探析中國(guó)房地產(chǎn)按揭的法律屬性

　　一、中國(guó)房地產(chǎn)按揭的概念分析
　　
　　“按揭”為外來詞匯，它是英語“mortgage”的意譯和音譯的組合，據(jù)《朗文當(dāng)代英語雙解詞典》的解釋，mortgage為一種擔(dān)保形式，類似于讓與擔(dān)保；在《英華大詞典》中，mortgage也是指一種擔(dān)保形式，但僅指抵押。由此可知，按揭在英語中可以肯定為一種擔(dān)保方式，只是內(nèi)容上有所不同。中國(guó)大陸房地產(chǎn)按揭是在上世紀(jì)九十年代首先在我國(guó)沿海開放地區(qū)使用，之后由于住房制度的改革和商業(yè)銀行轉(zhuǎn)軌步伐的加快，房地產(chǎn)按揭在全國(guó)相繼開展，成為房地產(chǎn)開發(fā)商一項(xiàng)重要的促銷手段，加上港資房地產(chǎn)企業(yè)大舉進(jìn)入內(nèi)地，按揭特別是樓花按揭開始在大陸流行。雖然我國(guó)大陸的房地產(chǎn)按揭制度源于香港，但是中國(guó)大陸的按揭僅使用于房地產(chǎn)市場(chǎng)，并且僅用于購(gòu)房人向銀行申請(qǐng)購(gòu)房貸款時(shí)使用，因此大陸的按揭已溶入中國(guó)法律，從而形成了具有專門的法律內(nèi)涵的、中國(guó)習(xí)慣法認(rèn)可的法律術(shù)語。
　　
　　二、我國(guó)房地產(chǎn)按揭的法律屬性分析
　　
　　關(guān)于按揭的法律屬性，學(xué)界有很多爭(zhēng)論，眾說紛紜，莫衷一是。本文認(rèn)為按揭的法律屬性是讓與擔(dān)保。
　　1、按揭與所有權(quán)保留。所有權(quán)保留，即附條件買賣，就是約定買受人（購(gòu)房人）先占有動(dòng)產(chǎn)的標(biāo)的物，到支付一部分或全部?jī)r(jià)金或完成特定條件后，始取得標(biāo)的物所有權(quán)的契約，其性質(zhì)是附條件的所有權(quán)轉(zhuǎn)移。所有權(quán)保留制度原本是為一般的雙方買賣所設(shè)定，而個(gè)人住房按揭貸款涉及三方當(dāng)事人，銀行也是其中的一方，它作為重要的融資機(jī)構(gòu)，如果遭遇不測(cè)，必然連鎖引起社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不良反映。此外，就所有權(quán)保留制度的規(guī)定而言，德國(guó)法律明確規(guī)定標(biāo)的物僅限于動(dòng)產(chǎn)，臺(tái)灣地區(qū)動(dòng)產(chǎn)交易法中對(duì)標(biāo)的物雖然沒有明確的規(guī)定，但正如王澤鑒先生所言：“就實(shí)務(wù)而言，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)之轉(zhuǎn)移附以條件，尚無必要，此因出賣人為保障其未獲清償之價(jià)金債權(quán)，盡可就不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押?！币虼?，采用所有權(quán)保留說弊端甚多，面對(duì)按揭這樣復(fù)雜的關(guān)系，所有權(quán)保留說不符合按揭的法律特征，也不能做出圓滿的解釋。
　　2、按揭與抵押。抵押權(quán)為羅馬法以來近現(xiàn)代各國(guó)法最重要的擔(dān)保物權(quán)制度，被稱為“擔(dān)保之王”，它的含義是指?jìng)鶛?quán)人對(duì)于債務(wù)人或者第三人提供的、不轉(zhuǎn)移占有而作為債務(wù)履行擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)，在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，得就其買得價(jià)金優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。其目的在于擔(dān)保債的履行，而不在于對(duì)物的使用和收益。