我國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的原因及其對(duì)策

　　摘要：近年來(lái)，我國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)不斷地上漲，究其原因，既有經(jīng)濟(jì)方面的，也有心理預(yù)期和消費(fèi)文化等非經(jīng)濟(jì)方面的。因此，為了應(yīng)對(duì)這一問(wèn)題，必須具體問(wèn)題具體分析，采取有針對(duì)性的措施。
　　關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)；上漲；原因；對(duì)策
　　
　　1998年住房制度改革以來(lái)，住房旺盛的需求持續(xù)地迸發(fā)出來(lái)。近年來(lái)，我國(guó)商品住宅價(jià)格普遍上漲較快，某些城市的房?jī)r(jià)甚至出現(xiàn)“飛漲”。各界人士紛紛對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)是否已出現(xiàn)泡沫展開(kāi)討論，并對(duì)目前房地產(chǎn)過(guò)熱提出各種質(zhì)疑，這些均已引起中央的高度重視。國(guó)務(wù)院已出臺(tái)多種措施來(lái)抑制房地產(chǎn)價(jià)格飛漲，甚至作為政治任務(wù)下達(dá)地方政府。即便如此，調(diào)控的效果仍不顯著，有些城市房?jī)r(jià)反而漲得更快，其原因應(yīng)該說(shuō)是多方面的，本文就該問(wèn)題展開(kāi)研究和分析，并針對(duì)存在的問(wèn)題提出相應(yīng)的對(duì)策。
　　
　　一、房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的原因
　　
　　（一）經(jīng)濟(jì)原因
　　首先，當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲與地價(jià)上漲密切相關(guān)。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的發(fā)展，相關(guān)土地會(huì)因“級(jí)差地租”變化的影響，造成土地出讓價(jià)格的上漲，這是完全正常的。需要密切關(guān)注的是地價(jià)的不正常上漲。土地儲(chǔ)備和“招拍掛”制度實(shí)施以來(lái)，對(duì)增加土地出讓的透明度、避免尋租發(fā)揮了重要作用。但不可回避的是，“招拍掛”制度也存在明顯的缺陷，即容易過(guò)高地抬高地價(jià)。這就提出了一個(gè)在拍賣(mài)時(shí)如何控制出讓價(jià)的高限問(wèn)題。
　　其次，新建住宅建造成本增加。這里所說(shuō)的成本上升，既包括建材等上游產(chǎn)品價(jià)格上漲帶來(lái)的成本增加、拆遷成本提高及精裝修商品房的增加，還包括新建住宅品質(zhì)提升所帶來(lái)的成本增加?？梢灾苯痈惺艿降氖牵?000年以來(lái)建成的住宅與上世紀(jì)80年代、90年代相比，無(wú)論是房屋的戶(hù)型，還是小區(qū)配套及環(huán)境的營(yíng)造，都有巨大的改變與提升。如果說(shuō)以前的住宅是低水平的“溫飽型”的住宅，現(xiàn)在的商品住宅則是“小康型”住宅。
　　第三，房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)不合理。目前，在我國(guó)大部分地區(qū)的房屋開(kāi)發(fā)中，高檔房屋比重過(guò)高，中低價(jià)位普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)量不足。一些大中城市在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中忽視了供需關(guān)系狀況，造成了價(jià)格虛高的高檔商品房供過(guò)于求；同時(shí)，中低價(jià)位普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求，導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售違規(guī)操作和市場(chǎng)炒作現(xiàn)象。從市場(chǎng)的發(fā)展看，供給結(jié)構(gòu)嚴(yán)重地違背需求結(jié)構(gòu)，在一些檔次住房供應(yīng)量不足的情況下，就會(huì)產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性泡沫現(xiàn)象。
