外資“陽謀”房地產(chǎn)開發(fā)

張　靜

事實(shí)證明，外資只不過改變了投資策略，由直接購房?炒房轉(zhuǎn)變?yōu)榍€投資中國的房地產(chǎn)企業(yè)。

6月19日國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新統(tǒng)計(jì)顯示，1-5月份，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長27.5%，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭迅猛。其中最引人關(guān)注的細(xì)節(jié)是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中，利用外資的增長速度異常驚人，高達(dá)89.9%，而國內(nèi)貸款的增長為28.8%，企業(yè)自籌資金增長26.7%。

北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任王宏新在接受《新民周刊》專訪時(shí)認(rèn)為："'限外'政策是驅(qū)使外資改變投資策略，由收購物業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的直接誘因。"

從"陰謀"到"陽謀"

2006年7月，六部委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》(即171號文)。

但王宏新認(rèn)為"限外"政策并未真正達(dá)到阻止外資熱炒中國房地產(chǎn)的初衷。"'限外令'及隨后外管局頒發(fā)的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知》，只對外資投資現(xiàn)成的物業(yè)作出了限制，取消了外資投資房地產(chǎn)開發(fā)的優(yōu)惠條件，對外資參與房地產(chǎn)開發(fā)的影響微乎其微，其結(jié)果肯定是'此消彼漲'。事實(shí)證明，外資只不過改變了投資策略，由直接購房?炒房轉(zhuǎn)變?yōu)榍€投資中國的房地產(chǎn)企業(yè)。"

外資從20世紀(jì)80年代后期開始進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場，不到10年的時(shí)間，該領(lǐng)域已成為我國外商直接投資的第二大行業(yè)。有統(tǒng)計(jì)顯示，1997年到2004年，房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際外商直接投資累計(jì)438.10億美元，相當(dāng)于同期全國實(shí)際外商直接投資的12%。

雖然受到亞洲金融危機(jī)的影響一度跌入谷底，從2001年開始，這股熱情又開始回暖，甚至"井噴"。而隨著外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場的規(guī)模越來越大?速度越來越快，其手法也越來越隱蔽。既可以通過獨(dú)資?合資?合作等形式直接投資，也可以通過證券?信貸等間接投資。最張揚(yáng)的莫過于限外政策出臺(tái)前，國際熱錢洶涌澎湃的炒房熱潮。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海境外資金占全部購房資金的比例從2003年一季度的8.3%上升到2004年四季度的23.2%。其中除了少部分自住外，大部分用于投資。

一位私募人士告訴記者，限外令出臺(tái)后確實(shí)沉重打擊了境外資金的炒房勢頭。而來自中原地產(chǎn)的調(diào)查數(shù)據(jù)也顯示，外資進(jìn)入內(nèi)地的腳步有所放緩。

但在小半年的偃旗息鼓后，外資投資中國的房地產(chǎn)又掀起了一波新高潮。與此同時(shí)，在短暫的"房產(chǎn)新政"降溫效應(yīng)后，北京?深圳等大城市的房價(jià)也開始"奇峰突起"。

王宏新認(rèn)為："2003年以來，我國加大了對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，國內(nèi)銀行逐漸嚴(yán)控貸款方式。去年的調(diào)控更是對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金的限制要求有所增強(qiáng)，尤其是北京提出住宅開發(fā)封頂后才能進(jìn)行按揭貸款，加大了開發(fā)商獲取資金的難度。普遍面臨資金緊張問題的開發(fā)商，必然要尋找新的融資渠道。"

一個(gè)有土地儲(chǔ)備，一個(gè)財(cái)力雄厚，二者"雪中送炭"?一拍即合。正如國際商業(yè)地產(chǎn)研究中心理事長朱凌波所言："171號文限制的是投機(jī)，沒有限制投資。對于規(guī)范的大公司來說，這反而是一個(gè)機(jī)會(huì)。"

