不掏錢保障居民住房？

李開發(fā)

實現(xiàn)“公民住宅土地使用權制度”,恰恰可以解決全國人民的住房保障問題,還可以打破城鄉(xiāng)二元化體制,解決城市化過程中的一系列難題?

“天氣預報”比文件還準

不久前結束的“全國城市住房工作會議”就“全國保障性住房建設”作了專題討論?筆者認為這是朝著正確的方向前進了一大步?

剛剛過去的2007年上半年房價走勢讓人瞠目結舌?在房價已經兩年呈20%以上漲幅的基礎上,再次全國性高漲,其中深圳上半年就暴漲了50%,其他地區(qū)上漲30%已經成為稀松平常事?不論是廣州市調控房價的七條政策,還是南京一房一價的做法,都沒有束縛住房價這一脫韁的野馬?

近三年的房地產調控熢降髟絞Э丌熢降髟椒燒?房價背離大部分人的承受能力,這是不爭的事實?人們有理由思考我們的保障方式與保障路徑是不是合理?

筆者認為,政府出臺的有一些辦法確實能夠抑制房價,但缺少細則,執(zhí)行不力?三年來,從2005年的《國八條》?2006年的《國六條》,到2007年的“兵分三路”,出臺的各項措施幾乎都沒有發(fā)現(xiàn)管用有效的內容?加之部分地方政府官員公開為房價高漲張目,房地產開房商的對策化解熞虼說骺爻尚甚少?更不容忽視的是,確有許多調控的措施,比如招拍掛政策?控制土地供應?打壓小產權房的政策,不論是從市場經濟理論?還是從計劃經濟理論上看,都是推高房價的?無怪乎房價飛漲?猛漲與報復性上漲?任志強先生的“只為富人蓋房”?“房地產就該暴利”?“政府每調一次就漲一次”?“不買房的都虧了”不幸都一一言中?某房地產商會公布有48%的經濟適用房為富人們占有?潘石屹為此有一名言:“富人搶走窮人的救濟糧?”開發(fā)商的“房地產天氣預報”比文件準確?這一現(xiàn)象值得深思?

正像筆者在2006年接受媒體采訪時曾經大聲呼吁的那樣,房價不是調控核心,核心問題是居民的住房保障問題?這也是本次“全國住房工作會議”的研究重點?

回首今年年初,建設部汪光燾部長在全國建設工作會議上指出,“住房是人的一種基本權利,是一種基本的社會保障”,他指出:“從十多年探索與改革的實踐看,僅靠市場機制無法解決住房領域的社會公平問題?”三年的調控歷程,政府調控思路從“房價調控”回歸“保障性住房”,也說明房地產市場調控是一個探索的過程?

“住房自有率”是個偽命題

宏觀的房地產市場應當分為兩大塊,一是保障性住房,二是商品房市場?我們近幾年的房地產調控成效逆動,問題的關鍵在于混淆兩者的區(qū)別,把保障性住房委托給開發(fā)商?更何況保障性住房從總量上看僅不足2%-3%,而且許多機關單位集資建房還占用其額度,加上高收入人群弄虛作假拿走了一部分經濟適用房,因此保障性住房成為點綴,全社會只有向開發(fā)商購房一條路?最近的會議僅落實了特困戶的廉租房,占70%以上的中低收入者未進入政策保障的范圍,這顯然與民眾的要求相距甚遠?

近一年來,眾多專家在討論房價高漲的成因時多次引用一個數(shù)字,就是中國的城市住房自有率已經達到82%,國外許多發(fā)達國家的住房自有率不足60%,有的甚至低于50%,認為中國人擁有自己的產權房的意識太濃,我們住房保障制度做得已經很不錯了?我認為這其實是一個偽命題,中外的情況不具有可比性?

事實上,近幾年當中我們把世界上一些能找到資料的國家住房制度都進行了一些研究?比如說美國的社會保障體制比較健全,沒有戶籍等二元體制,社會的創(chuàng)業(yè)機會比較多,那又是一個汽車上的國家?買房對一部分習慣于流動的人群來說,不僅不方便,而且買了也會賣出去?

在美國和西歐,與個人收入的比例折合起來算,買房和租房相對都很便宜?此外,美國有17%左右,西歐有高于20%的人口居住在政府或企業(yè)提供的廉租房里?而美國與西歐的老年人往往到了65歲就出售自己的住房住進老年公寓?

