顯微鏡下察趨勢(shì)

2007年被稱為住房保障元年，2008年呢?

房?jī)r(jià)、土地、保障房、物業(yè)稅，這些對(duì)市場(chǎng)而言頗具敏感度的詞匯，在2007年被屢屢提及，2008年仍是大家的最?lèi)?ài)。而2007年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議傳達(dá)出的“緊縮”、“防通脹”信號(hào)，更為這些信號(hào)增添了變數(shù)。

房?jī)r(jià)

當(dāng)談及房?jī)r(jià)問(wèn)題時(shí)，專家們表現(xiàn)出不約而同的一致，那就是對(duì)目前房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快的擔(dān)憂。

中國(guó)指數(shù)研究院院長(zhǎng)莫天全用一系列嚴(yán)謹(jǐn)數(shù)據(jù)傳達(dá)出對(duì)2008年房地產(chǎn)價(jià)格的擔(dān)憂：“以2007年9月份為例，重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)普遍上漲較快，且漲幅進(jìn)一步加大，全國(guó)10個(gè)重點(diǎn)城市中有4個(gè)城市漲幅超過(guò)了10％，其他城市漲幅均在6％以上”，莫天全表示，“由于房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲，目前房?jī)r(jià)繼續(xù)高位運(yùn)行，這在短期內(nèi)不大容易得到改變”。

中國(guó)指數(shù)研究院的報(bào)告預(yù)測(cè)，2008年“我國(guó)住房?jī)r(jià)格上漲的壓力依然存在”。報(bào)告認(rèn)為，供不應(yīng)求近期難以改變，“地價(jià)開(kāi)始持續(xù)快速上升，而高地價(jià)抬升了開(kāi)發(fā)商建造商品住宅的成本，這部分也將轉(zhuǎn)移到售價(jià)中去，再次推高房?jī)r(jià)”。

面對(duì)高房?jī)r(jià)態(tài)勢(shì)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)宋春華開(kāi)出的藥方是：“支持自住消費(fèi)，抑制投資，遏制投機(jī)”，宋春華表示，2008年國(guó)家仍會(huì)繼續(xù)重點(diǎn)打擊市場(chǎng)不法行為，維護(hù)正常的市場(chǎng)秩序。

供地

房?jī)r(jià)未來(lái)可能繼續(xù)高漲，這就又把土地供應(yīng)推到了風(fēng)口浪尖。

莫天全指出，目前中國(guó)土地供應(yīng)存在三個(gè)值得關(guān)注的方面：土地供應(yīng)仍相對(duì)緊缺：地價(jià)上漲較快的情況依然突出：土地過(guò)分集中于部分大型開(kāi)發(fā)企業(yè)，形成新的壟斷。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2007年前三個(gè)季度，全國(guó)土地購(gòu)置面積同比增長(zhǎng)了17.8％，比上半年增幅提高了7.8個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，全國(guó)土地開(kāi)發(fā)面積同比增長(zhǎng)11.3％，比上半年提高3.7個(gè)百分點(diǎn)?！斑@表明，在適度加大供應(yīng)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的調(diào)控定調(diào)下，土地新增供應(yīng)正在逐步增加，土地供應(yīng)進(jìn)一步加大。”莫天全說(shuō)。

與此同時(shí)，全國(guó)地價(jià)上漲較快的情況并沒(méi)有改變。2007年前三季度，全國(guó)土地購(gòu)置費(fèi)用同比增長(zhǎng)29.4％，超過(guò)同期土地購(gòu)置面積增幅11.6個(gè)百分點(diǎn)：土地開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)18.5％，超過(guò)土地開(kāi)發(fā)面積增幅7.2個(gè)百分點(diǎn)。

“更為嚴(yán)重的是，土地供應(yīng)速度本身已經(jīng)滯后于市場(chǎng)需求，土地資源和資金都呈現(xiàn)出向上市公司集中的趨勢(shì)，加劇了土地的集中性。大量土地聚集在部分開(kāi)發(fā)商手中，就有可能形成壟斷產(chǎn)品，壟斷產(chǎn)品又形成壟斷價(jià)格，并且不斷地把價(jià)格推向新高?！蹦烊珣n心忡忡地指出土地市場(chǎng)可能存在的隱患。

國(guó)土資源部土地勘測(cè)設(shè)計(jì)研究院副總工程師鄒曉云則強(qiáng)調(diào)指出，未來(lái)國(guó)土部門(mén)會(huì)采取加大保障房、中低價(jià)位中小戶型住宅用地供應(yīng)等手段，解決土地供應(yīng)面臨的種種問(wèn)題。

鄒曉云也以數(shù)據(jù)說(shuō)話：“以2007年第三季度為例，全國(guó)土地供應(yīng)總量已經(jīng)接近8萬(wàn)公頃，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地接近2萬(wàn)公頃，住宅用地則在15000公頃左右?！?/p>

國(guó)土資源部的數(shù)據(jù)顯示，在土地供應(yīng)方面，2002年到2005年全國(guó)土地供應(yīng)平均季度增長(zhǎng)率為15％，在整個(gè)土地供應(yīng)總量中，用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的比例一直在20％-30％之間，其中居住用地又在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地中占到了70％-80％的比例。

