開發(fā)商切勿爭當(dāng)“過河卒子”

正當(dāng)近段時間來房地產(chǎn)價格狂飆得讓廣大購房者望房興嘆、憂心如焚之際，近來頻頻爆出的“新地王”同樣讓眾多開發(fā)商方寸大亂、惶恐不安。在此有必要給開發(fā)商提一個忠告：如果你沒有多得花不完的資金，當(dāng)前切不要去爭當(dāng)“過河卒子”。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品從根本上講是單一的，只有一種，那就是房屋。房地產(chǎn)開發(fā)的前提是必須獲取土地。為了避免企業(yè)命運(yùn)的終結(jié)，開發(fā)商即便預(yù)計未來的利潤太少或者零利潤甚至虧本時，也得冒險一搏。這就是為什么在許多城市，當(dāng)土地使用權(quán)拍賣時，常常會非理性地屢屢拍出那種讓業(yè)外人士看不懂的“天價”的真正原因。

雖然按照經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，在房地產(chǎn)市場上房價最終應(yīng)該是由最終真正使用者的消費(fèi)能力決定的，但是，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，其利潤應(yīng)該是房價減去土地成本、建安成本、各種稅費(fèi)。因此，開發(fā)商冒險高價拿到土地以后，為了確保自身利潤的獲得，自然得千方百計將高額土地成本消化掉。對開發(fā)商來說，消化高額土地成本的途徑主要有兩條：一條是極力抬高房屋售價，另一條是盡力壓縮其他成本開支。

為了抬高房屋售價，作為開發(fā)商自然要想方設(shè)法營造出房價“只漲不跌”的神話，以迫使那些尚在觀望之中、猶豫不決的人們趕快購房。而一旦實(shí)在銷售不動，開發(fā)商也絕不降價銷售，因為他們懼怕一旦“松口”降價之后，購房者買漲不買跌，房價一路下滑的趨勢就剎不住了。在供需博弈中，開發(fā)商的利益是高度一致的，那就是大家務(wù)必齊心協(xié)力確保房價只漲不跌，當(dāng)然采取的方式自然各有千秋。一旦遭遇房屋銷售不暢，或捂盤惜售，或選擇項目轉(zhuǎn)讓、股權(quán)轉(zhuǎn)讓，或玩些“拆東墻補(bǔ)西墻”的游戲，或耍些“左手轉(zhuǎn)右手”的假按揭花招。雖然這些方式其成本都是高昂的，但此時開發(fā)商掌控的房價漲幅自然得超過其成本支出，于是房價漲幅往往會讓局外人大跌眼鏡。

由于住宅用地采取的是“高價少銷”的壟斷供應(yīng)，在開發(fā)商競爭之下，房價上漲必然拉動地價上漲，而且地價上漲幅度必定超過房價上漲幅度。當(dāng)“新地王”樓面地價紛紛趕超在售房價時，“新地王”的獲得者為了自己的利潤空間，在房價問題上就如同“過河卒子”，自然是“只能進(jìn)不能退”了。

當(dāng)開發(fā)商有一刀切的土地招拍掛政策以及源源不斷的銀行信貸資金大力“幫忙”時，開發(fā)商這個過河卒子，一般暫時不會有太大的風(fēng)險。不過，現(xiàn)在形勢已大為不同。首先，隨著構(gòu)建多層次住房保障體系的明晰，原先住宅用地高價少銷的“一個口子”已被完全打破。其次，在金融方面，一方面是各家銀行紛紛收緊了個人房貸、外資入境受到限制，另一方面銀監(jiān)會又在力推“房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險壓力測試”，銀行與個人房貸的“蜜月期”估計要告一段落了。此外，不久前全國人大常委會表決通過的《勞動合同法》，彰顯在房地產(chǎn)開發(fā)過程中壓低勞動力成本恐怕不能像以前那么簡單了。在房地產(chǎn)相關(guān)政策“風(fēng)云突變”之際，開發(fā)商去競逐“新地王”、爭當(dāng)“過河卒子”，恐怕并非明智之舉。