淺析北京二手房交易資金監(jiān)管模式

　　摘要：二手房交易資金監(jiān)管是指在二手房交易過程中，監(jiān)管方受當事人委托對資金及產(chǎn)權(quán)證的收付實施監(jiān)督管理，以規(guī)避經(jīng)紀公司欺詐的行為。目前北京市二手房交易市場尚未形成統(tǒng)一的交易資金監(jiān)管模式。在分析北京市二手房交易資金管理現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，結(jié)合上海、天津、大連等其他省市的二手房交易資金監(jiān)管思路，探討了北京市二手房交易資金監(jiān)管模式，力求為現(xiàn)階段北京市形成統(tǒng)一的二手房交易資金監(jiān)管模式提供一些思路。
　　關(guān)鍵字：二手房；交易資金；監(jiān)管模式
　　
　　一、引言
　　
　　房地產(chǎn)經(jīng)紀公司在經(jīng)營過程中可以沉淀大量的交易資金，一些不法經(jīng)紀公司便借機挪用這筆沉淀資金來謀取暴利，主要表現(xiàn)形式為：現(xiàn)金購房低買高賣、擴大公司規(guī)?；蜻M行其他投資，甚至卷款潛逃。將資金用于其它投資的潛在風險相對比較大，一旦這些經(jīng)紀公司運營不善，資金鏈很有可能斷裂，這筆原屬于購房人的資金便會石沉大海。近年來諸如此類案例層出不窮：2005年7月6日合肥市桃園房地產(chǎn)銷售代理有限公司攜客戶4000多萬元房款一夜蒸發(fā)；2005年10月北京佰家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司拖欠萬名業(yè)主租金；2006年9月天津匯眾房地產(chǎn)有限公司涉及詐騙高達1.5億元客戶房款。這些觸目驚心的數(shù)字，使我們不得不對房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)現(xiàn)行交易資金監(jiān)管模式的有效性產(chǎn)生質(zhì)疑。
　　
　　二、北京市二手房交易資金監(jiān)管現(xiàn)狀
　　
　　二手房交易過程比較繁瑣，費盡波折找到合適的交易對象后，還必須辦理一系列的相關(guān)手續(xù)。其中僅房產(chǎn)過戶就需要一周左右的時間。此外，有些當事人還需要辦理按揭貸款或解除房產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)。房屋產(chǎn)權(quán)過戶、轉(zhuǎn)移登記及物業(yè)校驗完成后，交易方可結(jié)束。因此，受時間、精力和知識所限，大部分二手房當事人會選擇經(jīng)紀公司提供的全方位服務(wù)，包括代辦抵押貸款、代辦抵押解除、代辦過戶、代收代付交易資金等。如此一來，房地產(chǎn)經(jīng)紀公司便可全面操縱交易流程，尤其是控制交易資金的流向。與此同時，二手房交易過程中產(chǎn)生的收付時間差又導致經(jīng)紀公司賬戶下始終會沉淀一些交易資金。因此，在信息不對稱、監(jiān)管缺位的情況下，房地產(chǎn)經(jīng)紀公司便可輕而易舉延長收付時間差，以擴大沉淀資金的規(guī)模。
　　根據(jù)北京我愛我家、中原房地產(chǎn)等幾家大型房產(chǎn)經(jīng)紀公司的估算，2006年北京市二手房交易量大約在7．6萬套左右。假設(shè)每套成交總金額為75萬，其中全款交易量占30%，且每套可進行監(jiān)管的資金金額為50%，貸款交易量占70%，其首付款成交數(shù)為30%（該筆資金全部監(jiān)管），則一年中需監(jiān)管的交易資金將達到205.2億元。隨著北京二手房市場的不斷發(fā)展，這一數(shù)字將不斷增加。近年來，盡管北京幾個較大的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司與一些交易保證機構(gòu)均嘗試開展了二手房交易資金監(jiān)管業(yè)務(wù)，但畢竟覆蓋面較小，整個二手房市場上的巨額交易資金仍得不到有效的監(jiān)管，潛在風險巨大。因此，建立有效的二手房交易資金監(jiān)管模式已勢在必行。
