加快縣域房產管理與住房保障制度建設的幾點思考

摘要：房地產業(yè)是發(fā)展國民經濟和改善人民生活的基礎產業(yè)，居住條件的改善和住房標準的提高已經成為一個地方社會經濟發(fā)展水平的標志。在目前的情況下，認真分析當前房地產市場狀況，深入研究其面臨的主要矛盾，加強房地產管理，并從體制、機制和政策上探索改革與發(fā)展的新思路，對于促進縣域房地產業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展，推動國民經濟與社會發(fā)展都有著重要的現實意義和深遠的歷史意義。

關鍵詞：縣域住房；管理；保障制度建設

1縣域房產管理與住房保障制度建設的發(fā)展前景

住房是體現居住權的核心產品，是人們生活的最基本的產品。從世界各國的經驗來看，做到人人有房產是不現實的，但是必須要保證“住有所居”，在這方面政府責無旁貸。前一階段國務院《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)[2007]24號）的出臺及此前出臺的“國八條”、“國六條”進一步表明，中國的房地產市場發(fā)展就是為了改善居民的基本居住條件，住房的民生問題是房地產市場發(fā)展的根本。十七大報告中“住有所居”的提出，對中國房地產業(yè)的發(fā)展更是具有劃時代和里程碑的意義，標志著我國房地產業(yè)發(fā)展邁入了大力發(fā)展保障性住房的新時代，為房地產業(yè)發(fā)展提供了新的機遇和新的更高的要求，也提出了新的挑戰(zhàn)、新的努力方向和新的奮斗目標。至此，住房保障制度被明確定性為政府公共服務的一項重要職責，也被提到了前所未有的高度。我國房地產市場調控的方向逐步進入一個由“主調市場”轉向“主調保障”的新階段，也為縣域房地產業(yè)的發(fā)展提供了良好的機遇。

2 縣域房產管理與住房保障制度現狀

縣域房地產業(yè)經過多年的發(fā)展、變革，在總體上保持了良好的運行態(tài)勢，特別是住房保障體系建設已被各級政府列入任期的重要工作當中，但還存在一些不容忽視的問題：一是大多數縣域整體經濟實力薄弱，城鎮(zhèn)化建設速度普遍緩慢，制約了房地產業(yè)的發(fā)展；二是縣域房地產業(yè)一般都處于粗放型經營管理階段，開發(fā)管理經驗明顯落后于大中城市；三是房地產企業(yè)整體實力不強，房地產開發(fā)企業(yè)存在規(guī)模偏小，自有資金不足，競爭力弱，抗風險能力差的問題；四是住房保障體系還不夠完善，經濟適用住房和廉租住房建設起步較晚，住房保障范圍、保障資金及對低收入者適用標準等問題的落實還需進一步探索與研究，資金保障還比較困難，一些政策性、機制性、結構性等不容忽視的問題還存在。五是住房供應結構性矛盾仍較為突出，適合普通居民住房需求的中低價位、中小套型普通商品住房和經濟適用住房供應不足，低收入家庭覆蓋率較低。六是房地產市場秩序還不夠規(guī)范，信用體系還沒有完全建立，房地產執(zhí)法監(jiān)察力度不夠；七是租賃市場管理缺少剛性措施，管理難度大，亟須整頓和規(guī)范。

3當前加快縣域房產管理與住房保障制度建設的方向與措施

大明確發(fā)展方向，找準發(fā)展定位。以黨的十七大的召開為契機，全面貫徹落實科學發(fā)展觀，從制度層面積極推進住房保障體系建設，建立商品房、經濟適用房、廉租住房相統(tǒng)一的結構合理、比例適當的多層次住房供應體系，保證商品房供應比例不低于75%，經濟適用住房在25%以內，新建住宅小區(qū)實行物業(yè)管理面積達到95%。并狠抓實事，多渠道增加保障性住房供應規(guī)模，擴大保障性住房來源，全面推動住房保障工作，不斷完善住房供應和保障體系。