這種學(xué)說認(rèn)識(shí)到了抵押權(quán)和按揭權(quán)的相似之處，但是其區(qū)別也較為明顯，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：首先，擔(dān)保的標(biāo)的不同，按揭擔(dān)保的標(biāo)的是正在建造或者已經(jīng)建成但是沒有取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證的樓宇，按揭人因?yàn)闆]有取得所有權(quán)，只能以期待權(quán)作為擔(dān)保，即以債權(quán)作為擔(dān)保，而抵押標(biāo)的原則上應(yīng)為有體物，對(duì)于樓宇來說，必須是取得了產(chǎn)權(quán)證書并能夠辦理抵押登記的不動(dòng)產(chǎn)，即以物權(quán)作擔(dān)保。其次，設(shè)定方式不同，抵押權(quán)一般通過限制抵押人所有權(quán)行使的方式設(shè)定，而按揭權(quán)則通過形式上讓渡按揭人的期待權(quán)的方式設(shè)定。最后，生效條件不同。按揭的生效條件是，若按揭物是現(xiàn)房，則必將房屋的產(chǎn)權(quán)證交付給按揭權(quán)人執(zhí)管；若是期房，則必將《商品房預(yù)售合同》交付給按揭權(quán)人執(zhí)管。但不論現(xiàn)房還是期房，都必須向法定登記機(jī)構(gòu)辦理登記后方可生效。而抵押的抵押物除了法律規(guī)定必經(jīng)法定登記機(jī)關(guān)登記才可生效外，其他抵押物是否登記后才生效，則由抵押人和抵押權(quán)人商定。
　　3、按揭與讓與擔(dān)保。讓與擔(dān)保是一種非典型的物的擔(dān)保形式。今年新出臺(tái)的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百七十一條規(guī)定“擔(dān)保物權(quán)人在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，依法享有就擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，但法律另有規(guī)定的除外?！弊屌c擔(dān)保的具體涵義是指?jìng)鶆?wù)人或第三人為擔(dān)保債務(wù)人的債務(wù)，將擔(dān)保物（擔(dān)保標(biāo)的物）權(quán)利轉(zhuǎn)移于擔(dān)保權(quán)人，債務(wù)清償后，標(biāo)的物應(yīng)返還于債務(wù)人或第三人；債務(wù)不履行時(shí)，擔(dān)保權(quán)人得就該標(biāo)的物換價(jià)或者變賣受償。其基本法律構(gòu)造是：標(biāo)的物權(quán)利的轉(zhuǎn)移加上信托行為的債的關(guān)系。即：標(biāo)的物權(quán)利轉(zhuǎn)移之后，擔(dān)保權(quán)人負(fù)有信托義務(wù)，不得擅自處分標(biāo)的物，并在實(shí)行時(shí)負(fù)有清算義務(wù)。
　　
　　三、我國(guó)房地產(chǎn)按揭的定性
　　
　　如前所述，按揭的法律性質(zhì)是讓與擔(dān)保。盡管，我國(guó)目前在物權(quán)法上并未對(duì)讓與擔(dān)保做出規(guī)定，且實(shí)踐得不到法律的規(guī)范引導(dǎo)，但是對(duì)于按揭，歸結(jié)其法律屬性仍應(yīng)于讓與擔(dān)保為益。
　　結(jié)合讓與擔(dān)保的內(nèi)容，越來越多的學(xué)者認(rèn)為我國(guó)住房信貸融資市場(chǎng)中的按揭符合讓與擔(dān)保制度以下法律特征:第一，設(shè)定的目的是確保擔(dān)保債務(wù)的履行；第二，設(shè)定的標(biāo)的物是正在建造或者不能過戶的期房，是以期房上的財(cái)產(chǎn)權(quán)作為擔(dān)保；第三，設(shè)定方式采用將按揭標(biāo)的物上的財(cái)產(chǎn)權(quán)讓渡給債權(quán)人，不需要轉(zhuǎn)移實(shí)際占有，而僅僅以公示方式有讓渡的意思表示即可，這進(jìn)而保證了按揭標(biāo)的物的用益功能；第四，按揭權(quán)的實(shí)現(xiàn)實(shí)行清算主義。當(dāng)按揭人（債務(wù)人）不能夠清償債務(wù)時(shí)，按揭權(quán)人并非因此而直接取得按揭標(biāo)的物上的所有財(cái)產(chǎn)權(quán)，而是履行清算程序；第五，誠(chéng)實(shí)信用主義、按揭當(dāng)事人的權(quán)利平衡原則以及公示主義在保障擔(dān)保債務(wù)的履行過程中意義重要，旨在消除讓與擔(dān)保帶給第三人的風(fēng)險(xiǎn)，以保障讓與擔(dān)保交易的風(fēng)險(xiǎn)。
