深圳２００７房價暴漲背后的秘密

　　素來以速度和財富著稱的深圳，如今卻發(fā)覺速度與財富的結(jié)合令它眩暈：這個城市以前所未有的速度誕生著百萬富翁、千萬富翁、億萬富翁，同時以前所未有的速度讓更多的人遠(yuǎn)離住房夢想。
　　
　　癲狂的深圳樓市
　　
　　18個月以來，深圳經(jīng)歷了一次史無前例的房價狂飆：平均房價從2005年的7000元／平方米上漲到接近16000元／平方米，僅今年頭6個月，房價就上漲了50%。
　　2006年底，觀瀾高爾夫推出160多套別墅，600多戶聞訊搶購，近千萬元一套的豪宅每兩三分鐘成交一套——或許不比賣白菜更慢。眼看可能出局的買家竟然高呼：“別抽簽了，干脆現(xiàn)場拍賣吧！”
　　2007年6月底，深圳福田區(qū)歡樂谷附近一個叫“純水岸”的樓盤到達(dá)了它的巔峰，那里賣出了一套單價7300多萬的別墅，每平米價格高達(dá)14萬元。
　　房價的上漲，已把太多自住需求拋離。樓市，已是投資者的盛宴。他們對上漲的預(yù)期，甚至強(qiáng)于地產(chǎn)商——只要繼續(xù)上漲，就意味著獲利。
　　“像炒股票一樣，他們一波一波地在炒房子?，F(xiàn)在的房產(chǎn)證就跟燙手山芋一樣，過不了幾個月就轉(zhuǎn)一道手。”深圳發(fā)展銀行高級業(yè)務(wù)經(jīng)理高黑告訴記者，他見過一套房子，半年內(nèi)轉(zhuǎn)了三道手。
　　深圳市房地產(chǎn)協(xié)會秘書長張文華則表示，“根據(jù)調(diào)查的結(jié)果，有的樓盤顯示炒家比例高達(dá)驚人的70%?！备鶕?jù)他的推測，全市范圍內(nèi)這一比例約為35%。
　　“香港因素”也是深圳樓市猛漲的動因之一。2007年，香港聽到了領(lǐng)跑全國樓市的深圳貼身追趕的腳步聲。今年7月1日，從海上連接香港和深圳的公路橋“西部通道”正式通車。深圳這一側(cè)，鄰近的高級住宅區(qū)后海片區(qū)和紅樹灣區(qū)，新房價格從每平方米2萬多元，上漲到3萬、4萬，甚至5萬元。
　　在另一處同樣毗鄰深圳灣的高檔小區(qū)“紅樹西岸”，新開盤的二期的停車場停滿了來看房的私家車，去年11月才入住的一期均價是32000元，而正在銷售的二期均價已經(jīng)達(dá)到45000元。銷售價格已經(jīng)超過對面香港新界的房屋整整一倍，并且已經(jīng)接近了香港樓市的平均價格。
　　到“紅樹西岸”看房的人群中，香港人和內(nèi)地人各半。這里距離往來香港的西部通道只要25秒鐘車程，這成了這家樓盤的賣點(diǎn)。
　　“深圳市場上10%的房產(chǎn)交易來自香港的買家，每年一萬套左右?！鄙钲诜慨a(chǎn)協(xié)會秘書長、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人張文華透露。
　　
　　奇異的合謀
　　
　　今年1月27日，一個叫“金地名津”的樓盤在深圳會展中心開盤銷售。近幾年持續(xù)投資資產(chǎn)的金融分析師楊銳，一直看好深圳樓市，但對于當(dāng)天的現(xiàn)場仍沒有心理準(zhǔn)備。準(zhǔn)備購房的他看到等待搖號的4000人(約2000戶)，不由倒抽一口冷氣——這個樓盤只有800多套。
　　當(dāng)場搖號抽簽，抽中的每一撥10戶依次選房。楊銳幸運(yùn)地排進(jìn)了第3撥，也是最后一撥。“進(jìn)去一看，80%的房子都標(biāo)明已售?！毙膬x的戶型早已被人捷足先登，但看到如此情形，楊銳臨時決定多買一套，他在剩下的戶型里隨便挑了兩套。
　　其他還在等待叫號的約1970戶在一個小時后被告知樓盤已經(jīng)售罄?，F(xiàn)場立即混亂起來，人們激動、憤怒，大廳中的摩擦、爭吵此起彼伏。
　　就像參加了一次“輪盤賭”一樣——作為獎賞，中獎?wù)呓K于有資格掏出至少百萬以上的巨款購買均價16200元每平米的房屋?？梢杂嬎愠觯泻灺适?.5%；購房者中的老股民還記得，1992年百萬人排隊搶購股票認(rèn)購證的那次，中簽率是10%。
　　和很多至今在網(wǎng)站討伐開發(fā)商的市民一樣，楊銳認(rèn)定那次在會展中心1.5%的中簽率便是其中手法拙劣的一例。
