北京金融街　一平方公里的傳奇

　　目前，金融街的1500家企業(yè)和機(jī)構(gòu)所管理的總資產(chǎn)數(shù)額已達(dá)到18萬億元，平均每平方米的建筑面積產(chǎn)生的稅收高達(dá)3萬元人民幣
　　
　　盡管北京金融街占地僅有1平方公里，但卻匯集了金融、電信、電力、保險、咨詢等產(chǎn)業(yè)的1500多家企業(yè)：從我國最高金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)的“一行三會”（人民銀行總行、銀監(jiān)會、保監(jiān)會、證監(jiān)會）、三大國有商業(yè)銀行總行（工商銀行、建設(shè)銀行、中國銀行）、兩大中央結(jié)算中心（中央證券登記結(jié)算公司和中央國債登記結(jié)算公司）到高盛、摩根、UBS等眾多全球著名金融巨頭。
　　“有的外資銀行來我們這里看過，但那時候已經(jīng)沒有適合他們的好位置了。”金融街控股股份有限公司常務(wù)副總經(jīng)理高靚告訴《中國新時代》，目前金融街現(xiàn)有的容量是有限的，就在這1平方公里內(nèi)，他們已經(jīng)建筑了350萬平米的房子，而金融街現(xiàn)有的客戶也存在著更新?lián)Q代的需求。
　　鑒于這種情況，北京市政府已經(jīng)批準(zhǔn)金融街西擴(kuò)。由于“西擴(kuò)”方案涉及的拆遷難度較大，因此需要等待的時間長度可想而知?！暗撬辽亠@示了政府部門的決心，表示了政府對金融街現(xiàn)有發(fā)展?fàn)顩r的認(rèn)可。”高靚說。
　　當(dāng)然，金融街控股不會僅僅停留在等待西擴(kuò)方案落實這一個項目上。高靚向記者透露，他們會擇機(jī)收購其他一些比較有潛力的項目?！敖衲曛饕陌l(fā)展城市是北京和天津，而上海和深圳如果有合適的項目和地價，我們也會進(jìn)入?！?br/>　　高靚表示，“立足北京，面向全國重點城市和地區(qū)，不斷增持優(yōu)質(zhì)物業(yè)出租經(jīng)營，實現(xiàn)公司可持續(xù)發(fā)展”是金融街控股既定的中長期發(fā)展思路。
　　經(jīng)過15年的發(fā)展，金融街已經(jīng)從一家區(qū)域性房產(chǎn)開發(fā)商逐步發(fā)展成為中國最具價值的商務(wù)地產(chǎn)綜合發(fā)展商之一，其開發(fā)項目已遍及北京、天津、南昌、重慶、惠州等多個大中型城市，涉及寫字樓、酒店、公寓、商業(yè)等多種商務(wù)業(yè)態(tài)。
　　雖然有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，在房地產(chǎn)市場開始不景氣的情況下，持續(xù)開發(fā)房地產(chǎn)，可能會有一定的風(fēng)險，但高靚認(rèn)為，金融街控股的主力業(yè)務(wù)板塊是商務(wù)地產(chǎn)，而商務(wù)地產(chǎn)項目往往是政府宏觀政策調(diào)控的“避風(fēng)港”。事實證明，他們的項目在銷售和租賃與經(jīng)營上，一直都保持著穩(wěn)定的增長勢頭。
　　2008年1月，金融街公開增發(fā)成功，募集82億元現(xiàn)金。7月29日，金融街又發(fā)布公告稱，將發(fā)行不超過56億元的公司債以及10億元短期融資券。充足的現(xiàn)金，為金融街下一步的全國擴(kuò)張奠定了堅實的基礎(chǔ)。
　　“這一輪經(jīng)濟(jì)的調(diào)整，對我們來說是機(jī)會與挑戰(zhàn)并存的?！备哽n自信地說。
　　
　　“一平方公里”的衍變
　　
　　作為全球三大金融中心之一的所在地，倫敦金融城因其原有面積僅為一平方英里，被倫敦人親切地稱為“一平方英里”（the Square）。這塊承載了千年歷史的土地，有一半以上的英國百強公司和100多個歐洲500強企業(yè)落戶。