但是在中國的許多城市,“購房入戶”叫得很起勁;大城市租房價格相當貴,與其把錢交了房租,不如貸款購房;炒房還可以有巨大的增值?在這種情況下住房自有率當然高?再說,住房自有率也不等于平均自有率,有一部分人有多套住房,有許多人一套沒有?所以住房自有率說明不了任何問題?

解決居民住房權利的現(xiàn)實途徑

筆者認為,作為共和國公民,城市居民實現(xiàn)住房權利是憲法賦予的神圣的權利之一,是一種基本的社會公平?但結合建設部汪光燾部長關于住房權的觀點,城市人民有住房權實現(xiàn)途徑嗎?目前沒有?

依據(jù)《中華人民共和國憲法》中關于人民權利的內容,城市人口的住房權是確保的?在計劃經濟時期,采取分配的方法來解決?任何一個人參加工作,供職的單位有責任解決其住房?單位向職工收取極為低廉的房租?本人參加工作之初,與一地級市中級法院院長鄰居,本人一間20平方住房,院長全家不過三間另帶一6平方廚房?后來本人分到了一套使用面積40平方的住房,當時月工資收入69元(1985年),房租每月只有3元,相當于工資收入1/23,沒有聽說誰交不起房租?這和現(xiàn)在市場混亂價高?令人發(fā)怵的租房市場完全不一樣?在當時的條件上,這么便宜的住房誰不租是傻子?同時,人們也沒有自己建房的土地與資金條件?

進入市場經濟時代,政府沒有找準解決城市居民住房權利實現(xiàn)的途徑?住房市場化到現(xiàn)在已經有10年了?1998年國務院的23號文件出臺時,規(guī)定家庭收入低于房價4倍的可以申請補貼?這個意見是當時一大批專家討論制訂的,也參照國際上的正常做法,即房價為家庭收入的4倍為上限?所以在這個精神主導下,住房的價格沒有出現(xiàn)大幅度波動,老百姓是有承受能力的?但2003年后,這一政策發(fā)生了偏差?房地產市場已經為房地產開發(fā)商把持,政府的經濟適用房的管理線條太粗,數(shù)量太少,根本無法與開發(fā)商抗衡,以至于開發(fā)商個人利益最大化,“富人搶走窮人的救濟糧”?

將“宅基地制度”引入城市

反觀面廣量大的中國農村,政府沒有花過一分錢,卻從來沒有聽說農民有太大住房問題?其原因就在于政府用政策確定了農民解決住房的途徑,即農民實際擁有住房權,體現(xiàn)方式就是宅基地制度?農民在自家的宅基地上建房,花的是建筑物的成本價?套著這一條思路,50年來,中國農村從來沒有出現(xiàn)過農民的住房問題,也沒有興風作浪的房地產開發(fā)商?這一例證值得重視,住房土地使用權問題是其中核心?

筆者在前不久中國經濟體制改革研究會的“低收入人群的住房問題研討會”上,提出“轉換思路,政府建設保障性住房可以不花錢”?

按照資源公平占有的原則,城市居民應當從土地制度上來解決住房保障問題?在農村,戶均可獲得180到400平方米左右的宅基地,那么,我們完全可以把這項制度延伸到城市?在小城鎮(zhèn),戶均可享有60平方米住宅土地使用權,折合成容積率,大約可以購買120-150平方米的住房;在中等城市,為了控制資源,加上容積率提高,每戶可以擁有30平方米的住宅土地使用權?按容積率為1:3的比例,可購買90平方米的住房;在特大型城市,每戶可擁有20平方米的住宅土地使用權,按照1:4的容積率,可購買80平方米的住房?單人戶可擁有12-15平方米的住宅土地使用權,購買容積率1:4以上的住房40-50平方米?

所有以住宅土地使用權為基礎的購房只應當包括拆遷費?配套費與建筑成本,這與農民的宅基地是一樣的道理,比商品房少兩大塊,一是土地出讓金,二是暴利?在北京,三口之家,如果不是位置特別好的地段,在建筑成本通常為1850元左右的前提下,再加上拆遷費與配套費,合計起來3000元/平方米可解決問題?

一個人在原住地之外的地方申請住宅土地使用權住房,就必須放棄原住地的住宅土地使用權?新住地的住宅在其合理的扣除面積之外,必須交納土地資源使用稅(叫物業(yè)稅不確切),原住地的住宅當然也須交納土地資源使用稅?一個家庭(1戶)只能在一個地方享受住宅土地使用權,這就促進了土地的流轉與土地使用權的流轉?可以解決我們近10年無法解開的剪不斷理還亂的住房管理與保障制度的癥結?