上述私募人士透露，早在2003年左右，摩根斯坦利?高盛?美林?新加坡凱德置業(yè)等投資銀行就開始進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場。它們除了直接購置高檔物業(yè)，還向房地產(chǎn)企業(yè)提供融資?收購銀行不良資產(chǎn)中的房地產(chǎn)項(xiàng)目，或通過各種形式參與房地產(chǎn)開發(fā)。

來自市場的公開信息顯示，外資投資機(jī)構(gòu)進(jìn)入我國房地產(chǎn)開發(fā)的步伐正在加速。2007年2月，摩根斯坦利與上海永業(yè)集團(tuán)成立合資公司，共同開發(fā)上海市中心盧灣區(qū)一塊商業(yè)用地，公司法人由大摩方面人士出任；3月，重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司和荷蘭ING房地產(chǎn)機(jī)會(huì)基金組成的聯(lián)合體以9.2535億元高價(jià)競得113.5畝成都航天通信設(shè)備有限責(zé)任公司地塊；4月，大摩再次以直接投資的方式入股位于武漢的世茂錦江項(xiàng)目，取得29.99%的股份；6月，花旗集團(tuán)房地產(chǎn)基金首席策劃師斯蒂芬?科伊爾表示，該公司計(jì)劃未來3年內(nèi)將其對內(nèi)地和港澳臺(tái)地區(qū)房地產(chǎn)市場的投資額提高9倍以上，最高可達(dá)8億美元；英國房地產(chǎn)公司高富諾(Grosvenor)亞太區(qū)董事總經(jīng)理陸智德也在6月初稱，將在今年下半年成立一個(gè)最高達(dá)10億美元的基金，用于投資中國的商業(yè)地產(chǎn)和住宅。

還有一些研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，2006年外資私募股權(quán)基金參股的股權(quán)投資案例至少有14起，總額高達(dá)14.54億美元，而以寫字樓和高檔住宅為主的資產(chǎn)收購則有8起，涉及金額8.7億美元。

有報(bào)道指出，這不過是國外游資進(jìn)入中國市場的冰山一角，通過參股?購買企業(yè)債券等方式進(jìn)入的國外游資炒作資金應(yīng)該在20倍至30倍之間，也就是說，目前至少還有300億左右的資金持續(xù)投資在中國樓市中。

幕后之手?

外資"繞道"中國房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域是否該為這輪房價(jià)反彈負(fù)責(zé)?

一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，投資開發(fā)的地產(chǎn)產(chǎn)品需要1年左右的時(shí)間才會(huì)進(jìn)入市場，外資投資房地產(chǎn)幅度增加和今年房價(jià)持續(xù)上漲沒有直接的關(guān)系。此外根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，房價(jià)由住房市場的供求關(guān)系來決定。近幾年來的中國住房市場總體上處于供不應(yīng)求狀況，制約有效供給的因素在土地而不在資金。但王宏新認(rèn)為這種觀點(diǎn)過于片面。

"深入分析外資進(jìn)入對房價(jià)的影響，我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)外資進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域會(huì)助長房價(jià)堅(jiān)挺態(tài)勢，其對房價(jià)的顯著影響有其

內(nèi)在邏輯。內(nèi)外資聯(lián)手在一定程度上削弱了國家宏觀調(diào)控的力度。在獲得大宗開發(fā)土地的基礎(chǔ)上，它們可以通過資本優(yōu)勢來控制開發(fā)周期和產(chǎn)品類型，可以得到壟斷市場的一些條件，從而在市場討價(jià)還價(jià)中建立有利地位。"

