投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則解讀

　　【摘 要】 本文就《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》的具體內(nèi)容作一解讀，以便更好地理解、貫徹、執(zhí)行新準(zhǔn)則。
　　【關(guān)鍵詞】 新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則； 投資性房地產(chǎn)； 計(jì)量
　　
　　《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》（以下簡(jiǎn)稱新準(zhǔn)則）是新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系中新增的一項(xiàng)重要內(nèi)容，是為了規(guī)范投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量和相關(guān)信息的披露而制定的。
　　
　　一、關(guān)于投資性房地產(chǎn)的界定
　　
　　新準(zhǔn)則定義為：投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，并能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。具體為已出租的、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及已出租的建筑物，不包括自用和作為存貨核算的房地產(chǎn)。
　　（一）新準(zhǔn)則規(guī)范的投資性房地產(chǎn)范圍的劃分標(biāo)志或原則
　　新準(zhǔn)則未明示，《國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)——投資性房地產(chǎn)》（下稱國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則）認(rèn)為，投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量在很大程度上獨(dú)立于企業(yè)持有的其它資產(chǎn)，至于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)或供應(yīng)過(guò)程中使用的房地產(chǎn)（或用于管理目的的房地產(chǎn)），其產(chǎn)生的現(xiàn)金流量不僅歸屬于該項(xiàng)房地產(chǎn)，而且歸屬于在生產(chǎn)或供應(yīng)過(guò)程中所使用的其他資產(chǎn)。正因?yàn)檫@一點(diǎn)，因此，將投資性房地產(chǎn)與自用房地產(chǎn)區(qū)分開(kāi)來(lái)。
　?。ǘ┬聹?zhǔn)則規(guī)范的投資性房地產(chǎn)范圍
　　具體還應(yīng)包括：
　　1.為長(zhǎng)期資本增值而持有的土地，不包括在正常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中為短期銷售而持有的土地。計(jì)劃長(zhǎng)期持有或計(jì)劃短期持有是否為劃分或確認(rèn)投資性房地產(chǎn)的標(biāo)志或條件，新準(zhǔn)則未明確規(guī)定。
　　2.尚未確定未來(lái)用途的土地（如果企業(yè)尚未確定將其持有的土地用于自用還是用于在正常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的短期銷售，則持有的土地應(yīng)視為用于資本增值）。
　　3.企業(yè)擁有（或企業(yè)在融資租賃下持有）并在一項(xiàng)或多項(xiàng)經(jīng)營(yíng)租賃下租出的建筑物。
　　4.準(zhǔn)備在一項(xiàng)或多項(xiàng)經(jīng)營(yíng)租賃下租出的空閑建筑物。
　?。ㄈ┎粚儆谛聹?zhǔn)則規(guī)范的投資性房地產(chǎn)
　　具體為：
　　1.持有的為在正常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中銷售或?yàn)殇N售而處于建造或開(kāi)發(fā)過(guò)程中的房地產(chǎn)，如為了在不久的將來(lái)處置或?yàn)殚_(kāi)發(fā)和銷售而專門取得的房地產(chǎn)。
　　2.為第三方在建在開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)，即新準(zhǔn)則規(guī)定的“企業(yè)代建的房地產(chǎn)，適用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第15號(hào)——建造合同》”。
　　3.自用房地產(chǎn)，包括持有的將來(lái)用于自用的、為將來(lái)開(kāi)發(fā)并隨后作為自用的、職工占用的以及待處置的自用房地產(chǎn)。
　　4.為將來(lái)作為投資性房地產(chǎn)而正在建造或開(kāi)發(fā)過(guò)程中的房地產(chǎn)。其在建造或開(kāi)發(fā)活動(dòng)完成之前，不適用新準(zhǔn)則；待建造或開(kāi)發(fā)活動(dòng)完成時(shí)，作為投資性房地產(chǎn)。但對(duì)已經(jīng)是投資性房地產(chǎn)、目前正在進(jìn)行改建以為將來(lái)繼續(xù)作為投資性房地產(chǎn)使用的，適用新準(zhǔn)則。
