歐洲房地產(chǎn)市場會破滅嗎？

丹尼爾·格羅斯

美國房地產(chǎn)市場在某種程度上由于所謂“次貸”的推動而形成泡沫，這一泡沫成為當今金融市場動蕩的誘因。但是這一泡沫并不限于美國。在歐洲，過去10年中房地產(chǎn)價格也大幅度上升，在許多情況下比美國還有過之而無不及。其他經(jīng)合組織和新興市場國家也是如此。在這些國家中，迅速攀升的收入給資產(chǎn)價格施加了壓力。

確實，除了德國和日本等幾個少數(shù)國家外，幾乎所有地方的房地產(chǎn)價格都達到了前所未有的高度。房地產(chǎn)是所有資產(chǎn)中最為具有地域限制的，這樣的全球性模式又是如何形成的呢?

最近的研究表明，全球房地產(chǎn)之所以繁榮，是與各大國的中央銀行前所未有地增加流動資金供給緊密相聯(lián)的。的確，像給一般情況下沒有資格獲得房屋按揭貸款(也就是所謂的次級房屋貸款)的購房人提供貸款這樣的金融創(chuàng)新也發(fā)揮了一定的作用。但是，如果各國中央銀行沒有創(chuàng)造充足的流動資金以及長期低利率的環(huán)境，大概不會以如此的規(guī)模提供次級房屋貸款。

“次貸”危機到目前為止，主要影響的是美國和歐洲的金融市場。如果人們考慮到大西洋兩岸的房地產(chǎn)價格已經(jīng)達到了歷史高度而且最近又加速升高，這也就不足為奇了。

這并非一個巧合。美國和歐洲的房地產(chǎn)價格之間總是存在聯(lián)系。在過去30年中，美國和歐洲的房地產(chǎn)價格趨向于遵循三個緩慢移動、相互關(guān)聯(lián)的從繁榮到崩潰的周期。以往所有的價格高度都是伴隨著幾年的實際價格水平的下滑。人們沒有理由假定這一次周期會有所不同。

從去年以來，美國的房地產(chǎn)價格已經(jīng)下降。由于歐元區(qū)的數(shù)據(jù)只有在等很長一段時間后才能得到，因此目前不可能確定歐洲大陸的房地產(chǎn)價格是否同樣已經(jīng)下滑。但是如果以往的模式還是這樣的話，歐洲大陸的住房價格也會馬上下降。

美國和歐洲的房地產(chǎn)價格超過了長期平均價值的20％到30％。這樣一個大的漲幅有可能伴隨著某些跌幅。這將會意味著房地產(chǎn)價格可能會下降至少20％到30％，但是在探底之前可能會下降更多。

因此，歐洲的決策者們應(yīng)當警覺。目前還沒有證據(jù)表明歐元區(qū)存在大規(guī)模的“次貸”，但是有大量證據(jù)表明，盡管各國情況不同，住房價格還是對國內(nèi)需求有著重大的影響。

幾乎在所有的地方，更高的房地產(chǎn)價格帶來強勁的消費。整個歐洲房地產(chǎn)價格下降因此就有可能伴隨著消費需求軟弱，就像美國一樣。例如在德國，住房價格維持相對低下，消費也疲軟。

住房價格給建筑業(yè)帶來的影響更為有所不同。在西班牙和愛爾蘭，建筑投資增加到國民生產(chǎn)總值的18％到20％，這一水平遠遠高于美國，而且在任何經(jīng)合組織國家也前所未見。在這兩個國家中，房地產(chǎn)價格下降有可能伴隨著國內(nèi)需求長期大幅度下降，甚至要超過美國預計下降的幅度。

與此相比，盡管法國和意大利的房地產(chǎn)價格增長幾乎和美國一樣多，但是沒有證據(jù)表明存在房地產(chǎn)過剩。因此，這兩個國家房地產(chǎn)價格下降的負面影響應(yīng)當局限于消費的下滑。德國受影響應(yīng)該最輕微，因為住房價格和建筑活動一段時間以來一直低于大趨勢。

總之，住房價格下降不會僅限于美國。而且，在大西洋兩岸，這一下降有可能破壞消費。

責任編輯覃福貴