獨特的意大利物業(yè)管理制度

顧珠英

應(yīng)羅馬市民營會的邀請，去年金秋季節(jié)，我們一行數(shù)人，乘飛機抵達了被譽為南歐明珠的美麗國度——意大利。意大利土地面積有30余萬平方公里，是一個多山之國，著名的亞平寧山脈貫穿意大利南北，全國差不多4/5以上的土地為山地。

優(yōu)惠購買私人住宅

意大利人非常重視住房，這跟我們中國人十分相似。他們依山傍水，建起一棟棟造型別致、獨具西歐色彩的民居。我們所到之處，高樓鱗次櫛比，平地拔起，周圍的花草樹木五彩繽紛，青翠欲滴，使人總有置身于公園的感覺，如夢如幻！

羅馬里格是個老民營會長，他領(lǐng)我們參觀了市政廳及居民別墅樓。在談到住房時，羅馬里格把他們國家的做法毫無保留地一一介紹給我們。為了解決國民的住房問題，意大利政府采取了許多有力措施和重大決策。他們由國家出資，一是充分利用現(xiàn)有房屋改造，二是開山整地，依山傍水，建造高樓大廈，國家再根據(jù)地區(qū)和樓房的實際造價，將產(chǎn)權(quán)一次性出賣給私人居住。

聰明的意大利人認為，從社會發(fā)展的趨勢看，隨著城鄉(xiāng)人口的不斷增加，房價也在逐年上漲，而買房子自然是件劃得來的交易。意大利政府為鼓勵私人購房，還專門制定了一系列有關(guān)購房免稅政策。如子女多、購房面積大者，每年可免除一定數(shù)額的所得稅，此政策實行10年；除此之外， 還規(guī)定了許多為期長短不一的優(yōu)惠措施。

由于政府鼓勵私人購房，近幾年來，使城市每個居民的平均居住面積從15年前的8平方米一躍增至46平方米，增加了將近6倍。經(jīng)濟富裕且住房寬裕的人家，常辟有健身房、舞廳、娛樂廳等。

當(dāng)然，購買樓房時，以一次性交清房款最為合算，倘若分期付款，通?；ㄙM較多。即便如此，意大利人對住房的需求還是很迫切的。如今，意大利人把有無私人房屋看作地位高低和家庭貧富的象征。意大利有一種購房的互助合作制度，凡參加互助會的成員，每月繳納一定的儲金，當(dāng)儲金達到某一數(shù)目時，便停止續(xù)儲。再經(jīng)過一兩年，互助會便按照規(guī)定將錢分配給購房人，作為貸款，年利率很低，通常在2％～4％，用來解決私人購房資金不足的困難。自接受貸款之日起，貸款人將按月償還貸款，為期在10-30年不等，這對于一般貸款戶說，壓力不大。20多年來，意政府就是采用這種辦法，鼓勵私人購買公房的。

住宅管理有效獨特

有了私人的房屋，并不意味就住得安寧、舒適。特別是集體樓的住戶，更是如此，因為這其中還存在著一個管理問題，而這個管理問題一直是困擾著世界各國的一個嚴重問題，無論是經(jīng)濟發(fā)達的超級大國，還是貧窮落后的小國，都不例外。

意大利國民住房的私有化程度相當(dāng)高，一般家庭都有自己的私房。這些房屋跟別墅不同，它并不都是單門獨戶型，有70％～80％的城市公寓樓。倘若一座12層的大樓,每層住20戶人家，每戶按平均5口人計算，整座樓的總?cè)藬?shù)就在1000人以上。

羅馬里格介紹說，意大利有一個房產(chǎn)等物業(yè)的共同管理制度。即凡搬進新樓的住戶，要在一起開個會，決定整座樓房的管理辦法。將大家的意見歸納后，提交會計師協(xié)會，會計師協(xié)會根據(jù)大家的意愿，委派一名管理人，去管理這座樓房的各種事務(wù) （這類管理員都由受過專門教育或培訓(xùn)，并經(jīng)考試合格取得資格證書的會計師擔(dān)任）。倘若戶主們同意了，便可簽訂合約，規(guī)定雙方的義務(wù)和責(zé)任，特別是管理員的任職年限、權(quán)利、義務(wù)及報酬等。這類管理員一般都有自己的正式職業(yè)，管理房屋只是他們的“第三產(chǎn)業(yè)”，但往往都做得十分認真，受到戶主們的信任和稱道。

他們的職責(zé)大致有兩大類，一類是管理經(jīng)濟，負責(zé)維修房屋；另一類是協(xié)調(diào)鄰里之間的矛盾。管理員每年對整座樓房的維修費、樓道、信箱、垃圾處理、照明、煤氣管道、自來水管道、暖氣管道及門房的報酬等做出預(yù)算，同時召開戶主會，將這些費用分攤下去。在一幢居民樓，我們看到一張粉紅色大紙上寫出的各戶費用分攤表貼在墻上，許多男女?dāng)D在那兒看著或讀著。我問一位大媽：“這些費用合理嗎？又怎樣收繳的呢？”她一本正經(jīng)地告訴我：“這些費用都是經(jīng)過戶主會研究后確定的，比較公平合理。費用一般按月或按季由門房或管理員收取。 我們這幢樓的會計師， 是位40多歲的中年人，他在電影院工作，夜班多，可以利用空閑上門收取各種費用，隨時收隨時記入帳戶。對各種開支，他馬上登記入帳，發(fā)票等單據(jù)要由戶主會五人小組簽名，附在發(fā)票和賬冊后邊備查，到年底結(jié)算時，管理員將賬目一一向大家公布，什么 “多吃多占”、“貪污挪用”、“以公謀私”等，都十分少見。如果預(yù)算開支有結(jié)余，則轉(zhuǎn)入下個年度繼續(xù)使用。 “那么，倘若費用超支了咋辦呢？”我笑著追問了一句。“咋辦？當(dāng)然是由各戶按比例分攤上交唄！”她回答得很干脆。