　　第四，多種住房需求旺盛。一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在巨大的真實(shí)住房需求，其依據(jù)是：到2020年，我國(guó)城市化水平將達(dá)到55％－60％，在此期間將有2.2億－2.3億人從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市，這些人需要解決居住問(wèn)題；目前我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積為23.8平方米，據(jù)預(yù)測(cè)到2020年實(shí)現(xiàn)全面小康時(shí)，人均住房面積將達(dá)到35平方米；我國(guó)城市房屋拆遷建新的過(guò)程中存在大量剛性的被動(dòng)需求，今后一段時(shí)間內(nèi)，拆遷量將有所收縮，但仍將保持較大規(guī)模；我國(guó)每年新婚家庭在600－900萬(wàn)左右，其中相當(dāng)一部分有購(gòu)房需求；普通高校畢業(yè)生人數(shù)逐年增加，這些人中相當(dāng)一部分在未來(lái)3－4年內(nèi)都將產(chǎn)生購(gòu)房需求。
　　另一方面，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中還存在大量投資需求。一般來(lái)說(shuō)，過(guò)熱增長(zhǎng)的行業(yè)是由高需求和高價(jià)格所推動(dòng)的，高價(jià)格就帶來(lái)這些行業(yè)巨額的高利潤(rùn)，巨額高利潤(rùn)就刺激了投資需求，投資需求進(jìn)一步抬高價(jià)格。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民可支配收入提高，民間資金雄厚，大量資金需要尋找投資渠道，而股票市場(chǎng)等投資渠道目前還不完善，這也是房地產(chǎn)投資需求不斷擴(kuò)大的經(jīng)濟(jì)背景。
　　在一定的條件下，特別是在局部地區(qū)，這種投資有可能轉(zhuǎn)化為投機(jī)。目前國(guó)內(nèi)部分地區(qū)房?jī)r(jià)飛漲，與存在投機(jī)性炒作密切相關(guān)。部分開(kāi)發(fā)企業(yè)利用政策和市場(chǎng)信息的不對(duì)稱(chēng)，惡意炒作，加上個(gè)別媒體不加甄選，大加渲染，使部分消費(fèi)者盲目跟風(fēng)，造成局部地區(qū)、個(gè)別房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格短期內(nèi)出現(xiàn)非正常上漲。
　　
　?。ǘ┬睦眍A(yù)期
　　以上主要是從成本和供給關(guān)系兩個(gè)方面來(lái)分析房?jī)r(jià)。但實(shí)際上，房?jī)r(jià)有區(qū)別于一般商品價(jià)格的形成特點(diǎn)。簡(jiǎn)單按照成本或供求關(guān)系來(lái)認(rèn)識(shí)房?jī)r(jià)并不能收到預(yù)期的效果。事實(shí)上，房?jī)r(jià)不僅可以極大地脫離成本，甚至可以極大地脫離實(shí)物層面的供求關(guān)系。因?yàn)樵谑袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，真正決定房?jī)r(jià)的并不是開(kāi)發(fā)商要賣(mài)多少房子，或者居民的消費(fèi)需求需要多少房子，而是社會(huì)普遍的經(jīng)濟(jì)預(yù)期。以香港房地產(chǎn)價(jià)格為例，亞洲金融危機(jī)以來(lái)，香港的房?jī)r(jià)6年間跌去了65％。在這個(gè)過(guò)程中，無(wú)論是房子、人口，還是社會(huì)收入水平的變化都不大，僅僅是人們的社會(huì)預(yù)期、經(jīng)濟(jì)預(yù)期發(fā)生改變，房?jī)r(jià)就發(fā)生劇烈變化。也就是說(shuō)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)預(yù)期對(duì)房?jī)r(jià)的影響要比真實(shí)的供求關(guān)系大得多。
