“倒按揭”在中國能走多遠？

摘要：“倒按揭”作為保障老年人晚年生活的重要工具在歐美國家已經(jīng)比較成熟，在我國也開始浮出水面。我國“倒按揭”面臨著一系列的困難，如傳統(tǒng)觀念的問題、風(fēng)險控制的問題等。但中國老齡化的發(fā)展使我們不得不探索“倒按揭”，以解決老年人的社會保障問題。為了有效推行“倒按揭”，我國還需要從很多方面進行配套性改革。

關(guān)鍵詞：倒按揭；以房養(yǎng)老；抵押貸款；有效環(huán)境

一、“倒按揭”及其背景

“倒按揭”，即“反向住房抵押貸款”，俗稱“以房養(yǎng)老”，是指房屋產(chǎn)權(quán)擁有者，把自有產(chǎn)權(quán)的房子抵押給銀行、保險公司等金融機構(gòu)，后者在綜合評估借款人年齡、生命期望值、房產(chǎn)現(xiàn)在價值以及預(yù)計房主去世時房產(chǎn)的價值等因素后，在一定年限內(nèi)每月給房主一筆固定的錢，房主繼續(xù)獲得居住權(quán)，一直延續(xù)到房主去世；當(dāng)房主去世后，其房產(chǎn)出售，所得用來償還貸款本息，其升值部分亦歸抵押權(quán)人所有。

住房“倒按揭”業(yè)務(wù)起源于荷蘭，成熟于美國。20世紀(jì)80年代中期美國新澤西州勞瑞山的一家銀行率先推出此業(yè)務(wù)，之后迅速在美國得到普及和推廣，成為一種成熟的貸款方式。該業(yè)務(wù)在加拿大、新加坡、日本等發(fā)達國家日趨興旺，極大地影響和改變了這些國家老年人的生活方式。

二、在我國實施“倒按揭”的困難

幾年前中國農(nóng)業(yè)銀行就已經(jīng)開始“倒按揭”業(yè)務(wù)的研究，由于各種操作性的困難，一直未能付諸實施。

（一）傳統(tǒng)觀念的抵制

中國人不僅有“但存方寸地，留予子孫耕”的傳統(tǒng)觀念，而且具有較強的世襲繼承思想。從中國古代開始，長輩就希望把所有的家產(chǎn)留給自己的子孫，希望后代能將家族的遺產(chǎn)繼承下去。傳統(tǒng)觀念的存在，使長輩認為只有把房子留給子孫才是正確的選擇；而子孫也認為長輩把房子留給自己是理所當(dāng)然的。

（二）風(fēng)險控制的不確定性

按揭貸款的風(fēng)險隨時間的推移不斷減小，而“倒按揭”恰恰相反，隨著時間的推移，利率的不穩(wěn)定及房屋維修不當(dāng)?shù)确矫娴囊蛩貢哟笫袌鲲L(fēng)險。風(fēng)險不斷增大，金融機構(gòu)控制風(fēng)險的難度也較大。風(fēng)險控制的不確定性阻止了“倒按揭”的迅速推行。

（三）技術(shù)人才儲備不足

由于確定“倒按揭率”涉及到房地產(chǎn)市場走勢、人均預(yù)期壽命等因素，只有在獲得大量穩(wěn)定可靠的數(shù)據(jù)后，經(jīng)過精算才能確定，而我國尚未儲備足夠的精算人才來進行此類測算。在此背景下，銀行確定倒按揭率的難度很大，倒按揭率過高，借款人不接受；而倒按揭率過低，金融機構(gòu)則可能要虧損。

（四）考核技術(shù)的難題

目前，國內(nèi)大部分金融機構(gòu)對經(jīng)營部門的業(yè)績考核是按年度進行的，而倒按揭業(yè)務(wù)要獲利需經(jīng)過較長時間，因此盡管倒按揭能拓寬金融機構(gòu)的利潤空間，但現(xiàn)實的考核機制卻抑制了經(jīng)營者對“倒按揭”這種遠期效益品種的興趣。

