我國(guó)市場(chǎng)體系中的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析

　　[摘 要]在我國(guó)，房地產(chǎn)行業(yè)一直備受關(guān)注。其健康發(fā)展與否對(duì)我國(guó)構(gòu)建和諧社會(huì)具有重大的意義，而當(dāng)前該行業(yè)總體來說，小開發(fā)商居多、市場(chǎng)分額小、在核心競(jìng)爭(zhēng)力方面存在較大差距，這對(duì)該行業(yè)將來何去何從具有重要的決定性影響。
　　[關(guān)鍵詞] 可持續(xù)發(fā)展 核心競(jìng)爭(zhēng)力 和諧社會(huì)
　　
　　作為我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展內(nèi)容的重要方面、構(gòu)建和諧社會(huì)的重要評(píng)價(jià)指標(biāo)，房地產(chǎn)行業(yè)必須走可持續(xù)發(fā)展之路，為構(gòu)建和諧社會(huì)做出積極的貢獻(xiàn)。而房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展之路是實(shí)現(xiàn)行業(yè)自身良好循環(huán)的思路，這一思路必然走構(gòu)建房地產(chǎn)行業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力之路。
　　
　　一、理論闡釋
　　
　　（一）房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展
　　可持續(xù)發(fā)展是指既能滿足現(xiàn)代人的需求又不損害后代人滿足需求的能力。房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展可以借鑒可持續(xù)發(fā)展的定義，其一是滿足當(dāng)代人及其子孫對(duì)住房以及其他房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求；二是要保持房地產(chǎn)業(yè)與城市規(guī)劃和國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，維護(hù)和建設(shè)良好的生態(tài)環(huán)境。
　?。ǘ┖诵母?jìng)爭(zhēng)力
　　核心競(jìng)爭(zhēng)力戰(zhàn)略理論是經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略理論的一個(gè)重要組成部分，其出現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析階段之后。該理論從企業(yè)內(nèi)在發(fā)展的觀點(diǎn)出發(fā)，認(rèn)為與企業(yè)外部環(huán)境相比，內(nèi)部條件是獲得超額利潤(rùn)和保持持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的決定性因素。C．K．Prahalad和Gary Hamel對(duì)核心競(jìng)爭(zhēng)力有個(gè)經(jīng)典的定義是關(guān)于如何協(xié)調(diào)不同生產(chǎn)技能和有機(jī)結(jié)合多種技術(shù)流派的知識(shí)。
　　
　　二、行業(yè)現(xiàn)狀
　　
　　目前，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，開發(fā)商數(shù)量極其龐大，其市場(chǎng)份額普遍較小，經(jīng)營(yíng)管理水平參差不齊，多數(shù)未能自覺識(shí)別和培育核心競(jìng)爭(zhēng)力，相當(dāng)數(shù)量的開發(fā)企業(yè)難于適應(yīng)今后的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。其在未來幾年內(nèi)必然出現(xiàn)市場(chǎng)重組，產(chǎn)生新的市場(chǎng)格局。
　　
　　三、房地產(chǎn)行業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力分析
　　
　?。ㄒ唬?zhàn)略規(guī)劃能力
