樓市“黑手”造就“喊價時代”

楊　江　馬　潔

樓市熱到這個程度，開發(fā)商定價早就不考慮成本了，而是互相攀比，完全是"喊價時代"。

"炒房，是深圳房價暴漲的罪魁禍首。5月深圳樓市均價飆到14322元，這一浪不是幾個炒家就能掀起來的，前提是'基本面'的形成。"

林健(化名)是深圳某地產(chǎn)公司總經(jīng)理助理。大多數(shù)地產(chǎn)公司面對目前樓市中種種非理性行為，都以"話題過于敏感"為由緘口無言。而他接受了本刊記者的采訪。

林健所指的"基本面"有三條，那就是全國性的流通性過剩?民間游資投資領(lǐng)域的局限以及土地供應(yīng)的緊缺。"基本面形成了，炒房就有了基礎(chǔ)，就有了接盤的人。"

但在林健看來，盡管深圳樓市擠滿了炒房客，但他們并不是爆炒樓價的中堅力量，深圳樓市其實背后另有"黑手"。

到底誰在興風作浪?且聽林健一一道來。

二級市場：誰不捂盤誰傻瓜

我們是地產(chǎn)顧問公司，代理新盤銷售，服務(wù)開發(fā)商。我們只做二級市場，占有的市場份額在深圳排行第三。

開發(fā)商追求的是利益最大化，比如開盤時間，不是我們所想的及早開盤，相反他能拖就拖，而且設(shè)定的價格標桿不斷提高。我們是希望市場平穩(wěn)的，這樣對大家的長久發(fā)展更有利，但問題在于，在深圳接單新盤越來越難，項目越來越少，因為政府的土地供應(yīng)量少了。明擺著無盤可接，我們肯定更要和開發(fā)商"統(tǒng)一戰(zhàn)線"，實現(xiàn)利益最大化。

就具體操作而言，一般不會明顯違規(guī)，都是在政府規(guī)定的框架里做。代理公司是拿開發(fā)商傭金的，必然動用各種操盤手法盡量滿足開發(fā)商的要求，動足腦筋幫開發(fā)商實現(xiàn)最大價值。這考驗我們的專業(yè)水平，從這個意義上說，倒也不能怪一些代理公司動用變相發(fā)籌?VIP貴賓卡這些方式來測試客戶心理價位。

有時我們感到開盤價格已經(jīng)很高了，但投資客根本不在乎，只要能買到房，根本不關(guān)心單價。這個狀況我們也擔心，可我們難道去說服開發(fā)商降低開盤價嗎?沒有道理啊!

去年我們代理一個樓盤，開價每平方米12000元，當時已經(jīng)是片區(qū)里最高了，可是今天，這個樓盤的后期單價已經(jīng)升至22000元!現(xiàn)在的房產(chǎn)市場，你不要指望開發(fā)商自覺理性，他如果理性，樓盤一天就賣光了，樓市的主導權(quán)現(xiàn)在不在政府和開發(fā)商手里，深圳樓市飆升，完全是因為大量涌入市場的非理性資金。

一個重要因素就是香港，深圳南山?福田?羅湖這三個口岸區(qū)，除了羅湖，都已經(jīng)上漲了100%，基本都是港人投資。深圳關(guān)外主要是溫州投資客，關(guān)內(nèi)主要是本地購買力。我們統(tǒng)計過，在關(guān)外，自住與投資的比例是5比5，而到了關(guān)內(nèi)尤其是一些小戶型，投資比例高達90%。房價怎么會不漲?開發(fā)商只是順應(yīng)市場的這種趨勢。這種情況下，我們其實是被動，無奈的，我們不希望暴漲，但市場接受這個價格，我們也只能定這個價格。

投機客的錢從哪里來的，一部分是外地涌入的，一部分是本地前幾年買了房，現(xiàn)在嘗到甜頭又用賺到的錢滾動投資的。

樓市熱到這個程度，開發(fā)商定價早就不考慮成本了，而是互相攀比，完全是"喊價時代"：你樓盤單價8000元，他就開1萬元，別的樓盤一看就開1.2萬元。市場找不到什么規(guī)律和道理，充滿非理性因素。

