新政下的房產(chǎn)市場走勢等

何芳等

新政下的房產(chǎn)市場走勢

從1999年底復蘇啟動到2005年第一季度的五年中，我國的住宅房地產(chǎn)價格一路上漲、居高不下、深入研究，存在六方面因素。

1、供求型增值。從當前住宅房地產(chǎn)需求的類型看可以包括主動需求、被動需求、自動需求和投資需求等四種需求。如上海，其2004年人均居住面積14.8平方米，遠低于美國、日本70年代居住水平已經(jīng)達到60平方米/人和25平方米/人的水平，同時與我國小康居住水平18平方米/人的標準亦有差距。因此，主動需求尚存很大空間。同時，大量快速的動拆遷對這一輪房地產(chǎn)價格的提升具有“保障”意味。而土地供應的稀缺性導致供不應求，房地產(chǎn)價格上升。

2、用途轉(zhuǎn)變型增值。隨著城市更新改造、規(guī)劃建設(shè)發(fā)展和城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的提升，城市土地資源和資產(chǎn)的配置越來越優(yōu)化，區(qū)位土地價值得以顯化，城市房地產(chǎn)價格得以整體提升。

3、外部資本投入型增值。隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施和城市各種建設(shè)資金的投入，土地資本投入越來越大，地塊價值的溢出效應不斷增加。房地產(chǎn)價格本身就是區(qū)位綜合價值的體現(xiàn)。因此，不斷的資本投入帶來土地投資成本的增加，導致房地產(chǎn)價值得以提升。

4、貨幣政策型增值。本輪房地產(chǎn)價格上漲呈現(xiàn)全球化特征。其實全球利率下降的貨幣政策是其中關(guān)鍵因素之一。

5、投機型增值。土地價值本身具有虛擬特性，信用成倍放大了房地產(chǎn)投資資金，使房地產(chǎn)成為虛擬資本的重要載體。超預期造成欲望的極度膨脹，非理性又加劇這種膨脹。

6、匯率型增值。資本的逐利行為導致其無孔不入。美元近年來近40%的貶值幅度，致使在我國對美元的不變匯率制度下，人民幣升值預期日益加劇。境外游資的流入就成必然。在人民幣沒有升值的情況下，只有在資產(chǎn)上尋求通道。我國房地產(chǎn)成為該通道重要的載體。上海房地產(chǎn)價格上升模式呈現(xiàn)出高檔房上漲拉動普通商品房上漲的模式正是境外資本主要投資高檔房帶來的結(jié)果。目前，國外基金仍然尋求進入機會。

宏觀調(diào)控下國家房地產(chǎn)新政的出發(fā)點主要是抑制投資炒作和房價的過速增長。從土地供應控制政策、利率提升政策、銀行開發(fā)貸款和按揭貸款政策、期房禁轉(zhuǎn)和2年內(nèi)轉(zhuǎn)手交易征稅政策、上海轉(zhuǎn)按揭限制政策、2000萬配套商品房和中低價房供應等政策的出臺對市場的影響表現(xiàn)在：（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將出現(xiàn)購并整合；（2）中介機構(gòu)重新洗牌；（3）房地產(chǎn)投資和開發(fā)速度減緩；（4）房地產(chǎn)市場出現(xiàn)短暫觀望，交易量下降；（5）住宅價格得以控制，辦公樓市場仍然具有升值空間；（6）郊區(qū)房地產(chǎn)壓力驟增。

對住房價格走勢，本人認為住宅的投機增值得以控制。供求增值、用途轉(zhuǎn)變增值、資本投入增值的因素仍然存在。匯率型增值并不受國家宏觀調(diào)控的影響，而且當前人民幣預期并未減弱，亦即真正導致這一輪價格投機的因素并沒有消除。美國、英國都已經(jīng)經(jīng)歷了幾輪加息，我國亦已進入加息通道。加息會使利率增值出現(xiàn)負數(shù)，長遠來看可以真正起到降低房價的作用，但其影響會相對滯后和緩慢。因此，綜上所述，在大的宏觀經(jīng)濟背景和人民幣升值的繼續(xù)預期下，房地產(chǎn)的價格不會下降，最多，小幅下調(diào)。2000萬平方米保障房的入市以及郊區(qū)的非外資投資熱點，則會給郊區(qū)房地產(chǎn)帶來消化壓力。