　　
　　三、國內(nèi)現(xiàn)存二手房資金監(jiān)管模式
　　
　　針對上述問題，一些地方政府率先推出了二手房交易資金監(jiān)管模式，并取得了一定的成效。但大都還處于探索階段，各地采用的監(jiān)管模式各不相同，全國范圍內(nèi)至今尚未形成一個公認的有效模式。
　　2004年，上海市房地產(chǎn)交易中心與民生銀行上海分行合作推出安全通道：買方可將資金存入房地產(chǎn)交易中心在民生銀行開設(shè)的專用賬戶內(nèi)，待買賣雙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記時，房地產(chǎn)交易中心將核實資金是否入賬及其他條件是否符合，待全部查實后，才予以辦理過戶手續(xù)。
　　天津市房管局搭建了二手房網(wǎng)上交易服務(wù)平臺，該平臺由天津市房管局下設(shè)的天津市正孚房地產(chǎn)經(jīng)紀中心加以維護和管理。
　　合肥市房地產(chǎn)管理部門設(shè)立了專門的資金托管中心，凡是在合肥市購買二手房的市民，均可自愿到資金托管中心申請資金托管。交易資金托管期間不計利息，不收手續(xù)費。
　　2006年大連啟動二手房購房資金監(jiān)管制度，規(guī)定各二手房經(jīng)紀公司必須在銀行設(shè)立購房資金專用賬戶，交易中所涉及到的資金必須存入該專用賬戶內(nèi)，以確保購房者資金的安全。
　　
　　四、北京市二手房交易資金監(jiān)管模式的探討
　　
　　目前國內(nèi)現(xiàn)存的二手房交易資金監(jiān)管主體并不統(tǒng)一，主要有以下四種：政府主管機關(guān)、商業(yè)銀行、擔保公司或信托公司等交易保證服務(wù)機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀公司。在政府主管機關(guān)主導模式下，政府的絕對權(quán)威性可確保交易流程的安全，但在確定監(jiān)管責任、人員編制及經(jīng)費核算等方面卻存在較大的困難；對于交易保證服務(wù)機構(gòu)來說，其作為獨立的第三方可保證交易的公正，但對交易程序參與較少，缺乏必要的過程控制；銀行具有可靠和資金收付便捷的優(yōu)點，但缺乏必要的交易知識，目前操作較為復雜；而房地產(chǎn)經(jīng)紀公司，普遍存在經(jīng)營不規(guī)范、公信力不強，難以取得客戶信任。
　　北京二手房交易中潛在的資金風險日益暴露，如何在確保交易資金安全、交易高效，且不增加交易成本的前提下，選擇適宜的監(jiān)管模式成為首要問題。筆者認為，應(yīng)該借鑒大連的模式，由銀行來擔任資金監(jiān)管方，即建立以商業(yè)銀行為主體的二手房交易資金監(jiān)管模式。因為二手房交易資金監(jiān)管的本質(zhì)是保障交易資金的安全，而銀行恰好是交易資金流轉(zhuǎn)的主要通道，所以其必然成為交易資金安全的主要監(jiān)控方。同時大部分銀行網(wǎng)點設(shè)有辦理商品房按揭貸款的部門，具備相應(yīng)的專業(yè)經(jīng)驗。可以說，銀行有能力并且應(yīng)當作為監(jiān)管主體承擔起二手房交易資金監(jiān)管的責任。