　　5.閑置地不屬于投資性房地產(chǎn)。
　?。ㄋ模┓康禺a(chǎn)的一部分用于賺取租金或資本增值，另外一部分則用于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)或供應(yīng)，或用于管理目的，應(yīng)當(dāng)如何處理
　　新準(zhǔn)則未予明確，可按照國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行判斷處理，即如果這些部分能夠分別出售（或采用融資租賃方式分別出租），則應(yīng)分別計(jì)量核算；如果這些部分不能分別出售，則只有在不重要的部分是用于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)或供應(yīng)，或用于管理目的的情況下，才能將該項(xiàng)房地產(chǎn)視為投資性房地產(chǎn)。
　?。ㄎ澹┢髽I(yè)向其持有的房地產(chǎn)的使用者提供服務(wù)對(duì)是否判斷為投資性房地產(chǎn)的影響
　　比如，辦公樓的業(yè)主向其承租人提供保安和維修服務(wù)，一家企業(yè)擁有并經(jīng)營(yíng)一家旅館，其向客人提供的服務(wù)是整個(gè)協(xié)議的一個(gè)重要組成部分，該辦公樓和旅館能否被視為投資性房地產(chǎn)？新準(zhǔn)則沒(méi)有給出明確具體的判斷標(biāo)準(zhǔn)，可參照國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則給出的原則來(lái)進(jìn)行判斷，即：企業(yè)向其持有的房地產(chǎn)的使用者提供輔助服務(wù)，如果該服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中并不是重要的組成部分，則企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)房地產(chǎn)視為投資性房地產(chǎn)；在另外一些情況下，提供的服務(wù)構(gòu)成相對(duì)重要的組成部分，則不視為投資性房地產(chǎn)。以此判斷，前述“辦公樓”視為投資性房地產(chǎn)，“旅館”是自用房地產(chǎn)，不是投資性房地產(chǎn)。
　?。┢髽I(yè)將其擁有的房地產(chǎn)出租給其母公司或另一家子公司使用，涉及單個(gè)財(cái)務(wù)報(bào)表和合并財(cái)務(wù)報(bào)表對(duì)該房地產(chǎn)不同的列報(bào)方式問(wèn)題
　　在包括母公司和本企業(yè)，或另一家子公司和本企業(yè)在內(nèi)的合并財(cái)務(wù)報(bào)表中，該項(xiàng)房地產(chǎn)不符合投資性房地產(chǎn)的條件，從整個(gè)集團(tuán)來(lái)看其屬于自用房地產(chǎn)，因此合并財(cái)務(wù)報(bào)表不能作為投資性房地產(chǎn)列報(bào)；但從擁有房地產(chǎn)的單個(gè)企業(yè)來(lái)看，如果符合新準(zhǔn)則的定義，出租人在其單個(gè)財(cái)務(wù)報(bào)表中應(yīng)將該項(xiàng)房地產(chǎn)作為投資性房地產(chǎn)。
　　
　　二、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)
　　
　　新準(zhǔn)則規(guī)定的確認(rèn)條件是同時(shí)滿足“與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)”和“投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量”兩個(gè)條件。
　　第一項(xiàng)確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，需要企業(yè)在初始確認(rèn)時(shí)根據(jù)可取得的證據(jù)對(duì)相關(guān)未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益流入的確定程度作出估計(jì)；第二項(xiàng)確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)一般容易滿足，資產(chǎn)購(gòu)置交易本身已表明了它的成本。
　　
　　三、投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量
　　
　　新準(zhǔn)則規(guī)定投資性房地產(chǎn)初始應(yīng)按其成本計(jì)量，即：外購(gòu)成本包括買價(jià)、相關(guān)稅費(fèi)和直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出，自建成本包括建造該資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出，其他方式取得的投資性房地產(chǎn)成本按照相關(guān)準(zhǔn)則規(guī)定確定。該初始計(jì)量規(guī)定包含了以下內(nèi)容：
　　一是交易費(fèi)用應(yīng)包括在初始計(jì)量之中。
　　二是外購(gòu)取得中“可直接歸屬于投資性房地產(chǎn)的支出”包括：法律服務(wù)的職業(yè)收費(fèi)，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅和其他交易費(fèi)用等。
