從“百日劇變”到“豬堅強”

目前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的資金壓力比三個月前想象的還要嚴(yán)峻得多，房地產(chǎn)行業(yè)“百日劇變”已經(jīng)發(fā)生。

有人說，短短的兩個多月時間內(nèi)，潘石屹對樓市的看法變了，從最早的“不擔(dān)心”、“堅持‘無拐論”變成了“不容樂觀”，直到預(yù)言“百日內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)將發(fā)生劇變”。

事實上，在去年年底，對房地產(chǎn)市場有無拐點進行討論時，我根本不知道會發(fā)生貝爾斯登的收購事件，也無法預(yù)測恒大地產(chǎn)的IPO會擱置。我總是通過了解市場的信息不斷修正自己的觀點。

3個月前，我在接受《上海證券報》采訪的時候曾提出未來100天是許多房地產(chǎn)公司發(fā)生劇變的觀點?，F(xiàn)在100天過去了，網(wǎng)友較真地問我，從提出“百日劇變”到今天，已經(jīng)超過100天了，房地產(chǎn)行業(yè)好像沒有發(fā)生令人震驚的劇變，是不是錯估了形勢？

首先，我所說的“百日巨變”是針對房地產(chǎn)企業(yè)，而非房價。其次，100天前我分析房地產(chǎn)行業(yè)要出現(xiàn)劇烈的變化，主要是考慮了四方面的因素：一、美國次貸危機引起國際經(jīng)濟的蕭條；二、國內(nèi)從緊的貨幣政策；三、去年一年，房地產(chǎn)商花錢買地的錢甚至超過當(dāng)年銷售額，普遍手頭偏緊；四、最近幾個月發(fā)生的各個城市房屋成交量在萎縮。尤其是在2006年下半年和2007年，一些用高價拿地、在各個城市創(chuàng)“地王”的房地產(chǎn)公司壓力就更大了。他們中有多少還能按時履行與政府的土地出讓合同呢？

從今天來看，我提出房地產(chǎn)行業(yè)要發(fā)生這種變化時，只是看出一些苗頭，這些導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈條緊張的因素并沒有消失，強度反而在增加。房地產(chǎn)企業(yè)拖欠政府地價款的現(xiàn)象屢屢發(fā)生，這說明目前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的資金壓力比三個月前想象的還要嚴(yán)峻得多，房地產(chǎn)行業(yè)“百日劇變”已經(jīng)發(fā)生。

這種變化，在三個月前我預(yù)計是以房地產(chǎn)行業(yè)之間的兼并、重組，與別人尋求合作等等方式表現(xiàn)出來，但現(xiàn)在我們看到還有一些方式，如“退地”和“拖欠政府的土地款”。行業(yè)調(diào)整的最后結(jié)果是房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)大的分化，典型的“冰火兩重天” 。

那些在2007年高價拿地的房地產(chǎn)公司有多少家足額付清了地價款？在沒有付清地價款的時候，政府也不會把土地證辦給這些公司的，這就形成了地方政府與開發(fā)商之間的扯皮。造成的結(jié)果就是這些去年的高價土地很難在今年甚至明年變成市場上需要的房屋。這種拉鋸戰(zhàn)拖的時間越長，越影響未來一兩年房地產(chǎn)市場中房屋的供應(yīng)量。所以在無錫的會議上，我們把這種情況比喻成豬肉市場中的母豬。只有有了母豬，才會有源源不斷的小豬崽出生。即使小豬崽的數(shù)量暫時下降，只要老母豬活著，這種豬肉價格波動的周期就會短。如果房地產(chǎn)開發(fā)在第一個環(huán)節(jié)——取得土地的過程中，因為資金困難，與地方政府發(fā)生了拉鋸戰(zhàn)，就一定會影響到未來中國房地產(chǎn)市場上的供應(yīng)量，從而影響房地產(chǎn)市場中的房價。

馮侖說在資金緊張的壓力下，大的國有房地產(chǎn)商是寧死不跑的“譚千秋”，中小型承受風(fēng)險能力弱的開發(fā)商容易當(dāng)“范跑跑”，還有一部分房地產(chǎn)商選擇做“豬堅強”，堅持36天，自己從300斤瘦到了100斤，吃草喝露水也要堅持，堅持到解放軍來。

對于“百日劇變”下的老母豬還能活多久的問題，我的判斷是樂觀的。盡管目前房地產(chǎn)形勢非常艱難，但是房地產(chǎn)碰到的困難不是地震，而是“堰塞湖”。只要我們知道這里有危險，解放軍會去疏導(dǎo)，危險有多大就不可怕了。