房地產(chǎn)交易市場現(xiàn)狀及規(guī)范交易行為的思考

摘要：近年來，我國各地產(chǎn)市場價(jià)格快速上漲，在房地產(chǎn)價(jià)格上漲的同時(shí)，市場中存在著許多不確定因素，使房地產(chǎn)價(jià)格的走勢變得撲朔迷離，令人難以把握。本文分析了當(dāng)前房地產(chǎn)交易市場的基本現(xiàn)狀，并提出了如何規(guī)范房地產(chǎn)市場的交易行為。

關(guān)鍵詞：規(guī)范；房地產(chǎn)；交易

1當(dāng)前房地產(chǎn)交易市場的基本現(xiàn)狀

建立房地產(chǎn)市場的規(guī)范運(yùn)行機(jī)制，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)交易行為，是促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要措施。近年來，圍繞培育和發(fā)展上海房地產(chǎn)市場，規(guī)范房地產(chǎn)交易行為，各級(jí)政府和房地部門進(jìn)行了積極的改革、探索和實(shí)踐，有力地促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展。

1.1法制建設(shè)在逐步建立。近年來，根據(jù)房地產(chǎn)市場的發(fā)展需要，已建立了一整套較為完善的規(guī)范房地產(chǎn)市場行為的法律、法規(guī)和規(guī)章，初步形成了基本符合市場經(jīng)濟(jì)要求的房地產(chǎn)交易的法制體系。

1.2管理體系在逐步理順。近年來，從房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立和管理、房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)、商品房預(yù)售和房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)登記和發(fā)證等市場運(yùn)行環(huán)節(jié)，相應(yīng)建立了能夠適合房地產(chǎn)市場運(yùn)行發(fā)展的操作機(jī)制。目前，已初步建立了房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)。2004年，為提高交易信息的透明度，推出了商品房銷售合同網(wǎng)上備案和登記制度。同時(shí)，對(duì)上海房地產(chǎn)經(jīng)營主體，包括開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)組織和評(píng)估機(jī)構(gòu)理順管理體系，積極探索長效管理機(jī)制。

1.3執(zhí)法力度在逐步加強(qiáng)。為進(jìn)一步深化房地產(chǎn)交易和服務(wù)市場的專項(xiàng)整治，控制經(jīng)紀(jì)企業(yè)總量，暫緩審批新設(shè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織及分支機(jī)構(gòu)、注冊(cè)后未備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織或執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人，房地產(chǎn)交易中心不予受理其委托代辦的交易登記業(yè)務(wù)，房地和工商部門聯(lián)手，加大執(zhí)法力度，開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織專項(xiàng)執(zhí)法檢查，取締無證無照經(jīng)營，規(guī)范房地產(chǎn)交易行為。

1.4誠信體系在逐步推進(jìn)。近年來，根據(jù)房產(chǎn)交易量不斷上升，交易額持續(xù)刷新的情況，市房地部門將營造健康的市場環(huán)境，規(guī)范房產(chǎn)交易行為，爭創(chuàng)文明行業(yè)，作為政風(fēng)行風(fēng)建設(shè)的重要內(nèi)容。實(shí)行市、區(qū)(縣)交易登記分級(jí)負(fù)責(zé)，完善房地產(chǎn)市場信息數(shù)據(jù)庫和預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系；建立房產(chǎn)樓盤表、GIS地籍圖庫和權(quán)籍管理系統(tǒng)“三庫合一”的交易登記權(quán)屬管理信息系統(tǒng)，完善交易中心、受理大廳和服務(wù)窗口設(shè)施；統(tǒng)一服務(wù)項(xiàng)目、辦件流程、收件內(nèi)容、辦事時(shí)限、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，制訂文明守則，公開監(jiān)督電話，推進(jìn)服務(wù)承諾，推進(jìn)誠信體系。

2如何規(guī)范房地產(chǎn)市場行為

要規(guī)范房地產(chǎn)市場行為，當(dāng)前特別需要強(qiáng)調(diào)兩點(diǎn)。第一，加強(qiáng)法制；第二，提高認(rèn)識(shí)。