　　北京金融街，也只有一平方公里，但卻是在政府主導(dǎo)之下短短10余年時間里形成的。1993年10月，國務(wù)院正式批復(fù)的“北京城市總體規(guī)劃”中首次提出，“在西二環(huán)復(fù)興門至阜成門一帶建設(shè)國家級金融管理中心”。金融街建設(shè)集團(tuán)則承擔(dān)起規(guī)劃、建設(shè)、開發(fā)金融街的重任。
　　
　　由于缺乏資金，因此金融街在發(fā)展早期采取的是土地開發(fā)的模式。
　　“例如平安保險、通泰大廈等幾個項目就是在這種情況下通過引入投資方才建設(shè)而成的?！备哽n告訴記者，雖然初期他們尋找了很多投資方，但有一點始終不變的就是投資方一定要和金融街的整體定位方向一致，“否則我們就無法稱自己為金融管理中心?！?br/>　　2001年11月，中國成功加入世貿(mào)組織，并承諾將逐步對外開放金融等領(lǐng)域?！霸谶@樣一個契機(jī)下，我們就在2004年將金融街的定位及時調(diào)整為‘國際化的金融功能區(qū)’?！备哽n坦言，這實際上是為他們下一步大量引入外資金融機(jī)構(gòu)埋下了伏筆。
　　然而想要引入外資金融機(jī)構(gòu)并不容易，當(dāng)年的金融街雖然實力有限，但由于有國務(wù)院的正式批文，因此令眾多投資方十分放心，但此時的金融街想要吸引外資金融機(jī)構(gòu)，卻要面臨與其他眾多省市的競爭。
　　西城區(qū)政府和金融街團(tuán)隊一邊通過各種方式主動接觸外資金融機(jī)構(gòu)的代表，一邊積極奔走，呼吁北京市優(yōu)惠金融產(chǎn)業(yè)政策的出臺。終于在2005年底，由北京市發(fā)改委等部門聯(lián)合公布了《關(guān)于促進(jìn)首都金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見》。這個意見的出臺，對于促進(jìn)首都金融業(yè)的發(fā)展，吸引金融高端人才都有極大的作用。
　　“2005年我們剛剛開始和外資金融機(jī)構(gòu)接觸時，他們大都持一種觀望的態(tài)度。”高靚說，例如高盛當(dāng)時就在北京和上海這兩座城市之間猶豫了很久，最后經(jīng)北京市政府、西城區(qū)城府和金融街團(tuán)隊的反復(fù)努力，他們才決定留在北京，并于2006年10月正式遷入英籃國際金融中心。
　　高盛的落戶，無疑發(fā)揮了“領(lǐng)頭羊”的作用，在其帶動下，其他外資金融機(jī)構(gòu)也加快了進(jìn)駐金融街的步伐。很多企業(yè)干脆省去了評估這一步驟，直接選擇與高盛在同一屋檐下辦公。
　　截至目前，已有法國興業(yè)銀行、瑞士銀行、摩根大通等21家外資金融機(jī)構(gòu)入駐北京金融街，使北京金融街成為北京市金融機(jī)構(gòu)聚集密度最高的地區(qū)。目前，金融街的1500家企業(yè)和機(jī)構(gòu)所管理的總資產(chǎn)數(shù)額已達(dá)到18萬億元，2007年，這1平方公里實現(xiàn)三級稅收858.6億元，占北京市三級稅收總額的19.3%，平均每平方米的建筑面積產(chǎn)生的稅收高達(dá)3萬元人民幣。
　　
　　復(fù)制金融街模式
　　
　　“現(xiàn)在，金融街已經(jīng)呈現(xiàn)出明顯的總部經(jīng)濟(jì)特點。”高靚說。所謂總部經(jīng)濟(jì)，即多家跨地域經(jīng)營的企業(yè)聚集效應(yīng)，這種效應(yīng)不但在重新整合的價值鏈中占據(jù)了高端位置，而且還加速了整個區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增值。
　　“去年金融街的統(tǒng)計稅收接近860億元，但是這個區(qū)域的GDP是達(dá)不到這個數(shù)字的。”高靚介紹，“稅收額＞GDP總額”是總部經(jīng)濟(jì)的一個明顯特征。由于金融街的企業(yè)大部分是總部機(jī)構(gòu)，他們所有的外地業(yè)務(wù)都要拿到這里進(jìn)行結(jié)算，因此就會產(chǎn)生大量稅收。
