房地產(chǎn)企業(yè)短期償債能力指標(biāo)評(píng)析

　　摘要：企文章結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)指出在分析房地產(chǎn)企業(yè)的短期償債能力時(shí)所用指標(biāo)存在的不足。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；償債能力；評(píng)析
　　
　　房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整都發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)是一種主要靠負(fù)債經(jīng)營(yíng)的企業(yè)形式，具有一定的風(fēng)險(xiǎn)，由此越來(lái)越多的相關(guān)利益主體關(guān)注于房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力，例如：股東及潛在投資者需要評(píng)價(jià)企業(yè)的償債能力；企業(yè)管理者需要對(duì)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，以改善和提高經(jīng)營(yíng)成果；金融機(jī)構(gòu)在發(fā)放貸款前要對(duì)其資信及償債能力進(jìn)行考核；企業(yè)客戶(hù)也需要對(duì)企業(yè)履行償還債務(wù)的能力進(jìn)行分析；政府部門(mén)需要對(duì)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，尤其側(cè)重于評(píng)價(jià)性分析和監(jiān)察性分析。因此，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和財(cái)務(wù)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)其償債能力進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)，總結(jié)出房地產(chǎn)企業(yè)短期償債能力指標(biāo)存在的不足具有重要的意義。
　　
　　一、房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性
　　
　?。ㄒ唬└哓?fù)債率
　　目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率非常高，通常超過(guò)70％，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2005年，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)平均的資產(chǎn)負(fù)債率為72.7%，也就是說(shuō)，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在最初的開(kāi)發(fā)中，自有資金不到30%，所以，房地產(chǎn)企業(yè)極度依賴(lài)銀行資金，同時(shí)也引發(fā)了其巨大的償債風(fēng)險(xiǎn)。因此，在分析償債能力時(shí)，要建立企業(yè)償債風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警機(jī)制，動(dòng)態(tài)的監(jiān)控企業(yè)償債風(fēng)險(xiǎn)
　　
　?。ǘ╅_(kāi)發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，投資數(shù)額大
　　開(kāi)發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)始，經(jīng)過(guò)可行性研究、征地拆遷、安置補(bǔ)償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個(gè)開(kāi)發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成。另外，上述每一個(gè)開(kāi)發(fā)階段都需要投入大量資金，加上開(kāi)發(fā)產(chǎn)品本身的造價(jià)很高，需要不斷地投入大量的資金，固有的內(nèi)在風(fēng)險(xiǎn)較高，而且市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變、競(jìng)爭(zhēng)十分激烈導(dǎo)致市場(chǎng)和環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)加大；政府重視宏觀和微觀政策調(diào)控導(dǎo)致政策風(fēng)險(xiǎn)因素增加。
　　
　　（三）存貨價(jià)值大
　　由于房地產(chǎn)企業(yè)的存貨主要包括尚未完工的各種土地、房屋等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品以及各種已完成開(kāi)發(fā)建設(shè)全過(guò)程并已驗(yàn)收合格，可以按合同規(guī)定交付使用或?qū)ν怃N(xiāo)售的各種開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。與普通企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)的存貨具有單個(gè)存貨價(jià)值巨大，存貨的成本與市值相差較大等特點(diǎn)。
　　
　　二、流動(dòng)比率評(píng)析
　　