三、“倒按揭”在中國的前景

盡管“倒按揭”在我國的實施存在種種困難因素，但“倒按揭”業(yè)務(wù)在我國是否還有光明的前景，答案是肯定的。

（一）中國的老齡化問題對“倒按揭”有較大的需求

如上海市的老齡人口的變化趨勢，數(shù)據(jù)表明，未來20年上海的60歲及以上的老年人口將呈現(xiàn)急劇增長的態(tài)勢。而全國老年人口的變化趨勢，數(shù)據(jù)表明，到2005年底，中國60歲以上的老年人近1.44億，占總?cè)丝诘?1%。目前，中國老年人口正以年均約3%的速度增長。

我國如何面對快速增長的老年人群體呢？如何妥善而有效地安排老年人的生活呢？顯然，單純地靠政府的社會保障不僅會對國家的長遠發(fā)展將會起到阻礙作用，而且在城鄉(xiāng)分割的社會保障條件會形成對農(nóng)村老齡人口又一次重大歧視。如果僅僅依靠子女來承擔(dān)老齡人口的養(yǎng)老問題也不太現(xiàn)實。20世紀(jì)70年代推出的計劃生育政策形成了大量的獨生子女，如果由夫妻兩人贍養(yǎng)4位老人無疑會極大地增加子女的生活壓力，這也是傳統(tǒng)觀念較重的老年人所不愿意看到的?！暗拱唇摇睒I(yè)務(wù)的推出能夠很好地解決老年人群體的養(yǎng)老問題，又不增加政府和子女的負擔(dān)，無疑是一個很好的選擇。

（二）社會經(jīng)濟的發(fā)展正不斷沖擊和淡化傳統(tǒng)觀念

中國改革開放近30年來取得了一系列驚人的成績，國家的國民經(jīng)濟總值在近10年增長近3倍，人們的生活水平也開始逐漸提高。很多人的觀念已經(jīng)開始轉(zhuǎn)變，老人們逐漸開始不操心自己的兒女的生活，而是越來越多地享受自己的晚年生活，讓自己更快樂、更輕松。那種傳統(tǒng)的“但存方寸地，留予子孫耕”觀念開始淡化，父母與子女開始成為兩個相對的獨立體。這就為“倒按揭”在我國發(fā)展創(chuàng)造了條件。

四、構(gòu)建和完善“倒按揭”實施的有效環(huán)境

為了有效推行“倒按揭”業(yè)務(wù)，我國在借鑒國外成功經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，需要建立起良好的實施環(huán)境。

（一）充分發(fā)揮政府在“倒按揭”養(yǎng)老模式中的調(diào)控作用

由于“倒按揭”的特殊性，它能促進養(yǎng)老事業(yè)和社會保障的發(fā)展，但又是具有高風(fēng)險的金融產(chǎn)品。因此，政府既要開放政策，鼓勵其發(fā)展，以提高人們的生活水平；又要進行適當(dāng)調(diào)控，防止由于經(jīng)營不當(dāng)而造成經(jīng)濟波動。由于“倒按揭”這種養(yǎng)老模式的特殊性，以及我國目前的現(xiàn)實情況，政府部門中的房管部門可以承擔(dān)起這方面的主要工作。房管部門是目前基層房屋產(chǎn)權(quán)管理、經(jīng)濟適用房管理等多項工作的管理部門，房管部門作為這項工作的主管部門具有許多優(yōu)勢。房管部門要做好統(tǒng)籌管理，規(guī)范各方行為，使得這種模式能合法合理并有效推行，作為政府部門種專職管理社會養(yǎng)老的民政部門則要和房管部門形成長期的有效溝通機制，為最后形成專門的部門來管理“倒按揭”養(yǎng)老模式，最終到達SS-GOI模型打下良好的基礎(chǔ)。

（二）構(gòu)建良好的金融環(huán)境

首先，我們要加強銀行資產(chǎn)評估、保險精算等高技術(shù)人才的培養(yǎng)。“倒按揭”業(yè)務(wù)之所以難以在我國很好地發(fā)展，其中一個很重要的原因就是我國缺乏相關(guān)技術(shù)人員。因此，應(yīng)當(dāng)加強精算人才的培養(yǎng)，為“倒按揭”業(yè)務(wù)的開展提供有效的人才儲備。其次，我們要加快對各種金融體制的改革進程，學(xué)習(xí)西方先進的經(jīng)驗，充分運用后發(fā)優(yōu)勢，在我國國情的基礎(chǔ)上來構(gòu)建一個相對健全的金融體制，構(gòu)建一個相對穩(wěn)定的金融環(huán)境，使得“倒按揭”養(yǎng)老模式的推行能夠真正做到既解決社會養(yǎng)老問題，又合理有效規(guī)避金融風(fēng)險。最后，各銀行保險等機構(gòu)本身要充分面向市場設(shè)置合理有效的理財產(chǎn)品。使得最廣泛的客戶能夠接受這種養(yǎng)老方式，促進成熟的“倒按揭”市場的構(gòu)建和形成。