　　我國(guó)房地產(chǎn)按揭在操作機(jī)制上也與讓與擔(dān)保制度的運(yùn)作機(jī)理基本相同，具體表現(xiàn)在：第一，擔(dān)保物的財(cái)產(chǎn)權(quán)在形式上已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移，在目前房地產(chǎn)按揭貸款實(shí)務(wù)操作中，當(dāng)按揭標(biāo)的為樓花按揭時(shí)，借款人（預(yù)購(gòu)人）須將其在與開發(fā)商簽訂的《房產(chǎn)買賣合同》中的全部權(quán)益按揭與貸款人銀行，并且該《房產(chǎn)買賣合同》正本需交于銀行執(zhí)管。在標(biāo)的物為現(xiàn)樓時(shí)，借款人（購(gòu)房人）將其購(gòu)買的商品房現(xiàn)樓的財(cái)產(chǎn)權(quán)按揭與銀行，購(gòu)房人與開發(fā)商所簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》以及隨后領(lǐng)取的《房產(chǎn)證》正本必須交由銀行執(zhí)管；第二，按揭人享有贖回權(quán)，絕大多數(shù)按揭合同都規(guī)定，在按揭人按時(shí)清償按揭權(quán)人的一切款項(xiàng)并履行合同全部條款及其他所有義務(wù)后，按揭權(quán)人即須在按揭人的要求和承擔(dān)有關(guān)費(fèi)用的情況下，解除其在合同中對(duì)有關(guān)按揭房產(chǎn)的按揭權(quán)益，并將按揭物業(yè)的《房產(chǎn)證》和《房產(chǎn)買賣合同》退還按揭人。
　　通過對(duì)大陸法系擔(dān)保物權(quán)制度的歷史考察可以發(fā)現(xiàn)，擔(dān)保物權(quán)制度在發(fā)展過程中體現(xiàn)出來以下趨勢(shì)：第一，從擔(dān)保物權(quán)的功能上看，擔(dān)保物權(quán)從單純的債權(quán)保全功能向資金融通的功能發(fā)展。第二，從擔(dān)保物權(quán)的標(biāo)的物上看，擔(dān)保物權(quán)的標(biāo)的物由以不動(dòng)產(chǎn)為主向動(dòng)產(chǎn)為主發(fā)展，由僅限于有形財(cái)產(chǎn)向無形財(cái)產(chǎn)發(fā)展。第三，從擔(dān)保物權(quán)的形式上看，一方面先前的一些擔(dān)保物權(quán)形式失去了存在價(jià)值（例如不動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)），一方面出現(xiàn)了許多新的擔(dān)保物權(quán)，由以轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)占有的擔(dān)保物權(quán)向以不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)占有的擔(dān)保物權(quán)發(fā)展。讓與擔(dān)保作為物的擔(dān)保的最原始形態(tài)，在當(dāng)代社會(huì)重新為人們所認(rèn)識(shí)和利用，就是因?yàn)樗狭藫?dān)保物權(quán)的這一發(fā)展趨勢(shì)。現(xiàn)代社會(huì)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展突飛猛進(jìn)，融資要求也日漸強(qiáng)烈，商事主體為了擴(kuò)大生產(chǎn)，增加利潤(rùn)，需要盡可能多地融通資金。但是傳統(tǒng)民法所規(guī)定的典型擔(dān)保物權(quán)并不能完全滿足經(jīng)濟(jì)社會(huì)的現(xiàn)實(shí)需求。這樣，讓與擔(dān)保作為一種民法未明文規(guī)定的非典型擔(dān)保物權(quán)形態(tài)就以其自身的優(yōu)越性在社會(huì)交易的發(fā)展中又一次得到重視。