創(chuàng)新管理體制，落實中央宏觀調控政策。第一，引導建立合理的住房建設和消費模式。要適時修訂完善“十一五”住宅建設規(guī)劃，制訂年度房地產開發(fā)建設計劃，從住宅建設源頭管起，重點發(fā)展“面積不大功能全，造價不高品質優(yōu)，占地不多環(huán)境美”的中低價位、中小套型、普通商品住房。在規(guī)劃、施工、商品房預售等環(huán)節(jié)認真把關，確保新審批、新開工的商品住房建設總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重達到70％以上。保障類住房面積限定在50-60平方米，其中新建廉租住房套型建筑面積控制在50平方米以內，經濟適用住房套型建筑面積控制在60平方米左右。第二，強化開發(fā)企業(yè)管理。要積極吸引外地有實力的房地產開發(fā)公司參與小城鎮(zhèn)建設，而大中城市的房地產開發(fā)企業(yè)要明確，只要看準縣域經濟的發(fā)展?jié)摿εc遠景，把“開發(fā)營銷模式”復制到縣域地區(qū)，就可能引領房地產市場，就一樣取得良好收益。作為政府部門則要強化開發(fā)企業(yè)資質管理，完善房地產企業(yè)檔案體系，建立房地開發(fā)、中介和物業(yè)管理企業(yè)及相關人員的信用檔案，營建城實守信的市場環(huán)境。第三，大力活躍房地產市場。完善房地產市場分析聯席會議制度，認真做好房地產市場情況分析和檢測工作，建立房地產市場預報體系和市場信息披露制度，加快房地產信息系統(tǒng)建設。分季度統(tǒng)計重大房地產項目形象進度和資金完成情況，分析房地產業(yè)發(fā)展中存在的問題，引導房地產業(yè)健康快速發(fā)展。第四，凈化房地產市場環(huán)境。按照國家有關法規(guī)政策，結合房地產市場實際，制定可操作性的具體措施和管理辦法，切實加大對房地產市場違規(guī)違法行為的查處力度，加大對縣域房地產市場的監(jiān)管力度，加強房地產開發(fā)建設全程監(jiān)管，凈化房地產市場。加大經濟適用房建設和廉租住房建設力度，解決中低收入家庭住房困難。要積極采取措施，加快住房保障措施，加強廉租住房制度建設，解決好城市低收入家庭住房困難。一是加大經濟適用住房建設力度。進一步完善經濟適用住房政策，推廣“政府組織，市場化運作”模式，切實落實國家和省有關優(yōu)惠政策，降低開發(fā)建設成本，把建設單位利潤控制在3%以內。要積極協(xié)調相關部門優(yōu)先保證經濟適用住房建設用地，確保年竣工面積達到當年商品房竣工面積的10%以上。同時，嚴格限定套型面積和銷售對象，堅決制止違規(guī)建設和牟取不正當利益行為。嚴格集資建房審批，停止黨政機關集資建房，住房困難企業(yè)集資建房要從嚴審查，企業(yè)集資建房要與住房貨幣化分配政策相結合。二是全面推進廉租住房制度建設。根據國務院《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，制定符合當地實際的《關于加快解決城市低收入家庭住房困難的實施意見》，成立由市統(tǒng)計局牽頭，房管局、民政局等部門配合的全市低收入家庭住房狀況調查工作領導機構，抓緊開展低收入家庭住房狀況調查， 摸清底數，合理確定廉租住房保障對象(低收入家庭)和保障標準。建立健全城市低收入住房困難家庭住房檔案和城市最低收入住房困難家庭住房檔案，建立工作臺賬，加快廉租住房動態(tài)管理信息系統(tǒng)建設。制訂解決城市低收入家庭住房困難的發(fā)展規(guī)劃和年度計劃。三是建立經濟適用住房和廉租住房建設長效機制。一是建立形勢分析制度，定期分析加快經濟適用住房和廉租住房建設工作開展情況。二是建立聯席辦公制度，為加快經濟適用住房和廉租住房建設實行“一站式”服務。三是建立督查工作制度，全過程跟蹤經濟適用住房和廉租住房建設工作情況。

推進舊城改造和“城中村”改造步伐，選準重點項目建設。要加快舊城區(qū)及“城中村”改造步伐，合理篩選舊城改造和城中村整治項目，合理安排改造計劃，及時充實改造項目，突出舊城改造工作重點。積極鼓勵本地和外地有實力的房地產開發(fā)企業(yè)投資、參與舊城改造。保證規(guī)劃期內城中村拆除重建規(guī)模與新區(qū)住房建設規(guī)模相匹配。

建立完整的房地產市場體系，培育房地產二、三級市場。第一，堅持政務公開，方便于民。要簡化辦事程序，方便服務群眾，建立規(guī)范有序的房屋權屬保障體系。第二，促進物業(yè)管理有序發(fā)展。規(guī)范和發(fā)展物業(yè)管理，重點在物業(yè)管理內容、合同、收費、業(yè)主委員會行為、項目招投標、維修基金管理和使用方面進行規(guī)范，通過資質動態(tài)管理，推動物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)建設單位分業(yè)經營。指導組建業(yè)主委員會，引導業(yè)主履行物業(yè)服務合同和遵守業(yè)主公約，大力培育物業(yè)管理服務市場。第三，加大公積金歸集力度。加強住房公積金管理基礎工作，制定完善管理辦法和內部控制制度，防范住房公積金風險，擴大住房公積金覆蓋面，提高住房公積金的歸集率及使用效率，加快住房公積金個貸業(yè)務發(fā)展，解決城鎮(zhèn)居民買房、建房資金短缺問題，便更多的職工享受應有的權利。