樓市：從“躍進(jìn)”到“消腫”

　　小林是京城某出版社的一名編輯。
　　他至今還在為兩年前的“理性”決定懊悔不已。
　　2006年6月，小林偶然結(jié)識(shí)北京中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的一位工作人員，他手里6500元／平方米的“遠(yuǎn)洋山水”南區(qū)一期認(rèn)購權(quán)讓小林心動(dòng)了。
　　畢業(yè)已經(jīng)兩年，小林正打算年底結(jié)婚。為了解決住房問題，他已經(jīng)在北京西南和西北地區(qū)看了不下幾十家樓盤，但位置好的太貴，價(jià)格稍緩的太遠(yuǎn)，眼看著房價(jià)一天天往上躥，還是難以選定。
　　“遠(yuǎn)洋山水”在北京西四環(huán)和五環(huán)之間，離市中心大約15公里，坐班車一個(gè)小時(shí)左右可以到單位。但2萬元的中介費(fèi)讓小林猶豫不決：“2005年認(rèn)購時(shí)，雖然幾千人排隊(duì)，但價(jià)格也才5000多元，中介費(fèi)太貴?！?br/>　　趕上臨時(shí)出差，兩周后回京的小林再聯(lián)系那位“內(nèi)部工作人員”時(shí)，被告知當(dāng)初看中的那套90平方米左右的兩居室，認(rèn)購權(quán)已被買走。
　　2006年7月10日，“遠(yuǎn)洋山水”南區(qū)一期以7000元／平方米的均價(jià)開盤。當(dāng)年12月，發(fā)現(xiàn)南區(qū)一期某小戶型樓盤居然漲到近10000元／平方米以后，小林再?zèng)]有關(guān)注過“遠(yuǎn)洋山水”。
　　到2008年6月，“遠(yuǎn)洋山水”西三期均價(jià)已近18000元／平方米。
　　小林不是經(jīng)濟(jì)學(xué)專家，更不清楚地產(chǎn)市場(chǎng)的交易規(guī)則。但從1998年來北京的至今10年間，他已深刻體驗(yàn)到以北京為首，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)“狂飆突進(jìn)”的擴(kuò)張速度。
　　
　　“興沖沖”十年“躍進(jìn)”
　　
　　1998年7月3日，國務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》指出，1998年下半年開始，停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化。
　　已經(jīng)討論多年、并在天津等城市先期試點(diǎn)的住房制度改革，正式啟動(dòng)。
　　建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，明確成為當(dāng)時(shí)深化城鎮(zhèn)住房制度改革的目標(biāo)。
　　那年，香港的樓價(jià)正一落千丈，亞洲金融危機(jī)席卷而來。
　　在很多學(xué)者看來，在風(fēng)口浪尖之際啟動(dòng)房改，實(shí)際是中央政府實(shí)施“積極拉動(dòng)內(nèi)需政策”的重要措施之一。
　　從此，普通市民的居住習(xí)慣逐漸被徹底改變，人們開始進(jìn)入買房市場(chǎng)，繼上世紀(jì)90年代初之后，又一輪房地產(chǎn)熱潮吹響進(jìn)軍號(hào)，中國的商品房時(shí)代來臨。
　　2001年，北京全力申奧，逢奧必漲的“奧運(yùn)行情”在房地產(chǎn)市場(chǎng)也大行其道。這一年的前4個(gè)月，北京住宅新項(xiàng)目上市，幾乎一天一個(gè)盤。申奧成功后，立即有開發(fā)商宣稱，“高檔住房的價(jià)格漲到2萬元每平方米幾乎不成問題”。
　　一時(shí)間，北京的賓館飯店云集了各路找項(xiàng)目的投資商。
　　財(cái)力，是房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭的重要部分，尤其在土地供給日趨市場(chǎng)化及外資財(cái)團(tuán)介入之時(shí)。尋找信貸供應(yīng)者成為房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，到2003年4月，全國房地產(chǎn)貸款余額達(dá)到18357億元，占商業(yè)銀行各項(xiàng)貸款余額的17.6％(其時(shí)房地產(chǎn)業(yè)占GDP的5％左右)。
　　中國房地產(chǎn)發(fā)展的節(jié)點(diǎn)，無論如何繞不開經(jīng)歷了“非典”的2003年。
　　2002年下半年開始，國內(nèi)多數(shù)地區(qū)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資增長迅猛、商品房空置面積增加、房價(jià)上漲過快及商品房結(jié)構(gòu)失衡的局面。而一些商業(yè)銀行為了搶占市場(chǎng)份額，違反有關(guān)規(guī)定，放松信貸條件。
　　在時(shí)任國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀部副主任的陳淮看來，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金規(guī)模都很小，幾乎90％的資金來自銀行借貸，“而房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行的這種高負(fù)債率，意味著一有不測(cè)，房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)轉(zhuǎn)化為銀行的風(fēng)險(xiǎn)”。
