七十年內(nèi)的權(quán)利

秋　風(fēng)

已經(jīng)購買了70年國(guó)有土地建設(shè)使用權(quán)的業(yè)主們，可以獨(dú)立地支配土地上的所有權(quán)利。政府對(duì)于國(guó)有土地只可能收取一遍土地出讓金，不可能有第二次。

在名噪一時(shí)的酒仙橋危改拆遷中，有七百戶居民的房屋具有相對(duì)完整的產(chǎn)權(quán)，這些住戶在拆遷的“民主秀”中，基本上投了反對(duì)票。

他們問：政府有什么權(quán)力來對(duì)他們享有產(chǎn)權(quán)的房屋進(jìn)行拆遷?實(shí)際上，城市未來大多數(shù)居民遲早可能都會(huì)遇到同樣的問題。

中國(guó)城市建設(shè)用地的所有權(quán)基本上屬于政府，房地產(chǎn)開發(fā)商從政府手里買來土地70年建設(shè)使用權(quán)，建設(shè)住宅出售給業(yè)主，業(yè)主支付價(jià)款，應(yīng)當(dāng)已經(jīng)一次性支付了70年土地建設(shè)使用權(quán)費(fèi)用，從而獲得了這一權(quán)利。

在制定《物權(quán)法》的過程中，很多民眾提出了一個(gè)問題：那70年期滿之后，該怎么樣呢?政府是不是要求收回土地，從而讓房子懸到空中?針對(duì)民眾的這一擔(dān)心，《物權(quán)法》第一百四十九條第一款規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期?！边@也就意味著，政府不能隨意收回土地。

但是，先別擔(dān)心那么遙遠(yuǎn)的未來的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于居住在商品房中的民眾來說，最大的風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)是：房子也許只住了二三十年，政府突然決定要拆遷你的房子，該怎么辦?

說起來，近些年的拆遷，基本上不涉及私人享有土地之建設(shè)使用權(quán)的房屋，而主要涉及舊城區(qū)的公房，或者涉及個(gè)人曾經(jīng)享有完整所有權(quán)的“私房”。但是，隨著舊城區(qū)房屋拆遷殆盡，而政府進(jìn)行開發(fā)的雄心卻依舊勃發(fā)，則某一天，拆遷的推土機(jī)機(jī)可能就會(huì)開到某個(gè)新建小區(qū)的門口，或者像酒仙橋那七百戶居民那樣被連帶捎進(jìn)拆遷區(qū)內(nèi)。此時(shí)，業(yè)主有沒有權(quán)利制衡這種拆遷?

《物權(quán)法》第一百三十五條的規(guī)定，“建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國(guó)家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施?！钡谝话偎氖龡l又規(guī)定“建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押，但法律另有規(guī)定的除外。”

據(jù)此兩條，在70年內(nèi)——實(shí)際上除去開發(fā)時(shí)間只有60多年了，建設(shè)用地使用權(quán)的持有人，也即每位業(yè)主，對(duì)于自己房屋所占用之土地，享有十分完整的權(quán)利：占有、使用、處分和收益。這種權(quán)利跟所有權(quán)幾乎沒有兩樣，也因此，在70年內(nèi)，業(yè)主的權(quán)利是可以制衡政府作為土地所有者的權(quán)利的。

政府當(dāng)然擁有這些土地的所有權(quán)，但是，政府一旦收取了70年土地建設(shè)使用權(quán)之費(fèi)用，就把該項(xiàng)土地70年內(nèi)的全邵權(quán)利出讓給了業(yè)主。此后，這塊土地之占有、轉(zhuǎn)讓、使用、收益，都與政府無關(guān)，而完全由業(yè)主支配。

借用中國(guó)古代的土地權(quán)利概念，政府享有“田骨權(quán)”，業(yè)主享有“田皮權(quán)”。兩者基本上不存在什么關(guān)系，業(yè)主可以獨(dú)立地支配其所享有之權(quán)利。