這真是人有多大膽，地就有多大產(chǎn)，完全演變成膽量的較量。誰博弈到最后，贏了就賺大錢，現(xiàn)在是能搏多高就搏多高。

我們代理公司也面臨這種競爭，你代理的價格比別人低，就說明你比別人差，就搶不到生意了。市場現(xiàn)在買漲不買跌，一漲就有更多人涌入，既然買房子的不考慮價格，我就大膽給你定價格好了，反正你向銀行貸款就是了。

其實，開發(fā)商自己也目瞪口呆，沒想到房價會漲到1.4萬元。他們也擔心崩盤，但能賺的錢他沒理由不賺。實際上，每平方米8000元開發(fā)商就能賺大錢了。

我認為，只要基本面沒有改變，只要人民幣升值?深圳基建以及"大運會"這些利好消息依然存在，開發(fā)商的攀比心態(tài)?捂盤信心就不會消褪。

很多人懷疑開發(fā)商哪有這么多資金堅持捂盤，他們不要還利息嗎?其實，由于房價暴漲，這些成本已經(jīng)微乎其微了，他不問別人借錢，都有人爭著借給他。借款500萬堅持捂盤，到時候可能就是賺5個億啊!別墅單價既然能從5萬元升到10萬元，那干嗎不捂著呢?誰不捂誰就是傻瓜。

三級市場：左手捂右手

深圳樓市的關(guān)鍵問題在三級市場，現(xiàn)在深圳有銀行曝出數(shù)據(jù)，單月放貸業(yè)務(wù)達到1萬筆，這是一個相當驚人的數(shù)字，涉及上百億資金啊!

我認為三級市場的炒家在利用銀行放貸"左手捂右手"。實際上，深圳現(xiàn)在的炒房客有相當一批都是中介公司培養(yǎng)起來的，中介公司在樓市里火上澆油。去年10月深圳民間發(fā)起"不買房運動"，加上其他一些因素，樓市交易慘淡，一些中介門店甚至關(guān)閉。有些中介就聯(lián)合專家炒作地荒論?深港房價一體化論，人為制造非理性的供需緊張局面。這些概念也許都是對的，但那是未來遙遠的事啊，他們強化這些概念，最終激起人們對房價未來走向的恐慌，導致置業(yè)提前和投資行為的集中爆發(fā)。

中介公司是"信心供應(yīng)商"，他們就是用這種方法培育炒家的：一方面組織員工不斷給房主打電話傳遞房價上漲的信息，另一方面又對有置業(yè)欲望的人"分析"，買下來就能賺多少差價。一個炒家形成不了氣候，中介培育出一批炒家，對市場的影響就顯現(xiàn)了。你想想深圳現(xiàn)在600多家中介地鋪，1萬多地產(chǎn)經(jīng)紀人，深圳這么高的商務(wù)成本，一個中介公司要有多少炒家養(yǎng)著?

剛成交了一套房子，還沒拿到鑰匙呢，中介公司就跟你說有人愿意多出10萬元?15萬元來買。這種情況下，業(yè)主就算本來置業(yè)是準備自己住的，也不自覺地被裹進樓市，變成投機者了。

你剛賣，他就跟你說要不要再買?我手上還有幾套房子，你不是已經(jīng)賺了十幾萬嘛，你把這十幾萬再投進去，加上銀行按揭，本來你10萬元只能買30萬元的房子，現(xiàn)在你有20多萬元了，可以買60萬元的房子。

中介的分析似乎看不出什么破綻。但實際上，買來賣去都是中介左手倒右手，你買的房子其實是中介剛讓人拋的，你加價買去了，我再讓你加價拋售，然后我中介再讓另外的炒家高價接盤。

中介公司"空手套白狼"賺取傭金，好像傳銷一樣，房價就在這樣的過程中被一輪輪抬高，倒霉的還是最終的置業(yè)人。三級市場這種行為拔升了房子的商品屬性，忽略了使用屬性，這樣一來房子就完全成了投機品。

這種做法最后肯定是崩盤，但什么時候崩，我個人認為，要看深圳基建情況與人民幣升值速度。

賺取傭金實際并不是中介公司盈利的大頭，有些中介公司和地產(chǎn)公司聯(lián)合起來捂盤，那才賺得多呢!深圳一個中介老板一下子買下整層房產(chǎn)，然后分散到各個門店，用自己的銷售網(wǎng)絡(luò)把這些房子炒出去，每平方米起碼能賺兩三千元。