　　2003年6月5日，央行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(銀發(fā)[2003]121號(hào))。用時(shí)任中國工商銀行房貸部總經(jīng)理劉子剛的話說，提高房地產(chǎn)信貸門檻，是因?yàn)椤爸袊慨a(chǎn)業(yè)經(jīng)過了近六年的快速發(fā)展期，局部出現(xiàn)看一些問題，121號(hào)文對(duì)此采取了有效措施，是根據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)長期發(fā)展需要而采取的點(diǎn)剎車”。
　　嚴(yán)控房地產(chǎn)信貸，無疑是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)“大潑冷水”，這被眾多房地產(chǎn)商評(píng)為當(dāng)年“最郁悶”的事情之一。
　　而當(dāng)年同時(shí)被眾多房地產(chǎn)商評(píng)為“最高興”的事情之一，也隨之而來。
　　2003年8月底，《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》(國發(fā)[2003]18號(hào))由新華社全文播發(fā)。這份被業(yè)界公認(rèn)為中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的新五年計(jì)劃明確指出：要根據(jù)市場(chǎng)需求，采取有效措施加快普通商品住房發(fā)展，提高其在市場(chǎng)供應(yīng)中的比例，逐步實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房。
　　曾經(jīng)至為風(fēng)光的經(jīng)濟(jì)適用房在此18號(hào)文中被降低到輔助地位。按照當(dāng)時(shí)建設(shè)部部長汪光燾的解釋，原因在于過去幾年中，經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)和管理暴露出了越來越多的問題。
　　房地產(chǎn)業(yè)界毫不掩飾對(duì)公布18號(hào)文的激動(dòng)之情。2003年底的行業(yè)總結(jié)會(huì)上，眾多商家無不認(rèn)為“肯定是聽取開發(fā)商意見之后，才出了這樣一個(gè)文件”。
　　事實(shí)似乎也正如北京華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司總裁任志強(qiáng)興奮地表示那般：
　　“這個(gè)文一出來，所有關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的爭論就應(yīng)該停止了?！?br/>　　中國社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海告訴記者，2001年～2007年，北京房地產(chǎn)開發(fā)投資年增長速度分別比同期社會(huì)固定資產(chǎn)投資活動(dòng)高出3～15個(gè)百分點(diǎn)：
　　“2004年以后，北京對(duì)奧運(yùn)場(chǎng)館和基礎(chǔ)設(shè)施投入加大，各地都來北京投資買房，北京市基本取消了經(jīng)濟(jì)適用房，僅面向拆遷戶和中央機(jī)關(guān)，老百姓已經(jīng)基本看不到經(jīng)濟(jì)適用房。北京房價(jià)在2004年后出現(xiàn)大幅度上漲。2005年和2006年平均漲幅在30％以上。”
　　在北京、上海、深圳等一線城市的一路引領(lǐng)下，國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)終于在2007年中旬攀上此輪“躍進(jìn)”的最高峰。
　　在曹建?？磥?，正是18號(hào)文基本上否定了1998年以經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為主體供給的改革方案：“直到2007年，中央政策才再次轉(zhuǎn)向要求各地保證70％的土地用于建設(shè)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、雙限房、小戶型、普通商品房等，但也并沒有明確經(jīng)濟(jì)適用房要建多大比例。”
　　
　　拐點(diǎn)，“禿子頭上的虱子”
　　
　　萬科，目前全國最大的房地產(chǎn)企業(yè)。
　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2007年，該公司全年的銷售面積合計(jì)為613.7萬平方米，銷售金額合計(jì)為523.6億元。
　　去年12月初，由于開盤13000元／平方米的均價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于之前透露的兩萬元每平方米以上的價(jià)格，廣州的萬科金色康苑正式開盤當(dāng)日不到兩個(gè)小時(shí)即全部售罄。