　　三是自建成本的“必要支出”應(yīng)當(dāng)不含投資性房地產(chǎn)的啟動(dòng)費(fèi)用，建造或開(kāi)發(fā)過(guò)程中浪費(fèi)的材料，人工或其他資源等非正常損失。
　　
　　四、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出
　　
　　新準(zhǔn)則規(guī)定，其后續(xù)支出滿足該準(zhǔn)則規(guī)定的兩個(gè)確認(rèn)條件的，計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本，否則計(jì)入當(dāng)期損益。在具體理解和判斷時(shí)：
　　第一，如果超出原先對(duì)已有投資性房地產(chǎn)估計(jì)的未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)，與已確認(rèn)的某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)相關(guān)的后續(xù)支出應(yīng)增加投資性房地產(chǎn)的賬面金額，所有其他后續(xù)支出應(yīng)在發(fā)生的當(dāng)期確認(rèn)為費(fèi)用。
　　第二，對(duì)后續(xù)支出是否進(jìn)行了恰當(dāng)?shù)臅?huì)計(jì)處理，有賴于對(duì)其初始計(jì)量和確認(rèn)時(shí)對(duì)相關(guān)情況的考慮。比如：在確定某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的賬面金額時(shí)，考慮了未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的損失，那么為恢復(fù)該資產(chǎn)的預(yù)期未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益而發(fā)生的后續(xù)支出，就應(yīng)當(dāng)資本化；某項(xiàng)資產(chǎn)的買價(jià)反映了企業(yè)為使該資產(chǎn)達(dá)到工作狀態(tài)在未來(lái)必須發(fā)生支出的義務(wù)，后續(xù)支出也應(yīng)當(dāng)資本化（如購(gòu)置需要整修的建筑物，其后續(xù)支出應(yīng)當(dāng)增加其賬面金額）。
　　
　　五、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量
　　
　　新準(zhǔn)則規(guī)定了兩種計(jì)量模式，即“成本模式”和“公允價(jià)值模式”。采用“公允價(jià)值模式”必須同時(shí)滿足“投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)”、“企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)”兩個(gè)條件；不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，直接以公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，差額計(jì)入損益。另外，“成本模式”可轉(zhuǎn)為“公允價(jià)值模式”，但“公允價(jià)值模式”不得轉(zhuǎn)為“成本模式”。在具體理解和判斷時(shí)：
　　（一）什么是公允價(jià)值
　　一般認(rèn)為，公允價(jià)值是指在公平交易中，熟悉情況的當(dāng)事人自愿據(jù)以進(jìn)行資產(chǎn)交換的金額?！肮浇灰住辈淮嬖谔貏e或特殊關(guān)系，假定是在非關(guān)聯(lián)方之間進(jìn)行的，各方各自獨(dú)立發(fā)生行為?！笆煜で闆r”指自愿的購(gòu)銷雙方都對(duì)投資性房地產(chǎn)的性質(zhì)和特征、其實(shí)際和潛在的用途以及資產(chǎn)負(fù)債表目的市場(chǎng)狀態(tài)相當(dāng)熟悉。也就是說(shuō)，公允價(jià)值應(yīng)當(dāng)是在資產(chǎn)負(fù)債表日符合公允價(jià)值定義的、在市場(chǎng)上可以合理取得的最可能的價(jià)格。也就是銷售者能夠合理取得的最好價(jià)格，購(gòu)買者能夠合理取得的最有利的價(jià)格。這種估計(jì)不包括在特殊條件或情形下夸大或縮小的估計(jì)價(jià)格，如不規(guī)范的融資、售后租回以及與銷售有關(guān)的任何人所給予的特殊對(duì)價(jià)或讓步等。
　　
　?。ǘ┤绾卫斫馔顿Y性房地產(chǎn)公允價(jià)值？其內(nèi)涵和外延如何界定
　　1.投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值是指其在資產(chǎn)負(fù)債表日（而非之前或之后）的市場(chǎng)價(jià)值，因?yàn)楣蕛r(jià)值的定義實(shí)際上假設(shè)了銷售合同的交易和完成是同步的，沒(méi)有任何價(jià)格上的差異。同時(shí)，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值不反映為提高或改善房地產(chǎn)而發(fā)生的未來(lái)資本性支出，也不反映由未來(lái)資本性支出所產(chǎn)生的相關(guān)未來(lái)利益。
