房地產(chǎn)抵押貸款中的陷阱

尋找合適的商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款并不輕松。

勞恩#8226;迪佩特羅（Ron DiPietro）在美國俄勒岡州波特蘭市擁有一家景觀美化設(shè)計公司——東西風(fēng)景（Landscape East West）。通過朋友，他非常了解房地產(chǎn)貸款中存在的一個常見陷阱，很多容易輕信的創(chuàng)業(yè)者都為此上當(dāng)受騙過：一般情況下考慮長期經(jīng)營需要，公司應(yīng)選擇長期的固定利率貸款，但被貸款方報出的低利率所蠱惑，一些公司選擇了短期商業(yè)抵押貸款?？吹阶约旱呐笥押椭車膭?chuàng)業(yè)者經(jīng)常碰到這個問題，迪佩特羅下決心，在自己公司籌集資金時一定不能犯同樣的錯誤。

迪佩特羅在對公司發(fā)展藍圖和自己的長期需要進行了一番深思熟慮后，開始對數(shù)家借貸方的報價條件進行比較，最后從西部銀行（Bank of the West）申請了150萬美元的15年固定利率的商業(yè)抵押貸款。50歲的迪佩特羅說：“清楚整個貸款期的還貸安排讓人心安，除非我自己愿意，否則我不用再花錢去重新融資了?！?/p>

在商業(yè)房地產(chǎn)借貸方面，如果你能克制自己不向不熟悉的貸款人借錢，就可以避開很多潛在問題。你要好好比較一下幾家金融機構(gòu)的貸款條件，特別留意那些在你想用所申請的貸款去購買的資產(chǎn)上有專長的機構(gòu)。一個貸款人如果對你所在行業(yè)有深入了解，明白實際的資產(chǎn)需求，就可能向你提供一份更好的融資方案。

在幾家貸款方之間做選擇，一定要密切留意他們是否有“取消貸款”規(guī)定（recall provisions）——即借貸方每年將根據(jù)你的財物狀況變化決定是否“收回”貸款，即使你在償貸方面從未有過不良記錄。商業(yè)財務(wù)顧問斯蒂芬#8226;布什（Stephen Bush）為此提醒大家：“這種情況下，一個商業(yè)借貸者就不得不重新籌集資金，以償還這筆貸款?！?/p>

如果你感覺憑個人力量很難找到合適的借貸人，可以請一位商業(yè)抵押貸款經(jīng)紀人幫你完成。房地產(chǎn)投資專家比爾#8226;特福德（Bill Twyford）說：“多數(shù)時候，借貸方提供的貸款項目中只有很少幾項真的適合你。如果你找抵押貸款經(jīng)紀人幫忙，他那里可能有10家跟他有合作關(guān)系的借貸方，假如每家有五、六種合適你的貸款項目，算起來一共就是50～60種可行的選擇?！?/p>

但布什告誡大家，請商業(yè)抵押貸款經(jīng)紀工作需要支付一定費用。他們會按介紹貸款總額的一定比例提取傭金，大額貸款一般在1%～4%之間，小額貸款則高達6%。

一旦你選定了借貸人，應(yīng)該請一位有相關(guān)談判經(jīng)驗的商業(yè)房地產(chǎn)律師幫你協(xié)商。律師安妮#8226;德沃#8226;勞勒（Anne DeVoe Lawler）提醒大家：“借貸人提供的往往是通用文件，你沒有太多余地在這上面同它談條件，只要留意其中的商業(yè)條款以及文件中可能影響到你的重大問題就行了?！?/p>

雖然你可能說服借貸人降低一些交易費用，但不要僅僅以價格因素來做出借貸決定。布什強調(diào)說：“在商業(yè)貸款中，利率絕不是最重要的考慮因素。這并不表示你就應(yīng)該忽略利率問題，但生意人如果過分在意它就可能會犯各種各樣的錯誤?！?/p>

（譯／黃潔）