搶在市場(chǎng)之前

5月下旬，臺(tái)北世貿(mào)一館“房地產(chǎn)交易博覽會(huì)”的演講，房地產(chǎn)商馮先勉一人就占了二場(chǎng)，博士出身的他，點(diǎn)聽眾來回答他的問題，“薇閣旅館賣的是什么?”聽不到正確的答案，他假裝生氣地說：“是歡樂跟隱私嘛!你就是沒看過我寫的《地產(chǎn)勝經(jīng)》才會(huì)答錯(cuò)。”

墓地籌劃紀(jì)念館

幾天后，站在基隆市信義區(qū)一望無際的十幾萬坪整齊修剪過的草坪上，馮先勉指向遠(yuǎn)方：“要請(qǐng)國(guó)際知名的建筑師菲利普·強(qiáng)森設(shè)計(jì)17層樓高的私人紀(jì)念館；那里要請(qǐng)日本設(shè)計(jì)師安藤忠雄設(shè)計(jì)另一棟；那里有一片空地要做婚喪喜慶的儀式會(huì)場(chǎng)?！?/p>

馮先勉騰空比劃的土地，不是什么休閑住宅，而是墓地。他要把陰宅豪宅化，搶攻金字塔客層。

有同行業(yè)者質(zhì)疑，基泰墓地既然不做土葬，做靈骨塔又比不上龍巖、北海福座這兩個(gè)對(duì)手，紀(jì)念館的定位在哪里?馮先勉強(qiáng)調(diào)：“靈骨塔是為往生者設(shè)計(jì)。私人紀(jì)念館是要賣給活人，里面可以擺上具有自己代表的紀(jì)念品，就像家族的祠堂，可以讓家人在此追思祖先?！?/p>

“許多人將墓園歸于陰的市場(chǎng)，不愿意去探討與接觸，讓這個(gè)市場(chǎng)有暴利的機(jī)會(huì)產(chǎn)生?！?/p>

主導(dǎo)買地陷囹圄

只是這塊土地，一度讓他成為階下囚。2000年，馮先勉建議公司購(gòu)買基隆“大水窟”棄土場(chǎng)，但隨后“基泰”卻遭到檢調(diào)指控。原地主事前以4億元(新臺(tái)幣，下同)的價(jià)格。把土地先過戶給基泰建設(shè)股東之一的高意公司，之后再由高意公司賣給基泰建設(shè)9億多元，價(jià)差5億多元，檢調(diào)認(rèn)為此交易有掏空公司之嫌。

主導(dǎo)此交易的馮先勉被收押禁見39天。好勝心極強(qiáng)的馮先勉回憶這段牢獄之災(zāi)，輕描淡寫：“三餐有人送飯、還有警衛(wèi)，那是我人生中最輕松的時(shí)候，每天可以準(zhǔn)時(shí)起床睡覺。”但曾任公司的董事回憶說：“他當(dāng)時(shí)極為消沉。董事會(huì)甚至想過要開除他，但沒有什么人能扛起的情況下，決定還是繼續(xù)聘用他?！?/p>

馮先勉堅(jiān)持自己沒有做錯(cuò)：“我當(dāng)初買一坪(約3.3平方米，下同)不到2萬元，現(xiàn)在可以賣20萬元，我看到的是鉆石，當(dāng)初卻以礦石的價(jià)錢買回來?！?/p>

產(chǎn)品定位差異化

基泰建設(shè)成立于1979年，1989年臺(tái)灣景氣下滑，基泰建設(shè)位于吳興街的項(xiàng)目“世貿(mào)雅舍”滯銷，當(dāng)時(shí)的董事長(zhǎng)鄧淼便延攬剛?cè)〉玫卣┦康鸟T先勉擔(dān)任副總。

“世貿(mào)雅舍”本來推出中戶型，但因?yàn)榈攸c(diǎn)在臺(tái)北醫(yī)學(xué)院附近，馮先勉認(rèn)為附近的學(xué)生、實(shí)習(xí)醫(yī)生會(huì)需要較小且品質(zhì)好的住宅，所以立刻把它改成小戶型。原本賣了兩個(gè)多月都賣不動(dòng)的房子，改變產(chǎn)品后兩天就賣完64戶。