　　戰(zhàn)略規(guī)劃能力決定了企業(yè)對(duì)其總體發(fā)展的把握。從組織結(jié)構(gòu)上看，這種能力主要存在于企業(yè)決策層，內(nèi)容一般包括設(shè)定戰(zhàn)略意圖的能力、戰(zhàn)略性決策的能力、識(shí)別組織所需的戰(zhàn)略性資源的能力、評(píng)價(jià)戰(zhàn)略環(huán)境的能力、中長(zhǎng)期計(jì)劃能力等，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，還包括地塊價(jià)值與潛力的識(shí)別能力、前期論證與可行性研究的能力、認(rèn)識(shí)市場(chǎng)需求的能力、建立核心業(yè)務(wù)能力等內(nèi)容。這種能力的基礎(chǔ)是組織對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的知識(shí)、組織高層研究與發(fā)展的知識(shí)以及高素質(zhì)的管理團(tuán)隊(duì)。這一能力，在優(yōu)勢(shì)企業(yè)與眾多的小開發(fā)商之間形成明顯的對(duì)比：優(yōu)勢(shì)企業(yè)（如萬科集團(tuán)）能很好的把握企業(yè)的總體發(fā)展過程，包括決策層的遠(yuǎn)見、果斷的決策能力、管理團(tuán)隊(duì)與市場(chǎng)開發(fā)人員對(duì)環(huán)境的準(zhǔn)確評(píng)估能力、地塊價(jià)值的良好識(shí)別能力等；小開發(fā)商一般是人云亦云，始終處于“跟隨”狀態(tài)，這對(duì)其而言時(shí)刻潛伏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。
　　（二）整合能力
　　相對(duì)于前一種能力，這種能力處于戰(zhàn)略實(shí)施的層次，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，整合能力主要表現(xiàn)為管理整合與資源—知識(shí)整合。
　　1、管理整合。房地產(chǎn)企業(yè)的管理整合能力指房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)其內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理要素進(jìn)行整合，通過高層管理與中層管理的整合、職能部門之間的整合以及對(duì)基層的整合等多層次的整合機(jī)制，形成獨(dú)特的內(nèi)部環(huán)境，以“合力”的形式推動(dòng)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的能力。這里的“內(nèi)部環(huán)境”主要包括企業(yè)文化環(huán)境和企業(yè)制度環(huán)境。其中，前者的核心是企業(yè)價(jià)值觀，滲透于企業(yè)各方面的活動(dòng)之中，后者是一個(gè)制度體系，是各項(xiàng)管理制度的有機(jī)結(jié)合。這種能力的基礎(chǔ)是組織共同意愿以及組織結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)管理、人力資源管理、質(zhì)量管理等方面的知識(shí)及其組合。通過管理整合，房地產(chǎn)企業(yè)可以建立知識(shí)學(xué)習(xí)與擴(kuò)散機(jī)制，迅速提高管理水平。
　　2、資源—知識(shí)整合。房地產(chǎn)企業(yè)的資源—知識(shí)整合，就是企業(yè)促進(jìn)其內(nèi)部知識(shí)與資源匹配的過程。資源——知識(shí)整合將有助于房地產(chǎn)企業(yè)建立適于特定時(shí)間、區(qū)域、目標(biāo)市場(chǎng)的開發(fā)理念與團(tuán)隊(duì)，最終決定企業(yè)對(duì)特定地塊的開發(fā)方式與開發(fā)結(jié)果，進(jìn)而決定房地產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)新能力，構(gòu)成房地產(chǎn)產(chǎn)品差異的來源。這種能力可能具有某種歷史路徑依賴性，即企業(yè)必須通過持續(xù)的積累、提煉才能獲得，如萬科公司在開發(fā)城市周邊地塊，特別是善于尋找合作伙伴等所表現(xiàn)出來的獨(dú)特能力。
　　3、品牌能力。房地產(chǎn)企業(yè)的品牌能力主要包括對(duì)品牌的認(rèn)識(shí)能力、建設(shè)品牌的能力、品牌管理能力等，品牌能力關(guān)系房地產(chǎn)企業(yè)能否為市場(chǎng)所認(rèn)同。房地產(chǎn)品牌的本質(zhì)是有價(jià)值的承諾，通過承諾最大限度地克服開發(fā)商與用戶之間的信息不對(duì)稱，并在此基礎(chǔ)上構(gòu)建知名度與美譽(yù)度。房地產(chǎn)品牌的作用是創(chuàng)造差異化，在房地產(chǎn)這一極易受到模仿的行業(yè)中，如萬科品牌創(chuàng)造了在管理、城郊地盤開發(fā)、為中青年白領(lǐng)工作者提供住宅方面的差異。房地產(chǎn)品牌的外在表現(xiàn)是一系列識(shí)別符號(hào)，品牌符號(hào)可以是企業(yè)符號(hào)，如中海外等，這樣做有助于確立主品牌形象，充分利用企業(yè)影響，發(fā)揮企業(yè)駕馭品牌的能力。