　　雖然萬科一再強(qiáng)調(diào)“各個(gè)城市會(huì)根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況確定合理定價(jià)”，降價(jià)風(fēng)潮還是從廣州、深圳、上海一路刮至北京。
　　中國指數(shù)研究院副院長陳晟認(rèn)為“有剛性需求的支撐面，深圳的房價(jià)不可能再有大幅調(diào)整”，但他贊賞“萬科清醒而且聰明，在保障性質(zhì)的住房范圍內(nèi)，堅(jiān)決降價(jià)，降了15％，立刻回籠一個(gè)億”。
　　去年下半年開始，美國次貸影響下的國際經(jīng)濟(jì)蕭條亦傳導(dǎo)至中國。銀根不斷縮緊，加上第二套住房政策(第二套房首付比例不低于40％，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍)，使購房者觀望氣氛濃厚，炒房者成本加大，市場(chǎng)需求逐漸跌至冰點(diǎn)，開發(fā)商銷售不旺，樓市出現(xiàn)唱跌的聲音。
　　萬科此際降價(jià)，整個(gè)中國樓市自然“敏感”異常。連萬科老總王石都在某次“非公眾”場(chǎng)合提醒在座的同行，“拐點(diǎn)就是禿子頭上的虱子，明擺著”。
　　被視為方向標(biāo)的京、滬、穗等大城市的房產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了短暫停滯。到3月份，上海交易量下降15％，廣州萎縮了44％。
　　8月奧運(yùn)期間，北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量再次大幅下跌。其中，期房交易數(shù)據(jù)出現(xiàn)超過40％的跌幅，交易量也創(chuàng)下了年內(nèi)除去春節(jié)期間的新低。
　　在消費(fèi)市場(chǎng)，盲目擔(dān)心“不買價(jià)格會(huì)更貴”的買房心理預(yù)期也漸趨理性。
　　“2007年，全國商品房平均銷售價(jià)格高達(dá)3885元，按照建設(shè)部規(guī)定的90平方米戶型計(jì)算，一套住房的價(jià)格高達(dá)34.97萬元，約為同期城鎮(zhèn)居民家庭可支配收入3.86萬元的9倍。大中城市的房價(jià)一家庭收入比率更高，北京市90平方米面積住房房價(jià)與家庭收入比率，甚至達(dá)到了21倍。”中國社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海相信“目前房價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了大多數(shù)家庭的可支配收入，連房屋投資者也開始擔(dān)心無法找到下家接盤，銀行體系也開始審慎房地產(chǎn)貸款，房價(jià)調(diào)整已成為大勢(shì)所趨。全國樓市將正式進(jìn)入漫長的熊市”。
　　對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)國際房地產(chǎn)金融研究中心主任梁蓓認(rèn)為“房地產(chǎn)市場(chǎng)今年的調(diào)整似乎來得太猛烈了些。中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過十幾年‘大躍進(jìn)’式的發(fā)展之后，經(jīng)歷一個(gè)調(diào)整期是必然的，但這個(gè)調(diào)整應(yīng)該是漸進(jìn)的。不能說房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)‘拐點(diǎn)’，是它的價(jià)格開始回歸到合理的水平”。
　　但在這個(gè)“合理”回歸的過程中，總有人要為曾經(jīng)“不合理”的價(jià)格高企“埋掣”。
　　7月以來，斷供千億的傳聞把深圳的銀行推到風(fēng)口浪尖。
　　8月19日，深圳市中級(jí)人民法院開庭審理招商銀行、斷供業(yè)主以及開發(fā)商之間的“斷供”零首付一案。房價(jià)暴跌產(chǎn)生的負(fù)資產(chǎn)群體，房地產(chǎn)商岌岌可危的資金鏈條，以及銀行可能存在的房地產(chǎn)不良貸款風(fēng)險(xiǎn)，都開始浮出水面。炒房者、開發(fā)商與銀行之間，一場(chǎng)一損俱損的“囚徒游戲”似乎已經(jīng)展開。
　　正如曹建海所言，泡沫破裂最壞的結(jié)果是投資速度降下來，經(jīng)濟(jì)增長速度會(huì)明顯下降，銀行的不良資產(chǎn)開始加大，其中不止是房地產(chǎn)的不良資產(chǎn)，還包括由此引起的投資下降形成的不良資產(chǎn)，影響非常大：
　　“但總要為過去的錯(cuò)誤付出代價(jià)。房地產(chǎn)業(yè)的困難剛剛開始，未來降價(jià)、重組、倒閉、破產(chǎn)是必然趨勢(shì)，房地產(chǎn)投資增長也將呈大幅度回落甚至衰退局面，這是經(jīng)濟(jì)回歸理性的重要標(biāo)志。政府應(yīng)做的，是減少對(duì)房地產(chǎn)的貸款，寧可出現(xiàn)不良資產(chǎn)也要擠掉泡沫。關(guān)鍵是把經(jīng)濟(jì)的發(fā)動(dòng)機(jī)從房地產(chǎn)和出口轉(zhuǎn)移到內(nèi)需的產(chǎn)業(yè)上來