2.1加強(qiáng)法制

加強(qiáng)法制首先是要完善立法。這幾年，在房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展中，諸如房地產(chǎn)違規(guī)銷售、利用虛假合同套取銀行貸款、發(fā)布房地產(chǎn)交易虛假信息、炒賣房號(hào)、捂盤惜售、囤積房源等惡意炒作、哄抬房價(jià)等行為頻頻出現(xiàn)，社會(huì)反響強(qiáng)烈。面對(duì)這些問題，許多地方的房地產(chǎn)等管理部門都曾經(jīng)進(jìn)行過查處和處理。但卻因?yàn)樵S多市場行為沒有明確的法律規(guī)定，使得查處和打擊無法可依；再加上取證難度大、處罰力度小、操作手續(xù)復(fù)雜等，常常是無功而返。因此，當(dāng)前迫切需要健全完善明確的、易操作的、力度大的規(guī)范房地產(chǎn)市場各類行為的法律法規(guī)。只有這樣，查處、打擊房地產(chǎn)市場的違法違規(guī)行為才可能收到應(yīng)有的效果。

加強(qiáng)法制的另一個(gè)方面是要強(qiáng)化執(zhí)法。

這其中首要的一個(gè)問題，是地方政府的態(tài)度和認(rèn)識(shí)。盡管從總體上說，在規(guī)范房地產(chǎn)市場方面，當(dāng)前確實(shí)存在著法律法規(guī)不健全、不完善的情況。但我們同時(shí)也不容諱言： 目前出現(xiàn)的許多房地產(chǎn)違法違規(guī)行為，在現(xiàn)有的國家以及地方的許多法律法規(guī)中，也都有所涉及。之所以難以依法查處，一個(gè)很重要的原因，就是某些地方由于過分依賴房地產(chǎn)業(yè)、過于片面地強(qiáng)調(diào)保護(hù)和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，而對(duì)一些房地產(chǎn)企業(yè)的違法違規(guī)行為，忽視甚至縱容。因此，地方政府必須從實(shí)踐“三個(gè)代表”重要思想和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的高度，端正態(tài)度、提高認(rèn)識(shí)，在房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)整治行動(dòng)中，切實(shí)負(fù)起責(zé)任。

在強(qiáng)化執(zhí)法中，還必須高度重視房地產(chǎn)市場監(jiān)管的科學(xué)化和經(jīng)?；?。所謂科學(xué)化，就是要不斷改善監(jiān)管方法、提高監(jiān)管水平，特別是要用市場化的方法進(jìn)行監(jiān)管；所謂經(jīng)?；褪且箤?duì)房地產(chǎn)市場的規(guī)范和監(jiān)管常態(tài)化、長期化、制度化，而不是搞“運(yùn)動(dòng)”。

2.2提高認(rèn)識(shí)

提高認(rèn)識(shí)是指房地產(chǎn)行業(yè)、特別是房地產(chǎn)企業(yè)，要對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)市場行為有一個(gè)正確的認(rèn)識(shí)。

近幾年房地產(chǎn)業(yè)飽受詬病，一個(gè)重要的原因，就是房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)中，存在著太多的不規(guī)范行為。從某種意義上講，這種不規(guī)范成就了一些房地產(chǎn)企業(yè)的成長甚至成功。但這絕非長久之計(jì)!隨著國家整個(gè)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的發(fā)展、進(jìn)步，隨著宏觀調(diào)控的深入，我國的房地產(chǎn)業(yè)正在步入一個(gè)轉(zhuǎn)型期，房地產(chǎn)企業(yè)新的行為準(zhǔn)則、房地產(chǎn)市場新的游戲規(guī)則正在形成，其核心就是“規(guī)范”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來講，規(guī)范是大勢，企業(yè)要發(fā)展，就必須順應(yīng)這個(gè)大勢，要學(xué)會(huì)規(guī)范自己的各種行為。只有規(guī)范，才能發(fā)展；不規(guī)范，就不可能發(fā)展。要解決房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)存的問題，需要規(guī)范；要保證房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，更需要規(guī)范。

3進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)交易行為的幾點(diǎn)思考

當(dāng)前，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)繁榮發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，其中房地產(chǎn)交易又是近年來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的熱點(diǎn)和重點(diǎn)，一旦發(fā)生違法違紀(jì)案件，具有很大的社會(huì)影響，它涉及到銀行資金安全以及各方面的經(jīng)濟(jì)利益；影響著社會(huì)穩(wěn)定和構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)；關(guān)系到國家行政機(jī)關(guān)的形象和聲譽(yù)；關(guān)系著房地產(chǎn)市場健康、穩(wěn)定、有序地發(fā)展。因此，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)交易行為，必須注意抓好以下方面工作。

