目前“信心”尤其重要

馮顯泉

有人說，現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)到了冬天；有人說，房地產(chǎn)業(yè)就在寒冬里；還有人說，房地產(chǎn)的冬天即將過去。前一個時期輿論的熱點話題如“拐點論”、“百日巨變論”、“斷供說”，簡直撐破了眼球。房地產(chǎn)業(yè)就像是一個五彩繽紛的大舞臺，不同的人群扮演著不同的角色，你方唱罷我上臺，演繹著不同的角色，傳遞出不同的聲音。由此上演的“降價門”和“觀望潮”，更是讓觀察家們費盡了口舌。

面對如此復(fù)雜的局面，讓誰都難以確切預(yù)判未來的市場走勢。

“信心”，我今天最想說的兩個字就是“信心”。因為，愈是市場不明朗的時候，您的信心可能比任何時候都顯得更為重要。

9月24日，國務(wù)院總理溫家寶出訪美國，在紐約與美國經(jīng)濟金融界人士舉行座談，就發(fā)展中美經(jīng)貿(mào)關(guān)系和當前美國和世界經(jīng)濟金融形勢交換看法時說：“美國次貸危機引發(fā)了國際金融市場劇烈動蕩，全球經(jīng)濟前景不容樂觀。同時也應(yīng)看到，過去幾十年，世界經(jīng)濟歷經(jīng)風(fēng)風(fēng)雨雨，最終都渡過了危機，實現(xiàn)了新的發(fā)展。今天，國際社會抵御金融風(fēng)險的能力不斷增強，經(jīng)驗更加豐富。面對危機，關(guān)鍵是要鼓起勇氣和信心，這比黃金更重要?！闭堊⒁?，溫總理在談到美國次貸危機以至全球經(jīng)濟局勢時，特別強調(diào)了“勇氣和信心”。他還說，“我們注意到美國政府和金融界已為穩(wěn)定國內(nèi)金融市場采取了一系列重要措施，希望能盡快收到積極成效。中國也將根據(jù)經(jīng)濟形勢變化，及時調(diào)整政策，加強宏觀調(diào)控的靈活性、針對性，保持宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定，保持金融市場穩(wěn)定，保持資本市場穩(wěn)定。”這里，溫總理又一連說出三個“穩(wěn)定”；但穩(wěn)定的前提是“將根據(jù)經(jīng)濟形勢變化，及時調(diào)整政策，加強宏觀調(diào)控的靈活性、針對性”。

而不久前央行的一項政策措施的出臺，即中國人民銀行決定從9月16日起，下調(diào)人民幣貸款基準利率0.27個百分點和中小金融機構(gòu)人民幣存款準備金率1個百分點，不能不說更像是對人們的心理預(yù)期予以一定干預(yù)。雖說這是今年以來央行旨在限制銀行借貸、抑制經(jīng)濟過熱，將商業(yè)銀行存款準備金率屢次上調(diào)后的首度下調(diào)，且下調(diào)幅度很小，但其對心理預(yù)期的影響卻是顯而易見的。

10月8日，央行公布：即日起下調(diào)一年期人民幣存貸款基準利率各0.27個百分點，其他期限檔次利率也作相應(yīng)調(diào)整，但活期存款利率保持不變，仍為0.72%；從10月15日起下調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點?！按婵顪蕚浣鹇省焙汀般y行利率”都是中央銀行最具影響力的貨幣政策工具，而“雙率”齊降，10年來罕見。在不足一個月時間內(nèi)，央行兩次調(diào)降“雙率”，可見防止經(jīng)濟下滑、促進經(jīng)濟增長的意圖明顯。這無疑對中國低迷的樓市注入了一針“強心劑”。

目前，房地產(chǎn)市場缺失的恰恰就是信心。

不可否認，市場的神秘莫測有其高深的一面。所以有人說，市場有時就像一匹脫韁的野馬，有形的手往往對市場這只無形的手顯得那么無奈。前兩年深圳、廣州等某些一線城市瘋漲的房價，曾讓利益各方都感到了不安，不僅僅是購房者格外焦慮，其中也包括各級政府、銀行和開發(fā)商。

