品閣小區(qū)：“自制”幸福生活

　　2007年6月29日，當品閣小區(qū)負責(zé)人邵里庭從北京市海淀區(qū)工商局領(lǐng)到營業(yè)執(zhí)照時，一種嶄新的社區(qū)治理模式浮出水面：社區(qū)服務(wù)中心采取公司制運作，小區(qū)148戶業(yè)主都是公司的股東，業(yè)委會相當于董事會，社區(qū)服務(wù)中心總經(jīng)理向業(yè)委會負責(zé)，業(yè)委會向全體業(yè)主負責(zé)。這使得品閣小區(qū)在層出不窮的社區(qū)沖突中，猶如汪洋中的一道桅桿備顯耀眼。
　　
　　共同的利益訴求
　　
　　小區(qū)居民最開始的頻繁聯(lián)系來自于網(wǎng)絡(luò)。當時，相識于看房過程的6個年輕人出于簽訂購房合同、房屋裝修等需要，在焦點房地產(chǎn)網(wǎng)上建立了一個名為“品閣六人行”的論壇。不久，口耳相傳，越來越多的人聚于論壇，從合同簽訂到家長里短無所不談。
　　按照合同約定，交房時間在2004年6月，但是，開發(fā)商傳來消息，房子得延期至11月。2004年11月，第一批小區(qū)居民入住。入住不久，住房的一些問題開始顯現(xiàn)：頂層房頂漏雨；未經(jīng)業(yè)主同意，開發(fā)商將小區(qū)的地下室出租給“黑旅館”；小區(qū)物業(yè)管理嚴重不足——在后來接管物業(yè)清理小區(qū)的水箱時，竟然發(fā)現(xiàn)里面有兩只死老鼠；小區(qū)的電線，被無端地牽引出一根接到了外面，為此，小區(qū)每月至少損失一萬度電……
　　隨即，一場業(yè)主大會在“品閣六人行”的6個年輕人的組織下舉行。當時，有六七十人參加，七嘴八舌，意見一下子達到100多條。正嘈雜的時候，一個老人站了出來，這個老人就是邵里庭。邵里庭原來是黑龍江一個工廠的廠長，退休后定居于品閣小區(qū)?！拔耶敃r就跟大家提，本著求同存異的精神來找到大家的共同利益，大家都一致沒有問題的地方是什么？最后的結(jié)論是開發(fā)商延期交房的問題?！?br/>　　意見得到統(tǒng)一后，下一步便是如何行動索賠的問題。代表選舉由此開始。在后來被稱為“業(yè)委會籌備委員會”的這次會議中，除了“品閣六人行”的6個年輕人成功當選為代表外，各樓層都選出自己的代表，當廠長時一直率隊和日本人談判的邵里庭被推選為業(yè)主方的談判代表。談判的結(jié)果是：按照房屋面積每戶將獲得1～2萬元的賠償。
　　
　　社區(qū)領(lǐng)袖的出現(xiàn)
　　
　　索賠的成功極大的鼓舞了士氣，接下來是關(guān)于售樓部的拆除。按照規(guī)定，售樓部在房屋售出后需要拆除，但是開發(fā)商不僅未拆，還以40萬/年的價格將其出租給別人開餐館。以論壇為依托，關(guān)于拆除售樓部的呼聲越來越高。在兩年的時間里，邵里庭共寫了20多封信，向北京市規(guī)劃局和城建大隊反映。結(jié)果，售樓部終于被拆除。
　　在其后一系列的談判較量中，邵里庭當仁不讓地成為了品閣小區(qū)的領(lǐng)袖人物，一大幫老頭兒老太太成了邵里庭所有活動的最為忠實地支持者和執(zhí)行者。
　　2006年9月，一直矛盾重重的開發(fā)商和物業(yè)管理公司的矛盾激化。一天，以前由開發(fā)商聘請的物業(yè)管理公司突然以“無法繼續(xù)支持公司運轉(zhuǎn)”為理由，宣布撤離。一夜之間，保潔、保安全部撤走，然而就在物業(yè)管理公司撤退的時候，小區(qū)以邵里庭為首，啟動了緊急程序，“一方面聘請老物業(yè)的臨時工來維持小區(qū)的保潔等工作，另一方面就爭分奪秒地成立業(yè)委會。”邵里庭說。業(yè)委會成立之后，采取了一系列措施。一方面將以前“隨便被處置”的住房維修基金收歸名下，一方面開始了小區(qū)的物業(yè)管理安排。
　　
　　背后的經(jīng)濟運行
　　
　　4月，一道選擇題擺在了所有業(yè)主的面前：繼續(xù)選擇以前的物業(yè)管理公司？另外招標競聘新的物業(yè)公司？實現(xiàn)完全的自治自管？還是另有他法？經(jīng)過一系列維權(quán)風(fēng)波后的業(yè)主們，紛紛在自管下面畫了鉤。
　　自管后的小區(qū)物業(yè)有著立竿見影的效果。在分割承包之后，盡管物業(yè)服務(wù)專職人員不到以前的一半，但是，以前光禿禿的草坪種上了草，四季有花香，一個新的自行車棚搭建了起來，一個新的金魚池也開始汩汩地噴水。而以前經(jīng)常出現(xiàn)的丟自行車、汽車被劃等事情，在小區(qū)不再出現(xiàn)。
　　正是自管，小區(qū)的物業(yè)花費開始了精打細算。經(jīng)過業(yè)主們的測量，原本兩部電梯就是在人流高峰期也有閑置，于是大家一致決定關(guān)停一部，這一下子每年就能省千萬。這些措施，使得小區(qū)物業(yè)費，由原來的每平米2.2元降到2元。
　　按照邵里庭計算的賬目，就是按小區(qū)60%的物業(yè)費交納率來算，平均每月差不多能收3萬元，一年物業(yè)費的收入就是36萬元，還有電梯廣告費1萬多元的收入。支出方面，除去管理費用和一些稅收外，差不多一年支出30萬元。兩者相抵，還能有5萬元左右的盈余。
　　這種巨大的利益，正是許多小區(qū)經(jīng)歷了血與火的抗爭后物業(yè)公司仍不撤離的主要原因。而品閣小區(qū)，在自治的情況下，這些利潤又成功地反饋到業(yè)主本身。按照計劃，社區(qū)服務(wù)中心計劃第一年盈利4萬元左右。對于盈余部分，已經(jīng)業(yè)委會討論通過的方案是：采取“三三制”原則，1/3獎勵經(jīng)營者和工作人員，1/3用于小區(qū)建設(shè)，1/3充抵業(yè)主第二年的物業(yè)費。
　　作為服務(wù)中心總經(jīng)理的邵里庭，業(yè)委會原本給他開出了4500元的月薪，但是他自己提出降到3000元?！拔彝诵萘?，也不缺錢花，只是要把制度建設(shè)好?！痹诿枥L自己的小區(qū)理想時，他說，“有一半的居民能下樓來玩玩，唱唱歌，像以前四合院一樣，那就達到目的了。”
　　
　?。òm艷摘自《中國新聞周刊》）