出較低價(jià)的得益6大于高價(jià)的得益5，所以博弈方1會(huì)選擇較低價(jià)。

故本博弈的子博弈精煉納什均衡為：博弈方1在第一階段選擇較低價(jià)，第三階段選強(qiáng)制拆遷，博弈方2在第二階段選擇接受。博弈的結(jié)果為開發(fā)商選擇較低價(jià)而被拆遷人選擇接受結(jié)束博弈。雙方的得益分別為6和-1。

博弈的結(jié)果顯然是不公平的。被拆遷人處于絕對(duì)弱勢(shì)地位。要找出結(jié)果的不公平之處，就要去找出博弈規(guī)則的不公正之處。本博弈規(guī)則中首先的一個(gè)不公正之處就是強(qiáng)制拆遷的存在。我國現(xiàn)行的城市房屋拆遷制度，按照國務(wù)院的規(guī)定，是指在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上，因城市建設(shè)發(fā)展的需要，經(jīng)過有關(guān)部門審批，由拆遷人拆除被拆遷人現(xiàn)有城市房屋，并給予被拆遷人安置補(bǔ)償?shù)囊徽追煞ㄒ?guī)制度。然而“城市發(fā)展建設(shè)的需要”是一個(gè)模糊的概念。既可能是出于公共利益的需要，又可能是出于商業(yè)性的開發(fā)。所以只要經(jīng)過政府批準(zhǔn)，就可以對(duì)城市房屋實(shí)施拆遷。這就剝奪了被拆遷人退出權(quán)，使其在拆遷中處于被動(dòng)地位。其次補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的不合理，不利于保護(hù)被拆遷人的利益。《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第24條規(guī)定：“貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷人房屋的區(qū)位，用途，建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評(píng)估價(jià)格確定。具體辦法有省，自治區(qū)，直轄市人民政府規(guī)定”。該規(guī)定雖然體現(xiàn)了等價(jià)交換的原則，但彈性太大，將權(quán)力下放給拆遷房屋所在地的人民政府。而政府在房屋拆遷中可以從開發(fā)商那里獲得較大數(shù)額的土地使用權(quán)出讓金，因此他們更容易聯(lián)合在一起，使行政權(quán)力和商業(yè)利益結(jié)合在一起，損害被拆遷人的利益。

四、規(guī)范城市拆遷行為的若干建議

第一，政府不參與拆遷人和被拆遷人的博弈，僅扮演游戲規(guī)則設(shè)定者的角色。政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)設(shè)定新的游戲規(guī)則，減少行政干預(yù)的成分和行政的傾向性，將行政作為調(diào)節(jié)拆遷人和被拆遷人的博弈的手段。

第二，建立順暢的溝通渠道。城市拆遷中的信息是不對(duì)稱的，開發(fā)商是信息優(yōu)勢(shì)方，而被拆遷人除了了解自身損失外，對(duì)被拆遷人的信息的了解幾乎為零。要使博弈方能夠在充分掌握對(duì)方信息的條件下作出理性的選擇，在拆遷中相互合作，多考慮對(duì)方的利益，在實(shí)現(xiàn)自身利益最大化的同時(shí)提升整體的利益。

第三，城市拆遷博弈中全面引入市場機(jī)制。整頓規(guī)范拆遷評(píng)估市場。拆遷補(bǔ)償要以市場評(píng)估價(jià)作為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，體現(xiàn)市場經(jīng)濟(jì)等價(jià)有償?shù)脑瓌t。

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（作者單位：武漢大學(xué)土木建筑工程學(xué)院）