　　在二手房交易中，銀行可以通過二手房交易專用賬戶來對交易資金的流轉(zhuǎn)進行控制（如圖1）。二手房交易當事人簽署完買賣合同之后，應(yīng)與銀行簽訂“監(jiān)管協(xié)議”。協(xié)議中應(yīng)當規(guī)定，二手房交易當事人僅能通過銀行的“交易專用賬戶”來對交易資金進行劃轉(zhuǎn)。當交易資金進入賬戶后，銀行即開始將其“凍結(jié)”。待買賣雙方將一系列手續(xù)辦理完畢后，銀行方可放款。監(jiān)管期間，銀行不收取手續(xù)費，其收入來源于監(jiān)管期間監(jiān)管資金產(chǎn)生的利息或利差。
　　
　　上述模式中涉及的監(jiān)管資金包括：定金、房款（或首付款）、稅金及經(jīng)紀公司的代理服務(wù)費。對定金進行監(jiān)管是因為絕大多數(shù)二手房交易都會涉及到定金，定金的數(shù)額少則幾萬，多則十幾萬，這對交易當事人來說也是一筆不小的數(shù)目；稅金的監(jiān)管，主要目的在于防止偷稅漏稅行為的發(fā)生，同時通過銀行劃轉(zhuǎn)稅費，簡化了交易當事人的操作環(huán)節(jié)；對經(jīng)紀公司的代理服務(wù)費進行監(jiān)管，主要考慮到經(jīng)紀公司服務(wù)質(zhì)量的問題。
　　相對于國內(nèi)現(xiàn)存其它的二手房交易資金監(jiān)管主體，銀行有著不可比擬的優(yōu)勢，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：（1）交易資金由銀行進行監(jiān)管，銀行可以獲取利息或利差收益，因此無需收取手續(xù)費，不增加二手房交易成本，還可簡化二手房的交易流程；（2）銀行擁有良好的信譽，可以增強交易當事人的信心。密集的商業(yè)網(wǎng)點，有利于監(jiān)管業(yè)務(wù)的普及；（3）大部分銀行網(wǎng)點設(shè)有辦理商品房按揭貸款的部門，業(yè)務(wù)人員已經(jīng)具備一定的房地產(chǎn)交易知識。在此基礎(chǔ)上，業(yè)務(wù)人員經(jīng)過再培訓后辦理資金監(jiān)管業(yè)務(wù)，有效地防范銀行對二手房交易過程不甚了解的風險；（4）避免了政府由于強行監(jiān)管，引發(fā)“一刀切”政策的種種弊端。政府部門在其中扮演監(jiān)督管理的角色，制定標準的二手房轉(zhuǎn)讓合同和監(jiān)管協(xié)議，設(shè)計監(jiān)管操作流程和確定相關(guān)規(guī)章制度。
　　
　　五、結(jié)束語
　　
　　雖然理論上此種監(jiān)管模式比較完善，但在實際操作中尚存在一些亟待解決的問題。如銀行間資金劃轉(zhuǎn)存在瓶頸，使跨行辦理按揭貸款業(yè)務(wù)和房產(chǎn)抵押注銷業(yè)務(wù)相對比較復雜。筆者認為，對于二手房交易業(yè)務(wù)，銀行之間有必要簡化行業(yè)內(nèi)部的操作流程，為二手房交易營造一個公平、公正、安全的市場環(huán)境。
　　
　　參考文獻：
　　1、段西軍，王聰.一個改良的客戶交易結(jié)算資金監(jiān)管框架[J].南方金融，2004(7).
　　2、謝綱，萬樹勇，伊月麗.對我國支付體系監(jiān)管的探討[J].金融會計，2006(10).
　　3、王雨晨.天津私產(chǎn)房交易資金監(jiān)管成績顯著[J].房地產(chǎn)市場，2006(10).
　　4、張定一.對商品房預售資金監(jiān)管模式的探討[J].房地產(chǎn)市場，2006(9).
　　5、王會金，江靜.加強專項資金監(jiān)管的對策[J].中國審計，2004(14).
　?。ㄗ髡邌挝唬褐袊V業(yè)大學（北京）管理學院）