土地增值稅對房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)分析

杜麗娜

近年來我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展、城鎮(zhèn)人均居住面積的快速提高，對于國民經(jīng)濟(jì)內(nèi)需的強(qiáng)力拉動等成效明顯。但自2003年起至今房地產(chǎn)開發(fā)投資額連年高速增長，商品房銷售價年年攀高，房價成為最讓政府頭痛的經(jīng)濟(jì)問題。從2004年起政府陸續(xù)出臺金融、稅收、土地管理、房屋管理等一系列政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控。2006年12月28日國務(wù)院下發(fā)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，要求各地從2007年2月1日起，開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算，正式向企業(yè)征收30％－60％不等的土地增值稅。土地增值稅拉開了2007年房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的序幕。土地增值稅的開征對房地產(chǎn)市場究竟會產(chǎn)生怎樣的影響？

一、土地增值稅的價格效應(yīng)

（一）短期內(nèi)稅負(fù)不易轉(zhuǎn)嫁，對調(diào)控房價有積極意義

按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，土地增值稅實(shí)行4級超率累進(jìn)稅率，增值額超過50%的，適用30%的稅率；增值額在50%至100%區(qū)間的，適用40%的稅率；增值額在100%至200%區(qū)間的，適用50%的稅率；增值額超過200%的，適用60%的稅率。與比例稅率相比，超率累進(jìn)稅率最能體現(xiàn)稅收的縱向公平，開發(fā)商轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額越大，稅率就越高，應(yīng)繳納的稅額就越多，如果地價在開發(fā)期限內(nèi)飆漲，就會導(dǎo)致開發(fā)商囤地和開發(fā)成本大增。在短期內(nèi)，由于房地產(chǎn)供給相對穩(wěn)定，房地產(chǎn)的供給價格彈性具有剛性，而對于屬于耐用消費(fèi)品的房屋，與日常生活用品相比，消費(fèi)者的需求價格彈性較大，由房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓者繳納的土地增值稅的稅負(fù)則不易轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)的需求者，當(dāng)高價土地收稅后所獲利潤比低價土地收稅后所獲利潤要少或相差不大時，房產(chǎn)商就會不再哄抬房價，致使房價回歸供需平衡的市場規(guī)律。

（二）長期內(nèi)稅負(fù)將會轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，房價繼續(xù)上漲

從對住宅的需求看，一是新增城市人口的消費(fèi)需求。當(dāng)前城市化進(jìn)程不斷加快，全國已經(jīng)有城鎮(zhèn)居民將近5億。按照十六大確定的目標(biāo)，到2020年實(shí)現(xiàn)全面小康社會，城鎮(zhèn)人口將要達(dá)到55%--60%。不考慮人口增長因素，也將使得城市人口超過7億。二是現(xiàn)有城市居民改善住房的需求不斷增長，小套換大套，舊房換新房，城市改造拆遷等等，都對新房源提出需求。而較為特殊的是，中國國度中有13億人口，加上對外開放，一些大都市和沿海城市，住宅需求更多地來自于全國，甚至國外的購買力。三是投資渠道單一造成公眾剩余資金涌入帶來的投資需求。中國人均GDP超過1700美元之后，居民收入總量大大提高，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年12月末城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額高達(dá)16萬億元，除了滿足生活基本需要之外，投資成為許多居民考慮的重要事項(xiàng)。但是受到市場范圍的限制，普通居民能夠涉足的投資領(lǐng)域基本被局限在股市和房市。

而從住宅的供給看，住宅要建設(shè)在土地上，中國人多地少，土地的稀缺性使其價格將不斷地上升，而土地價格的上升，必然地要攤?cè)虢ㄔO(shè)的房屋之中。從目前土地市場的格局來看，有三個土地必然漲價的原因：一是土地的供應(yīng)者只有一個政府，即土地的供給是寡頭壟斷，只我一家，別無他店。二是土地的買家是充分競爭的，即在售出時，采取對幾個、十幾個、幾十個甚至百家土地購買者進(jìn)行拍賣，有時一拍，拍出一個天價來，其價格必然要攤?cè)敕课輧r格；三是地方政府有著從土地上獲得財(cái)政收入的強(qiáng)烈欲望。在不完善的分稅制體制下，地方政府和中央政府的事權(quán)并沒有得到妥善劃分，地方政府收入來源相對萎縮，卻要承擔(dān)不斷增加的公共事務(wù)，經(jīng)費(fèi)短缺成為大部分地方政府的普遍現(xiàn)象，特別是縣鄉(xiāng)財(cái)政已經(jīng)到了不得不解決的時候。地方政府在經(jīng)費(fèi)短缺與事務(wù)增多的矛盾中，將更多的收入希望寄托在土地出讓金上面。因此，土地出讓金不斷走高，地方政府也在有意無意中推動房價的上漲，希望水漲船高中得到更多的土地出讓收益。