你說捂盤，業(yè)務(wù)員哪里有這個能力?一般都是地產(chǎn)商與中介聯(lián)合。所以有的新盤剛開盤就告罄，然后中介舉著牌子賣新盤。甚至有些樓盤還沒開盤就被中介公司買走了，尾盤也是這些中介在收，有時候捂在手上一個月就有30%的利潤，中介再用自己網(wǎng)絡(luò)的炒家內(nèi)部去炒，不斷賺取差價和傭金。

私募：超級莊家現(xiàn)身

中介公司左手捂右手的做法，比起插足三級市場的私募來就差遠了。一個人炒房不能形成規(guī)模，我聯(lián)合成百上千人，一下子就可以匯集到數(shù)千萬甚至上億元資金來撬動樓價。據(jù)我所知，有一個樓盤剛開盤，就有投資客說我包你幾層，一下子甩出6000萬元。他甚至根本不去看看房子。這實際上就相當于股市里的坐莊和控盤。

我知道的一個最大的私募，手里控制著1000多套房子，超過10億元，都是一些中小戶型，南山片區(qū)基本都被他們控制，只要有人賣房，他全接下來，幾乎不管你開多少價錢。你敢開價，他就敢接，目的就是讓業(yè)主不敢賣，因為你一賣，過兩個月就會漲10萬元，業(yè)主肯定不敢賣了，即便賣也會反悔。開價每平方米1.2萬元，一旦有人來買，就改口要1.3萬元，自住型的買家自然不買了。只要沒人買，莊家就把你的房子以定金的形式控制在他手里，或者告訴你有人會出更高價格，讓你等著，由此造成市場上房源短缺的假象。

私募主要集中在福田?南山，我們看入住率就明白是怎么回事了。入住率可不能透露給你，否則上面會來查。

控制了大量房源后，莊家不管有沒有人接盤，每個月單價都會漲500元或1000元，反正我往上漲，沒人成交他就自己制造成交，左手倒右手，拔高整體房價。一旦有人接盤，莊家就把手上房源成功拋售。

當然這樣做的前提是市場上流動籌碼絕對集中。我想，現(xiàn)在的業(yè)主沒幾個人敢賣，一般手上也就一套房子了，真正有幾套房的，相信春節(jié)前早就賣光了，私募春節(jié)前接盤，春節(jié)后就形成壟斷了，市場上少了流動籌碼，它的搜集過程也就完成了。莊家如此控制著市場，3個月里，它只要賣出去一套，就賺到了，最少每平方米賺1000元。

還有一些投資專家組織所謂的"客戶會"，告訴客戶，什么樓盤你大膽買。其實很可能他已經(jīng)控制了這個樓盤的籌碼，你去買，賣主就會打電話問他要不要賣，他回答不賣，這樣房價不漲可能嗎?很容易就拔高了。

樓市里也出現(xiàn)了"股評家現(xiàn)象"，他們不斷打電話給你，告訴你這一個片要漲到多少，弄得你不想抬價都不可能。這些所謂的專家都有曝光機會，有一定公信力，他們前幾年就囤積了房子，為的就是制造高點成功拋售。

我知道一個炒家，2004年在某花園買了10套房子，當時均價4500元，現(xiàn)在他1.2萬元拋售，還有人去接盤。這完全是炒樓，所有的買家?賣家?高價都是他一手導演出來的。你可能奇怪，他哪來這么多資金?坐莊肯定不是他一個人，房子可以按揭，以5萬元定金控制1套房子計算，在深圳5個億就可以控制1萬套房子，這是很恐怖的，今年上半年房產(chǎn)全部成交才1萬套。

從我們這里掌握的數(shù)據(jù)，春節(jié)后，二手房市場雖然成交金額在擴大，但轉(zhuǎn)手率并不高。莊家并不愿意頻繁換手，那只會造成手續(xù)費虧損。其實，莊家控盤都是通過心理預(yù)期來影響買賣雙方，并不是實際的成交。

制造房源緊缺的假象成功抬高房價后，莊家不管什么時候拋售都是賺的。我覺得他就是在等政府打壓，一打壓他就拋。因為到時可能跌幅很大，只有暴跌才能找到接盤的人，而莊家即使樓價暴跌了，還是能賺得數(shù)不動錢。比如房價從1.8萬元跌到1.2萬元，你當然會接盤，甚至他以所謂專家身份建議你來接盤。其實，莊家的成本可能只有6000元。