鄒曉云還反駁了地價(jià)上漲較快的指責(zé)：“所謂天價(jià)土地，與國(guó)土資源部城市地價(jià)監(jiān)測(cè)平均地價(jià)水平相比有很大差距。城市平均地價(jià)是整個(gè)城市土地價(jià)值的平均市場(chǎng)水平，能夠比較全面客觀地反映城市正常價(jià)值。現(xiàn)在所謂的地王價(jià)和天價(jià)，很難說(shuō)是一個(gè)正常的市場(chǎng)價(jià)?！?/p>

而對(duì)于企業(yè)“圍地”現(xiàn)象，鄒曉云指出，國(guó)土資源部“已經(jīng)在采取一些行動(dòng)，比如限制大規(guī)模出讓土地、不交全地價(jià)款不給辦證、限制開(kāi)發(fā)時(shí)間等措施，只是這些措施要有時(shí)間上的滯后性”。

保障房

2007年8月的“24號(hào)文”可謂一石激起千層浪，2007年住房保障元年的說(shuō)法不脛而走。

宋春華對(duì)保障房建設(shè)管理深有感觸。他指出一“完善保障住房體系，2007年已經(jīng)跨出了重要一步，出臺(tái)了‘24號(hào)文’，具有鮮明的政策取向，就是把解決城市低收入家庭住房困難作為維護(hù)群眾利益的重要工作和住房制度改革的重要內(nèi)容，作為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)，是對(duì)1998年‘23號(hào)文’的重要補(bǔ)充與發(fā)展?！?/p>

“24號(hào)文”中，國(guó)家對(duì)保障房多年來(lái)的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行了總結(jié)，提出了進(jìn)一步建立健全廉租房制度，改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房制度。同時(shí)，文件也提出了改善其他住房困難群體居住條件的內(nèi)容，涉及到棚戶區(qū)改造、舊住宅區(qū)改造以及農(nóng)民工居住條件改善等。可以說(shuō)，這是一份盡力做到全面兼顧的跨世紀(jì)文件。

作為建設(shè)部政策研究中心主任，陳淮強(qiáng)調(diào)該項(xiàng)工作要重落實(shí)，“住房保障雖然在時(shí)間上晚于其他住房形式，但從思路和制度上看，它已經(jīng)相對(duì)完善，重點(diǎn)則在貫徹實(shí)施上?！标惢幢硎?。

北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)同這種說(shuō)法。他進(jìn)一步指出，保障房建設(shè)的重點(diǎn)在于落實(shí)土地和資金，這都需要地方政府出臺(tái)具體措施，否則再好的政策也是一句空話。

物業(yè)稅

物業(yè)稅在2007年某些城市的空轉(zhuǎn)試點(diǎn)，引發(fā)了業(yè)界對(duì)物業(yè)稅在2008年會(huì)否實(shí)施的猜想。

2007年10月，按照國(guó)家稅務(wù)總局的統(tǒng)一部署，物業(yè)稅在北京、遼寧、江蘇、深圳、寧廈、重慶、河南、安徽、福建、大連10個(gè)省市進(jìn)行空轉(zhuǎn)試點(diǎn)。

深圳是第一批物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)城市。深圳市地稅局一位不愿具名的官員透露，深圳從去年開(kāi)始的物業(yè)稅模擬空轉(zhuǎn)，到目前為止并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展，主要問(wèn)題源自稅收部門(mén)與房產(chǎn)管理部門(mén)之間的信息傳遞差錯(cuò)較多，尤其是業(yè)主信息和房產(chǎn)價(jià)格信息變動(dòng)較大，不具備實(shí)際征稅條件。

“因此，我們目前階段只能寄希望能在一些基礎(chǔ)工作上實(shí)現(xiàn)突破，比如健全資信系統(tǒng)等，這是物業(yè)稅實(shí)施的基礎(chǔ)。”陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)。

雖然開(kāi)征物業(yè)稅呼聲日甚，物業(yè)稅征收過(guò)程中可能遇到的問(wèn)題同樣不可忽視，如其中涉及到的眾多利益博弈關(guān)系，農(nóng)村區(qū)域目前還有較大比例的未辦證住房，城中村中存在著大量有爭(zhēng)議的住房等。這些目前處于立法真空地帶、模糊地帶的問(wèn)題該如何處理，現(xiàn)階段看來(lái)難有定論。

專家表示，在這些問(wèn)題尚沒(méi)有很好的解決方案之前，物業(yè)稅的征收要想進(jìn)入操作層面并不容易。物業(yè)稅不可能倉(cāng)促上馬，2008年實(shí)施的可能性就更不存在了。

“我們?cè)谀M的時(shí)候也在討論，是按房屋的評(píng)估原值征收，還是按比例征收。我們的原則就是，要找到老百姓能夠接受的稅基、稅率、稅負(fù)?！必?cái)政部官員曾這樣表態(tài)。