如此說來，在享有建設(shè)使用權(quán)的70年內(nèi)，業(yè)主是可以處置其所擁有的土地的。假如業(yè)主購買的是單棟房屋，他就可以隨意改建、翻建、擴(kuò)建，對(duì)他惟一具有約束力的只是政府的規(guī)劃。這些年來，不斷有媒體報(bào)道，別墅“私搭亂建”，有關(guān)部門也去查處。

然而，既然業(yè)主享有70年完整的權(quán)利，則他當(dāng)然可以按照自己的喜好私搭私建，這本來就是他的私人事務(wù)，他人管不著，政府也管不著。

假如業(yè)主擁有的是一套公寓房，他并不擁有物理意義上的土地，但是，一個(gè)社區(qū)或一棟樓房的業(yè)主，作為一個(gè)集體，卻是可以占有物理上明確的一塊土地的。他們可以成立一個(gè)土地合作社，通過某種意義上被大家接受的程序，合理地處分自己已經(jīng)享有權(quán)利的土地。

比如，房屋在住了40年后，大家都覺得樓房比較危險(xiǎn)，那就可以通過表決的方式，選擇是自行進(jìn)行樓房翻建，或者出售此塊土地，將獲得的貨幣分配各家，自行購買房屋。

總之，依據(jù)法律，已經(jīng)購買了70年國(guó)有土地建設(shè)使用權(quán)的業(yè)主們，可以獨(dú)立地支配土地上的所有權(quán)利，而由此產(chǎn)生的收益，自然歸業(yè)主們共同享有，政府無權(quán)分沾。這就類似于銀行將一筆錢貸給企業(yè)，企業(yè)支付了利息之后就可自由支配這筆錢。這筆錢在企業(yè)手里所產(chǎn)生的收益，當(dāng)然全部歸企業(yè)，與銀行無關(guān)。

這就是酒仙橋那七百余戶業(yè)主本應(yīng)享有的權(quán)利。他們的房屋是否需要翻建，與政府無關(guān)。政府專業(yè)部門假如依據(jù)某些條例認(rèn)定房屋已經(jīng)出現(xiàn)安全隱患，那政府只能將此信息告知業(yè)主，由業(yè)主們自行選擇如何處理：是就地翻建，還是出售土地，整體搬遷。

但是現(xiàn)在，政府似乎并不這么認(rèn)為，相反，似乎以土地所有者的身份，強(qiáng)制要求這些享有建設(shè)使用權(quán)的業(yè)主把建設(shè)使用權(quán)在70年未滿期之前退還給政府，政府再出售給開發(fā)商。這種做法的性質(zhì)是顯而易見的：政府單方面撕毀了與業(yè)主們訂立的合同。

當(dāng)然，政府還有一個(gè)身份，城市的公共管理者。政府可能制定一份新的城市規(guī)劃，對(duì)該塊地面的發(fā)展作出新安排。但是，首先，任何城市規(guī)劃都應(yīng)當(dāng)高度尊重私人財(cái)產(chǎn)權(quán)，而不應(yīng)當(dāng)過于隨意地讓私人作出犧牲；其次，即使業(yè)主服從規(guī)劃，開發(fā)商也應(yīng)當(dāng)與業(yè)主協(xié)商，請(qǐng)求其出讓剩余年限內(nèi)的建設(shè)使用權(quán)——由于這一使用期限是自動(dòng)續(xù)期，所以其實(shí)是永久性的建設(shè)使用權(quán)。開發(fā)商與業(yè)主之間進(jìn)行的是平等民事主體之問的談判，與政府無關(guān)。這里，開發(fā)商支付給業(yè)主的，不是含糊其詞的“房屋拆遷補(bǔ)償”，而是兩項(xiàng)性質(zhì)完全不同的價(jià)款：購買土地之建設(shè)使用權(quán)的費(fèi)用，另加建筑物的補(bǔ)償費(fèi)用。

可以說，按照法律，那么，政府對(duì)于國(guó)有土地只可能收取一遍土地出讓金，不可能有第二次。此后，這些土地其實(shí)與政府無關(guān)了，而純粹是已經(jīng)享有建設(shè)使用權(quán)的個(gè)人和企業(yè)的事。