專業(yè)市場十大運作環(huán)節(jié)

　　專業(yè)市場，是對某類產(chǎn)品的極大化，它應(yīng)該是一個平臺，既可以做大宗交易，也可以面對零售市場，所以無論對硬件還是軟件都有特殊的要求。專業(yè)市場要求開發(fā)商對某類專業(yè)產(chǎn)品的特性非常了解，包括產(chǎn)地、各地廠商的分布狀況以及生產(chǎn)廠商在開拓市場時所面臨的問題、各級代理情況、物流狀況、零售市場需求，同時開發(fā)商也更要預(yù)測未來10-20年內(nèi)該專業(yè)產(chǎn)品的發(fā)展趨勢，其經(jīng)濟(jì)增長點在哪里，對于在此經(jīng)營的商家（無論是企業(yè)還是個人）如何可以賺到錢，品牌形象是否可以得到提升，等等。
　　基于這些特質(zhì)，開發(fā)商在運作專業(yè)市場時必須關(guān)注十大環(huán)節(jié)：
　　
　　1．地段
　　
　　開發(fā)商應(yīng)該對自己的物業(yè)位置有客觀的認(rèn)識，因為專業(yè)市場通常面對的不單是本地市場，還包括全中國乃至全世界。無論何種商業(yè)的投資都離不開交通。一個繁華的地段，一個成熟的商業(yè)圈，永遠(yuǎn)都是吸引開發(fā)商的最主要因素。對于商業(yè)開發(fā)商來說，擁有了黃金地段就擁有了客流，客流意味著現(xiàn)金流，有了現(xiàn)金流就有了回報率，也就增強(qiáng)了商戶的信心，商業(yè)地產(chǎn)項目就成功了一半。所以選擇好地段是商業(yè)項目成功的開始。
　　
　　2．資金的籌措與準(zhǔn)備
　　
　　專業(yè)商鋪與普通地產(chǎn)的獲利方式不同，長線和拉鋸的投資占據(jù)著主導(dǎo)地位，即使采取分割商鋪出售的方式，理性的商家及投資者也要“眼見為實”，這就要求開發(fā)商資金準(zhǔn)備充足，不然出現(xiàn)后續(xù)資金斷流、項目難以繼續(xù)、工
　　程不能正常進(jìn)行等情況，招商就會更加困難，項目也難以如期開業(yè)。
　　
　　3．市場調(diào)研
　　
　　在項目開發(fā)前期開發(fā)商就要注意分析市場數(shù)據(jù)，了解商圈內(nèi)最為需要的商業(yè)和服務(wù)是什么？評估消費力、消費習(xí)慣及其趨向。市場調(diào)查的內(nèi)容因項目的具體情況不同而有所區(qū)別，但有些基礎(chǔ)的市場調(diào)查是相通的，包括：一、市場環(huán)境調(diào)查，如：稅收政策、金融政策、招商引資政策、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃等。二、經(jīng)濟(jì)狀況調(diào)查，如：項目所在城市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、區(qū)域居民收入、消費水平和結(jié)構(gòu)、理財觀念、以及外商投資和對外貿(mào)易的發(fā)展情況。三、市場現(xiàn)狀調(diào)查，如：硬件設(shè)施、周邊高消費人口的密集程度等。
　　
　　4．效益分析
　　
　　效益分析不可忽視的一點是對將來出現(xiàn)的競爭對手要有充分考慮，現(xiàn)今商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為投資熱點，其競爭的激烈程度也是不容低估的。投資的商業(yè)地產(chǎn)項目已經(jīng)進(jìn)入或還沒有進(jìn)入穩(wěn)定的收益時期，周邊會不會有新的類似的
　　商業(yè)項目冒出來，應(yīng)當(dāng)予以考慮。
　　
　　5．商業(yè)策劃
　　
　　開發(fā)商與專業(yè)顧問應(yīng)當(dāng)以市場調(diào)研及效益分析為基礎(chǔ)，對其所開發(fā)的專業(yè)市場作出商業(yè)策劃。專業(yè)市場前期規(guī)劃正確與否，是該商業(yè)地塊開發(fā)成功的關(guān)鍵一環(huán)，只有做好前期商業(yè)規(guī)劃工作，才能做到事前規(guī)避風(fēng)險、減少失誤，否則將增大項目失敗的可能性。