　　4、控制能力。房地產(chǎn)開發(fā)具有周期長(zhǎng)、資金投入量大、社會(huì)影響廣泛等特點(diǎn)，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度、質(zhì)量、風(fēng)險(xiǎn)的控制和成本具有重大影響，因此，對(duì)所建項(xiàng)目的控制能力，應(yīng)構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。由于土地資源對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的特殊重要意義，獲取土地資源的能力是控制能力的重要表現(xiàn)。此外，在房地產(chǎn)行業(yè)，分包活動(dòng)日益深入和廣泛，業(yè)邊界越來越模糊，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的控制能力的要求也越來越高，房地產(chǎn)企業(yè)的控制能力還突出表現(xiàn)在對(duì)供應(yīng)鏈的管理上面，通過有效選擇供應(yīng)商和規(guī)范其活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)開發(fā)目標(biāo)，向市場(chǎng)提供性價(jià)比最優(yōu)的房地產(chǎn)商品。萬達(dá)公司對(duì)所開發(fā)房地產(chǎn)提出“三項(xiàng)承諾”、“八條信譽(yù)保證”，就是依托其強(qiáng)大的控制能力構(gòu)建核心競(jìng)爭(zhēng)力的舉措。這一能力在優(yōu)勢(shì)企業(yè)與小開發(fā)商之間形成較大的差別。前者一般資金雄厚，開發(fā)質(zhì)量高，能有效的控制成本、工程進(jìn)度等，特別是服務(wù)質(zhì)量方面，不會(huì)讓消費(fèi)者有所疑慮；但是后者一般資金短缺，主要靠借貸、挪用客戶保證金還貸，偷工減料等，很容易受到各種風(fēng)險(xiǎn)的侵蝕，具有較大的不確定性。
　　
　　四、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)
　　
　　基于以上的核心競(jìng)爭(zhēng)力的簡(jiǎn)要分析，筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部各企業(yè)在上述四個(gè)方面存在的顯著差距，必然導(dǎo)致在未來幾年內(nèi)，行業(yè)內(nèi)部會(huì)“重新洗牌”，面臨行業(yè)重組的可能，最終形成具有寡頭性質(zhì)的市場(chǎng)。具體是優(yōu)勢(shì)企業(yè)不斷擴(kuò)大，兼并或收購眾多的小開發(fā)商，最終在全社會(huì)形成一批航空母艦式的高質(zhì)量開發(fā)商。
　　以上這些因素對(duì)我們消費(fèi)者而言，無疑是一件好事。首先，寡頭性質(zhì)的房地產(chǎn)商雖然也追求高額利潤(rùn)，但是在政府的指導(dǎo)監(jiān)督之下，其所開發(fā)的房屋產(chǎn)品必將是地產(chǎn)商與普通百姓雙贏的結(jié)果，不會(huì)或者一定程度上不會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱投資的局面；其次，寡頭性質(zhì)的房地產(chǎn)商由于資本雄厚，更加由于我國(guó)開放金融市場(chǎng)之后融資渠道的多元化以及國(guó)際資本進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，使得房地產(chǎn)產(chǎn)品可以實(shí)現(xiàn)多樣化，即處于城市中心區(qū)的黃金地段和普通百姓的經(jīng)濟(jì)型住宅可以同時(shí)開發(fā)，生產(chǎn)出更多的經(jīng)濟(jì)實(shí)用性住宅小區(qū)，也可以避免現(xiàn)在這種情況下出現(xiàn)的房地產(chǎn)商過度投資高利潤(rùn)的商品房及城市商業(yè)用房的結(jié)果。而政府此時(shí)既可以像對(duì)待壟斷廠商那樣限制房地產(chǎn)商的利潤(rùn)水平，使房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展更加平穩(wěn)，給老百姓帶來更多實(shí)惠，又可以通過利率優(yōu)惠措施的條件對(duì)房地產(chǎn)商進(jìn)行一些政策扶持，使房地產(chǎn)商得到正常的利益，這些很類似于壟斷市場(chǎng)的定價(jià)法。當(dāng)然，我們還要考慮其他各種因素的影響，特別是影響房?jī)r(jià)方面的因素要特別關(guān)注。
　　
　　參考文獻(xiàn)：
　　[1] 邁克爾·波特.競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略[M].華夏