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    上海樓市“回暖假象”調(diào)查

    2008-04-30 04:28:26楊正蓮余佼佼
    中國(guó)新聞周刊 2008年15期
    關(guān)鍵詞:定金樓盤新聞周刊

    楊正蓮 余佼佼

    上海素有中國(guó)樓市風(fēng)向標(biāo)之稱。其漲跌變化,牽動(dòng)的不僅僅是上海市購(gòu)房者的神經(jīng)。

    樓市低迷的1、2月份剛過(guò),關(guān)于上海“樓市回暖”“價(jià)量齊放”等言論就在上海媒體出現(xiàn)。此時(shí),網(wǎng)上卻開(kāi)始流傳一份關(guān)于上海樓盤合同撤銷率高過(guò)四成的信息。

    統(tǒng)計(jì)口徑不對(duì)稱?

    孫啟柱沒(méi)想到自己會(huì)“一夜成名”,他的成名源于在天涯論壇上以“318road”ID撰寫的一篇文章。

    孫啟柱,畢業(yè)于北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究生進(jìn)修班,從事管理咨詢業(yè)。他關(guān)注房市已有兩三年。去年年初,他本打算在上海買房,但今年3月開(kāi)始的一次歷時(shí)一個(gè)月的觀察和細(xì)致統(tǒng)計(jì)使他發(fā)現(xiàn),上海樓盤合同撤銷率達(dá)到三至四成的樓盤不在少數(shù),有的樓盤合同撤銷率甚至高達(dá)100%!

    4月7日,孫啟柱將這個(gè)發(fā)現(xiàn)在網(wǎng)上公布,題目是《上海40%的售房合同是假的——根據(jù)房地產(chǎn)交易中心的統(tǒng)計(jì)》。跟帖、爭(zhēng)議一時(shí)如潮。

    孫啟柱的統(tǒng)計(jì)結(jié)果披露之時(shí),恰逢上海房?jī)r(jià)正以16405元/平方米的歷史新高,“印證”著樓市活躍的言論。

    上海市房地產(chǎn)交易中心主辦的“網(wǎng)上房地產(chǎn)”網(wǎng)頁(yè),關(guān)于上海各樓盤銷售進(jìn)度的數(shù)據(jù)確實(shí)顯示,根據(jù)“合同撤次數(shù)(含預(yù)定)”與“簽約次數(shù)”,2007年“上海十大期待樓盤”和“十大樓價(jià)翻番樓盤”的平均合同撤銷率高達(dá)四成,個(gè)別樓盤達(dá)到100%。

    上海市房屋土地資源管理局在媒體披露后隨即表示,目前上海市所有在售樓盤的預(yù)售合同撤銷率約為3%,而被曝高撤銷率的18個(gè)樓盤開(kāi)盤至今,網(wǎng)上共簽訂預(yù)售合同8971套,撤銷297套,撤銷率為3.3%,基本正常。

    上海市房地產(chǎn)交易中心辦公室劉紀(jì)來(lái)告訴《中國(guó)新聞周刊》,“網(wǎng)上房地產(chǎn)”銷售進(jìn)度表里面的“簽約次數(shù)”只包括“預(yù)售合同”(或“銷售合同”),而“合同撤次數(shù)”(含預(yù)定)卻在這之外又包含了“定金合同”。

    因此,“統(tǒng)計(jì)口徑不對(duì)稱”在劉紀(jì)來(lái)看來(lái),是導(dǎo)致調(diào)查結(jié)果和媒體披露的撤銷率不一致的主要原因。

    被曝合同撤銷率高達(dá)100%的沿海麗水馨庭樓盤向《中國(guó)新聞周刊》提供的數(shù)據(jù)顯示,截至4月10日被撤銷的285套中,只有兩套是預(yù)售合同撤銷,其中一戶還是客戶要求多加其親屬名字而導(dǎo)致的原來(lái)預(yù)售合同撤銷。其余的定金臺(tái)同撤銷中,除少部分是客戶換房或退房外,絕大部分是由于客戶資金、時(shí)間安排等逾期簽約的。