（三）建立綜合的“倒按揭”開辦機構(gòu)

我國銀行、保險、社保、房地產(chǎn)等機構(gòu)的缺點，決定其均難于單獨勝任“倒按揭”業(yè)務(wù)，因此應(yīng)該建立一個以銀行為主體，保險和社保機構(gòu)為補充，房地產(chǎn)中介機構(gòu)參與其中的“倒按揭”開辦機構(gòu)。從銀行方面考慮，其資金比較充裕，個人儲蓄存款中用于購買住房、準(zhǔn)備養(yǎng)老的資金也占有較高的比例，有開辦傳統(tǒng)房地產(chǎn)貸款的經(jīng)驗。但是“倒按揭”養(yǎng)老模式運行周期長，而銀行的存款周期較短，雙方的持續(xù)期不匹配。從保險公司方面看，尤其是壽險公司長期從事養(yǎng)老保險的業(yè)務(wù)，在壽險產(chǎn)品的開發(fā)和推廣上有豐富的經(jīng)驗，但由于政策的限制，我國的保險公司尚不具備金融信貸的功能。國內(nèi)的保險資金也不允許直接投資普通的房地產(chǎn)項目。就社會保障機構(gòu)而言，雖然具備雄厚的資金實力，業(yè)務(wù)范圍與養(yǎng)老事業(yè)密切相關(guān)，但這項業(yè)務(wù)涉及貸款的發(fā)放與抵押房屋的評估、維護、銷售等工作都不是社保機構(gòu)的專長。另外，房地產(chǎn)公司及會計師事務(wù)所、律師事務(wù)所、房地產(chǎn)評估事務(wù)所等中介機構(gòu)，在開展反相抵押貸款業(yè)務(wù)的過程中是不可或缺的，但他們不可能成為主角。因此，開展“倒按揭”養(yǎng)老業(yè)務(wù)一定要將它們結(jié)合起來，優(yōu)勢互補，共擔(dān)風(fēng)險。

五、建議：SS-GOI模型探討

基于上面對于“倒按揭”業(yè)務(wù)的有效環(huán)境的分析，我們建議推行“倒按揭”業(yè)務(wù)可以采用SS-GOI模型（見圖1）。SS-GOI模型中的SS是social security（社會保障），G是government（政府），O是older（老年人），I是institution（機構(gòu)），主要內(nèi)容就是指以社會保障為核心，以政府、老年人、實施“倒按揭”業(yè)務(wù)的相關(guān)機構(gòu)為主體，通過政府的“廉租房”或“經(jīng)濟適用房”政策將房屋賣給生活困難的老年人，解決他們的住房問題，而這些老年人在滿足條件后又可以將房屋以“倒按揭”方式抵押給實施“倒按揭”業(yè)務(wù)的相關(guān)機構(gòu)，使其生活更加寬裕，而實施“倒按揭”業(yè)務(wù)的相關(guān)機構(gòu)在借款人去世后將房屋變賣獲得利潤，如果房屋的市場價格低于付出的借款，政府可以給予一定的經(jīng)濟補償，從而滿足政府、老年人和“倒按揭”業(yè)務(wù)的相關(guān)機構(gòu)三方利益，進而促進社會福利的“倒按揭”實施模式。

參考文獻：

1、應(yīng)明明，劉方磊.我國商業(yè)銀行實施倒按揭風(fēng)險分析[J].合作經(jīng)濟與科技，2007(6).

2、劉立剛，尹艷芬.我國實施住房倒按揭可行性研究[J].商業(yè)時代，2007(23).

3、王仁濤，王增忠.房地產(chǎn)市場因素對我國發(fā)展倒按揭貸款的影響[J].中國房地信息，2006(8).

4、魯曉明.我國應(yīng)開展住房倒按揭業(yè)務(wù)[J].中國房地產(chǎn)，2005(12).

5、馮莉，金林平.論我國實行住房倒按揭存在的難題、原因與對策[J].當(dāng)代經(jīng)理人，2005(5).