尋找中國商品房原點(diǎn)

蔣明倬

從1980年開始到1985年，深圳引進(jìn)外資興建的商品房項(xiàng)目39項(xiàng)，總投資達(dá)到40多億，獲得了建設(shè)深圳的最初的資金

1月25日，深圳下了一場(chǎng)大雨。

謝順凱(化名)撐著傘慢悠悠地走在小區(qū)的小路上，聽著自己鞋子踩在雨里吧嗒吧嗒的聲音，每當(dāng)這個(gè)時(shí)候，他就會(huì)模糊了時(shí)間，仿佛一下回到25年前。

“被改變命運(yùn)的人”

對(duì)于老謝來說，命運(yùn)就像深圳讓人把握不定的天氣，可能三個(gè)月不下一場(chǎng)雨，也可能頃刻間暴雨突至，他自己能做的就是聽之任之。

只記得是1984年，甚至都記不清楚具體哪一天了，老謝忽然接到了姐姐的一封信，信上說可以去深圳了，東湖麗苑的房子已經(jīng)竣工，信上還特意說，不必?fù)?dān)心找不到，因?yàn)椤吧钲诰湍敲匆稽c(diǎn)點(diǎn)地方，去了看一眼，就知道哪個(gè)是了?！?/p>

那時(shí)候他還在新疆，已經(jīng)41歲，孩子已經(jīng)上了小學(xué)一年級(jí)，在建設(shè)兵團(tuán)里的活又苦又累，而他自己根本無力改變這一切，一直覺得自己是時(shí)代的棄兒。

老謝和他的妻子都是上海知青，支援新疆十幾年，回不了上海，“我家弟兄9個(gè)，父母退休才能頂替上班，哪里能輪到我呢?！?/p>

給他們寫信的姐姐，其實(shí)是他妻子的姐姐，姐姐1951年就去了香港，走的時(shí)候，老謝的妻子才5歲，多年都沒有聯(lián)系過。他們結(jié)婚幾年以后，老謝看以前的老照片和舊信件，才知道妻子還有個(gè)姐姐，讓妻子給她寫信，才聯(lián)系上。

1981年的時(shí)候，姐姐忽然寫信來，說要給他們?cè)谏钲谫I一套房子，可以帶三個(gè)戶口，他們一家三口都可以遷往深圳，也是那一次他第一次聽說了這個(gè)小區(qū)的名字——東湖麗苑，那個(gè)他后來住了20幾年的居所。

本來姐姐1980年就已經(jīng)看到了東湖麗苑的售樓廣告，是由香港妙麗物業(yè)管理有限公司打出來，樓書上說，“港澳人士或海外華僑可以自住，也可遷內(nèi)地親屬入住”，“深圳樓宇業(yè)主和遷入居民，享受現(xiàn)時(shí)深圳居民福利待遇”，可以“優(yōu)先辦理遷移戶口、優(yōu)先代辦出入境專用通行證、優(yōu)先代辦電器家電免稅許可手續(xù)”。

“開始她不敢相信，怕被騙，讓一個(gè)朋友特意跑到深圳來看，說沒有看到樓，只看到光禿禿的山，隔了一年，又讓人來看，說確實(shí)有樓了，才敢買。”老謝說就是因?yàn)榻憬愕闹?jǐn)慎，最后就只買到二期的房子，而且只買到6樓，好的樓層早被搶光了。

姐姐最后出了11萬港幣(按當(dāng)時(shí)匯率相當(dāng)于5萬人民幣)給他們買了一套，還送了一整套進(jìn)口家電，包括電視、冰箱、洗衣機(jī)、縫紉機(jī)。

“80年代初，我們兩個(gè)人合起來的工資每個(gè)月都不到100塊錢，那么多錢對(duì)我們根本就是天文數(shù)字，自己根本買不起?！焙髞砝现x住到小區(qū)里面才知道，其實(shí)鄰居們的情況大抵和他相同，都是靠港澳親戚出錢，“買那個(gè)房子當(dāng)時(shí)只收港幣和美元，壓根就不收人民幣?！?/p>

看了信，老謝一家人收拾了一下舉家南遷，到了深圳就傻了，根本不是姐姐所說的“一點(diǎn)點(diǎn)”，1984年的深圳再不是1981年的小漁村，已經(jīng)建立起很多的樓，費(fèi)了好大周折才找到了“東湖麗苑”，做起了中國第一批商品房的業(yè)主。

“改變別人命運(yùn)的人”

老謝至今也不知道駱錦星是誰，也根本不知道這個(gè)人與自己的關(guān)聯(lián)性，即使在路上相遇，最多知道的是，那是另外一個(gè)在深圳退休的老人。

1979年，原寶安縣改制為地級(jí)市，深圳建市，駱錦星從惠陽地委應(yīng)招而至，當(dāng)晚被任命為深圳市房地產(chǎn)管理局副局長(zhǎng)，專管基礎(chǔ)建設(shè)。

任命的同時(shí)，駱錦星同時(shí)也接到了任務(wù)，“要在一年內(nèi)在深圳市政府的南面和北面的農(nóng)田上建立起兩萬平方米的干部宿舍”，承建的工程又是只包工、不包料?！肮と顺燥堃X，買鋼材、水泥也要錢，但是建委一年就能給50萬”，駱錦星回憶起當(dāng)時(shí)的情形“錢”的問題一直困擾他和其他深圳的建設(shè)者。

深圳建市，國家只給了3000萬貸款，而這筆錢對(duì)于深圳來說根本杯水車薪：據(jù)測(cè)算，開發(fā)4平方公里的地方，光是“五通一平”成本，也要投資20億。

對(duì)于深圳發(fā)展的資金來源，鄧小平早就明確指示：“中央沒有錢，你們自己去搞，要?dú)⒊鲆粭l血路來!”