當前，上海辦公樓租金上升和空置率下降，一些區(qū)域住宅價格與辦公樓價格出現(xiàn)嚴重倒掛，海外基金對辦公樓投資活躍。資金對住宅的投資取向有可能轉(zhuǎn)移到非住宅投資項目上，帶來非住宅價格的上升。比照日本不同用途地價的三資提升帶來的地價神話，多少有借鑒意義。

振興地產(chǎn)的文化精神

人世間一個完整的人的生命，應該是生物生命和文化生命的統(tǒng)一體。人們對于居住生活的追求，既有生物性的享受，又有文化性的期盼。

這些年開發(fā)的新樓盤，雖然也開始關(guān)注文化性、生態(tài)化、人性關(guān)懷的人文向度，但是在居住文化定位方面，“洋”的好，還是“古”的好，在認識上還模糊不清醒，行動上遲疑不自覺。

拿上海的石庫門住宅作例子。石庫門何以能引發(fā)上海人居住生活文化性期盼的精神共鳴，可以從其歷史沿革來詮釋。

上海石庫門住宅出現(xiàn)于20世紀初，原本是江浙一帶鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民長期形成的民居形式，以其大院都有石條框架的黑漆大門而著稱。從地域文化習尚而言，這種石條框架的黑漆大門，象征“泰山石敢當”以石鎮(zhèn)邪之意，給人以莊嚴厚重之感，成為一種“家居”的文化象征。

它匠心獨運，即使在緊湊的結(jié)構(gòu)中，進門也有一個小天井，藏風聚氣，迎合“天人合一”的民俗觀念；中間客堂，兩邊廂房，根據(jù)中國式人倫關(guān)系對住房空間的內(nèi)在要求分割房間。

希臘神話中英雄的力量來自于大地母親的故事大家耳熟能詳，當他離開了大地，便失去了力量。這個寓言可以比擬地產(chǎn)精神與地域文化的關(guān)系。石庫門所以與上海人結(jié)下不解之緣，在于它具有引發(fā)上海人居住文化共鳴的精神力，源由于它根系地域文化。遺憾的是，當前在社會上還存在著背道而馳的做法，正在將地產(chǎn)拉離地域文化之大地，導致了不少地產(chǎn)的文化精神缺失。

上海的地域文化傳統(tǒng)源由有三個方面：一是中華民族文化傳統(tǒng)；二是吳中文化和海洋文明；三是近代文明的世俗化和商業(yè)化。

放眼歷史長河，從秦、漢到明、清，從宮殿到民宅：故宮、北方四合院、江南堂屋，我們每個朝代都有自己民族特色的建筑屹立于世界建筑之林。但近百年來，卻少有值得稱道的中國建筑，因為中國近代飽受西方的打擊、壓迫甚至蹂躪，導致了中國民族建筑在近代的弱化。另一方面，中國長期的封建社會，傳統(tǒng)居住文化的精華是皇族、權(quán)貴、地主、鄉(xiāng)紳居住文化的演進，體現(xiàn)的是封建文化的精神。而勞苦大眾的居住文化，長期滯步不前，幾乎與文明不沾。然而，居住文化就其本質(zhì)來說，必然是大眾的訴求。

一個上海人，不管看起來多么時尚，多么洋氣，但東方人的性格，中國人的思維，上海人的習性，還是那樣明顯地有別于洋人。

今天，上海正在全球化的背景下建設(shè)國際化大都市，更需要弘揚“海納百川、追求卓越”的上海城市精神。作為房地產(chǎn)發(fā)展的一個目標，應摒棄對國外地產(chǎn)的急功近利的抄襲模仿，創(chuàng)造性地從全中國和全世界的視野里去組合資源，去融匯世界文化精髓，開發(fā)建造凸現(xiàn)民族文化特色之中國現(xiàn)代地產(chǎn)建筑，重新屹立于世界建筑之林。