3.1進(jìn)一步規(guī)范道德行為，加大從思想上筑牢預(yù)防違法違紀(jì)的堤防。房地產(chǎn)業(yè)，是當(dāng)前社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)，房地產(chǎn)交易成為一些不法分子謀取私利，進(jìn)行投機(jī)詐騙活動(dòng)的新的領(lǐng)域。因此，作為房地產(chǎn)交易部門的從業(yè)人員，要以“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，樹立正確的世界觀、人生觀、價(jià)值觀和權(quán)力觀；要堅(jiān)持以民為本，從維護(hù)人民群眾根本利益出發(fā)，想群眾所想，急群眾所急，解群眾所難；要自覺地加強(qiáng)黨性鍛煉，加強(qiáng)思想政治修養(yǎng)，堅(jiān)定理想信念，提高精神境界，規(guī)范道德品行。

3.2進(jìn)一步規(guī)范市場行為，努力提高科技防范能力。規(guī)范房地產(chǎn)交易市場行為，要做到關(guān)口前移，強(qiáng)化管理，加大源頭治理力度。一是要通過加強(qiáng)技術(shù)手段，大力推行房地產(chǎn)權(quán)證加載密碼措施的辦理和宣傳力度，努力提高防范能力，二是要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)交易受理窗口安裝監(jiān)控?cái)z像設(shè)備進(jìn)行可行性研究和進(jìn)一步完善交易管理信息系統(tǒng)，提高系統(tǒng)的安全性和可靠性；三是加快全市房地產(chǎn)登記資料的“數(shù)字化”進(jìn)程，并采取多種方式引導(dǎo)、推進(jìn)網(wǎng)絡(luò)交易登記平臺(tái)的不斷完善，從而，有效防止和避免虛假交易和虛假登記的發(fā)生。

3.3進(jìn)一步規(guī)范從業(yè)行為，努力提高從業(yè)人員的綜合素質(zhì)。當(dāng)前，房地產(chǎn)交易領(lǐng)域的從業(yè)人員應(yīng)努力從以下三方面規(guī)范從業(yè)行為，提高職業(yè)素質(zhì)。一是依法辦事。市場經(jīng)濟(jì)即是法制經(jīng)濟(jì)，市場經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行離不開法律、法規(guī)和政策的保證。作為房地產(chǎn)交易領(lǐng)域的從業(yè)人員，必須牢固樹立法紀(jì)意識(shí)，強(qiáng)化黨規(guī)政紀(jì)原則，自覺遵守有關(guān)法律、法規(guī)和紀(jì)律，努力提高依法管理、依法行政、依法辦事的能力；二是牢記宗旨。作為房地產(chǎn)交易領(lǐng)域的廣大從業(yè)人員，要時(shí)時(shí)處處注重自身的形象，珍惜手中的權(quán)力，珍惜黨和人民的信任，樹立為人民服務(wù)的思想，切實(shí)維護(hù)好人民群眾的根本利益；三是廉潔自律。作為房地產(chǎn)交易領(lǐng)域的從業(yè)人員必須牢記“兩個(gè)務(wù)必”，始終保持清醒頭腦，自覺抵制腐朽思想的侵蝕，做到勤廉自律，恪盡職守，樹立自身的良好形象。

3.4進(jìn)一步規(guī)范監(jiān)管行為，積極推進(jìn)體制、機(jī)制和制度創(chuàng)新。要按照“加強(qiáng)管理，規(guī)范交易，服務(wù)百姓”的原則，積極推進(jìn)體制、機(jī)制和制度的創(chuàng)新，建立和完善高效、透明、廉潔的房地產(chǎn)交易服務(wù)網(wǎng)、房地產(chǎn)登記資料公開查詢的運(yùn)行機(jī)制，實(shí)現(xiàn)公開、公平、公正的房地產(chǎn)市場秩序；要切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場動(dòng)態(tài)巡查制度和重點(diǎn)樓盤銷售中的執(zhí)法監(jiān)管，對(duì)違規(guī)操作而侵害百姓利益的行為，堅(jiān)決依法依紀(jì)處理，并實(shí)行責(zé)任追究；要充分發(fā)揮紀(jì)檢監(jiān)察和檢察機(jī)關(guān)的職能，綜合運(yùn)用預(yù)防工作的手段措施，強(qiáng)化交易環(huán)節(jié)的監(jiān)督制約，打擊損害群眾切身利益的欺詐活動(dòng)，遏制房地產(chǎn)交易中的違法違紀(jì)行為，推進(jìn)房地產(chǎn)交易工作持續(xù)健康有序發(fā)展。