房?jī)r(jià)普漲“激活”調(diào)控新政？

王子鵬

"另一只靴子"早晚都會(huì)落地,關(guān)鍵只是時(shí)間問(wèn)題?更市場(chǎng)化的房地產(chǎn)市場(chǎng)和更完善的社會(huì)保障,將是政策的方向?

政策出臺(tái),總有時(shí)機(jī)?比如前一陣子股市接近4400點(diǎn),印花稅就跳了出來(lái)?CPI突破了3.4%,有關(guān)加息的猜測(cè)馬上就熱了起來(lái)?如果說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)也會(huì)有什么新的政策動(dòng)向的話,現(xiàn)在時(shí)機(jī)可能已經(jīng)成熟?

進(jìn)入5月份,正值"國(guó)十五條"發(fā)布一周年的敏感時(shí)期,具有指標(biāo)意義的全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比上漲6.4%,深圳?北京等5城市達(dá)到了兩位數(shù)?此輪房?jī)r(jià)上漲迅即引發(fā)了建設(shè)部?國(guó)土資源部?財(cái)政部等八部委的聯(lián)合調(diào)查,有可能促使相關(guān)部門(mén)提前啟動(dòng)新一輪調(diào)控?

一年前的"國(guó)六條"以及作為其細(xì)則的"國(guó)十五條",得到業(yè)界普遍好評(píng)并被看好,但房?jī)r(jià)卻不降反漲,這說(shuō)明政策本身仍不到位?"溫故而知新",對(duì)舊政策的反思有助于看清新政策的輪廓?

我們看到,無(wú)論是在"國(guó)六條"還是"國(guó)十五條"中,延續(xù)的思路仍然是對(duì)需求?供給兩方面進(jìn)行抑制,以期控制經(jīng)濟(jì)過(guò)熱和抑制房?jī)r(jià),但對(duì)增加供給方面并沒(méi)有突破?在土地供應(yīng)方面,強(qiáng)調(diào)的也是盤(pán)活存量?加大對(duì)閑置土地的處置力度,對(duì)土地供應(yīng)不僅沒(méi)有加大反而有收緊的意思,土地供應(yīng)減少導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)供給的預(yù)期偏緊?其中"90/70"的規(guī)定?對(duì)開(kāi)發(fā)商自有資金"35%"的貸款條件限制,均被認(rèn)為是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的猛藥?但小戶型即使有所增加,也只是房屋總價(jià)的下降,由于小戶型的暢銷(xiāo),單價(jià)反而在上漲?對(duì)開(kāi)發(fā)商資金的限制,目的是提高金融安全系數(shù),提升開(kāi)發(fā)商質(zhì)量,對(duì)增加供應(yīng)短期內(nèi)是有副作用的?

對(duì)任何一個(gè)市場(chǎng)而言,供應(yīng)短缺必然會(huì)導(dǎo)致價(jià)格的上漲?這一基本的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理論正在被廣泛認(rèn)同?今年2月,國(guó)務(wù)院副總理曾培炎第一次提出要增加有效供給,增加普通商品住房供應(yīng)?這說(shuō)明從市場(chǎng)供求關(guān)系入手,更多依靠增加供給這一手段已經(jīng)不僅僅是經(jīng)濟(jì)學(xué)家們的鼓噪,而是已經(jīng)得到了決策層的認(rèn)可?這一點(diǎn),有可能會(huì)成為新一輪的宏觀調(diào)控的重點(diǎn)?這一變化,將是具有轉(zhuǎn)折點(diǎn)意義的重大事件,指導(dǎo)思想一旦發(fā)生變化,各項(xiàng)政策都將隨之發(fā)生變化,對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)都將產(chǎn)生重大影響?

值得肯定的是,無(wú)論是"國(guó)六條"還是"國(guó)十五條",都是對(duì)房地產(chǎn)健康發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)具有重要意義的措施,其基本思路有可能在新一輪宏觀調(diào)控中延續(xù)?比如,調(diào)整住房結(jié)構(gòu)的"90/70"政策,提升開(kāi)發(fā)商資質(zhì)的"35%"的規(guī)定等等?這些措施,不僅不會(huì)削弱,甚至有可能進(jìn)一步加強(qiáng)?

一年來(lái),這些關(guān)鍵措施的執(zhí)行并不到位?根據(jù)國(guó)家發(fā)改委發(fā)布的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況報(bào)告,今年1到4月份,90平方米以下普通商品住房投資僅占商品住宅投資的17.2%?據(jù)相關(guān)報(bào)道,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自有資金仍然偏低,平均約在20%-25%之間,這與"35%"的貸款下限仍有不小的差距?這其中既有政策執(zhí)行滯后的因素,同樣有地方政府對(duì)中央政策執(zhí)行不力的原因?在新一輪宏觀調(diào)控中,如何加強(qiáng)政策的執(zhí)行力將是一個(gè)要點(diǎn)?

在這次的八部委調(diào)查中,調(diào)查房?jī)r(jià)上漲的重點(diǎn)是"非市場(chǎng)?非正常的因素"?這不僅意味對(duì)房?jī)r(jià)上漲中市場(chǎng)力量的認(rèn)可,甚至預(yù)示著對(duì)市場(chǎng)因素和非市場(chǎng)因素的區(qū)別對(duì)待?

對(duì)"市場(chǎng)的?正常的因素"的認(rèn)可,意味著對(duì)正常需求進(jìn)行保護(hù),對(duì)正常的市場(chǎng)銷(xiāo)售進(jìn)行保護(hù),而對(duì)于投機(jī)?權(quán)力尋租以及其他擾亂市場(chǎng)秩序的行為則嚴(yán)格取締?當(dāng)然,最重要的是對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行區(qū)隔,對(duì)住房保障與商品房市場(chǎng)進(jìn)行區(qū)隔,使保障性住房成為完全的政策性住房,與商品住房嚴(yán)格區(qū)分,以防止"雙軌制"導(dǎo)致的權(quán)力尋租和投機(jī)行為?

今年以來(lái),各種名目的"單位自建房"開(kāi)始回潮,并引發(fā)諸多爭(zhēng)議,如果有新的政策出臺(tái),有必要對(duì)這種行為的合法性進(jìn)行明確?可以預(yù)見(jiàn)的是,房地產(chǎn)的市場(chǎng)化方向不容置疑,剛剛興起不久的"單位自建房熱",很有可能不過(guò)是最后的回光返照?

"另一只靴子"早晚都會(huì)落地,關(guān)鍵只是時(shí)間問(wèn)題?更市場(chǎng)化的房地產(chǎn)市場(chǎng)和更完善的社會(huì)保障,將是政策的方向?