駱錦星為了錢頭疼，他的一個(gè)香港朋友罵他是抱著金飯碗要飯，“他責(zé)問我，為什么不像香港那樣把土地變成黃金”，而當(dāng)時(shí)香港財(cái)政收益三成以上都來自土地拍賣，駱錦星把這個(gè)問題立刻就跟當(dāng)時(shí)的深圳市委書記張勛甫提出來。

張勛甫的意見是，直接這么拍賣土地在當(dāng)時(shí)是違反憲法的，和駱錦星商量，“看能不能走政策邊緣，像搞補(bǔ)償貿(mào)易那樣，我們出土地，港資出資金、設(shè)備搞來料加工，我們收取加工費(fèi)來‘抓錢?！?/p>

駱錦星就按照這一方案開始同港商開始談判，最先接觸的是在深圳市布吉搞來料加工的港商劉天就，雙方一拍即合。

“在那個(gè)時(shí)候羅湖周圍基本就是荒山和大水坑，像點(diǎn)樣子的建筑就是雅園賓館和竹園賓館，劉天就前前后后帶了好幾撥風(fēng)水先生來看地址，最后選了個(gè)緊挨竹園賓館半山腰的這塊地?！睎|湖麗苑的一位業(yè)主聽老人們講起這段往事。

很快，在深圳市郊大頭苓劃出了一萬平方米，興建東湖麗苑，雙方協(xié)議一旦竣工獲利，中方占85%，劉天就的公司占15%。

1980年1月1日雙方正式簽約，項(xiàng)目還沒有動(dòng)工，設(shè)計(jì)圖剛出來，2月中旬就已經(jīng)開始在香港預(yù)售，一次性付款享受八五折優(yōu)惠，首付6成享受九折優(yōu)惠。

第一批推出108套房，戶型面積大約50～60平方米，均價(jià)2730港幣/平方米，一套房?jī)H約10萬港幣，和香港樓價(jià)相比，便宜了一半以上。前后共有5000多人排隊(duì)購房，最后只好抽簽定盤，一天內(nèi)售罄。二期接著推出，中方收入近千萬港幣。

因?yàn)楫?dāng)時(shí)的戶口配備，大批在內(nèi)地有親戚的港人的購房欲望強(qiáng)盛，該樓盤的客戶遍及東莞、潮洲、上海甚至海外僑胞。而港資企業(yè)也聞風(fēng)而動(dòng)，紛紛要求來深圳投資房地產(chǎn)。

新起點(diǎn)：影響整個(gè)中國的嘗試

大多數(shù)原來的老業(yè)主已經(jīng)離開了東湖麗苑，“很多人換了條件更好的房子，直接賣掉的或者出租的占了多數(shù)?！崩现x是至今仍生活在這個(gè)小區(qū)的為數(shù)不多的幾個(gè)老業(yè)主。

“我還是喜歡這個(gè)地方，干凈，清凈，空氣好”，在深圳市二十幾年來魔術(shù)般建起的無數(shù)高樓大廈中間，東湖麗苑這17棟建在半山的6層小樓，至今也仍然有種別樣的親和力，讓老謝不忍離開。

對(duì)于深圳，甚至對(duì)于中國來講，這個(gè)目前看起來不起眼的小區(qū)在諸多方面都是具有跨時(shí)代意義的。用駱錦星的話說，這個(gè)小區(qū)是一個(gè)“起點(diǎn)”：住房商品化的起點(diǎn)、按揭貸款的起點(diǎn)、物業(yè)管理等等的起點(diǎn)。

隨后開啟的就是中國土地管理法制化。1981年11月17日，廣東省第五屆人大常務(wù)委員會(huì)13次會(huì)議通過《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)管理?xiàng)l例》，有關(guān)部門總結(jié)東湖麗苑這種結(jié)算方式，決定要擴(kuò)大規(guī)模。

而當(dāng)時(shí)開發(fā)羅湖資金奇缺，總投資預(yù)算要1.5億，采取補(bǔ)償貿(mào)易和合作方式要等到項(xiàng)目結(jié)算才能拿到錢，遠(yuǎn)水解不了近渴。深圳市委決定除了繼續(xù)采取合作方式之外，可以由港商直接向深圳房地產(chǎn)集團(tuán)交付土地使用費(fèi)，獨(dú)資開發(fā)商品樓盤。“條件是使用年限為20年，每平方米5000元，德興大廈、海豐苑、新都大酒店等都是這么建起來的，一年收入近億元”。