　　金融街項目的成功運作，為金融街控股向外地市場發(fā)展積累了豐富的經(jīng)驗。2000年5月24日，北京金融街建設(shè)集團(tuán)收購上市公司重慶華亞，將其更名為“金融街控股股份有限公司”，并于次年將公司注冊地從重慶市遷至北京市。成為上市公司后，金融街控股不再滿足于區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)商的角色，而是開始向外地商業(yè)地產(chǎn)市場進(jìn)軍。
　　金融街控股每到一地，往往也會受到當(dāng)?shù)卣臍g迎?！拔覀冊谌魏我粋€地方開發(fā)項目，就會帶動該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而不僅僅是蓋房子、賣房子這樣一個簡單的模式。”高靚介紹，就如同規(guī)劃北京金融街一樣，他們對于客戶的選擇是有針對性的，即聚焦在某一個行業(yè)上。而行業(yè)客戶群的匯集，就具有產(chǎn)業(yè)整合的力量，這種產(chǎn)業(yè)整合則又會帶來該區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
　　“金融街控股以房地產(chǎn)開發(fā)為平臺，通過房地產(chǎn)開發(fā)來整合該區(qū)域的產(chǎn)業(yè)，通過產(chǎn)業(yè)整合起到促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用。”——這便是金融街的成功模式。
　　高靚介紹，在經(jīng)營金融街項目的過程中，他們積累了一批頗具實力的總部客戶，每當(dāng)金融街控股到其他城市開發(fā)項目時，這些重量級客戶群的號召力可想而知?！斑@也是當(dāng)?shù)卣浅？粗械?。他們相信由我們來做項目，今后會對該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)起到帶動作用?！?br/>　　此外，由于金融街控股的業(yè)務(wù)分房地產(chǎn)開發(fā)和持有型物業(yè)經(jīng)營兩類，也就是說其對所開發(fā)的項目會部分售出，部分自持經(jīng)營?！斑@樣我們自己也能夠享受該區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、地價不斷升值帶來的好處。對于我們、客戶和政府三方都有好處，這是一個多贏的模式?！备哽n說，例如他們在金融街的自持性物業(yè)就有100萬平米左右，包括寫字樓、酒店、公寓、購物中心等幾種業(yè)態(tài)形式。
　　
　　2007年，金融街控股進(jìn)一步明確了以商務(wù)地產(chǎn)開發(fā)為核心的發(fā)展策略，并為未來的區(qū)域擴(kuò)張設(shè)定了“5 -1-2”計劃，內(nèi)容包括：未來幾年中進(jìn)入5個新的城市；在每個城市開發(fā)一個自持的投資性物業(yè)項目；在每個城市開發(fā)兩個銷售型的商業(yè)和/或住宅項目。金融街控股還明確表示，“未來商業(yè)項目將占每年新增土地儲備建筑面積的2/3”。
　　今年年初，金融街完成了逾80億元的再融資，所募資金將主要投向北京德外H地塊項目、北京金融街A5項目、天津津門項目、天津津塔項目及惠州中區(qū)項目。
　　除了北京、天津這兩個今年的重點發(fā)展城市外，高靚告訴記者，他們的項目基本上都選擇在二線城市，“因為一線城市的商務(wù)地產(chǎn)地價成本非常高，二線城市的利潤空間會大一些?！?br/>　　多年規(guī)劃、經(jīng)營金融街的經(jīng)驗，無疑會被應(yīng)用于他們的每個商務(wù)地產(chǎn)項目之中。“像惠州的項目，雖然現(xiàn)在還處于前期的建設(shè)階段，但由于金融街的規(guī)劃和進(jìn)駐，那個區(qū)域的地價已經(jīng)升值了很多，之后又有很多房地產(chǎn)公司到那里開發(fā)項目?！?br/>　　
　　打造時尚地標(biāo)
　　
　　隨著金融街項目的日益成熟，與之相配套的商業(yè)服務(wù)類地產(chǎn)項目也開始啟動。