近幾年來,筆者多次參加有關方面的房地產調控政策討論?在一次研討會上,有的專家不同意我的觀點,說土地是政府的?我說這個不錯,那么政府又是誰的呢?今年的政府工作報告中,溫家寶總理說,房地產業(yè)應重點發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住房?什么叫重點,就是比例上要大,要超過那種價位高的商品房的比例?所謂面向廣大群眾,就要開發(fā)廣大群眾有購買能力的價位合適的住房,地方政府不能通過保障性住房來掙廣大中低收入階層的錢,這個意思再清楚不過?

有專家又提出,政府財政沒有足夠的能力來實現(xiàn)廣大中低收入者的住房保障?

城市居民的住房保障是不是非要政府掏錢不可?在中國的廣大農村,在經濟條件遠不如城市的農村,農民的住房保障政府并沒有花錢?我們只是建立了農戶宅基地制度,中國的9億農民就從來沒有發(fā)生過住房問題?我們天天在談住房保障,卻離住房保障越來越遠,我們?yōu)槭裁床豢梢詫⒃趶V大農村行之有效的住房保障方式引入城市呢?

炒房作為投資行為,雖然不利于住房市場的調控,但顯然是合理的市場行為;銀行業(yè)30%以上的貸款集中在房地產上,雖然已經成為重大問題的雷區(qū),房價也已經走火入魔,但是光從現(xiàn)有的調控措施找不到解決問題的可行辦法?實現(xiàn)“公民住宅土地使用權制度”,恰恰可以解決全國人民的住房保障問題,還可以打破城鄉(xiāng)二元化體制,解決城市化過程中的一系列難題,對城市之間居民遷移提供了體制性解決辦法?這一課題筆者正組織課題組進行研究,預計在2008年兩會前向全國人大提交研究報告?

過渡性措施

關于城市困難戶?新生與外來就業(yè)群體(含原住地農村的公民)需求的廉租房建設,筆者認為,廉租房建設是保障性住房框架內的事,并不是像很多專家認為的那樣,一定要政府拿出許多錢才能解決這個問題?

我們測算,組建一個廉租房基金會,通過社會力量籌集資金,這部分資金投資回報率可以達到6%左右,比銀行利息高得多?前提是政府要給政策:一是不收土地出讓金,只征收配套費與拆遷費,二是免征廉租房建設的各項稅收,三是安排位置在交通與公共配套設施完備的地段?政府免除的資金可用來補助特別困難戶?

廉租房如果建小戶型,以在北京建設為例,每戶30平方米,有衛(wèi)生間和廚房,用來出租每月只需700元,外來打工人群?農民工如果4個人住一間,每月每人不足200元?由于投資的回報率可以達到7%左右,所以錢不是問題?而30平方米的房租600-700元,只相當于目前租房租金的50%不到,特困戶可減半收取,流動人口?農民工也有這個承受能力,復雜的房地產宏觀調控政策就可以穩(wěn)妥落實,

筆者認為,由于多年來住房制度方面的思路走偏,已經導致了一系列嚴重問題,現(xiàn)在應當返樸歸真,回歸本位?作為過渡,凡自住性的第一套住房,超過限額的面積,不論大小,在10年內不開征土地資源占用稅;第二套以上住房,從緩開征,可從第一年的房產現(xiàn)值的0.5%征起,每年提高0.5%,最終達到最高限額3%?居民擁有第二套以上住房即商品性住房,應當分清在城市核心區(qū)?城市外圍功能區(qū)?城市遠郊區(qū)的不同,對應的資源占有稅應相對不同:比如,城市核心區(qū)的是3%,城市外圍功能區(qū)的應當減半征收,城市遠郊區(qū)應當再減半征收?這樣,根據(jù)占有公共資源的多寡開征不同的資源占用稅,既可以滿足富裕階層的豐富性住房需求,也體現(xiàn)了不同資源占有的效率,符合資源社會化平等共享的原則?

政府應當確定城市核心區(qū)主要滿足住宅使用權的住房購買需求,居民申請面積超過住宅土地使用權的部分可按商品房對待隨行就市?商品性住房主要在城市功能區(qū)與遠郊區(qū)建設?參照新加坡做法,對外國人投資購買中國住宅與開發(fā)商品性住房進行必要的限制?這樣的住宅土地使用權制度一落實,城市化進程中眾多矛盾將會迎刃而解?政府只出政策即可有效解決保障性住房問題?

(作者為《中國經濟名家講壇》副理事長,中國管理科學研究院研究員?對于本文觀點,歡迎討論)