　　流動(dòng)比率是流動(dòng)資產(chǎn)除流動(dòng)負(fù)債的比率，企業(yè)能否償還短期債務(wù)，主要看有多少短期債務(wù)，以及多少可變現(xiàn)償債的流動(dòng)資產(chǎn)，流動(dòng)資產(chǎn)主要包括貨幣資金、應(yīng)收債權(quán)以及存貨等，從債權(quán)人角度看，流動(dòng)比率越高越好，因?yàn)榱鲃?dòng)比率越高，債權(quán)越有保障，借出的資金越安全；從經(jīng)營(yíng)者和所有者角度看，并不一定要求流動(dòng)比率越高越好，根據(jù)經(jīng)營(yíng)需要，進(jìn)行負(fù)債經(jīng)營(yíng)也是現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營(yíng)的策略之一。
　　
　?。ㄒ唬┝鲃?dòng)比率并沒(méi)有真正和充分地顯示出企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)借貸的實(shí)力以及額度
　　企業(yè)持有現(xiàn)金的目的，主要是為了防范由于現(xiàn)金流入不足以彌補(bǔ)現(xiàn)金支出情況下的現(xiàn)金短缺情況，但由于現(xiàn)金的特點(diǎn)使大多數(shù)企業(yè)盡量減少現(xiàn)金存量，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)金余額無(wú)法維持應(yīng)有水平的情況，在這種情況下多數(shù)企業(yè)會(huì)向金融機(jī)構(gòu)借款。在流動(dòng)比率中沒(méi)有反映出影響變現(xiàn)能力的表外因素，如果房地產(chǎn)公司的實(shí)力很強(qiáng)，在行業(yè)內(nèi)部具有很高的地位，且其有著很好的償債能力的聲譽(yù)的話(huà)，即使其出現(xiàn)臨時(shí)的資金不足，也可以通過(guò)向銀行借貸等方法獲得資金解決臨時(shí)資金短缺問(wèn)題，這些都沒(méi)有在流動(dòng)比率中體現(xiàn)。
　　
　?。ǘv史成本不能正確反映企業(yè)的短期償債能力
　　企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)的一個(gè)很重要的組成部分是存貨，在房地產(chǎn)企業(yè)這一特點(diǎn)更明顯，存貨在計(jì)價(jià)時(shí)通常采取歷史成本原則，而正常情況下房地產(chǎn)公司的存貨的成本與市價(jià)相差甚多，因此用歷史成本作為計(jì)算流動(dòng)比率的基礎(chǔ)不能正確反映企業(yè)的短期償債能力，企業(yè)應(yīng)該在提高以存貨成本為基礎(chǔ)的流動(dòng)比率的同時(shí)，也提供以存貨市價(jià)計(jì)算的流動(dòng)比率，使利益相關(guān)者更好的理解企業(yè)的短期償債能力。
　　
　　三、速動(dòng)比率評(píng)析
　　
　　速動(dòng)比率是從流動(dòng)資產(chǎn)中扣除存貨部分，再除以流動(dòng)負(fù)債，通常認(rèn)為存貨存在變現(xiàn)速度慢，在估價(jià)上存在著成本與合理市價(jià)相差懸殊的問(wèn)題的特點(diǎn)，因此把存貨從流動(dòng)資產(chǎn)總額中減去來(lái)計(jì)算速動(dòng)比率。但是在房地產(chǎn)企業(yè)中，存貨在企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)中占有很大的比例，而且現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，作為企業(yè)主要存貨的房產(chǎn)的變現(xiàn)能力很強(qiáng)，因此在計(jì)算房地產(chǎn)公司的速動(dòng)比率時(shí)應(yīng)該區(qū)別對(duì)待不同的存貨，根據(jù)其變現(xiàn)能力來(lái)確定是否從流動(dòng)資產(chǎn)中剔除，計(jì)算出的速動(dòng)比率才能更好的反映企業(yè)的變現(xiàn)能力。
　　
　　四、基本指標(biāo)只考慮了存量因素而較少考慮流量因素
　　
　　企業(yè)能否及時(shí)償還債務(wù)的關(guān)鍵不在于賬面利潤(rùn)而要看其有無(wú)現(xiàn)金，因?yàn)橛欣麧?rùn)的年份并不一定有多余的現(xiàn)金用于維持企業(yè)的發(fā)展和支付債務(wù)。因?yàn)槠髽I(yè)以經(jīng)營(yíng)活動(dòng)為主，投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)作為不經(jīng)常發(fā)生的輔助理財(cái)活動(dòng)，其產(chǎn)生的現(xiàn)金流量在總現(xiàn)金流量中所占比重較低；企業(yè)如果在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所取得的現(xiàn)金維持經(jīng)營(yíng)活動(dòng)正常運(yùn)轉(zhuǎn)所必須的支出后，無(wú)力償還債務(wù)，還需向外籌措資金的話(huà)，表明企業(yè)己陷入財(cái)務(wù)困境。
　　從上述分析中可以看出，目前我國(guó)在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的短期償債能力評(píng)價(jià)時(shí)所選用的指標(biāo)上還存在一些不足，流動(dòng)比率和速動(dòng)比率的運(yùn)用應(yīng)該結(jié)合不同行業(yè)、不同企業(yè)的具體的特點(diǎn)，不能一刀切，只有這樣，計(jì)算出的指標(biāo)才能反映出房地產(chǎn)企業(yè)真正的短期償債能力，為各利益相關(guān)者的決策提供正確的指引。
　　
　　參考文獻(xiàn)：
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