“我一直在追求產(chǎn)品的與眾不同，唯有差異、獨(dú)特化，價(jià)格才可以自己決定?！痹诨?8年，馮先勉對(duì)產(chǎn)品設(shè)定，常有他獨(dú)特的做法?！靶帕x之星”以豪宅打造，松仁路底、象山山腰上的“帝景”，則是以健康住宅為主軸。

2002年，馮先勉協(xié)助董事陳振豐將臺(tái)北最大的保齡球館斥資3億元改成薇閣汽車旅館，休息二小時(shí)要2500元，成為當(dāng)時(shí)臺(tái)灣最貴的汽車旅館，在兩年內(nèi)回收所有投資，后來效法者卻都虧錢，“這種旅館的位置一定要放在人最多的地方，從辦公室來回不能超過二小時(shí)，否則很容易被主管發(fā)現(xiàn)?！?/p>

建案信托閃債權(quán)

除了產(chǎn)品定位觀念早人一步，馮先勉財(cái)務(wù)操作的杠桿也有別一般建筑商“不動(dòng)產(chǎn)”的操作。

1999年，亞洲金融風(fēng)暴，銀行縮緊銀根，建筑商削價(jià)賣屋，求現(xiàn)度過難關(guān)。

當(dāng)時(shí)股價(jià)跌到剩2元的基泰，也面臨資金調(diào)度的問題，馮先勉把位于內(nèi)湖的“大湖商旅”建案信托給銀行，如此其他的債權(quán)銀行就不能強(qiáng)制處分這塊土地。

2006年，景氣回溫?；┰侔哑煜碌拇蠛搪眉拔挥诤怅?yáng)路的“世紀(jì)羅浮”賣給土銀，發(fā)行不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品(REITs)“基泰之星”，以時(shí)間換空間，終于為“基泰”的財(cái)務(wù)缺口解套?！盎?005年財(cái)報(bào)仍有2.4億元的虧損，2006年在REITs獲利及“信義之星”完工入賬之下，轉(zhuǎn)虧為盈獲利5.6億元。

“蓋房子就像蠶結(jié)繭，需要時(shí)間熟化。”馮先勉說，“很多人看到不景氣就會(huì)緊張，投資最忌躁動(dòng)與盲動(dòng)，不要自己嚇自己?！?/p>

土地認(rèn)購(gòu)募資金

這幾年，馮先勉看準(zhǔn)投資人對(duì)房市投資的熱衷，開始不向銀行貸款，2005年起，把手上六個(gè)項(xiàng)目的1／3土地讓給投資人認(rèn)購(gòu)。他說，以“基泰天母”為例。開工前，以一坪40多萬元價(jià)格讓投資人持分土地，到預(yù)售時(shí)已60多萬元，投資人可選套現(xiàn)下車或繼續(xù)持有，“把利潤(rùn)分給投資人，我們少賺一點(diǎn)沒關(guān)系，但實(shí)際上證明，我們可以賺得更多，因?yàn)樵疽荒曛荒茏龅?0億元的業(yè)績(jī)，但現(xiàn)在可推80億至100億元?！?/p>

這種項(xiàng)目的前提是房市持續(xù)上漲，建商與投資者才能雙方獲利；若房?jī)r(jià)下滑，投資人仍有虧損風(fēng)險(xiǎn)。

棄文從商當(dāng)挑戰(zhàn)

拿到博士學(xué)位前，就已經(jīng)有很多學(xué)校找馮先勉教書，“很多人會(huì)選擇比較簡(jiǎn)單的路，但我個(gè)人選擇比較難的路，從商可以挑戰(zhàn)自己。”他父親在傳記中提到兒子：“他本應(yīng)走公教路線，但見我一生辛勤，兩袖請(qǐng)風(fēng)，即棄文從商，往企業(yè)界發(fā)展?！?/p>

曾答應(yīng)父親在55歲前要退休的馮先勉，今年已經(jīng)50歲，他解釋：“父親是希望我不要為了賺錢而活，我承諾他會(huì)在不受經(jīng)濟(jì)干擾下快樂地工作?！钡珜?duì)每天都鞭策自己與員工前進(jìn)的他而言，要在“不受干擾”的情況下工作，顯然還有段距離。