　　他說：“我回去上網(wǎng)查那天成交的不足50%，也就是說房子根本沒有賣完，我擔(dān)心是完成手續(xù)時間不夠，連著兩三個星期上網(wǎng)查都是同樣的結(jié)果，春節(jié)一過，開發(fā)商再出示公告說有一些退訂的可以重新選房，這一次房價就是18000元了?！?br/>　　“時間就是金錢?！边@一在深圳蛇口最先提出的口號深刻影響了中國。對于捂盤惜售追求房價“漲停板”的開發(fā)商來說，這個口號的確別有意味。
　　2006年以來，樓市的投資者們和地產(chǎn)商們形成了奇異的合謀關(guān)系，“金地名津”的銷售策略只是其中手法的一種，一些地產(chǎn)商采用了更為高級而合法的方式，它們在正式開盤前，會進(jìn)行一段時間的公開詢價，將關(guān)系戶和普通購房者報出的價格累加制定出最終售價，這樣的定價往往會提前覆蓋未來的上漲空間，成為市場上的價格領(lǐng)導(dǎo)者，而實(shí)力較弱的開發(fā)商則可根據(jù)這樣的價格確定己方售價，而投資者們在賣出二手屋時又是盯住新盤價格。
　　價格繼續(xù)上漲，地產(chǎn)商將獲利，投資者也將獲利，本應(yīng)是價格談判者的買賣雙方，卻不約而同地合謀定價，房價在這樣的循環(huán)中漸次推高。盼望樓市下跌的購房者基本失去議價的機(jī)會——他們中許多人也已被逐離在房市之外。
　　
　　被透支的未來
　　
　　對于深圳而言，房價的支點(diǎn)并不是炒房者對上漲的預(yù)期，而在于這個城市的企業(yè)主和勞動者流汗越多、投資越多、賺錢越多，地價就被抬得越高，房地產(chǎn)像一塊巨大的海綿一樣源源不斷地吸吮著這個城市其他行業(yè)創(chuàng)造的驚人財富。
　　只是，房地產(chǎn)的利潤已經(jīng)開始壓迫深圳的整個經(jīng)濟(jì)肌體。
　　按照目前關(guān)內(nèi)2萬元的價格，一個年輕人如買一套100平方米的房子，他需要支付60萬元的首付款，每月需向銀行支付8000多元(30年)或10000多元(20年)的按揭。
　　楊女士負(fù)責(zé)一家對外貿(mào)易公司，盡管她在華僑城的高級住宅市值已是原來的三倍，但依然對房價上漲憤怒不已。員工紛紛要求公司加工資，或是幫助貸款買房?！肮べY再加，也趕不上房價漲的速度，再這樣下去，公司怎么辦？”
　　2005年來，深圳微芯生物醫(yī)藥公司總裁魯先平在各種場合呼吁政府關(guān)注房價問題，“每次見到市領(lǐng)導(dǎo)，我都會提這個問題”。
　　2001年他從美國回來創(chuàng)業(yè)，希望能研發(fā)出中國自己的基因藥物，跑贏美國。他沒有想到，首先跑贏美國的竟是深圳的房價。
　　魯先平在美國住在普林斯頓，與許多全球500強(qiáng)的CEO為鄰，那兒80萬-90萬美元的房子，包括300-400平方米的別墅、很大的花園綠地、永久的產(chǎn)權(quán)。“同樣的錢，現(xiàn)在在深圳連300-400平方米、好一些的樓房都買不到了。”
　　公司成立早，主要的員工都已經(jīng)在漲價前買了房子，問題并不大，但他已經(jīng)招不到新的研發(fā)人員了，不論在國內(nèi)，還是海外?！拔覀兊娜斯こ杀静豢赡軣o限制上升。這樣的房價，對于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期必不可少的人才而言，已經(jīng)是不可承受的壓力。”
　　在他周圍，很多高新技術(shù)企業(yè)都在考慮離開深圳，他也在考慮。
　　業(yè)內(nèi)人士承認(rèn)，與其說房地產(chǎn)創(chuàng)造價值，不如說房地產(chǎn)參與了財富分配，10%的利潤也許是造房子應(yīng)得的收益，其他部分都是土地的溢價和人們對未來的預(yù)期。如果一個城市的財富轉(zhuǎn)移損害了這個城市創(chuàng)造財富的能力，悲劇就會發(fā)生。而這，在深圳或許正在成為可能。
　　深圳，正面臨著一個選擇：保護(hù)既有的利益，還是保護(hù)這個城市的未來？
　?。◤?昆摘自《南方周末》）