從長期來看，由于我國住宅的需求彈性小于住宅的供給彈性，勢必造成一是住宅的價格會由需求拉動上漲，二是建設(shè)住宅的任何成本，都要進(jìn)入房屋的價格。進(jìn)入房價的有：一是建筑商的建設(shè)成本和利潤；二是政府的各種稅費(fèi)；三是房地產(chǎn)商要承擔(dān)的本來應(yīng)當(dāng)由政府配套的道路、供排水、學(xué)校等公益性基礎(chǔ)設(shè)施；四是高昂的土地價格。所有的國家本來想控制房屋需求和產(chǎn)出所增加對房地產(chǎn)的稅費(fèi)，如土地增值稅的稅負(fù)必然要轉(zhuǎn)嫁給購買者，從而加重住宅需求者的負(fù)擔(dān)。在目前情況下，還有不少，特別是中低收入群體買不起房子，住房保障制度也還很不到位，一旦引起房價上漲，勢必就會使相關(guān)弱勢群體居住狀況更趨惡化。

二、土地增值稅的市場規(guī)模效應(yīng)

（一）對房地產(chǎn)市場商品供給的影響

調(diào)節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)合理收益，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。 近年來房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資額之所以連年高速增長，其中主要一個原因是房地產(chǎn)行業(yè)存在高額、超常利潤，土地的增值令房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)。但與此同時，與房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤形成鮮明對比的是房地產(chǎn)稅收并未呈現(xiàn)高漲勢頭，如2004年房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營稅金及附加僅占房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營收入的3.1％，國家未能從蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)中取得應(yīng)有的利益。

漲價歸公應(yīng)是政府管理房地產(chǎn)市場的政策目標(biāo)之一，也體現(xiàn)政策制定者參與土地增值收益分配并從中獲取利益的思想意志。首先，按照社會公平原則，土地的自然漲價或地租的自然增值完全是不勞而獲的利益，因此地主無權(quán)獨(dú)自占有這一好處，否則，有悖于社會正義，有失社會公平。其次，按照貢獻(xiàn)原則，地價的增加是因人口增加、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會進(jìn)步等社會經(jīng)濟(jì)因素所致，是社會之全體施與的貢獻(xiàn)，因此而帶來的地租增加必然歸于社會全體。再次，按照公共利益原則。將土地漲價部分予以歸公，可以增加國家財(cái)政收入，并用之興辦各種公益事業(yè)，提高社會全體公民的福利水平和生活水準(zhǔn)。課征土地增值稅的目的就在于使土地自然漲價全部歸公，做到地盡其利，地利共享，規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國家權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)繁榮以及城市化步伐加快，土地增值驚人。于是，不少開發(fā)商都在圈地囤地。盡管國家規(guī)定拿到地后兩年內(nèi)不開發(fā)，國家有權(quán)收回，但由于一些開發(fā)商和地方政府的親密關(guān)系，這一規(guī)定執(zhí)行情況并不完滿。而一旦強(qiáng)制征收土地增值稅，不但影響開發(fā)商的收益預(yù)期，而且會對開發(fā)商的資金鏈產(chǎn)生壓力，這將逼迫他們加大開發(fā)力度，增加房源，一定程度上改善供求關(guān)系。

因此，可以預(yù)測，在加強(qiáng)土地增值稅征管之后，房地產(chǎn)商既要考慮行業(yè)競爭對價格形成的市場限制，又要考慮增值幅度過高引起的稅收負(fù)擔(dān)，將更加理性地確定行業(yè)和企業(yè)利潤，進(jìn)而對房地產(chǎn)市場商品供給的宏觀控制起到積極作用。