“大漲”的市場肯定不是一個成熟的市場。因此從2005年開始，中央關(guān)于房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策屢屢出手。但當 2007年下半年調(diào)控措施強勢發(fā)力，致使市場呈現(xiàn)了陡然向下的走向，給業(yè)界來了個措手不及。受深圳、廣州等一線城市房價“大跌”的影響，市場遇冷的走勢迅速蔓延到全國一二線城市?！坝仓憽币彩谴蠹叶疾辉敢饪吹降默F(xiàn)象。

因此，從另一個角度看，“大跌”的市場也不是一個健康的市場。

青島的房地產(chǎn)市場也不能不讓人擔心。令人可喜的是，青島市政府在貫徹中央的調(diào)控政策上比較堅決，近兩年通過加大調(diào)控措施，并逐步加大經(jīng)濟適用房、限價房和廉租房的建設(shè)力度，在一定程度上平抑了青島的房價，使青島市的房價在全國幾十個大中城市排位中，從去年上半年就已經(jīng)回落到比較靠后的位置。

當然，青島某些板塊的樓盤供量偏大、同質(zhì)樓盤過多，給短時間內(nèi)的市場消化帶來了一定的困難。這也是政府、開發(fā)商在今后制定和執(zhí)行城區(qū)發(fā)展規(guī)劃、多搞樓盤差異化開發(fā)和控制樓盤放量的時機上，需要重點考慮的。還有，開發(fā)商必須在樓盤個性和品質(zhì)上多下功夫，在打造企業(yè)、產(chǎn)品的核心競爭力上多下功夫，一定要從長計議，精心設(shè)計，精心打造，做出精品。只要你向社會提供的是“物有所值”甚至“物超所值”的房子，不信老百姓不買你的賬?？科焚|(zhì)、靠信譽立市，一定能夠度過寒冷的冬天，“強身健體”是面對搖擺不定的市場競爭的最好良方。

回歸理性，呼吁健康，我相信從上到下都期望房地產(chǎn)回歸持續(xù)理性發(fā)展的軌道。某些曾經(jīng)大漲的地方，必然要回歸到它應(yīng)當“屋有所值”的價位。因為利益的各方都不期望它朝著無所顧忌的方向一味地走下去。而那些沒有瘋漲過的地方，也不可能出現(xiàn)價格大幅下跌現(xiàn)象。中國的西部地區(qū)和多數(shù)內(nèi)地城市的房地產(chǎn)業(yè)，就一直沒有火起來。

但毋容置疑的是，經(jīng)過媒體反復(fù)炒作后的某些個別地區(qū)“斷供”、“大跌”的個例現(xiàn)象，大大干預(yù)了人們的心理預(yù)期，放大了其影響力，公眾對市場的信心受到很大挫傷。

說到底，買漲不買跌的市場現(xiàn)象不僅僅是價格因素，真正困擾房地產(chǎn)市場的是百姓對經(jīng)濟走勢、對金融安全、對未來房市的信心問題。市場冷淡，觀望仍濃，最主要的是失去了信心。不少地方“土地屢屢流拍”、市場向下，不能簡單地斷言就是市場景氣指數(shù)不行了。某些城市房價大幅縮水之后，百姓的選擇仍然是觀望，也不能簡單地斷言就只是百姓不買開發(fā)商的帳。也就是說，現(xiàn)時的消費心理因素，對房地產(chǎn)市場的影響絕對不可忽視。

在當下房地產(chǎn)市場亂花迷眼的時候，各方需要著重考慮的就是，如何有效地建立起對經(jīng)濟、對金融、對房地產(chǎn)市場未來的信心。

（作者系青島市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會行業(yè)部主任兼開發(fā)委秘書長）

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