    但來(lái)自消費(fèi)者的意見(jiàn)與此信息似乎不一致。4月16日,剛剛辦好手續(xù)成為沿海麗水馨庭業(yè)主的張姓女士對(duì)《中國(guó)新聞周刊》記者稱:“100%的合同撤銷率,即使大部分是定金合同撤銷也是不太正常的,其中肯定有開(kāi)發(fā)商利用某些手段登記掉一些房子,從而主觀惡意炒高房?jī)r(jià)?!?/p>

    孫啟柱這樣回顧今年2月底3月初在“世紀(jì)長(zhǎng)江苑”看房的經(jīng)歷:“售樓處稱房子早就賣光了,但另?yè)?jù)附近知情的房屋中介介紹,這里從來(lái)沒(méi)有開(kāi)盤過(guò)?!?/p>

    4月19日,在“上??党恰钡拈_(kāi)盤現(xiàn)場(chǎng),和眾多房產(chǎn)中介一起不失時(shí)機(jī)地向人推薦上海康城及相鄰樓盤房源的齊源地產(chǎn)置業(yè)顧問(wèn)張先生告訴《中國(guó)新聞周刊》:“那些排隊(duì)拿號(hào)來(lái)參加開(kāi)盤看房的人當(dāng)中,大部分是‘黃牛。很多都是附近的保安或其他被請(qǐng)過(guò)來(lái)的人,五十塊錢一天。”

    北京大學(xué)房地產(chǎn)金融研究中心主任馮科就此告訴《中國(guó)新聞周刊》:“我覺(jué)得存在開(kāi)發(fā)商造假的可能。因?yàn)?,宏觀調(diào)控通過(guò)信貸緊縮來(lái)實(shí)現(xiàn),幾乎讓開(kāi)發(fā)商資金斷流。規(guī)范的開(kāi)放商需要35%的資本金,而大部分開(kāi)發(fā)商達(dá)不到此要求。面對(duì)工程隊(duì)的催款,國(guó)土局催交土地款,稅務(wù)局催交稅款,開(kāi)發(fā)商壓力巨大。因此用假合同獲得按揭完全可能?!?/p>

    上海市長(zhǎng)寧區(qū)住宅發(fā)展局高級(jí)經(jīng)濟(jì)師顧海波則認(rèn)為,相關(guān)部門以“統(tǒng)計(jì)口徑不對(duì)稱”來(lái)回應(yīng)部分樓盤合同撤銷率過(guò)高的問(wèn)題是牽強(qiáng)的,“只是管理層的一面之詞,真實(shí)情況消費(fèi)者根本無(wú)法知道!不管是定金合同撤銷還是預(yù)售(銷售)合同撤銷,其實(shí)質(zhì)、用意和結(jié)果就是哄抬房?jī)r(jià)。”

    2006年7月5日,廣州《新快報(bào)》曾經(jīng)披露過(guò)類似的新聞,2006年的廣州樓盤合同撤銷率驚人。2005年CCTV也曾報(bào)道,浦東“萬(wàn)邦都市花園”等樓盤的房屋合同高撤單事件,以及彼時(shí)“退房”風(fēng)波。

    定金合同的操作空間

    撤銷合同的一個(gè)關(guān)鍵,是是否歸還定金。如果開(kāi)發(fā)商不歸還定金,就大大制約了客戶違約的可能性。

    沿海麗水罄庭樓盤的銷售經(jīng)理張堅(jiān)國(guó)4月15日接受《中國(guó)新聞周刊》采訪時(shí)表示,客戶要求撤銷定金合同,同時(shí)可以退回定金。

    但從事樓盤銷售將近五年的朱姓男士告訴《中國(guó)新聞周刊》,即使是定金合同撤銷,這個(gè)比例一般也不可以超過(guò)5%;而且對(duì)于普通客戶來(lái)說(shuō),雖然定金可能只有一兩萬(wàn),但是和開(kāi)發(fā)商沒(méi)有“關(guān)系”或者找不到可靠“關(guān)系”的話,撤銷定金合同時(shí),很難要回定金。

