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    對話仉樹懷:萬科降價出于資金回籠的需要

    2008-12-29 00:00:00
    中國商人 2008年4期


      
      萬科出于資金回籠的需要
      中國商人:如何看待以萬科為首的房地產(chǎn)企業(yè)的降價行為?這種降價會不會引發(fā)房地產(chǎn)市場的骨牌效應(yīng)?
      仉樹懷:不會。我認為萬科是在回籠資金。一些房地產(chǎn)企業(yè)為了達到快速回籠資金的目的,采取一些降價行為是可以理解的。萬科此番降價,一方面是出于資金回籠的需要,另一方面也是為了在市場中拿到更多的地塊,兩個方面的原因造成的。
      此番降價不會造成市場的連鎖反應(yīng)。因為整個市場的剛性需求是存在的,這是一個趨勢。
      中國商人:在布局全國的過程中,北京建工地產(chǎn)目前做了哪些工作?
      仉樹懷:北京建工地產(chǎn)是從北京建工集團的房地產(chǎn)事業(yè)部發(fā)展而來。是代法人單位。目前有濟南、上海、蘇州、廣州、西安等五家分公司。濟南是我們安排在環(huán)渤海灣地區(qū)的一粒棋子,上海是長三角的龍頭,蘇州有向長江中上游輻射的態(tài)勢,廣州分公司控制珠三角,西安分公司是進軍西北的橋頭堡。濟南公司和蘇州公司的第一個項目,目前都已經(jīng)開始在銷售。蘇州公司上個月還拿到了一塊新的土地。其他的幾個項目都運作良好。
      中國商人:作為北京一家資格較老的房地產(chǎn)開發(fā)公司,北京建工地產(chǎn)似乎也有20年了?但規(guī)模比不上萬科?
      仉樹懷:建工地產(chǎn)到今年,正好成立20年。是北京市最早的五家國有房地產(chǎn)開發(fā)公司之一。從1990年開始,我們開始調(diào)整戰(zhàn)略結(jié)構(gòu),開始把房地產(chǎn)板塊作為一個重要的發(fā)展方向。2001年,我們銷售的房地產(chǎn)面積為7.5萬平米,銷售額7千多萬。2007年,我們的銷售額是20多個億。這五年是公司大發(fā)展的五年。2003年,被建設(shè)部評為全國十大創(chuàng)新型房地產(chǎn)企業(yè)之一。
      要說規(guī)模,我們比不了萬科。但我們成長快ogRve77TVOkjZjbmLI51bL/augeZT8T/OCrGqhaBdSI=,發(fā)展極為良性。更重要的是,我們沒有不良資產(chǎn)。這得益于兩個方面,一是建工地產(chǎn)有一個強有力的領(lǐng)導(dǎo)班子,第二是集團在這方面的決策都是非常正確的。從2002年開始算起,我們開發(fā)的樓盤銷售都非常好。整個安惠北里小區(qū)就是我們開發(fā)的,五里店小區(qū)也是。2001年以后,我們又開發(fā)了百子灣一號、陽光新干線、榮御家園等知名小區(qū)。2007年我們中標了宋家莊經(jīng)濟適用房項目,這北京也是全中國第一個以招標形式在建的經(jīng)濟適用房小區(qū)。
      