王宏新還認(rèn)為外資的資本優(yōu)勢會(huì)對市場預(yù)期產(chǎn)生影響。"購房者作出預(yù)期也與開發(fā)商的資本實(shí)力有著密切關(guān)系。對于內(nèi)資開發(fā)商來說，由于受資金鏈的影響，很少有開發(fā)商能夠在市場上對預(yù)期產(chǎn)生影響。但是，外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場，憑借雄厚的資本有可能在短期內(nèi)形成一種強(qiáng)大的討價(jià)還價(jià)力量。也就是說，外資可以憑借其雄厚的資本實(shí)力，在買賣雙方的市場僵持中不讓步，從而在市場中對購房者形成一種價(jià)格難以下降或者難以阻擋不升趨勢這種預(yù)期，從而在即期購買中增加有效需求，最終推動(dòng)房價(jià)上漲。而那些擺上臺(tái)面的收購狂潮，也會(huì)對市場預(yù)期產(chǎn)生明顯的心理暗示。"

目前房價(jià)泡沫最大的就是高檔住宅。有專家認(rèn)為，外資投入的地產(chǎn)項(xiàng)目多數(shù)為高檔住宅，這在一定程度上助推了高檔住宅的上漲速度，也會(huì)對其他項(xiàng)目的價(jià)格產(chǎn)生引導(dǎo)作用，推高房價(jià)。

特別值得注意的是，在人民幣升值趨勢不斷加強(qiáng)的背景下，外資流向房地產(chǎn)領(lǐng)域就同時(shí)具有了金融效應(yīng)。"外資投資房地產(chǎn)領(lǐng)域并結(jié)匯，成為我國國際收支順差的重要來源，有可能會(huì)加劇我國國際收支失衡和人民幣升值預(yù)期，也會(huì)造成人民幣基礎(chǔ)貨幣投放過多，間接引起銀行信貸擴(kuò)張，加劇流動(dòng)性過剩，由此加大貨幣政策調(diào)控信貸規(guī)模的難度。"王宏新說。

適當(dāng)干預(yù)

鑒于外資加快進(jìn)入我國房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的消極作用，王宏新建議政府有關(guān)部門有必要在鼓勵(lì)外資進(jìn)入的同時(shí)，嚴(yán)格控制外資流向，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場外資監(jiān)管與風(fēng)險(xiǎn)防范。

北京市政府對于以港資為代表的境外房企在北京一級市場上購地向來持謹(jǐn)慎態(tài)度，外資房企在北京歷次較有影響的大規(guī)模地塊公開出讓中少有勝績。20世紀(jì)90年代中后期，李嘉誠在王府井與長安街交界處的"東方廣場項(xiàng)目"，甚至驚動(dòng)了國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)。在2006年底著名的廣渠路36號地塊爭奪中，13家競標(biāo)者全部來自內(nèi)地。北京市國土局局長安家盛在36號地出讓結(jié)果公布后曾對記者表示："我們就是為了控制地價(jià)。"

但也有人士指出，不少外資采用隱蔽的方法脫離監(jiān)管。如果沒有房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變更，就很難監(jiān)管到外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場的真實(shí)情況。

"值得欣慰的是，日前商務(wù)部聯(lián)合國家外匯管理局聯(lián)合下發(fā)《商務(wù)部?國家外匯管理局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)?規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》，規(guī)定新的外商投資大陸房地產(chǎn)項(xiàng)目必須通過審批，并由地方部門審批，改為上報(bào)商務(wù)部審批并備案?！锻ㄖ访鞔_嚴(yán)格控制外資投資高檔房地產(chǎn)，外資申請?jiān)O(shè)立房地產(chǎn)公司，應(yīng)先取得土地使用權(quán)?房地產(chǎn)建筑物所有權(quán)?或已與土地管理部門?土地及房產(chǎn)建筑物所有人簽訂項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議。即未有實(shí)質(zhì)項(xiàng)目，審批部門不予批準(zhǔn)成立房地產(chǎn)公司。同時(shí)，通知明確指出，必須嚴(yán)格控制以返程投資方式(包括同一實(shí)際控制人)?并購或投資境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)?境外投資者不得以變更境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際控制人的方式，規(guī)避外商投資房地產(chǎn)審批?？梢哉f，這是對外資進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域的一項(xiàng)適時(shí)適當(dāng)?shù)母深A(yù)政策。"王宏新表示。