    記者走訪了上海普陀區(qū)香溢花城,靜安區(qū)泰府名邸,徐匯區(qū)尚海灣,松江區(qū)萊頓小城和閔行區(qū)上??党堑榷鄠€(gè)樓盤,鮮有聽(tīng)說(shuō)撤銷定金合同時(shí)可以退回定金的。

    業(yè)內(nèi)人士朱先生所說(shuō)的可以要回定金的“關(guān)系戶”,被他解釋為開(kāi)發(fā)商宣傳鏈或其他環(huán)節(jié)的利益相關(guān)者。據(jù)介紹,開(kāi)發(fā)商在推出一個(gè)樓盤時(shí),一般會(huì)有一個(gè)客戶培養(yǎng)儲(chǔ)存期,在沒(méi)有足夠人氣的情況下,也會(huì)選擇變相拖延開(kāi)盤時(shí)間等,“這些都是營(yíng)銷手段,而且關(guān)系戶可以優(yōu)先拿號(hào)選房?!?/p>

    《中國(guó)新聞周刊》采訪的多位最近一兩年才購(gòu)房置業(yè)的業(yè)主都表示,不可能簽了定金合同再撤銷或者延期辦理手續(xù),“一般都會(huì)按照約定去辦,萬(wàn)一有特殊情況,那也會(huì)先和開(kāi)發(fā)商協(xié)商。”

    上海市房屋土地資源管理局一位不愿意透露姓名的官員向《中國(guó)新聞周刊》表示,定金合同不一定在土地交易中心備案?,F(xiàn)在雖然可以辦理備案,但沒(méi)有硬性規(guī)定。而《中國(guó)新聞周刊》走訪徐匯區(qū)和浦東區(qū)房地產(chǎn)交易中心時(shí),從工作人員那里得到的信息都是定金合同不需要在房地產(chǎn)交易中心備案。

    上海市協(xié)力律師事務(wù)所的律師衛(wèi)新認(rèn)為,正是開(kāi)發(fā)商可以用自己的定金合同版本,不在交易中心備案,給開(kāi)發(fā)商留下了很多的操作空間,“開(kāi)發(fā)商的銷售技巧和手段也往往體現(xiàn)在定金合同這個(gè)環(huán)節(jié)?!?/p>

    曾擔(dān)任地產(chǎn)營(yíng)銷策劃和管理的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士顧海波告訴《中國(guó)新聞周刊》,即使是通過(guò)網(wǎng)上備案?jìng)魉停餐耆梢远抛?gòu)房人的信息,現(xiàn)在由企業(yè)員工、民工購(gòu)房騙貸的情況已經(jīng)屢見(jiàn)不鮮了,更不用說(shuō)是簽虛假合同,“定金合同撤銷無(wú)需任何手續(xù),完全可以杜撰?!?/p>

    上海市房地局為了對(duì)市場(chǎng)銷控進(jìn)行規(guī)范,2007年10月份曾下發(fā)過(guò)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市商品房銷售監(jiān)管工作的通知》,其中規(guī)定,商品住房一次預(yù)售面積不少于3萬(wàn)平方米。有業(yè)內(nèi)人士說(shuō),營(yíng)造高銷售額就可以達(dá)到規(guī)避該政策的“目的”。

    《中國(guó)新聞周刊》在位于上海市徐匯

    區(qū)斜土路上的伊家門房屋中介發(fā)現(xiàn)一套屬于1998年開(kāi)盤的四季園樓盤的毛坯房。伊家門物業(yè)顧問(wèn)介紹說(shuō),如果要買這套房屋,最終是跟開(kāi)發(fā)商簽合同,而不是和房東個(gè)人,原因是“房東還沒(méi)有辦理過(guò)戶?!?/p>