　　2007年，由金融街控股全面持有的金融街購物中心正式開業(yè)?！敖鹑诮仲徫镏行牡慕ㄔO(shè)，充分體現(xiàn)了金融街控股股份有限公司以商務(wù)地產(chǎn)為主導(dǎo)產(chǎn)品，增持優(yōu)質(zhì)物業(yè)，實現(xiàn)房地產(chǎn)與物業(yè)經(jīng)營并舉格局的發(fā)展戰(zhàn)略?！备哽n說，如同金融街的定位一樣，金融街購物中心的定位也經(jīng)歷過一番調(diào)整。
　　在金融街購物中心建成之前，他們曾做過詳細(xì)的市場調(diào)查?！拔覀兡昧艘粡埍本┑貓D，在上面標(biāo)注了北京市所有的中、高端商業(yè)項目，發(fā)現(xiàn)一個明顯的特點——東重西輕?！备哽n認(rèn)為，這正是他們的機(jī)會所在。
　　對于金融街本身的客戶群，高靚是再熟悉不過了。首先他們有非常明顯的行業(yè)特征，主要是以金融、電信、咨詢服務(wù)業(yè)等為主的高端人群，年齡在28到55歲之間，即人們通常所說的成功人士。這些人對生活品質(zhì)的要求非常高，在消費心理上比較成熟，對于品牌的忠實度也比較高，而且不會有盲從、跟風(fēng)的傾向。此外，他們比較注重有品味和質(zhì)量的生活方式，會追求除購物之外的休閑、娛樂、健康等多種生活方式。
　　
　　為了滿足這樣一個目標(biāo)人群，他們決定打造金融街購物中心。高靚說，“最初我們想做一個比較高端的購物中心，填補西邊的空白，但沒有想會做到今天這么高端?！?br/>　　此后，高靚和她的團(tuán)隊便開始一家一家的聯(lián)系商戶，除了LV、Gucci、Dior等國際一線品牌外，他們還找到了香港高檔百貨Lane Crawford（連卡佛）。
　　由于當(dāng)時的連卡佛剛剛完成經(jīng)營模式的調(diào)整，將過去代理銷售的模式改為“買斷”國外設(shè)計師品牌進(jìn)行銷售的模式，因此他們最初并沒有對金融街的邀請表現(xiàn)出興趣。
　　當(dāng)高靚到“香港國際金融中心連卡佛旗艦店”考察過一番后，覺得連卡佛的精品百貨模式與金融街購物中心的定位十分吻合，就更堅定了將其引入的決心。
　　“我們和他們接觸、溝通了很多次，慢慢地樹立起對方的信心。最開始他們擔(dān)心北京的消費者是否能夠接受他們，倒不是購買力的問題，而是怕消費者不接受連卡佛旗下設(shè)計師的品牌?！?br/>　　鑒于對方的種種擔(dān)心，高靚向連卡佛提供了金融街的客戶調(diào)查資料。此前，也有部分金融街的客戶會到香港購買連卡佛的產(chǎn)品，并向他們反映：你們怎么不在北京也開一家店呢？那樣我們就不用那么辛苦了。
　　最后，連卡佛做出了簽約的決定。目前，連卡佛占據(jù)了金融街購物中心一、二、三層的顯著位置，共計7500平方米的店鋪。
　　“連卡佛的進(jìn)駐，對購物中心其他客戶的引入起到了很大的帶動作用。我們也需要連卡佛這樣的品牌對金融街購物中心進(jìn)行定位?！备哽n說，在與連卡佛、LV、Gucci陸續(xù)簽約之后，其他知名品牌如Ferragamo、Versace等很快也就隨之跟進(jìn)了。
　　與普通商業(yè)百貨狹窄而擁擠的購物環(huán)境不同，漫步于金融街購物中心，會給人一種寬敞明亮、自由自在的感覺。原來，他們以獨特的通透回廊設(shè)計和建筑中央300米長的巨大透明穹頂為購物中心內(nèi)部引入了大量自然光。
　　“金融街購物中心的設(shè)計理念就是自然，我們希望提供給消費者一個自然的空間，即便是在室內(nèi)也能夠隨時觀看四季的變化、享受陽光?！备哽n解釋。
　　此外，在服務(wù)上，金融街購物中心對服務(wù)人員的要求是能夠給消費者提供愉悅和感動的服務(wù)?！斑@二者的層次是不同的。愉悅就是要讓每個來到購物中心的人都感到開心、放松和舒適。而感動則要求服務(wù)人員對于一些客人自己沒想到的服務(wù)，也能夠做到。”
　　“做一個購物中心，你不可能在硬件上永遠(yuǎn)做到最好，但我們可以為客人提供貼心、愉快的服務(wù)，后者會成為讓客人多次來到我們這里的一個重要理由。讓大家覺得這是這個購物中心是他們生活方式的一部分，就是我們的目標(biāo)?！备哽n說。