我一直奇怪：銀行為什么現(xiàn)在還在放貸?我認為今年超過1萬元單價買進房產(chǎn)都有風險。很多物業(yè)已經(jīng)沒有投資價值了。炒家把風險都轉(zhuǎn)移給了今年接盤的人和銀行。

一級市場：高價拍地是導火索

很多人都奇怪深圳的房價怎么在去年年底一下子爆發(fā)。炒家沒有這么大的爆發(fā)力，導火索是一級市場的兩次高價拍地。

一塊地皮是今年年初金地集團在龍華以高出第二名2億元的價格拿到的，在這之前，天建地產(chǎn)去年9月在寶安區(qū)以差不多9000元單價的高價拍得了一塊地皮。

目前看來，這兩家公司當初的決斷是對的，現(xiàn)在寶安中心區(qū)的二手房單價都從七八千元漲到了近2萬元。但是在當時，很多人對于這兩次拍地的高價都不能理解，兩家公司都是國資委控股的，在這之前，寶安的土地價格也就是每平方米三四千元，這說明，國字號背景企業(yè)敢這樣做，是看到了深港一體化可能帶來房價上漲。

我要提醒大家的是，當時這兩塊地皮，民企連舉牌的勇氣都沒有，這樣大家都猜測肯定有政府的原因，讓這兩家公司看到了基本面的向好。

市場一下子有了信心，這就是導火索，寶安當時房屋均價七八千元，但是天建一拍地，年底周邊新盤就沖萬了，時至今日，新盤都已經(jīng)1.5萬元了。

你想寶安關(guān)外都已經(jīng)破萬了，關(guān)內(nèi)福田沒有理由不上2萬元單價吧。我們當時在福田代理銷售一家樓盤，這個項目運作5年了，單價成本大概6000多元，我們?nèi)ツ?月份定下來的預(yù)售價是7800元。但是10月開盤前，天建高價拍地信號發(fā)出來了，寶安地皮價都9000了，我福田難道比寶安的地皮價還要便宜?于是馬上把盤價定在11000元，此后就一路上揚。

整個樓盤1000套單位，開盤后每個月銷售量遞增20%，價格遞增10%。這是營銷策略，后期銷售必須要比前期貴，否則要么說你樓盤定價過高，要么說你樓盤差，只有加價才會有人投資。

印象中最好賣的就是兩個時候：一次是寶安拍地，一周我們加價5%，第二次是春節(jié)后，附近一個樓盤開盤價1.5萬元，它是期房，我們是現(xiàn)房，沒理由比它低，因此一下子從1.3萬元提到1.45萬元。

提價根本不用擔心賣不動，整個福田當時待售樓盤不超過3個，每周我們這里都有上百人來咨詢。我們并沒有捂盤或者炒作，開發(fā)商也是順應(yīng)市場提價賺錢。

當時這些房子沒有一下子被人買走，是因為去年9月前還沒有私募在三級市場興風作浪，而且1萬多元的單價，當時大家都覺得很高了。但是春節(jié)后私募介入了，它們膽量很大，很多小戶型開盤就被它買光了。龍崗中心城一開盤300套賣光，就看到了私募的影子。

高價拿地，受益的是整個片區(qū)的開發(fā)商。都是國字號背景的開發(fā)公司拿到地皮，民企不會去拍，它們只是跟風漲價而已。

龍崗中心城的導火索是"大運會"，"大運會"在龍崗舉辦的消息一宣布，第二天房價立馬漲1000元。龍崗后來賣到12000元，我們提到15000元也不貴啊。半年后，我們這個樓盤只剩下最后一套了。這套尾盤在頂樓，我們原先沒想到能賣出去。附近一個新盤定價22000元，我們當初開盤是11000元，就給尾盤定價19900元，也算給先期業(yè)主一個安慰，意思是你的樓升值了，尾盤都這么高。

整個銷售過程中，這套房子先后有兩個人付了定金，但是猶豫再三還是舍棄定金不要了，一次是單價15500元的時候，一次是單價17500元的時候。沒想到最后到了19900元這么瘋高的價格，上周居然有人接盤了，是一個30多歲的女人。

你定了這個價格，又不能不賣給她。她純粹就是投資的，附近樓盤開盤價22000元，她認為這套房子肯定還要漲。

你說，樓市里伸進這么多雙手，能不瘋漲嗎?!