（二）對房地產(chǎn)市場商品需求的影響

抑制炒買炒賣房地產(chǎn)的投機(jī)行為，使個人消費(fèi)趨于理性。土地增值稅在抑制投機(jī)、減少和避免出現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫方面具有不可或缺的作用。房地產(chǎn)市場是一個極滋生投機(jī)現(xiàn)象的領(lǐng)域，雖然投機(jī)行為可以看作是繁榮房地產(chǎn)市場的潤滑劑，但從現(xiàn)有實(shí)際情況看，不僅僅為購房置業(yè)而是帶有投資動機(jī)的消費(fèi)者逐漸增加，這其中不乏有一些人只是為投機(jī)而來。這種現(xiàn)象在北京、上海房地產(chǎn)市場表現(xiàn)得較為明顯，尤其是購買高檔商品房者大部分是港臺人士以及江浙人士，他們購房的目的大都不是用于居住而是投機(jī)，一手進(jìn)、一手出，待價而沽。這部分購房者與房產(chǎn)商、代理商的互動，便會向市場發(fā)出錯位信號，可能惡化不合理的商品房供給結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致房價全面上升，給國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來負(fù)面效應(yīng)。而土地增值稅的納稅人不僅有從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，同時也包括所有轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得超常利潤的個人，但對公民個人轉(zhuǎn)讓自有普通住宅及個人因工作調(diào)動或者改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用5年以上的住房的進(jìn)行免稅。土地增值稅稅制的設(shè)計(jì)明確顯示出其抑制投機(jī)的功能，與之前強(qiáng)調(diào)實(shí)施的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓征收營業(yè)稅相比，能夠更有效地控制價格漲幅，降低轉(zhuǎn)讓者的利潤空間，削弱轉(zhuǎn)讓者的投機(jī)需求。

三、土地增值稅的市場結(jié)構(gòu)效應(yīng)

土地增值稅將促使房地產(chǎn)企業(yè)投資結(jié)構(gòu)趨于合理。當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)不盡合理，并且已成為影響中國房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的重要因素。比如中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長、秘書長顧云昌認(rèn)為：要使中國房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，必須調(diào)整包括房地產(chǎn)產(chǎn)品、市場、產(chǎn)業(yè)和布局結(jié)構(gòu)。其中對于房地產(chǎn)市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)而言，比較一致的看法就是“應(yīng)該大量發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用型的普通住宅和一定比例的商業(yè)設(shè)施，對于別墅、高檔公寓、寫字樓應(yīng)當(dāng)嚴(yán)加限制”。而當(dāng)前受利益機(jī)制的驅(qū)動，商品房供給結(jié)構(gòu)的突出矛盾是:高檔商品房供給量偏大,而中低檔商品房供給不足。

土地增值稅中的稅收優(yōu)惠條件的設(shè)定將有利于引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)合理調(diào)整投資開發(fā)結(jié)構(gòu)。按照土地增值稅條例的規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%，免征土地增值稅。這將抑制高檔商品房的盲目開發(fā)，引導(dǎo)房地產(chǎn)商開發(fā)普通住宅、微利商品房或經(jīng)濟(jì)適用房，合理調(diào)整商品房的供給結(jié)構(gòu),滿足不同收入水平，特別是中低收入水平消費(fèi)者的需要，對房地產(chǎn)市場的整體價格產(chǎn)生有利影響。房地產(chǎn)業(yè)也只有選擇這一消費(fèi)主體作為自己的服務(wù)方向,才能得以持續(xù)健康發(fā)展。

土地增值稅正式開征后，將調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的過高收益，抑制房地產(chǎn)的投機(jī)、牟取暴利行為，平衡房價，正確引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)方向，保護(hù)從事正常房地產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)商的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，此為正效應(yīng)。當(dāng)然，土地增值稅開征后會引起房地產(chǎn)價格繼續(xù)上升，會使一些行業(yè)成本費(fèi)用大幅增加，特別是如果征管各項(xiàng)配套措施不到位的話，開發(fā)商在20％左右的范圍內(nèi)做大成本的可能性比較大，若開發(fā)商能在提價的同時將成本做上去，會進(jìn)一步削弱土地增值稅應(yīng)有的效應(yīng)，此為負(fù)效應(yīng)。所以在開征土地增值稅的同時，國家應(yīng)繼續(xù)采取科學(xué)的宏觀調(diào)控政策，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、快速、穩(wěn)定、健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)國家總體的經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方針。