借用債務杠桿撬開財富之門

耿　娜

無論世界經濟格局如何變化，房地產在市場中的龍頭老大地位一直沒有被其它產業(yè)取代。尤其是現在，世界各地房價幾乎都呈現持續(xù)上漲的趨勢。1997～2002年，澳大利亞的房價平均增長達60％以上，成為1945年以來增長速度最快的5年。房地產價值這種不斷增加的態(tài)勢，意昧著投資人的財富急劇膨脹，《財富》雜志對此驚嘆，現在的房地產已經徹底變成了自動提款機。

用債務杠桿投資

房地產價值增加的一個直接后果是，隨著房地產投資人腰包的膨脹，投資規(guī)模也在不斷擴張。在對現有房地產進行評估后，他們把增值后的資產，通過對房屋貸款的重組套現，獲得源源不斷的資金。用這些資金或者購買更多的物業(yè)，或者購買汽車、家具、家用電器和其它奢侈品，或者到世界各地旅游，或者投入到其它的生意項目。在這里，與其說房地產變成了投資人的銀行，不如說是房地產投資人把別人的口袋變成了自己的銀行，因為對投資人來說，他們投資房地產的絕大部分錢都是從別人的口袋借來的。

投資物業(yè)不同于購買其它消費品，所需要的資金幾乎等于一個普通人一生的工作收入，你不可能靠存夠了錢才開始起步。事實上，除個別富人外，絕大部分投資人都是通過舉債來起步的。當投資人把房地產作為工具創(chuàng)造財富時，他們有一個非常強有力的工具可以借助，就是債務杠桿。

所謂杠桿，簡言之就是四兩撥千斤、以小博大的工具。古希臘數學家阿基米德曾說過，給我一個支點，我就可以撬動整個地球。對一個普通的人來說，在房地產投資上最容易感受到這種杠桿的威力，也可以這樣說，借給我一點錢，我就能夠獲取巨大的財富。

舉一個簡單的例子。如果你準備買一個價值10萬元的單元房，為此，你自己準備了1萬元的現金，向銀行貸款9萬元，也就是說貸款數額和房價的比例是9：10。你不用支付房價所需全部資金，而是利用了債務杠桿，通過借錢來購買和控制這一物業(yè)。

借債比自掏腰包效益更大

在此要注意的是，債務杠桿不單單為工薪階層解決了投資房地產所需的巨額資金，同時還帶給他們比掏腰包支付全部房款更大的投資效益。讓我們通過圖示做一個比較，見下表。

從上表可以看出，使用債務杠桿在不同借債額度下所產生的效益不同，你借的錢越多，支付的現金越少，投資收益就越高。當借款額度達90％時，投資收益是完全用現金購買時的兩倍。這就是說，使用債務杠桿買房，不僅僅因為我們缺錢才借債，更因為借債杠桿使房地產投資處于一個更好的收益狀態(tài)。

借錢是一種高尚行為

“借錢是一種高尚的行為”是我們在大街上經?？吹降闹课葙J款廣告詞，其中金融公司促銷的動機不言而喻。但投資人向銀行借錢，有力地促進了經濟的發(fā)展卻是一個不容置疑的事實。例如在澳大利亞，房地產貸款數額已占金融機構信貸總量的40％左右，而其中個人住房投資貸款又占了整個房屋信貸的40％左右，這些比例都遠遠高于其它國家。事實上，只有當一個國家維持如此巨大的房屋貸款額度時，才能夠促進房地產業(yè)的有效發(fā)展，拉動經濟增長。尤其在經濟蕭條時期，通過房地產業(yè)的大力刺激，更能促進一個國家經濟的恢復和振興。

例如，在美國9．11事件沖擊的陰影下，澳大利亞政府通過金融和稅務改革等一系列措施，鼓勵人們積極向金融機構貸款，進行房地產投資。澳大利亞的房地產貸款數額從2000年起連續(xù)兩年達到歷史最高水平，房地產業(yè)也以每年10％以上的增長速度強勁發(fā)展，使這個受美國經濟拖累和連年遭干旱蹂躪的南半球國家，年經濟增幅達到4％以上，在西方國家中獨占鰲頭。

貸款人受尊重的奧秘

當然，把房地產投資人本來難為情的借錢行為看作一種“高尚”行動的銀行和金融機構，其真正原因不光通過借貸推動經濟，而且還有隱藏在借貸背后的巨額利潤。在這里，簡單談一下房地產資金的來源和利潤的產生，目的在于打消房地產投資人的顧慮，大膽借債。

在房屋貸款中，除了銀行自有的一小部分資金外，幾乎所有金融機構和銀行用于房地產貸款的資金都來自于全球性的資本市場。這個資本市場的主要功能就是吸納來自世界各國各方面的金錢，諸如利用包括退休金、債券和保險基金在內的各種不同類型的資金進行投資獲利。數額高達萬億計的美元每天環(huán)繞地球找尋需要它并且產生豐厚回報的領域，金融機構和銀行就是在這全球資本的大流通中以買進和賣出的方式得以生存。

按照資本市場的運作程序，成千上萬的金融機構和資本集團在資本市場中執(zhí)行籌集和分配資金的任務。具體到房地產貸款來說，銀行或金融機構就是資本市場中擔任資金批發(fā)商的角色。它們從資本市場以較低的價格買來了數額巨大的資金后，再轉手倒賣給各個專門從事房屋貸款的小的金融代理機構，這些房屋貸款機構根據市場的不同需求，每年每月按時征收貸款的利息，除一部分由資金批發(fā)商拿走外，剩余部分的收入就成為貸款機構的利潤了，它們對外借出的錢越多，利潤就越高。

可見，金融機構為了更多的利潤，以一種影響客戶心態(tài)的廣告促銷方式，讓更多的人積極貸款，它們靠借錢人支付的利息賺錢?，F在我們可以看出在房屋貸款中，投資人貸款為什么會獲得金融機構如此之尊重的原因了。