　　2.企業(yè)確定的公允價(jià)值不應(yīng)扣除企業(yè)在銷售或其他處置過(guò)程中可能發(fā)生的交易費(fèi)用。
　　3.公允價(jià)值通常是在同一地點(diǎn)和相同條件的活躍市場(chǎng)對(duì)相似的房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格以及相似的租賃和其它合同所確定的現(xiàn)時(shí)價(jià)格。對(duì)建筑物而言，其相似性是指所處地理位置和環(huán)境相同、性質(zhì)相同以及結(jié)構(gòu)類型、新舊程度、可使用狀況相同或相近；對(duì)于土地使用權(quán)而言，其相似性是指同一城區(qū)、同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境、可使用狀況相同或相近的土地。企業(yè)應(yīng)當(dāng)注意分辨和識(shí)別該房地產(chǎn)在性質(zhì)、地理位置或狀況方面的差異，或與房地產(chǎn)有關(guān)的租賃和其它合同條款方面的差異。
　　4.公允價(jià)值有別于使用價(jià)值。公允價(jià)值既反映了“市場(chǎng)參與者”的知識(shí)和估計(jì)，也反映了與市場(chǎng)參與者相關(guān)的各種因素；使用價(jià)值反映了“企業(yè)”的知識(shí)和估計(jì)，也反映了只針對(duì)于“特定企業(yè)”的各種“特定實(shí)體”因素，這些因素一般不適用于其它企業(yè)。一般認(rèn)為，公允價(jià)值不包括、不反映：（1）將不同地理位置的房地產(chǎn)進(jìn)行組合所產(chǎn)生的附加值；（2）投資性房地產(chǎn)與其它資產(chǎn)之間的協(xié)同作用；（3）針對(duì)于目前企業(yè)或業(yè)主的法定權(quán)利或法律約束；（4）針對(duì)于目前業(yè)主的稅收利益或稅收負(fù)擔(dān)。
　　5.在確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值時(shí)，應(yīng)避免重復(fù)計(jì)算已在資產(chǎn)負(fù)債表中單獨(dú)確認(rèn)的資產(chǎn)或負(fù)債。如電梯或空調(diào)等設(shè)備一般包括在建筑物即投資性房地產(chǎn)之中，而不單獨(dú)作為非投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)予以確認(rèn)；又如某一間辦公室與配置的家具一同出租，辦公室的公允價(jià)值包括家具的公允價(jià)值（其租金收益是涵蓋了所配置家具的收益），亦即企業(yè)不應(yīng)將家具作為一項(xiàng)單獨(dú)的資產(chǎn)確認(rèn)；再如，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值不包括預(yù)付的或應(yīng)計(jì)的經(jīng)營(yíng)租賃收益（因?yàn)槠髽I(yè)已將其確認(rèn)為一項(xiàng)單獨(dú)的負(fù)債或資產(chǎn)）。
　?。ㄈ┰趯?shí)務(wù)操作中如何取得投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值
　　一是委托專業(yè)的評(píng)估估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估估價(jià)。投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值依賴于具獨(dú)立資格的評(píng)估師所作評(píng)估的程度，具備獨(dú)立資格的評(píng)估師應(yīng)具有國(guó)家認(rèn)可的相關(guān)專業(yè)資格，并具有對(duì)所評(píng)估的投資性房地產(chǎn)的地理位置和種類方面的近期經(jīng)驗(yàn)，要求評(píng)估機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員掌握豐富的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)資料和扎實(shí)的估價(jià)理論知識(shí)。
　　二是自行確定。在企業(yè)自行確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮自身的專業(yè)水平和能力；同時(shí)應(yīng)當(dāng)審視和披露所采用的方法及重要假設(shè)、房地產(chǎn)的性質(zhì)和缺乏可比的市場(chǎng)數(shù)據(jù)、公允價(jià)值的確定是取得了市場(chǎng)證據(jù)還是更多地依賴于其它因素等。
　?。ㄋ模┬聹?zhǔn)則規(guī)定“公允價(jià)值模式”不得轉(zhuǎn)為“成本模式”
　　也就是說(shuō)，如果企業(yè)原先按公允價(jià)值計(jì)量某一項(xiàng)投資性房地產(chǎn)，即使可比的市場(chǎng)交易變得不經(jīng)常發(fā)生或市場(chǎng)價(jià)格變得不易取得，在該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)處于變?yōu)樽杂没蚱髽I(yè)為以后在正常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中銷售而開(kāi)始開(kāi)發(fā)之前，企業(yè)仍應(yīng)按公允價(jià)值對(duì)其計(jì)量。