在吸取香港地產(chǎn)商的經(jīng)驗(yàn)以后，深圳房地產(chǎn)集團(tuán)也開始采用融資開發(fā)、建設(shè)和經(jīng)營怡景花園別墅，一次性獲利1.5億元。同時(shí)又投資建設(shè)了國貿(mào)大廈，向國家各級(jí)和廣東省各級(jí)涉外單位預(yù)售，收入5000多萬人民幣、700多萬美金。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，從1980年開始到1985年，深圳引進(jìn)外資興建的商品房項(xiàng)目39項(xiàng)，總投資達(dá)到40多億，獲得了建設(shè)深圳的最初的資金。

深圳的這種做法雖然解決了城市發(fā)展的資金問題，但在當(dāng)時(shí)卻招致了種種批評(píng)?！坝腥苏J(rèn)為我們違反憲法，出賣國家領(lǐng)土主權(quán)，說我為資本家建安樂窩，沒有好下場(chǎng)?！边@些在當(dāng)時(shí)都給駱錦星帶來了一定的壓力。

1983年，鄧小平到深圳視察，登上了羅湖小區(qū)國際商業(yè)大廈的樓頂，彭真等人也都到深圳視察過，對(duì)這種方式表示了認(rèn)可。深圳改革步伐才進(jìn)一步加快。

就在這一年，深圳市人大通過了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理暫行條例》，決定除了由深圳房地產(chǎn)集團(tuán)專營涉外房地產(chǎn)，所得利稅作為土地使用費(fèi)上繳市財(cái)政外，還決定由深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)開發(fā)公司地產(chǎn)部代表市政府，按條例規(guī)定向所有用地單位收取土地使用費(fèi)。

在實(shí)際執(zhí)行中，卻發(fā)現(xiàn)征收難度非常大，企業(yè)向企業(yè)來收取土地使用費(fèi)，名不正，言不順，一年多才收了2000多萬元。

因此，深圳市委決定實(shí)行政企分家，變由深房集團(tuán)和深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)開發(fā)公司地產(chǎn)部收取國有土地使用費(fèi)，改為有國土局負(fù)責(zé)征收土地使用費(fèi)，采取協(xié)議、招標(biāo)和公開競(jìng)報(bào)的方式轉(zhuǎn)讓土地。

據(jù)駱錦星回憶，在最初階段，執(zhí)行也出現(xiàn)了很多問題?！坝捎诮?jīng)驗(yàn)不足，法制不全，執(zhí)行效果不理想”，尤其是協(xié)議用地變?yōu)椤叭饲椤庇玫?，以及領(lǐng)導(dǎo)打招呼和批條用地，成了腐敗的溫床。部分土地批出以后，有些直接就等待轉(zhuǎn)讓牟取暴利，而公開競(jìng)報(bào)的也多流于形式，多數(shù)是以流產(chǎn)而告終，各方面的意見都很大。

1986年11月17日，主管基建的副市長(zhǎng)李傳芳帶隊(duì)到香港考察取經(jīng)，回來以后，提交了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理改革方案》，市委討論后，決定進(jìn)一步實(shí)行土地管理的改革。

沒過半年，國務(wù)院就提出，土地使用權(quán)可以有償轉(zhuǎn)讓，確定了深圳、上海、天津等地進(jìn)行土地使用制度改革試點(diǎn)。

1987年上半年，深圳兩度邀請(qǐng)國家土地管理局和國內(nèi)各界專家齊聚深圳進(jìn)行理論研討。年底召開了17個(gè)市的市長(zhǎng)會(huì)議，討論試點(diǎn)工作。

1987年12月1日，又一個(gè)特殊的日子來臨，這一天中國首次以公開拍賣的方式在深圳有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)。駱錦星又成了這段歷史的一個(gè)見證者。

拍賣共有44家企業(yè)競(jìng)投，駱錦星代表深房集團(tuán)參與競(jìng)投，最終以525萬的價(jià)格拿下了那塊住宅用地，超出競(jìng)拍底價(jià)300多萬元。

深房在這塊地上蓋起了東曉花園，一共154套住宅一小時(shí)內(nèi)售完。“當(dāng)時(shí)出售的房?jī)r(jià)是每平方米1600元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于當(dāng)時(shí)的市價(jià)?！北M管如此，深房集團(tuán)還是賺了400萬。

在1987年，深圳通過土地拍賣方式出讓了三塊土地，收入2336.88萬元，等于特區(qū)內(nèi)1985、1986兩年全部的土地費(fèi)用收入。

按照一些人的觀點(diǎn)，這種通過公開、公平、公正的拍賣獲得的土地，才是完全意義上的商品房，因此東曉花園才可以成為第一個(gè)商品住宅小區(qū)。但從東湖麗苑到東曉花園的發(fā)展歷程，記錄和濃縮的正是深圳乃至全國的房地產(chǎn)業(yè)從初建走向規(guī)范的歷程。