房產(chǎn)企業(yè)如何順應調(diào)控導向？

一段時間以來，中國部分地區(qū)房地產(chǎn)市場供求結(jié)構(gòu)失衡，房價上升偏快、漲幅過大的現(xiàn)象受到社會各界的普遍關(guān)注。為了保持房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，國家已經(jīng)采取了一系列的宏觀調(diào)控措施，也取得了相當顯著的效果。下一階段，要想進一步抑制房價的過快上漲、優(yōu)化市場的供求結(jié)構(gòu)，亟待房地產(chǎn)企業(yè)在其中發(fā)揮更加積極的作用。作為市場的基本細胞和經(jīng)濟主體，房地產(chǎn)企業(yè)該如何認清市場供求的變化趨勢，主動地承擔起應盡的社會責任，采取積極的應對措施？本人認為：

一是要積極優(yōu)化供應結(jié)構(gòu)。房產(chǎn)企業(yè)要順應“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住房為主”的調(diào)控原則，多開發(fā)一些普通百姓住得起的房屋，這有利于在幫助房產(chǎn)企業(yè)樹立公眾形象的同時，準確把握下一階段投機性需求減少的市場動向，也可使企業(yè)避免不必要的市場風險。

二是要公開準確交易信息。為了進一步完善房地產(chǎn)交易規(guī)則，控制房價過快上漲。部分城市實施商品房銷售合同網(wǎng)上備份和登記辦法，通過“網(wǎng)上房地產(chǎn)”提高商品房交易信息的透明度。房產(chǎn)企業(yè)應按照這一要求，真實地發(fā)布房屋交易價格、交易套數(shù)等相關(guān)信息，以避免不必要的信用、品牌損失和經(jīng)濟處罰，同時，也可以防止企業(yè)在市場不利的局面下因囤積房源而難以脫手、進而造成資金鏈緊張的尷尬局面。

三是要提高房屋開發(fā)品質(zhì)。房產(chǎn)企業(yè)要在“硬件”和“軟件”上積極引進和應用新技術(shù)、新理論，創(chuàng)造受市場歡迎的新產(chǎn)品。比如要多開發(fā)以合理性、新穎性為特征的房型，要進行以生態(tài)化、藝術(shù)化為特征的小區(qū)綠化、景觀創(chuàng)新，要推廣應用環(huán)保降本的新技術(shù)、新材料等。這一方面有利于提高房產(chǎn)開發(fā)的建筑質(zhì)量，完善社區(qū)的服務(wù)功能，更好地適應市場需求的變化趨勢，提高企業(yè)的知名度、美譽度；另一方面也可以避免房產(chǎn)企業(yè)單純追求所謂高檔化的誤區(qū)，降低開發(fā)成本，增加利潤空間。

四是要探索開發(fā)模式創(chuàng)新。目前，一些大型國有企業(yè)在和政府相關(guān)部門一起積極探索熟地轉(zhuǎn)讓的開發(fā)模式，即把房地產(chǎn)開發(fā)中的土地開發(fā)環(huán)節(jié)和房產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)剝離，先讓開發(fā)用地實現(xiàn)“七通一平”，再進行統(tǒng)一規(guī)劃、整體包裝后，把帶有整體規(guī)劃“烙印”的“熟地”轉(zhuǎn)讓或分銷給樓盤開發(fā)商。這一方面有利于政府根據(jù)城市發(fā)展的客觀需要，在一定程度上決定土地出讓的規(guī)模和時機；另一方面也有利于實現(xiàn)土地的大規(guī)模開發(fā)，實現(xiàn)“先地下、后地上”的科學程序，降低土地的開發(fā)成本，為房屋銷售價格的控制和城市綜合競爭力的增強預留廣闊的空間。

可以預見，隨著供求力量的不斷變化，會有越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)更加清晰地認識到房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢和政策導向的深刻意圖，會更為積極、主動地承擔起應盡的社會責任。這樣做，從根本上來說，對于企業(yè)也有相當大的積極意義。只要房產(chǎn)企業(yè)能不斷提高自身的綜合素質(zhì)和專業(yè)水準，那么，就能在對構(gòu)建房地產(chǎn)和諧市場作出貢獻的同時，自身獲得更加廣闊的發(fā)展空間。