　　
　　六、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換
　　
　　新準(zhǔn)則規(guī)定的轉(zhuǎn)換條件易于理解，但未規(guī)定其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的條件。因此，需要注意的是：原作為投資性房地產(chǎn)的土地使用權(quán)為銷售而開(kāi)始開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，從而證明其用途發(fā)生了變化，企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)房地產(chǎn)由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換成存貨；相應(yīng)地，如果企業(yè)決定處置某項(xiàng)不需進(jìn)一步開(kāi)發(fā)的投資性房地產(chǎn)，在終止確認(rèn)（從資產(chǎn)負(fù)債表中消除）之前，應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)而不應(yīng)作為存貨進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。類似地，如果企業(yè)為在將來(lái)繼續(xù)作為投資性房地產(chǎn)使用而開(kāi)始對(duì)某項(xiàng)現(xiàn)有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改建，改建期間企業(yè)應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，而不應(yīng)將其重新劃歸為自用房地產(chǎn)。
　　新準(zhǔn)則規(guī)定，在“成本模式”下，應(yīng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值。也就是說(shuō)，在企業(yè)采用“成本模式”的情況下，投資性房地產(chǎn)、自用房地產(chǎn)和存貨之間的相互轉(zhuǎn)換不應(yīng)改變所轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)的賬面金額，也不改變?cè)擁?xiàng)房地產(chǎn)計(jì)量或披露的成本。至于在“公允價(jià)值模式”下的轉(zhuǎn)換，均以轉(zhuǎn)換當(dāng)日其公允價(jià)值作為入賬價(jià)值，但其公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額的處理規(guī)定則有所不同，即投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用的，差額（借差或貸差）均計(jì)入當(dāng)期損益；自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，借方差額（即公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值）計(jì)入當(dāng)期損益（體現(xiàn)了“穩(wěn)健原則”），貸方差額（即公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值）計(jì)入所有者權(quán)益（應(yīng)當(dāng)是計(jì)入“資本公積”科目）。
　　
　　七、投資性房地產(chǎn)的處置
　　
　　新準(zhǔn)則規(guī)定，當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置或永久退出使用且預(yù)計(jì)不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時(shí)，應(yīng)終止確認(rèn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)，處置凈額計(jì)入當(dāng)期損益。
　　結(jié)合《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》，處置投資性房地產(chǎn)所產(chǎn)生的應(yīng)收對(duì)價(jià)，初始應(yīng)按公允價(jià)值確認(rèn)。如果投資性房地產(chǎn)的付款額延期支付，則收到的對(duì)價(jià)初始應(yīng)按與現(xiàn)金價(jià)格相等的金額予以確認(rèn)。對(duì)價(jià)的名義金額和與現(xiàn)金價(jià)格相等的金額之間的差額，應(yīng)在合同或協(xié)議期內(nèi)采用實(shí)際利率法進(jìn)行攤銷，計(jì)入當(dāng)期損益。●
　　
　　【主要參考文獻(xiàn)】
　　[1] 中華人民共和國(guó)財(cái)政部制定. 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則.經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2006.
　　[2] 中華人民共和國(guó)財(cái)政部會(huì)計(jì)司編寫組.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解.人民出版社，2007.