    21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海某加盟店的高級(jí)置業(yè)顧問(wèn)卻向《中國(guó)新聞周刊》表示,這種情況下,只可能說(shuō)明房東就是開(kāi)發(fā)商的人。

    多名專家和官員都表示,開(kāi)發(fā)商通過(guò)制造假合同等方式達(dá)到一定的銷售目的,以獲取最大的利潤(rùn)是不難想象的。盡管有企業(yè)借“統(tǒng)計(jì)口徑不對(duì)稱”來(lái)為自己的高合同撤銷率辯解,但是合同撤銷本身就說(shuō)明了市場(chǎng)波動(dòng)大,購(gòu)房者以觀望居多。

    消費(fèi)者繼續(xù)觀望

    佑威房地產(chǎn)研究中心發(fā)布的4月第一周周報(bào)(3.31-4.6)顯示,上海一手商品住宅(不含動(dòng)遷配套房)的平均成交價(jià)格環(huán)比上漲17%,達(dá)到16405元/平方米的歷史高位,比2月第三周跌破萬(wàn)元時(shí)的9767元/平方米上升了將近七成。

    統(tǒng)計(jì)周報(bào)還顯示,在4月第一周成交面積前10名的住宅項(xiàng)目中,別墅就占了4個(gè),另外還有3個(gè)均價(jià)3萬(wàn)元以上的高檔公寓。在剛剛過(guò)去的3月份,上海甚至誕生了平均成交單價(jià)8.3萬(wàn)元/平方米的別墅。

    佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄據(jù)此認(rèn)為,高檔樓盤的熱銷與別墅的大量成交,是平均成交價(jià)格被大幅拉升的主要原因。

    但國(guó)土資源部黨組成員、中紀(jì)委駐國(guó)土資源部紀(jì)檢組組長(zhǎng)王壽祥3月28日表示,今年要從嚴(yán)控制新增建設(shè)用地,嚴(yán)格審查新開(kāi)工項(xiàng)目建設(shè)用地,堅(jiān)決停止供應(yīng)別墅類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地。

    消費(fèi)者在應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)商逐利,政府監(jiān)管尚不完備的局面時(shí),買房所面臨的壓力和考驗(yàn)應(yīng)該引起足夠的重視,上海市長(zhǎng)寧區(qū)住宅發(fā)展局高級(jí)經(jīng)濟(jì)師顧海波據(jù)此建議,處于信息不對(duì)稱、相對(duì)弱勢(shì)的消費(fèi)者不妨多留個(gè)心眼,要“貨比三家”,暫時(shí)看不清的,則退出市場(chǎng)、靜觀其變。

    孫啟柱和女友兩人的年薪在40萬(wàn)元左右,從去年年初打算買房子一直到現(xiàn)在,還沒(méi)有購(gòu)房:“還不到買房的合適時(shí)機(jī)?,F(xiàn)在的樓市更多的是投資市場(chǎng),而不是居住市場(chǎng)。”一周前完婚、剛剛回到工作崗位上的孫啟柱這樣告訴《中國(guó)新聞周刊》。

    上海財(cái)經(jīng)大學(xué)應(yīng)用統(tǒng)計(jì)研究中心14日發(fā)布的2008年第一季度上海市社會(huì)經(jīng)濟(jì)指數(shù)顯示,今年第一季度消費(fèi)者購(gòu)房意愿僅為32.6點(diǎn),比上季度下跌4.3個(gè)百分點(diǎn),被訪者中認(rèn)為第一季度購(gòu)房時(shí)機(jī)差的比例則增至四分之三。

    據(jù)《新聞晨報(bào)》報(bào)道,在4月11日至13日的上海第十屆一、二手房展會(huì)上現(xiàn)場(chǎng)成交的房源只有七八套;相比于5萬(wàn)套左右的參展房源,購(gòu)買意向房源(即訪問(wèn)者表示將實(shí)地看房的房源)僅為150套,比去年下跌了約81%。

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