　　更重要的是，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)采取的宏觀調(diào)控政策也印證了人們的預(yù)期。當(dāng)前采取的調(diào)控措施主要有：一是通過(guò)銀行收緊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的貸款供應(yīng)；二是暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)用建設(shè)用地審批，嚴(yán)格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的規(guī)模，從緊控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地供應(yīng)。這實(shí)際上是從資金和土地兩個(gè)源頭控制房地產(chǎn)供應(yīng)。從國(guó)家的角度講，是為了控制房地產(chǎn)投資規(guī)模，防止宏觀經(jīng)濟(jì)過(guò)熱采取的必要措施。但對(duì)普通消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，他們能感受并得到的心理預(yù)期就是“開(kāi)發(fā)商地也沒(méi)了，錢(qián)也沒(méi)了，今后房子的供應(yīng)要少了，房?jī)r(jià)也要漲了”。
　　在這個(gè)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商利用政策和市場(chǎng)信息的不對(duì)稱(chēng)，利用自己的話語(yǔ)權(quán)，通過(guò)媒體宣揚(yáng)“房?jī)r(jià)還要繼續(xù)上漲”的觀點(diǎn)，進(jìn)一步強(qiáng)化老百姓的心理預(yù)期，造成局部地區(qū)房?jī)r(jià)短期內(nèi)出現(xiàn)非正常上漲。
　　
　　（三）消費(fèi)文化
　　在中國(guó)，擁有房產(chǎn)是歷代秉承下來(lái)的傳統(tǒng)，中國(guó)人將擁有住房看成是人生的極大追求，認(rèn)為家財(cái)萬(wàn)貫終會(huì)耗盡，只有房子是可以父?jìng)髯樱觽鲗O，代代相傳的資產(chǎn)，沒(méi)有房子就意味著沒(méi)有“家”，就成為流離失所的人，就像是沒(méi)有根的樹(shù)。家在中華民族的心中是穩(wěn)定、溫暖、和諧、團(tuán)圓的象征，是組成家庭的首要必備之物，它不單純是一個(gè)遮風(fēng)擋雨的住處、一個(gè)休息的地方，更多的是被賦予了精神層面上的意義，就像我們常把家形容成是心靈的港灣，是養(yǎng)老歸終、落葉歸根的去處，“家”在中國(guó)人的眼里是任何物品都無(wú)法替代的，也正囚此，中華子孫對(duì)個(gè)人住房的追求從未停歇過(guò)。
　　由于受到傳統(tǒng)觀念的影響，中國(guó)人難以接受成為無(wú)家之人，一旦所居住的房子被拆，便會(huì)馬上投人到買(mǎi)房的行列中，形成購(gòu)房隊(duì)伍中的中堅(jiān)力量。所以只要有房被拆，必然涌現(xiàn)出大量的購(gòu)房者以及房?jī)r(jià)的伺機(jī)上漲。另外，對(duì)于一人部分年輕人來(lái)說(shuō)，擁有自己房子也已成為結(jié)婚的前提條件或者說(shuō)是穩(wěn)定生活、安居樂(lè)業(yè)的保證。然而，對(duì)于被動(dòng)購(gòu)房者和年輕購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，無(wú)論是靠拆遷補(bǔ)償還是靠個(gè)人工資，絕大部分的消費(fèi)者單憑個(gè)人力量是買(mǎi)不起房的，而向銀行申請(qǐng)住房按揭貸款成為主流，提前消費(fèi)在我國(guó)已不再新鮮，美國(guó)老太太和中國(guó)老太太的故事也成為歷史，如今的中國(guó)住房自有率已超過(guò)美國(guó)，但是，在我國(guó)高住房自有率的背后卻存在著大量的“房奴”和“準(zhǔn)房奴”。
　　從1998年開(kāi)始全面普及住房消費(fèi)貸款以來(lái)，提前消費(fèi)被國(guó)民廣泛接受，住房抵押貸款開(kāi)始大幅的增長(zhǎng)，商品住宅走向了普通消費(fèi)者，使其不再成為一個(gè)遙遠(yuǎn)的夢(mèng)。然而，在近幾年的時(shí)間里，房?jī)r(jià)是瘋狂地上漲，普通消費(fèi)者開(kāi)始不堪重負(fù)，但還是無(wú)法阻止人們對(duì)住房的追求，消費(fèi)者對(duì)商品住宅的熱情依就不減，于是，出現(xiàn)了個(gè)新名詞——“房奴”，一般認(rèn)為家庭所承受的住房按揭月供超過(guò)家庭可支配收人的