      向節(jié)能和環(huán)保方面傾斜
      中國商人:在銷售上,有沒有受大氣候的影響?
      仉樹懷:影響不大。到目前為止,我們基本上還是正常銷售。
      中國商人:銷售價位一般定在那個區(qū)間?
      仉樹懷:榮御家園在一萬八至二萬三之間。
      中國商人:有沒有降價的情況?
      仉樹懷:沒有。像我們的產(chǎn)品是不會降價的,因為品質(zhì)擺在哪兒。
      中國商人:我們有沒有一個十年規(guī)劃或五年規(guī)劃?
      仉樹懷:有。去年我們出臺了一個十年規(guī)劃。7年后,我們的年銷售額應(yīng)該達到46個億。
      中國商人:從目前來看,2008年的中國地產(chǎn)業(yè)都有一個不確定的波動存在,這種波動對北京建工地產(chǎn)有無影響?如果有,影響有多大?
      仉樹懷:影響肯定會有。而且對每一個房地產(chǎn)企業(yè)都有影響。不同的產(chǎn)品影響的幅度會有所不同。最近四年來,國家對房地產(chǎn)的調(diào)控一直都在進行。一是流通量過剩,二是對房地產(chǎn)發(fā)展的一個調(diào)控。這幾年,房地產(chǎn)業(yè)對國家GDP的貢獻都在40%以上,對整個國民經(jīng)濟的拉動意義重大。另外一個方面,就是帶動了就業(yè)。是一個不可缺少的行業(yè)。國家調(diào)控是為了更好、更平穩(wěn)地讓其持續(xù)發(fā)展,這是國家調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的終極目的。作為我們做企業(yè)的,既要根據(jù)國家調(diào)控的節(jié)奏走,也同時為企業(yè)爭取更多的發(fā)展機會。影響房地產(chǎn)業(yè)最大的兩點一是金融政策,二是國家的宏觀政策。
      我們目前做的項目,更重要的是向節(jié)能和環(huán)保方面傾斜。
      中國商人:為什么?
      仉樹懷:我們的客戶群體在提升,同時也對管理周邊環(huán)境的要求也越來越高。大家對宜居這樣一個概念已是越來越清晰。還有一個原因,大家都要做地產(chǎn)。那你建工地產(chǎn)以什么作為你的特色?我們每一個項目出來之后,都有自己的特點。但總體來說,還是圍繞節(jié)能和環(huán)保在做文章。
      中國商人:宋家莊經(jīng)濟適房項目,北京建工地產(chǎn)能夠中標,是不是也與我們一貫奉行的節(jié)能、環(huán)保、宜居有關(guān)?
      仉樹懷:當然。
      中國商人:我們報價是不是最低的?
      仉樹懷:不是。我們報價不是最低。我們能中標,主要有兩點。一是我們環(huán)境占優(yōu)勢,二是我們的設(shè)計理念。宋家莊這塊地,是原來的化工三廠,是做農(nóng)藥的。地表的許多土地都是被污染了的。
      中國商人:我們最后是如何處理的?
      仉樹懷:我們有自己的環(huán)境公司,是他們把所有的被污染了的土,全部挖走。全部挖走,放哪兒?也不能放在別的地方,污染其他的地方。我們經(jīng)過化學(xué)處理,經(jīng)過焚燒,讓它變成正常的土。這個工作,在去年九月份就全部完成了。
      中國商人:這筆費用由誰來出?
      仉樹懷:只能由我們自己來消化。
      中國商人:我們一共有多少人?
      仉樹懷:在本部工作的有160人。加上各分司,大約有250人。
      中國商人:像宋家莊地塊,除剛才你所說的這些因素之外,我們能拿到這個地塊還有沒有其他因素在內(nèi)面?
      仉樹懷:沒有。
      中國商人:當時一共有幾家競標?
      仉樹懷:六家。其中五家是國營企業(yè)。
      
      贏利壓力非常大
      中國商人:從以前的幾例經(jīng)濟適用房開發(fā)來說,似乎國家在經(jīng)濟適用房開發(fā)方面,更傾斜于讓國營房地產(chǎn)公司來開發(fā)?為什么?
      仉樹懷:也不是向國營房地產(chǎn)公司傾斜。實際上,在成本控制等某些方面,民營企業(yè)可能做得更好一些。但是,我們可能在對整個地產(chǎn)發(fā)展趨勢的把握更準一些。剛才我說過,我們中標的主要原因是環(huán)境和設(shè)計理念方面的優(yōu)勢。創(chuàng)造一個較好的示范意義。
      中國商人:宋家莊地塊的利潤能有多少?
      仉樹懷:按照規(guī)定,我們宋家莊地塊的利潤可以達到百分之三。但是,從目前來看,由于今年鋼材整體漲價,線材最后到我們手里,每噸大約上漲了1300-1500元。由于我們招標時沒有涉及鋼材漲價等問題,就這一塊,幾乎把我們的利潤全部吃掉了。加上前期在土壤處理這一塊費用,對我們的贏利壓力非常大。
      中國商人:會不會使這個項目造成虧損?
      仉樹懷:從目前來說,這個項目會造成一定的虧損。在今后項目的運行過程中,我們將會更嚴格地控制成本。
      中國商人:在銷售價格方面,是不是將會嚴格按照招投標合同來進行,在特殊情況下,有無回旋余地?
      仉樹懷:沒有。均價4360元/平米,將會嚴格按照這個價格執(zhí)行。房屋銷售,也不是由開發(fā)商來銷售,而是由政府來銷售。成本只能由我們自己來消化。
      中國商人:為了防止虧損,有沒有具體的措施?
      仉樹懷:我們當初預(yù)計到了鋼材漲價因素。但是,我們沒有料到漲幅是如此之大。當時中標后,我講了三句話:一是我們將面臨政治壓力,因為宋家莊地塊是北京第一個招投標的經(jīng)濟適用房項目;二是時間壓力,這個項目的截止時間是確定的,已經(jīng)有五百套經(jīng)由搖號產(chǎn)生;三是成本壓力。我們原來也想將一部分成本壓力轉(zhuǎn)移到施工單位。我就給你們這么多錢,你們負責將房子蓋好。但是,別忘了,如果施工企業(yè)不做比做賠得更多時,他會選擇不做這個項目。不做賠2000萬,如果做了這個項目他會賠掉4000萬,他會選擇不做。所以,我們還必須有一個風險共擔的機制,來共同把這個項目做下去。這個項目做不好,我是第一責任人。全北京人民都在看著我們這個項目,我們必須把它做好。

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