據(jù)說，意大昨政府對住房的物業(yè)管理是十分嚴格的，凡在規(guī)定期限內(nèi)對樓房的維修不能完成，管理員則必須親自去市政府承擔(dān)法律責(zé)任或接受處罰等。在意大利的南部重鎮(zhèn)里斯堡，曾有一幢樓的管理員因母親生病住院誤了對樓房的維修日期，市政府下令一次性罰款2萬里拉，并限期完成維修任務(wù)。如果在限期內(nèi)仍完不成任務(wù)，就得拘役兩個月。

在另一幢大樓的維修工地上，我們碰見了一位管理員，他介紹說，大樓維修及其他物業(yè)開支，均由管理員召開戶主會決定。管理員負責(zé)制定預(yù)算，戶主會討論通過，維修完畢以后，再做出決算。日常的小修、小補或更換個自來的水龍頭之類的小費用和小工程，以及購物、配件等，均由管理員和戶主會代表一起負責(zé)聯(lián)系施工，年底根據(jù)憑證，向戶主會及大家公布。

一天晚上，我們在一座居民大樓里做客，按理講，這時正是大家下班到家、人口最為集中的時刻，說話、唱歌、音響、跳舞掀起聲浪應(yīng)不算新鮮，鄰里間為小事發(fā)生摩擦也應(yīng)是常事。然而，在這里，卻寂靜得很，連人們上下樓梯的快慢，腳步的輕重，都讓人感到有節(jié)度，更談不上發(fā)生鄰里爭吵的事。我有些愕然，便瞅個機會問戶主。他笑著告訴我，這又是管理員的一大功勞。有時，在一些人家，即興唱歌、跳舞、放音響出現(xiàn)“過度”，影響了隔壁和樓下人家的安寧也是有的，但鄰居礙于面子，有口難言，便通過管理員出面協(xié)調(diào)，往往能很快得到解決，避免了鄰里沖突。

在民營會，羅馬里格深有感觸地說，20多年來，意大利就是采用這種方法，房屋既不交給國家管理，也不由專門機構(gòu)承擔(dān)責(zé)任，而是通過戶主的形式，大家共同管理。它是通過有效的法律手段，將責(zé)任落實到管理員身上，使其責(zé)、權(quán)、利兼而有之，言而有信。管理員的報酬，則由各戶分擔(dān)。戶主們反映，這種管理雖然花去了一定的費用，但小日子卻過得安寧、舒適、衛(wèi)生、省卻了許多麻煩，因而備受各方歡迎。

注重為老年人服務(wù)

在意大利的南部邊城塔蘭托，我們參觀了新近才落成的幾幢居民樓。在一幢樓的老人休息室里，一位管理人員告訴我們：這幾年凡新建的民居，每幢樓都設(shè)計有專門為老年人服務(wù)的休息室和青少年活動中心等。老人休息室里，就陳列著20多種報紙、雜志、 象棋、寫字臺、畫案等。這里是專供老人聊天消閑的場所。衛(wèi)生、茶水、開關(guān)門窗等日常的一系列服務(wù)，全由老人們輪流值班。

過去的居民樓，只偏重于居住，而忽視了它的多功能性，現(xiàn)在看起來不適應(yīng)了。有鑒于此，意大利政府十分重視居民樓的多功能性。過去老人們深居簡出，倍感寂寞，自從建起了老人休息室，老人們有了一起聚會、海闊天空暢談閑聊的場所，不僅增長了見識，而且打發(fā)了無聊寂寞的漫長時日。在一間老人休息室里，我們遇見了幾位耄耋老人。他們熱情地同我們握手、聊天。一位老人說：“兒女們大了，他們忙里忙外的，來去匆匆，很少有時間與老人接觸，特別是大白天。如今老人們有了相聚的機會，生活得也算有滋味了。”我問：“活動中心的用房和其他開支，是咋籌集的呢？”他說：“意大利國家富裕，社區(qū)的經(jīng)濟條件也不錯，國家和社區(qū)的福利金各拿一半。有些社區(qū)，公家拿一部分，居民私人再出一部分，不就解決了?！彼峙d奮地說，“也算孤芳自賞吧，如今，老人們在這里都有施展愛好的機會了。”他指著另一位老人說：“洛爾瑪?shù)乃賹懏?《揚蹄奮飛》上月還獲了國家級大獎哩！”另一位老人捏著一份報紙，高興地對我們說：“一報在手，盡覽天下風(fēng)云?？吹侥銈冎袊母母镩_放、大江截流、人造載人飛船上天，讓人振奮；以美國為首的北約，無端指責(zé)伊拉克有大規(guī)模殺傷性武器，并悍然對其動武，使一個主權(quán)國家遭此災(zāi)難，讓人心酸，令人……”我特別注意到他在說這話時緊攥右拳。旁邊的一位老人示意他少談?wù)危馊鞘欠?，他這才下意識地搖搖頭，松開了手。我緊握他倆的手表示：“理解萬歲！理解萬歲”！大家都心照不宣地哈哈大笑了。

（本文責(zé)任編輯：卜衛(wèi)東）