　　讓與擔(dān)保制度之所以得到人們的重新重視和廣泛利用，是因?yàn)檫@一制度本身具有獨(dú)特的優(yōu)越性：首先，讓與擔(dān)保有利于擔(dān)保標(biāo)的物的充分利用。讓與擔(dān)保只是轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的所有權(quán)，占有權(quán)仍由債務(wù)人或者提供標(biāo)的物的第三人所保有，使擔(dān)保的標(biāo)的物在發(fā)揮其擔(dān)保價(jià)值時(shí)，并不妨礙讓與擔(dān)保設(shè)定人實(shí)現(xiàn)該標(biāo)的物的使用價(jià)值，這與當(dāng)代社會(huì)最大限度利用資源的效率要求相一致。其次，讓與擔(dān)保的標(biāo)的物范圍十分廣泛，不同于傳統(tǒng)的擔(dān)保形式抵押（雖然有利于標(biāo)的物的利用，但抵押的標(biāo)的范圍有點(diǎn)狹窄，只能在獨(dú)立物上設(shè)定），不僅可以在獨(dú)立物上設(shè)定也可以在集合財(cái)產(chǎn)或不能設(shè)定擔(dān)保的標(biāo)的物上設(shè)定，這一特點(diǎn)十分適應(yīng)當(dāng)代經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要求，順應(yīng)日益出現(xiàn)的新型財(cái)產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)狀。第三，讓與擔(dān)?？梢怨?jié)省實(shí)行費(fèi)用，更好地保障債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。讓與擔(dān)保的實(shí)現(xiàn)比較靈活、操作比較便捷，可以依據(jù)當(dāng)事人意愿采取適當(dāng)而簡(jiǎn)易的方法實(shí)現(xiàn)擔(dān)保權(quán)，這樣不但程序簡(jiǎn)便，也可以節(jié)約交易成本，最大限度地利用擔(dān)保標(biāo)的物的擔(dān)保價(jià)值，正好彌補(bǔ)典型擔(dān)保物權(quán)的缺陷，從而更好地維護(hù)設(shè)定人的利益，有效保障債權(quán)人債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，達(dá)到一定程度的經(jīng)濟(jì)上和效率上的雙贏。
　　當(dāng)然，讓與擔(dān)保制度也存在一定的不足。首先，從外觀上很難對(duì)其所擔(dān)保的標(biāo)的物的債權(quán)做出數(shù)額上的確定，如果當(dāng)事人就債權(quán)額和標(biāo)的物的估價(jià)造價(jià)，就有可能損害設(shè)定人的一般債權(quán)人的利益。第二，債務(wù)人違背誠(chéng)信義務(wù)擅自處分標(biāo)的物，則擔(dān)保權(quán)人可能喪失擔(dān)保；或者如果擔(dān)保權(quán)人違約擅自處分標(biāo)的物，則設(shè)定人將喪失對(duì)標(biāo)的物的權(quán)利，這些使讓與擔(dān)保也存在一定風(fēng)險(xiǎn)。
　　可是權(quán)衡利弊，讓與擔(dān)保的優(yōu)越性不容置疑，同時(shí)其存在的弊端也可以通過立法上的明確規(guī)制和在法學(xué)的不斷實(shí)踐加以完善和進(jìn)化。我國(guó)的讓與擔(dān)保制度的發(fā)展過程中也可以對(duì)之加以借鑒。
　　
　　四、結(jié)語
　　
　　總之，按揭的法律特征基本符合讓與擔(dān)保的要求，并且它的存在具有現(xiàn)實(shí)意義上的必要性和優(yōu)越性，因此，按揭作為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種融資手段，其法律屬性應(yīng)該歸屬于讓與擔(dān)保的法律范疇。
　　參考文獻(xiàn)：
　　1、劉得寬．民法諸問題與新展望[M].三民書局，1992．
　　2、孫玉榮．“預(yù)售商品房抵押若干法律問題”[J]．河南省政法管理干部學(xué)院學(xué)報(bào)，1999(1)．
　　3、王澤鑒．民法學(xué)說與判例研究[M]．中國(guó)政法大學(xué)出版社，1998．
　?。ㄗ髡邌挝唬何髂峡萍即髮W(xué)法學(xué)院）