　　
　　6．前瞻性及對變化的快速反應(yīng)
　　
　　房地產(chǎn)開發(fā)尤其是商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)周期長，從項目規(guī)劃到項目落成、招商、開業(yè)往往需三年的時間，在這段時間里市場處在不斷變化的狀態(tài)，行業(yè)的走向也可能發(fā)生轉(zhuǎn)變，大眾消費者的喜好也在不斷調(diào)整，甚至政府的宏觀調(diào)控政策法規(guī)都有可能變化并影響項目在市場中的地位。開發(fā)商在初期進(jìn)行項目設(shè)計規(guī)劃的時候，應(yīng)扎實地做好市場調(diào)研并對相關(guān)市場、行業(yè)、金融、政策法規(guī)等作出具前瞻性的判斷，并對可能的變化準(zhǔn)備快速應(yīng)變方案。也就是說：項目藍(lán)圖永遠(yuǎn)超前于當(dāng)時當(dāng)?shù)氐氖袌鰻顩r，并具備專業(yè)能力對重要條件的變化作出快速及準(zhǔn)確的反應(yīng)。
　　
　　7．打造開發(fā)商知名度
　　
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)打造品牌的工作是繁瑣的，樹立品牌的過程也絕非短期行為，正所謂“冰凍三尺非一日之寒，滴水穿石非一日之功”。品牌既然是生產(chǎn)力，那么打造企業(yè)的品牌形象是開發(fā)企業(yè)著眼于未來長遠(yuǎn)戰(zhàn)略計劃的必修課。
　　
　　8．團(tuán)隊、專業(yè)人才
　　
　　專業(yè)市場核心競爭力的第一要素是團(tuán)隊優(yōu)勢，其中具有長期經(jīng)營管理經(jīng)驗的團(tuán)隊，在市場開發(fā)和經(jīng)營全程中應(yīng)當(dāng)成為主導(dǎo)。人才指的不是單一的個人才干，而是一個專業(yè)團(tuán)隊。專業(yè)市場成功的基礎(chǔ)在于優(yōu)勢團(tuán)隊在資源整合下形成良好而合理的商業(yè)規(guī)劃、招商、推廣及管理。對于開發(fā)商來講，培養(yǎng)一支全才的商業(yè)管理團(tuán)隊，需要花費龐大的資金。通常開發(fā)商為了減少開銷，常以外包的方式請專業(yè)公司來做，這樣既可以節(jié)約，又可以借助各專業(yè)公司的優(yōu)勢來進(jìn)行最佳管理組合。
　　
　　9．商鋪“有效率”
　　
　　如何評價一個商鋪的“有效率”，就是用零售商的月銷售額或毛利額與月租金和管理費相比， 所得出的數(shù)據(jù)與行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較， 一目了然地知道租金的合理性、租戶的承租能力等信息。
　　
　　10．經(jīng)營性
　　
　　商鋪切割銷售的方式在前幾年非常盛行，商業(yè)地產(chǎn)盲目求大的現(xiàn)象非常突出，這些項目的開發(fā)商的回報方式基本上是大量的銷售套現(xiàn)。究其原因，是由于開發(fā)商更多地看重商業(yè)地產(chǎn)本身的價格比普通住宅和寫字樓要高很多，有超額的利潤空間，但是他們忽視了商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)一個本質(zhì)的差別，就是商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該是經(jīng)營性地產(chǎn)，不能簡單地按開發(fā)銷售實現(xiàn)回報的這種模式操作。
　　專業(yè)市場可以通過它的經(jīng)營來增值，所以首先要考慮它的經(jīng)營價值，就是在這個地方適不適合商業(yè)進(jìn)行有效經(jīng)營，然后是適度的經(jīng)營規(guī)模，多大的專業(yè)市場是市場能支撐、能保持其健康成長，這個問題必須考察清楚。（摘自2007年4月號《安家》雜志）